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jenngirl
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 Posté - 02 mars 2011 : 14:43:09
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Bonjour,
En raison d'un dégat des eaux, la copropriété a versé trois acomptes à l'entreprise mandatée pour le paiement de travaux d'étanchéité des terrasses : le 24/12/2009, le 19/01/2010 et le 29/01/2010.
J'ai signé l'acte définitif d'achat de ce bien le 1er février 2010.
Lors de la signature, notre vendeur nous a donné un appel de fonds daté du 15 janvier 2010, exigible le 1er février 2010, date de la vente, Il nous a indiqué, devant notaires, qu'il venait juste d'avoir connaissance des travaux. Nous avons du nous acquitter de 300 euros.
En regardant le décompte des charges 2010, je me suis aperçu de la date des acomptes et d'une note du syndic du 16 décembre 2009 indiquant le dégat des eaux. Visiblement, le vendeur avait bien été au courant dès décembre du problème mais ne l'a pas dit.
Par ailleurs, est-il plausible que le syndic lance l'appel de fonds après le versement des 3 acomptes (le montant total des travaux est de 5470 euros).
Puis je saisir mon notaire pour indiquer que le vendeur était certainement au courant de la situation dès décembre et qu'il n'a rien dit.
Notre AG est ce soir, je pense ne pas approuver les comptes afin d'éventuellement demander à mon notaire d'étudier ce point mais j'aimerai aussi votre avis.
Merci !
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ABCT
Contributeur senior
993 message(s)
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 Posté - 02 mars 2011 : 14:49:03
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Les travaux ont-ils été engagés suite à une A.G. ?????
Ou le syndic a agit dans l'urgence suite aux dégâts des eau?????
Y-a -il eu une déclaration de sinistre??? et a quelle date????
Les propriétaires ont dû être informés tant de l'engagement d'une dépense et de l'exigibilité de celle-ci. |
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Posté - 02 mars 2011 : 15:01:50
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jenngirl :
1. c'est le copropriétaire au moment del'appel de fonds de trvaux qui paient ces charges, même si l'AG a voté ces travaux avant votre achat.
2. vous parlez d'acomptes versés par le syndic, mais ce qui compte c'est la date des appels de fonds décidés par l'AG. Que dit le PV de l'AG sur ces travaux ?
3. le syndic doit appeler les fonds après le vote de l'AG, et il " doit" attendre qu'il est reçu la totalité des fonds pour lancer les trvaux.
4. en cas de travaux d'urgence, et c'est peut-être le cas ici, le syndic paie un acompte avec le fonds de roulement ET il doit obligatoirement convoqué en urgence, sans respect du délai des 21 jours, afin que l'AG vote ces trvaux sur un devis. Sans cet accord de l'AG, le syndic ne peut pas appeler de fonds. L'AG vote ces travaux d'urgence, le syndic appelle les fodns à tous les copros. Quand le syndic a t'il appelé les fonds ? après votre achat ??
5. ABCT : la déclaration de sinistre est un autre souci. Si l'assureur prend en charge ces trvaux, chaque copro sera remboursé de sa quote-part.
6. Un syndic ne peut appeler des fonds qu'après vote de l'AG. Sans vote, le syndic ne peut pas lancer d'appels de fonds. IL paie un acompte à l'entreprise si ces trvaux sont nécessaire à la sauvegarde de l'immeuble, mais il doit convoquer une AG pour les approuver.
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jenngirl
Nouveau Membre
28 message(s)
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3
Posté - 02 mars 2011 : 16:47:02
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L'AG a eu lieu en février 2010, alors que j'étais copropriétaire.
J'ai confirmé les travaux lors de cette AG (annuelle, il n'y a pas eu d'AG exceptionnelle) car je ne pensais pas que les travaux avaient été effectués et payés par le syndic.
Ce qui me dérange c'est :
1/ le vendeur qui indique qu'il n'était pas au courant du pb alors qu'il y a en décembre 2009 une note aux copro indiquant le montant des travaux
2/ le délai du syndic pour demander les fonds : travaux en décembre 2009 / janvier 2010 et demande de fonds en février 2010.
Mais j'ai l'impression que comme j'ai confirmé les travaux lors de l'AG, je l'ai dans l'os... |
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Posté - 02 mars 2011 : 17:30:51
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jenngirl : vous étiez copropriétaire lors de l'approbation de ces travaux, vous devez donc payer votre quote-part.
Le syndic a poser cette résolution à l'AG annuelle, car celle-ci était convoqué dans un délai assez court après ces trvaux.
Ce qui compte c'est l'approbation des travaux à cette AG, de plus vous avez voté POUR.
Le devis présenté aux copros dans une note en décembre ne vaut acceptation de ces travaux. Seule l'AG décide.
jenngirl : citation: Lors de la signature, notre vendeur nous a donné un appel de fonds daté du 15 janvier 2010, exigible le 1er février 2010, date de la vente
En relisant votre premier post, vous écrivez que l'appel de fonds a été lancé le 15 janvier, date ou vous n'étiez pas copropriétaire, mais date ou ces travaux n'avait pas été approuvés par l'AG. Le syndic ne pouvait donc pas appeler ces fonds sans le vote de l'AG !!!!!
tout cela date d'un an !!! ne pas approuver les comptes de copropriété ne sert à rien, car votre problème est plutot un cintentieux personnel, avec votre vendeur, et si le syndic a appelé les fonds sans accord de l'AG il a comis une faute. mais cet appel a été adressé à votre vendeur, qui vous a refilé le bébé!!!
L'approbation des comptes du SDC ne vaut pas approbation de votre compte de charges perseonnel. 
Un problème à régler avec lui. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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Posté - 02 mars 2011 : 17:43:41
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c'est la date d'exigibilité des fonds qui est à prendre en compte
si ces travaux ont été voté à l'AG, c'est la date de l'AG qui compte |
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Posté - 02 mars 2011 : 17:53:12
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dans le cas d'urgence, il est de la responsabilité du syndic de lancer les travaux. Il peut ensuite faire un appel de fonds spécial du montant exact soit du devis soit de la facture.
si lors del"AG vous avez voté pour, vous ne pouvez pas contester.
votre vendeur ne vous a pas averti, c'est fort regrettable. Par contre le syndic connaissant ce problême aurait du l'indiquer sur l'état daté ou alors envoyer un complément d'état daté au notaire. Il peut y avoir faute de ce coté là . Et cela d'autant plus que le syndic connaissait ces faits en decembre 2009 soit plus d'un mois avant la signature. |
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felix1930
Contributeur vétéran
1050 message(s)
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Posté - 02 mars 2011 : 18:16:33
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citation: c'est la date d'exigibilité des fonds qui est à prendre en compte
si ces travaux ont été voté à l'AG, c'est la date de l'AG qui compte
c'est la date d'exigibilité des fonds qui est à prendre en compte (comme indiqué) et non la date de l'AG
boîte de code:
jenngirl a précisé que les fonds demandés étaient pour régler les travaux d'étanchéité de la terrasse.
L'assureur ,qq il soit, ne prend et ne prendra jamais en compte ces travaux; il prendra,éventuellement ,les travaux de réparation des dégats causés par le DDE
citation: si lors del"AG vous avez voté pour, vous ne pouvez pas contester
???? il a approuvé les comptes du syndicat pas les siens, non??; en fonction de l'article 45-1D :l'approbation des comptes du syndicat lors de l'AG ne constitue pas une approbation des comptes individuels de chacun des copropriétaires
il peut réclamer,sauf à vérifier le problème des dates d'exigibilité du paiement desdits appels |
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Posté - 02 mars 2011 : 18:19:54
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rambouillet : citation: Il peut ensuite faire un appel de fonds spécial du montant exact soit du devis soit de la facture.
Pas tout à fiat, le syndic peut commander ces travaux d'urgence et payer un acompte, le fond de roulement est prévu pour cela.
MAIS il ne peut appeler la totalité des fonds sans un accord de l'AG, qu'il doit convoquer en urgence sans repsecter le délai des 21 jours. L'AG annuelle étant convoqué en février 2010, ces trvaux ont été approuvés à cette AG. Le syndic pouvait donc appeler la totalité des fonds après l'AG de février mais pas le 15 janvier !!!
Mais celui a envoyer l'appel de fonds le 15 janvier, sans que l'AG adopte ces travaux. Le 15 janvier jenngirl n'était pas coporpriétaire, le syndic a bien envoyé l'appel de fonds au vendeur.
Vendeur et syndic n'ont pas été bien corrects sur ces travaux. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 02 mars 2011 : 19:36:34
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J'ai une question qui va possiblement sembler anodine pour certains, mais qui a son importance dans deux domaines : la responsabilité du sinistre vis-à -vis de l'assurance et vis-à -vis d'une procédure judiciaire :
11.1 - au niveau des assurances (assurance immeuble particulièrement), et par répercussion l'assurance du tiers désigné responsable du DDE (peut être un copropriétaire, mais pas le SDC) : l'assurance immeuble garantira possiblement l'indemnisation du préjudice lié au DDE, mais dans sa totalité ? Je ne pense pas.
1.2 - Si l'offre d'indemnisation à l'amiable avec les assurances ne correspond pas au dédommagement attendu du préjudice, alors :
2.1 - Il faudra que le lésé du préjudice du DDE (cela peut être le SDC, mais aussi un copropriétaire) obtienne réparation devant le tribunal : donc désignation du tiers responsable du sinistre.
La question est la suivante : qui décide du caractère d'urgence des travaux ? surtout si cela n'est pas indiqué dans le rapport initiale de l'expert d'assurance ? |
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Posté - 02 mars 2011 : 20:06:04
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Le syndic a pour mission de veiller à la sauvegarde de l'immeuble.
Le toit qui s'envole, une importante fuite d'eau, la chute d'arbres dans les jardins,.... dès qu'il y danger pour l'immeuble et pour la sécurité des personnes, le syndic contacte l'assurance du SDC ETcommande les trvaux nécéssaires - bache pour le toit, réparation de la fuite, mise en sécurité et abbatage des arbres dangereux,....
L'assurance n'a rien à voir avec la décision du syndic avec l'avis du CS de lancer des trvaux d'urgence. L'assurance mandatera un expert, qui n'aura pas à juger du caractère de l'urgence, mais de définir les responsabilités et du remboursement des dégats.
L'AG sera convoquer en urgence également pour approuver le devis des travaux, afin que le syndic appelle les fonds.
Le syndic doit prendre toutes les mesures d'urgence. Il commetrait une faute grave si il ne prennait pas ses mesures. Le SDC srait en droit de le poursuivre pour manquement à son mandat. Rien à voir avec l'asurance.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 02 mars 2011 : 22:31:25
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citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic a pour mission de veiller à la sauvegarde de l'immeuble.
Oui, je suis d'accord l'article 18 de la Loi de 65 stipule, que le syndic est chargé (entre autre) :
- d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
citation: Initialement posté par philippe388
Le toit qui s'envole, une importante fuite d'eau, la chute d'arbres dans les jardins,.... dès qu'il y danger pour l'immeuble et pour la sécurité des personnes
Mais dès qu'il y a danger pour l'immeuble et pour la sécurité des personnes, c'est la Préfecture de Police ou la mairie qu'il faut que le syndic appel d'urgence, non ?
référence : articles L.511-1-1 à L.511-6 Code de la Construction et de l'Habitation, et articles L.521-1 à L.521-4 du même Code.
citation: Initialement posté par philippe388
L'assurance n'a rien à voir avec la décision du syndic avec l'avis du CS de lancer des travaux d'urgence. L'assurance mandatera un expert, qui n'aura pas à juger du caractère de l'urgence, mais de définir les responsabilités et du remboursement des dégâts.
C'est là où cela se complique : par nature si les travaux sont urgents, il devraient en être d'autant obligatoire. Or il y a une petite nuance juridique entre l'urgence et l'obligation.
citation: Les travaux urgents (par exemple le remplacement d’une canalisation éclatée par le gel) sont du ressort du syndic. Il n’a pas besoin d’avoir une autorisation pour y procéder et engagerait même sa responsabilité s’il n’intervenait pas. Mais il doit avertir au plus vite les copropriétaires et convoquer une assemblée pour ratifier ses décisions.
Les travaux sont votés à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965. Avant l’assemblée le syndic peut demander une provision à chaque copropriétaire. Cette provision ne doit pas dépasser le tiers du devis estimatif des travaux.
Si un copropriétaire refuse de payer, il peut contester l‘urgence des travaux devant le tribunal de grande instance.
Les travaux peuvent être rendus obligatoires par des lois ou règlements, dans un souci de sécurité, de salubrité ou d'hygiène. Ils peuvent concerner les parties communes mais aussi les parties privatives.
Il peut s’agir de travaux :
- d'équipements communs : branchement sur des canalisations, raccordement à l'égout, création de canalisations, conformité des ouvertures et aérations… ;
- nécessaires à la sécurité des ascenseurs, des portes de garage, la pose de compteurs d'eau chaude, le système de chauffage dans certains cas, la recherche d’amiante dans les parties communes, la protection contre le saturnisme.
Certains travaux peuvent aussi être imposés par arrêté du maire comme le ravalement (la notification est adressée au syndic qui en informe chaque copropriétaire par lettre recommandée avec AR) ou la recherche de la présence de termites.
Ces travaux doivent être votés à la majorité de l’article 25 de la loi (majorité des voix de tous les copropriétaires présents ou représentés).
citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic doit prendre toutes les mesures d'urgence. Il commettrait une faute grave si il ne prenait pas ses mesures.
Oui je suis ok, mais dans une certaine mesure, on en revient à la définition même dudit caractère d'urgence de la situation.
citation: Initialement posté par philippe388Le SDC serait en droit de le poursuivre pour manquement à son mandat. Rien à voir avec l'assurance.
C'est justement pour cela qu'en cas d'urgence, il y a l'article 37 du décret de mars 67.
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jenngirl
Nouveau Membre
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Posté - 08 mars 2011 : 13:32:58
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Je reviens vers vous pour vous indiquer la suite de mes "investigations".
J'ai vu un devis datant d'octobre 2009. Ainsi, le syndic aurait du prévenir mon notaire de ces importants travaux.
J'ai écrit un courrier à mon notaire hier pour lui indiquer ma position. Meme si cela date d'une année, on m'a fait penser que les travaux n'étaient pas payés et qu'il fallait les faire en urgence. Or, ils étaient faits et payés sur le fond de roulement.
Je vous tiendrai au courant du résultat de mes démarches. |
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Posté - 08 mars 2011 : 14:45:15
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jenngirl : la date du devis ne change rien à l'affiare. Ce qui compte c'est la date de l'AG qui a approuvé ces travaux. Un devis n'est qu'un devis, ce n'est pas une commande passée après un accord de l'AG. Il pourrait même y avoir plusieurs devis.
Le syndic peut payer un acompte avec le fond de roulement en cas de trvaux d'urgence, mais il doit convoquer une AG pour approuver ces trvaux, et ainsi autoriser le syndic a appelé la totalité du devis ( acomptes sur le fond de roulement compris).
Ce dossier ne concerne pas le syndic, qui a appliqué la loi : acompte, et appels de fonds après approbation de l'AG de février, date ou vous étiez copropriétaire.
Vous aviez parlé d'un appel de fonds trvaux du 15 janvier, fourni à votre notaire par le vendeur. Vous connaissiez donc lors de la signature ce problème de trvaux, vous auriez du refuser cette facture, car elle concernait votre vendeur, copropriétaire à la date du 15 janvier; pourquoi votre notaire n'a t'il pas soulevé ce problème ???
C'est un problème qui ne concerne que vous et votre vendeur.
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