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Lulu34
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 Posté - 04 août 2021 : 23:05:06
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Bonjour,
La pire des choses qui puisse arriver à un syndic bénévole est la vente d’un appartement car aussitôt le notaire vous envoie le pré état daté, et là les ennuis commencent.
Je dois indiquer « Les sommes incombant au nouveau copropriétaire pour le lot objet de la future mutation, pour des provisions non encore exigibles prévues dans le budget prévisionnel. En précisant la date d’exigibilité et le montant. »
Pour moi on me demande de faire de la voyance.
Chaque année dans le budget prévisionnel il y a l’électricité commune, la taille de la haie, l’assurance et l’eau froide individuelle de chacun car il y a un compteur d’eau pour chaque appartement (sachant le prix du m3 payé par la copro pour l’ensemble de la résidence, chacun rembourse à la copropriété le prix de sa consommation).
Je prends donc (quand il n’y a rien de prévu en travaux), les charges de l’année passée pour chacun, je les divise en deux et c’est mon premier appel de fonds . J’en fais un second en Novembre et je régularise en fin d’année quand j’ai toutes les factures.
Donc pour l’instant celui qui vend a payé le premier appel de fonds
L’année va du 1 Janvier au 31 décembre et mis à part l’assurance dont le prix est connu en Janvier, toutes les autre charges vont augmenter au cours du second semestre : prix du m3 d’eau, du Kw/h électrique, le tailleur de la haie qui va peut être augmenter ses tarifs,…...
Comment dans ces conditions puis-je donner une somme ? et pourtant le clerc me relance. Comment calculer ces sommes ? Comment savoir quelle sera la consommation d'eau du nouveau copropriétaire?
Un grand merci d’avance car je suis complètement bloqué.
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nefer
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 Posté - 05 août 2021 : 00:09:37
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les appels de fonds doivent être effectués en fonction du BP voté en AG et des dates votés aussi en AG
donc
"Les sommes incombant au nouveau copropriétaire pour le lot objet de la future mutation," sont les appels de fonds non encore effectués avec leurs dates d'exigibilité
et
"pour des provisions non encore exigibles prévues dans le budget prévisionnel. En précisant la date d’exigibilité et le montant. » sont les montants des appels de fonds correspondants aux travaux votés et dont la date d'exigibilité est postérieure à la date à laquelle vous remplissez le document
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Posté - 05 août 2021 : 07:20:16
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déjà le notaire a du vous donner une date prévisionnelle de mutation.
* si cette date est avant le 1/11, alors l'acquéreur devra le même montant que le vendeur lors du premier appel de fonds.
* si cette date est après le 1/11, alors c'est le vendeur qui devra payer comme la première fois.
Pour l'eau, le passage de l'un à l'autre, ne regarde pas le syndic. La régularisation ayant lieu après le 31/12, c'est celui copro à cette date qui paiera la régul... Vous spécifiez sur le document : "vendeur et acquéreur feront leur affaire de la consommation d'eau de l'exercice." |
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Gédehem
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Posté - 06 août 2021 : 15:48:20
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"Pour moi on me demande de faire de la voyance."
Pas de voyance ici, rien que du prévisionnel.
Il semble s'agir ici d'une petite copropriété avec un syndicat de 2 membres, dont la gestion semble être "à la bonne franquette" ......
Ce qui n'empêche pas d'établir un budget prévisionnel pour les dépenses communes, aussi minimes soient elles.
Mettons un budget annuel de 1500 €, avec un prévisionnel "travaux d'entretien", ne serait-il pas utilisé. D'où (ex 2 lots égaux) des charges prévisionnelles semestrielles de 375 €..
La régularisation des 2 comptes individuels interviendra après approbation des comptes totaux par l'AG annuelle. AG annuelle qui doit approuver le BPrévis de l'exercice suivant. Chacun sait donc ce qu'il devra verser l'année suivante.
Dont le syndic !
Aucun problème pour répondre à un notaire pour les charges à venir que devra verser le vendeur. A condition de faire les choses dans le bon ordre.
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Lulu34
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4
Posté - 07 août 2021 : 23:31:28
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Bonjour,
Merci pour vos réponses qui sont fort claires.
Après un moment de panique j'ai préféré téléphoner au notaire pour avoir une aide. Le clerc en charge du dossier m'a très gentiment écouté et m'a ensuite posé deux questions après m'avoir signalé que la signature serait fin octobre.
quelle est la période pour le budget prévisionnel : du 1er janvier au 31 décembre.
Est ce que le 1er décembre je serais en mesure de donner le montant des charges avec le prix de l'eau: oui
Donc j'ai écrit sous sa dictée concernant les sommes incombant au nouveau copropriétaire:
Date d’exigibilité :1er Décembre 2021 Montant : somme versée par le vendeur pour le second appel de fonds en 2020,en notant : période du 1er juillet au 31 décembre 2021.
Le clerc ajustera la somme au prorata en fonction de la date de la vente.
Franchement je n'aurais jamais trouvé ça tout seul. |
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Lulu34
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Posté - 25 oct. 2021 : 10:28:00
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Bonjour,
La vente étant faite, voici venu le temps des comptes.
D'abord une petite remarque qui a beaucoup amusé le clerc. Étant en vacances j'ai reçu à remplir un État daté ne pouvant satisfaire cette demande le clerc a repoussé la vente à mon retour. Comme je lui faisais remarquer que le vendeur et les acheteurs n'allaient surement pas apprécier, il m'a assuré qu'une vente sans État daté était nulle. Je l'ai donc rassuré car lors de l'achat de cet appartement j'avais rempli le Pré État daté mais jamais l’État daté donc il s’apprêtait à vendre un bien qui n'avait pas été acheté.
Bref, malgré tout la vente s'est faite. Maintenant voici ma question :
Avec toutes ces sommes dues par le nouveau copropriétaire, qui paie ? le notaire a-t-il encaissé de l'argent pour la copropriété ?
Avant de contacter vendeur et acheteur , j'aimerai savoir qui a payé et à qui.
Merci d'avance pour vos éclaircissements. |
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Posté - 25 oct. 2021 : 11:05:03
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L'état daté a-t-il été fourni ou non au notaire finalement ?
Si OUI, le notaire a du consigné la somme que le syndicat réclamait au vendeur, alors je vous conseille dès réception de la notification de la mutation de faire un mail au syndic (avec le rib du syndicat) pour qu'il verse avant le XX/XX/XXXX les sommes dues.
La date du XX/XX/XXXX étant bien sur avant la fin du délai de l'article 20, faute de quoi, vous devrez mettre en oeuvre avec un huissier ce fameux article 20.
" Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues." |
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JPM
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Posté - 25 oct. 2021 : 21:53:36
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Ce sujet pose clairement le problème de la compétence du syndic non professionnel dont par ailleurs la bonne volonté n'est pas contestable.
Je n'aime pas les formalités excessives mais il faut bien une assistance obligatoire par un professionnel.
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Lulu34
Contributeur actif
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Posté - 26 oct. 2021 : 20:12:51
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Bonjour,
Le problème quand on est syndic non professionnel c'est que vous voulez faire les choses dans les règles, or force est de constater que depuis que les copropriétaires m'ont élu (seul candidat) j'ai participé à la vente de 5 appartements. Sur les 5 j'ai fourni 2 Etat daté (il parait que c'est obligatoire) j'ai reçu pour l'instant 1 notification de mutation. Comme je suis syndic bénévole je m’inquiète devant ces absences et fais donc appel à des professionnel comme vous pour me conseiller. Maintenant il faut également remarquer que pour une petite résidence comme la notre (6 appartements) les syndics pro ne se dérangent pas car pas assez rentable pour eux. Les copropriétaires dont je fais parti ont déjà gouté les joies du syndic pro qui et aux abonnés absents du Vendredi 18h au Lundi 9h, si vous avez un souci de fuite d'eau ou d’électricité vous passez un bon WE , avant de voir arriver un plombier ou un électricien. Le syndic bénévole que vous connaissez peut lui, intervenir même le WE (c'est arrivé une veille de Noël).
Pour en revenir à mon problème , je ne sais pas si je vais recevoir une notification de mutation ,la vente ayant eu lieu le 7 octobre. Je vais donc interroger vendeur et acheteur.
Merci Rambouillet pour votre réponse. |
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nefer
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Posté - 26 oct. 2021 : 23:43:01
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"Étant en vacances j'ai reçu à remplir un État daté ne pouvant satisfaire cette demande le clerc a repoussé la vente à mon retour.": c'est un problème
le syndic non professionnel a les mêmes obligations qu'un syndic professionnel
n'aviez vous pas emporté votre ordinateur avec vous?
"Avec toutes ces sommes dues par le nouveau copropriétaire," : il y a un problème
le nouveau copropriétaire n'est redevable que des appels de fonds postérieurs au jour de la vente
si le vendeur n'était pas à jour des sommes dues au syndicat, les différentes sommes devaient être mentionnées sur l'état daté...et le notaire retient la somme totale due par le vendeur sur le produit de la vente
vous devriez vous faire aider par une association de copropriétaires |
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Posté - 27 oct. 2021 : 06:59:46
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oui l'état daté est obligatoire, mais curieusement on peut s'en passer pour plusieurs raisons :
* si le vendeur dit au notaire, chez moi il n'y a pas de syndic.... le notaire ne peut pas l'inventer et il ne notifiera pas la mutation
* si le syndic ne fait pas l'état daté ; le notaire fera quand même la vente et appliquera l'article 20 (double notification)
* souvent lors d'une succession ou d'une donation, le notaire "oublie"
* ...
donc dans le cas de vos 5 ventes, vous êtes peut-être dans un de ces cas.... lors d'une vente, le syndic qui a été mis au courant ne doit pas rester à attendre, il doit prendre des contacts avec le vendeur, l'AI et/ou le notaire pour bien se faire connaitre. |
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Sunbird
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Posté - 27 oct. 2021 : 16:35:10
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Comment faites vous la comptabilité de la copropriété? |
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nefer
Modérateur
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Posté - 27 oct. 2021 : 17:10:51
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citation: Initialement posté par Sunbird
Comment faites vous la comptabilité de la copropriété?
c'est une bonne question... |
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andre78fr
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France
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Posté - 08 janv. 2022 : 12:13:13
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Pour information ; j'édite un logiciel de gestion de copropriété à partir de 49 € pour les plus petites (2 à 5 lots) et qui génère l'état daté avec toutes les informations financières obligatoires du décret, ça gère même les ventes partielles (certains lots seulement), on calcule les quotes-parts dans les avances et fonds (même ventilées), les quotes-parts dans les dépenses courantes et exceptionnelles des deux précédents exercices ou encore les appels qui restent sur l'année...
On peut faire tout ça sous Excel ou avec une calculatrice mais il faut maîtriser quelques principes ; ça fait partie des tâches du syndic dont certains ne se rendent pas bien compte quand ils acceptent la mission... |
Édité par - andre78fr le 08 janv. 2022 12:14:52 |
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Lulu34
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Posté - 03 mars 2022 : 07:25:27
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Bonjour,
Désolé pour cette réponse tardive, mais mon problème reste entier.
Notre copropriété étant petite (6 appartements avec pour ainsi dire pas de charges communes pas besoin de logiciel, ni d’un syndic professionnel qui ne serait pas intéressé).
La consommation individuelle d’eau froide étant la plus grosse partie des charges. Il y a deux relevés et facturations par an.
Dans le premier appel de fonds je fais une estimation d’eau et de prix en me référant à la consommation et au prix du m3 de l’année précédente, et au mois de juin lors du relevé et facturation de la Saur, je rectifie le prix et anticipe la consommation pour les six mois à venir pour le second appel de fonds. Quand il y a la seconde facturation en Décembre, je n’ai qu’à régulariser. Tout se passe bien et les régularisations sont de l’ordre de 10 à 30 euros.
Pour en revenir à mon problème : le copropriétaire a vendu en octobre je ne savais donc pas le prix réel de sa consommation d’eau. Le clerc de notaire n’a rien voulu savoir, pour lui c’était le nouveau copro qui devait payer la seconde moitié des charges. Raisonnement stupide car le nouveau propriétaire n’allait jamais vouloir payer l’eau consommée par le vendeur (couple avec un enfant) pendant les trois mois d’été.
Aujourd’hui l’acheteur a réglé ses 3 mois de charges, mais le vendeur n’a pas répondu à ma demande de régularisation de ses charges (443 €) . Mon envoi par mail n’a pas reçu de réponse et je n’ai même pas sa nouvelle adresse qu’il s’est bien gardé de me donner.
Maintenant qu’il est parti, il s’estime peut être exempt de toute dette. (il est parti mécontent à la suite d’un différent avec une locataire pour un place de parking ).
Je vais essayer de demander celle-ci au notaire mais je n’ai guère d’espoir, car peut être n’a-t-il pas le droit de me la donner ?
Que me conseillez –vous ? Merci d’avance.
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Posté - 03 mars 2022 : 07:38:01
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votre notaire a raison : les sommes que vous demandez après la vente pour régulariser la situation sont exigibles à l'acquéreur :
citation: Article 6-2
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. |
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nefer
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Posté - 03 mars 2022 : 08:06:26
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lulu 34: votre problème provient de l'absence de budget prévisionnel voté en AG
seul le vote du BP avec les dates d'appels de fonds rendent les créances liquides et exigibles
si vous aviez voté un BP de x euros (eau + assurance + frais postaux + petites réparations...) avec une date d'appel de fonds, vous auriez pu exiger du vendeur le paiement de son ADF ou l'indiquer sur le document du notaire s'il ne l'avait pas réglé
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Lulu34
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Posté - 07 mars 2022 : 16:25:01
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Bonjour,
J'avoue ne pas savoir quelle somme doit être incluse dans le BP concernant l'eau que vont consommer les copropriétaires. Entre le 1 juillet et le 30 Septembre ,le copropriétaire en question a consommé pour 330 € d'eau. Mais cette somme je ne l'ai apprise que fin décembre, en recevant la facture de la SAUR. |
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nefer
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Posté - 07 mars 2022 : 18:30:03
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pour faire le BP, il faut prendre en compte les dépenses de l’exercice précédent
vous faites un tableau avec :
- assurance immeuble
- dépenses eau de tout l'immeuble
- frais postaux
- petites réparations
- autres postes s'il y en a
lors de l'AG, vous mettez au vote ce BP pour N+1 et N=2
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Le pré-état daté ou la feuille blanche 
