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mic
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 Posté - 20 avr. 2013 : 21:35:35
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Bjr, quand la copropriété s'est créée il y a 30 ans, un quarteron d'initiés a participé à la rédaction du RDC, et s'est octroyé des petits privilèges, tels des dispenses de charges ascenseurs pour (tous) les propriétaires des appartements au rez-de chaussée, bien que ceux-ci disposent par l'ascenseur, d'un accès à leur garage et d'un accès au local poubelles au sous-sol. Il se trouve que ces propriétaires au rez-de-chaussée ont participé à la rédaction et à l'approbation du RDC. S'appuyant sur l'unanimité requise pour dire que cela ne pouvait être remis en cause, ce fait a été admis durant 30 ans. Mais la législation et la jurisprudence ont évolué, et avec internet tout se sait, et le syndic a été prié de consulter un avocat sur ce point. Conclusions : clause nulle, les propriétaires des rez-de-chaussée sont redevables de charges ascenseur, et les propiétaires lésés sont fondés à faire corriger la répartition de ces charges, moyennant une majorité (sais plus laquelle) facile à obtenir.
1)Cela aura un coût, qui doit le supporter? Le syndicat?
2)Les conclusions de l'avocat ont tardé, et les coûteux travaux d'ascenseurs sont terminés. Le lièvre avait été soulevé par un copropriétaire lors de la dernière AG (où les travaux ont été votés).
La clause étant "nulle et réputée n'avoir jamais existé", ceci autorise-t-il le syndicat à revoir la répartion du coût des travaux après rectif du RDC?
3) Les copropriétaires lésés, en effet, verraient bien les "dispensés" assumer rétroactivement leur cote part de ces très coûteux travaux, afin d'alléger la leur.
Est-ce possible, et acquis de plein droit?
Merci.
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Gédehem
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Posté - 26 juil. 2013 : 14:27:30
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On vous a "oublié" ???
- la "révision" du RDC incombe à l'ensemble des membres du syndicat, selon les tantièmes de chacun.
La clause litigieuse ayant été jugée "nulle et réputée n'avoir jamais existé", .... elle n'a jamais pu être appliquée.
Sauf que la prescroption en matière de charges de copropriété est de 10 ans (L.art.42 al.1)
Ce qui va faire un "drole" de travail pour le syndic :
- refaire toutes les répartitions du poste "ascenseur" depuis 10 ans en arrière entre les copropriétaires (travaux + maintenance/entretien).
Les uns auront une 'créance' (ceux qui n'ont pas payé), les autres auront un 'trop versé' (ceux qui ont payés plus, indûment).
Bien entendu, ceci comprend les travaux qui se sont déroulés il y a peu, répartis selon la clause déclarée nulle. |
Édité par - Gédehem le 26 juil. 2013 14:31:41 |
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Louis92
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Posté - 26 juil. 2013 : 15:19:30
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Ce qui va faire un "drole" de travail pour le syndic :
- retrouver les adresses des vendeurs de la période : leur réclamer leur créance (hum ...) ou leur rendre le "trop versé", sachant que la durée moyenne dans une copropriété est de 7 ans, ça va faire du monde ... tant mieux, ainsi, statistiquement il y aura à peu près autant de vendeurs sans adresse connue dans les débiteurs que dans les créditeurs : le solde pour la copro sera acceptable.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 28 juil. 2013 : 08:51:06
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Extrait de notre site pro :
JURISPRUDENCE
Non-rétroactivité d’une annulation de répartition des charges : la Cour de cassation opère un revirement
Le 15/7/2013
Après avoir semblé opérer un premier revirement en 2000 et surtout en 2005, la Cour de cassation, dans un arrêt commenté, destiné à être largement diffusé, revient à sa position initiale : quand une clause de répartition des charges est réputée non écrite, notamment parce que contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la nouvelle répartition n’a plus de caractère rétroactif comme l’affirmaient les arrêts précédents (notre ressource du 10/03/2005 «La nullité d’une répartition de charges prononcée par le tribunal a désormais effet rétroactif»), mais ne prend effet que pour l'avenir. Se référant à l’article 43 de la loi, elle rappelle que " lorsqu'il répute non écrite une clause de répartition de charges, le juge doit procéder à une nouvelle répartition", et ajoute que la décision de réputer non écrite une telle clause ne peut valoir que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la date où la décision a acquis l'autorité de la chose jugée" (1). Le plus cocasse est que le cas d’espèce concerne une contestation de répartition de charges spéciales d'entretien et d'étanchéité de la toiture de deux bâtiments de la copropriété, soulevée dans le cadre d’une contestation par deux copropriétaires de leur compte individuel de charges ; or ce type de charges relève du 2ème alinéa de l’article 10 mentionné, dont la répartition ne peut être annulée, mais seulement révisée dans les cas prévus par l’article 12 de la loi. Les demandeurs n’avaient donc aucune chance de voir leur demande d’annulation prospérer...
Notes & liens Utiles :
(1) Cass., 3ème Ch. civ., 10 juillet 2013, n° 12-14569 |
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JPM
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Posté - 11 sept. 2013 : 11:49:36
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Universimmo écrit : citation: Le plus cocasse est que le cas d’espèce concerne une contestation de répartition de charges spéciales d'entretien et d'étanchéité de la toiture de deux bâtiments de la copropriété, soulevée dans le cadre d’une contestation par deux copropriétaires de leur compte individuel de charges ; or ce type de charges relève du 2ème alinéa de l’article 10 mentionné, dont la répartition ne peut être annulée, mais seulement révisée dans les cas prévus par l’article 12 de la loi.
Ce n'est pas tout à fait exact.
L'arrêt Cass civ. 3e du 20 juillet 1993 Loyers et copropriété 1993 n° 109 a admis que l'action en nullité pouvait être exercée pour des charges relatives à la conservation de l'immeuble.
MAIS dans ce cas ; le Juge ne peut pas modifier la répartition des tantièmes de copropriété. Le lot doté de 78 / 1000 des parties communes restera doté de cette quote part. Le juge dira que pour telle catégorie de charges de conservation il ne contribuera plus que pour 74 / 1000 (en admettant que le dénominateur reste inchangé. On aboutit à la création d'une nouvelle clé de répartition qui devra être incluse dans l'état de répartition des charges.
Un arrêt antérieur du 13 mars 1979 avait adopté la solution contraire.
L'arrêt du 10 juillet 2013 pourrait donner l'occasion de faire le point sur cette controverse mais aussi sur la question des revirements multiples de la jurisprudence.
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mic
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Posté - 11 sept. 2013 : 21:13:39
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Merci à vous.
Mettons de côté la rétroactivité et parlons de l'avenir; revenons à la clause nulle.
Ces initiés ont aussi oeuvré que les charges d'entretien escaliers et paliers d'habitation aient les même répartion de C.P. que les ascenseurs. Cela aussi n'est pas "normal".
Ces propriétaires sont ainsi dispensés ET de charges ascenseur (qui sont reportées avec des C.p exorbitantes sur quelques lots) ET d'entretien de ces parties communes: excellente affaire pour eux.
Comment remettre de l'ordre là dedans sans se heurter au mur de l'unanimité?
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Guymmo
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 Posté - 11 sept. 2013 : 21:45:56
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Mic,
La loi sur la copropriété n’impose pas (encore malheureusement) une grille tarifaire pour les charges d’ascenseur. Si déjà on imposerait quelque chose dans le futur, je pense que la quote-part pour garage, parking ou cave va être minime parce que le coefficient (déjà bas) sera multiplié par un autre coefficient pour la valeur du parking ou de la cave, c’est-à -dire un coefficient faible.
Vous ne pouvez pas faire changer les coefficients pour l’ascenseur, c’est que confirme le texte très compréhensible sur exactement ce problème dans l’œuvre « Le règlement e copropriété en 200 questions« (pages 133-146) de l’ARC.
Par contre : l’escalier d’un bâtiment est une partie commune, et le considérer comme un équipement plutôt qu’une partie commune est combattable.
Cordialement
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Gédehem
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Posté - 11 sept. 2013 : 21:52:24
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le considérer comme un équipement plutôt qu’une partie commune est combattable.
Seul le RDC peut définir l'escalier comme étant un élément d'équipement commun.
A défaut, c'est indistinctement une partie commune. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 11 sept. 2013 : 22:58:46
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Toute disposition d'un règlement de copropriété faisant échapper les charges d'escalier au régime de l'article 10 al. 2 de la loi doit être considérée comme non écrite.
Dans le cadre de l'article 10 al. 2 il y a eu controverse sur la possibilité de constituer l'escalier en partie commune spéciale entre les propriétaires des lots des étages.
L'escalier ne peut en aucun cas être considéré comme un élément d'équipement. Ni techniquement, ni juridiquement.
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Guymmo
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Posté - 12 sept. 2013 : 09:46:29
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Oui. L'escalier fait partie du gros œuvre du bâtiment et de ce fait l’escalier est une partie commune (et non pas un équipement commun). Les charges afférentes à l’escalier doivent être réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.
Un règlement de copropriété ne peut pas basculer un escalier de la catégorie partie commune vers une autre catégorie.
La liberté des rédacteurs d’un règlement de copropriété est limitée : Article 10 de la loi sur la copropriété fait partie des articles qui sont d’ordre public (ces articles ne peuvent être contournés). Si le règlement de copropriété chez Mic prétend appliquer une autre répartition de charges à l’entretien des escaliers, cette répartition est illégale.
Article 10
• Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 76 JORF 14 décembre 2000
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
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mic
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Posté - 12 sept. 2013 : 21:38:10
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Le RC date de 1978.
Donc l'imputation des charges escaliers (bâti) et paliers (bâti aussi) sur la "grille" ascenseur est illégale et clause nulle.
Que faire pour la proclamer nulle et mettre le RC Ã jour? |
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Gédehem
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Posté - 12 sept. 2013 : 22:07:01
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Il faut établir un projet modificatif (CS, copropriétaire(s)), l'inscrire à l'ODJ d'une AG en le notifiant au syndic, et le faire voter par cette AG. |
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Guymmo
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Posté - 15 sept. 2013 : 11:08:12
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Dans un règlement de copropriété, est-il légal de dispenser les propriétaires des appartements au rez-de-chaussée de charges ascenseurs, bien que ces propriétaires disposent par l'ascenseur, d'un accès à leur garage et d'un accès aux locales poubelles au sous-sol ?
C’est injuste mais légal. La loi laisse une assez grande liberté aux rédacteurs de règlement de copropriété concernait les coefficients de participation aux charges.
Par contre si les parkings ou garages sont des lots de copropriété, la loi impose de faire participer ces lots aux charges afférentes à un équipement commun selon l’utilité de cet équipement pour le lot.
Je crains qu’après une éventuelle modification de grille de répartition, le montant en euros que Mic économise soit faible. Il est possible que cela ne vaille pas la (considérable) peine.
Possiblement beaucoup mieux et plus agréable pour les relations avec les autres copropriétaires est de vous investir sur le sujet de maintenance d’ascenseurs et les diverses méthodes parfois malsaines des intervenants dans ce domaine et ainsi faire baisser sensiblement la facture pour les charges d’ascenseurs. |
Édité par - Guymmo le 15 sept. 2013 11:15:47 |
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Posté - 15 sept. 2013 : 16:33:25
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citation: Dans un règlement de copropriété, est-il légal de dispenser les propriétaires des appartements au rez-de-chaussée de charges ascenseurs, bien que ces propriétaires disposent par l'ascenseur, d'un accès à leur garage et d'un accès aux locales poubelles au sous-sol ?
C’est injuste mais légal. La loi laisse une assez grande liberté aux rédacteurs de règlement de copropriété concernait les coefficients de participation aux charges.
non c'est malheureusement illégal :
citation: Article 10 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 76 JORF 14 décembre 2000
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Or si ces copros utilisent cet ascenseur pour le parking et les poubelles, ils utilisent l'équipement donc ils doivent payer les charges correspondantes ; la clé DOIT être revue par une AG, sinon un juge, s'il est saisi, dira que la clause est illégale.... |
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mic
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Posté - 18 sept. 2013 : 22:16:11
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Pour réponde à Guymmo:
c'est moi qui surveille le budget de la copro, et croyez bien que les dépenses ascenseurs sont gérées au millimètre ! Les privilèges que se sont octroyés quelques rédacteurs du RC ( il y a bientôt 30ans..) ont pour conséquences des reports de cotes-parts exorbitants sur quelques appartements seulement. Si je fais des calculs selon les standards normaux des architectes voir notaires , la progression de bas en haut d'un immeuble est à peu près linéaire et proportionnelle à l'élévation. Chez nous, pour un appartement de 100m2 au dernier étage (9), alors que l'immeuble comporte 24 appart. (16 de 80m2 et 8 de 36m2) 3 appart/niveau, la cote-part du 100m2 est de 14%! il y a exactement 5 apparts dispensés pour 5 apparts copieusement sacqués ! Certains ne sont même pas au dernier étage ! Malheureusement, les primoaccédants de l'époque étaient peu au fait de ces choses là . Peut-on envisager un recalcul sans se heuter à un barrage? |
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Guymmo
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Posté - 18 sept. 2013 : 23:22:53
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Si on applique les coefficients d’étage : on devrait utiliser 0.5 pour le RDC ; 1.0 pour le 1er étage, 1.5 pour le 2eme étage et ensuite un coefficient +0.5 par étage. Un immeuble de 9 étages avec 24 appartements obtient une participation de 9% pour les charges d’ascenseur. Actuellement la participation est de 14%. Une différence de 5% sur les charges d’ascenseur.
Cela veut dire que ce lot paierait par tranche de 1000 € de dépenses 140€ au lieu de 90 €. Une différence annuelle de 50 €.
Combien coute un ascenseur en moyenne par an ? L’économie de 50 € par tranche de 1000 €, justifierait-elle le travail pour modifier la grille ?
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Gédehem
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Posté - 19 sept. 2013 : 10:05:46
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Il faut être précis et ne pas confondre "coefficient d'étage", progressif selon les étages, avec les tantièmes qui en résultent appliqués à chaque lot d'un même étage.
Le F3 du 5° n'aura pas les même tantièmes que le F4 en face au même étage.
Combien "coute" un ascenseur ? Ceci est variable selon l'équipement.
Si je me base sur celui que j'ai 'sous le nez' (350kg pour R+5, 1 F4 et 1 F6 par étage), environ 1950 €/an, soit :
- pour un même F4 (90m²) 127 €/an au 1er, 204 €/an au 5ème.
- pour les F6 (120 m²) 159 €/an au 1er, 251 €/an au 5ème
Mais ce n'est qu'un indicateur ....
Il ne faut pas raisonner en terme "économie" mais en terme "équité" : est-il équitable de faire supporter par d'autres des charges qui nous incombent personnellement, seraient-elles de 50 € par lot ?
Quant au "coût" du travail pour établir la grille et la faire adopter, cela revient a qques €. Ajoutons la publication (2 à 300 € pour 1 page) et l'affaire est dans le sac. |
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JPM
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Posté - 19 sept. 2013 : 10:35:01
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Je rappelle en passant qu'en réalisant des "adaptations de règlements de copropriété, on a constaté que dans certains immeubles les auteurs des règlements de copropriété ont tenu compte d'un coefficient d'étage pour déterminer les tantièmes de copropriété des parties communes.
Pour deux appartements identiques en surface et situation, on a 210 / 10000 au second étage et 221 au huitième.
Dans ce cas les auteurs du règlement de copropriété n'ont pas doublonné et ont repris les tantièmes pour déterminer les quotes parts de charges ascenseur. Or certains adaptateurs n'ont pas vérifié la répartition des tantièmes et on ajouté un coefficient d'étage pour l'ascenseur. On arrive ainsi à des anomalies flagrantes.
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Guymmo
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Posté - 19 sept. 2013 : 14:48:52
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Comment rectifier une erreur manifeste d'une répartition de charges dans le règlement de copropriété :
L »ARC constate que malheureusement beaucoup de règlements de copropriété contiennent des répartitions de charges illégales ou injustes. Et le livre «Le règlement de copropriété en 200 questions « en dit le suivant pour corriger la situation :
http://www.scribd.com/doc/169355049...00-questions
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Gédehem
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Posté - 19 sept. 2013 : 15:53:01
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C'est très "simple" ...  :
- soit un projet est soumis à l'AG pour modifier le RDC.
- soit à défaut d'acceptation de l'AG par recours au juge ... |
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JPM
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Posté - 19 sept. 2013 : 17:02:05
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Personne ne s'est jamais manifesté sérieusement pour militer en faveur des situations les plus injustes : répartition des frais de chauffage en fonction des surfaces chauffantes, dans le cas des lots mal exposés et a fortiori des lots affectés par une paroi froide ou un plancher froid, au dessus d'un passage ouvert.
On a laissé la voie libre aux experts judiciaires comme dans d'autres domaines. D'ou des solutions discordantes mais néanmoins validées les unes et les autres 
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Dispense charges ascenseur nulle-rétroactivité 
