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MichaelL
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 Posté - 21 sept. 2010 : 11:05:51
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Bonjour,
La semaine passée je visitais un appartement à vendre et que je proposerais à la location une fois acheté, si cela se concrétise.
Les locataires qui y sont actuellement présents vont quitter le logement pour s'installer au Canada. Le couple m'a laissé entendre - et ça me semble évident - qu'il ne souhaite pas s'encombrer avec son électro-ménager lors du déménagement.
Il s'agirait d'un grand réfrigérateur, d'un lave-linge ainsi que d'une cuisinière avec foyers vitro-céramique. Le tout semble récent (5 ans maximum ?), propre et en bon état.
Bien que je ne souhaite pas louer en meublé, pensez-vous qu'il serait intéressant que je leur propose d'acheter tout leur équipement pour en faire bénéficier mes propres locataires ? Je pense que cela me permettrait de valoriser l'appartement et donc le loyer.
Faudrait-il faire apparaître la présence de cet électro-ménager sur le bail ou bien juste sur l'état des lieux ?
Si le loyer est augmenté en conséquence, il serait logique que l'entretien des machines soit à ma charge. Nul besoin de noter que leur mise à disposition est faite "à titre gracieux sans engagement pour le propriétaire" comme j'ai pu le lire sur le forum ?
Pour un loyer de 750€ HC, à combien estimez-vous l'augmentation possible ?
Et pour finir, existe-t-il une règle de calcul du prix d'achat de ce matériel en occasion ? (50% de la valeur d'achat après deux ans ...). Par contre je crois avoir compris que cette dépense n'est pas déductible du revenu locatif.
Merci à vous pour vos conseils.
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Édité par - MichaelL le 21 sept. 2010 11:06:09 |
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Numero6
Modérateur
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2197 message(s)
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 Posté - 21 sept. 2010 : 11:28:34
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Entre le moment ou vous allez acheter et le moment ou ces locataires vont partir il va se passer quelques jours ou le "matériel de cuisine" sera à vous mais pas l'appartement.....Alors attention
ma nièce a acheté récemment une maison tout était ok à la visite mais après l'achat : douilles, poignées ( ils ont laissé les portes... etcetc : DISPARUS et les anciens proprio n'étaient pas des banlieusards du neuf un , c'était en province et ils étaient pharmaciens ....comme quoi pas de petits bénéfices.
rajout :
alors si vous pensez louer en vide pourquoi vous embeter avec ces appareils de cuisine qui tomberont en panne un jour ou que vos locataires qui auront déjà les leurs n'en voudraient pas....
perso je n'acheterai pas. |
Édité par - Numero6 le 21 sept. 2010 12:10:27 |
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 Posté - 21 sept. 2010 : 11:37:24
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citation: Bien que je ne souhaite pas louer en meublé, pensez-vous qu'il serait intéressant que je leur propose d'acheter tout leur équipement pour en faire bénéficier mes propres locataires ? Je pense que cela me permettrait de valoriser l'appartement et donc le loyer.
Réfléchissez y a deux fois quand meme, parce que louer en foncier nu avec de l'électroménager, c an'est pas forcément simple, et quel est le supplément de loyer que vous escomptez.
Si vous achetez le tout pour 500 euros et que vous en tiriez 10 euros par mois, c'est peut-etre intéressant, mais quelle est la durée de vie de ces appareils?
Si vous avez une panne au bout de deux ans, vous aurez accumlé 24*10 = 240 euros, et vous ne serez pas rentré dans votre investissement, mais il vous faudra ressortir 400 à 500 euros que vous n'auriez pas sorti en cas de location nue.
Il va vous falloir aller acheter, puis transporter et livrer.... Bref des soucis.
Si vous achetez l'ensemble pour 150 euros, et que vous en tirez 15 euros de plus par mois, c'est certain que vous êtes le roi du pétrole, vous aurez remboursé votre achat en dix mois seulemntn...
Ne vous faites guère d'illusion: Si sur le frigo, on peut espérer une dizaine d'année, et nettoyer facilement, pour ce qui est, en ce qui coà ncerne la cuisionière, il y a gros a parier que sauf a tomber sur des perles, le four sera dans un tel état a la sortie que un nouveau locataire n'en voudra pas (c'est quoi ce tru csale?)
Il faut absoluement que ce soit sur l bail ou l'inventair eou l'état des lieux.
citation: Nul besoin de noter que leur mise à disposition est faite "à titre gracieux sans engagement pour le propriétaire"
Oui, c'est le genre de clause inacceptable qu'il vaut mieux oublier.
ce n'est pas l'entretien qui est a votre charge, mais l'assurance que cela focntionne correctement. L'entretien est à la charge du locataire.
citation: 50% de la valeur d'achat après deux ans Durée de vie quatre a cinq ans, je dirais, donc décote de 20% par an minimum.
Si il y a une garantie étendue genre cinq ans, j'achète les yeux fermés, sinon, je n'achète pas a ce prix. |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 21 sept. 2010 : 11:42:01
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citation: Faudrait-il faire apparaître la présence de cet électro-ménager sur le bail ou bien juste sur l'état des lieux ?
Il y a 2 façons de faire :
- soit vous les faites figurer au bail, vous considérez alors qu'il font partie de la location et en cas de problème hors réparation locative, vous leur devrez la réparation ou le remplacement.
- soit vous ne les indiquez pas sur le bail, seulement sur l'EDL d'entrée, et vous ajoutez que ces appareils sont laissés au locataire entrant mais qu'en cas de problème, vous n'interviendrez pas. |
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Posté - 21 sept. 2010 : 11:49:16
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A quoi cela sert donc de les marquer dans l'etat des lieux en ce cas, puisque le locataire rrestant deux mois est donc en droit de dire qu'il a eu trois problèmes et qu'il a donc jeté ces trois appareils?
Maoyann,
En outre, cela ne répond pas vraiment à la situation du questionneur, qui veut tirer un revenu additionnel.
Il ne peut pas faire payer 10 euros de plus de loyer par mois, et continuer a les percevoir alors que le locataire doit racheter un appareil de sa propre cagnotte... et qu'il peut fort bien au bout de trois ans devoir en racheter trois.
Ce ne serait pas équitable. |
Édité par - ribouldingue le 21 sept. 2010 11:53:50 |
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MichaelL
Contributeur débutant
France
88 message(s)
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Posté - 21 sept. 2010 : 11:54:01
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Merci à tous les deux pour la rapidité de vos réponses.
citation: Initialement posté par Numero6il va se passer quelques jours ou le "matériel de cuisine" sera à vous mais pas l'appartement
Ah oui, en effet, je n'y aurais pas pensé. Je pourrais proposer le paiement uniquement le jour de leur départ. Reste à voir si ça ne posera pas de souci avec l'état des lieux du loueur actuel. Après, la propriétaire disposera du tout dans son appartement durant quelques temps ... à voir. Avec un simple papier à faire signer par la propriétaire peut-être.
citation: Initialement posté par ribouldinguece n'est pas l'entretien qui est a votre charge
Oui tout à fait. Par entretien je pensais au fait de garantir le bon fonctionnement et d'assurer les réparations ou le remplacement.
Et je vais bien entendu contrôler l'état actuel, la présence des factures et des garanties.
J'envisage cet achat uniquement parce que le couple a une très bonne raison d'abandonner les machines et je comptais bien leur proposer un prix très faible car ainsi ils se sépareraient du lot complet, au meilleur moment sans contrainte de temps, sans avoir d'annonces à diffuser ni de retrait à organiser. |
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MichaelL
Contributeur débutant
France
88 message(s)
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Posté - 21 sept. 2010 : 11:55:54
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citation: Initialement posté par ribouldingueCe ne serait pas équitable.
Voilà , c'est tout à fait ça ! |
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Posté - 21 sept. 2010 : 11:56:40
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citation: Initialement posté par Numero6Entre le moment ou vous allez acheter et le moment ou ces locataires vont partir il va se passer quelques jours ou le "matériel de cuisine" sera à vous mais pas l'appartement.....Alors attention ma nièce a acheté récemment une maison tout était ok à la visite mais après l'achat : douilles, poignées ( ils ont laissé les portes... etcetc : DISPARUS et les anciens proprio n'étaient pas des banlieusards du neuf un , c'était en province et ils étaient pharmaciens ....comme quoi pas de petits bénéfices. Oui, mais...
Cela vient d'une détestable habitude qu'on les gens de s'étriper lors des états des lieux locatifs,
mais de ne jamis faire d'état des liexu en cas de vente.
Une visite avant la vente, avant d'aller chez le notaire s'impose quand meme..... |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 21 sept. 2010 : 12:54:09
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A Ribouldingue,
citation: A quoi cela sert donc de les marquer dans l'etat des lieux en ce cas, puisque le locataire rrestant deux mois est donc en droit de dire qu'il a eu trois problèmes et qu'il a donc jeté ces trois appareils?
Maoyann,
En outre, cela ne répond pas vraiment à la situation du questionneur, qui veut tirer un revenu additionnel.
Il ne peut pas faire payer 10 euros de plus de loyer par mois, et continuer a les percevoir alors que le locataire doit racheter un appareil de sa propre cagnotte... et qu'il peut fort bien au bout de trois ans devoir en racheter trois.
Ce ne serait pas équitable.
On pourrait aussi considérer qu'un couple qui s'installe pourrait se trouver en difficultés de payer en plus d'éventuels frais d'agence et du dépôt de garantie, à la fois un frigo, un lave-linge et une plaque et que ça pourrait lui rendre service de profiter quelques mois ou années de ces éléments, même pour une augmentation de loyer de quelques euros et finalement les remplacer au fur et à mesure de leur usure, progressivement.
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Posté - 21 sept. 2010 : 13:07:28
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Oui, mais quid du surloyer qui perdure apres la disparition des meubles? |
Édité par - ribouldingue le 21 sept. 2010 13:08:56 |
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nefer
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Posté - 21 sept. 2010 : 13:59:29
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pour de la location en loi 89 je ne conseille pas de fournir l'électroménager en le mentionnant sur le bail ou sur l'EDl
c'est toujours source de problèmes
vous devrez faire les réparations ou en produire des neufs : vous ne pourrez jamais prouver que c'est un défaut d'entretien du locataire
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Sunbird
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Posté - 21 sept. 2010 : 16:36:23
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Je déconseille dans le cadre d'un bail loi 1989, c'est source de complication.
Ne rachetez pas de l'électro-ménager surtout que de plus en plus d'appareils récents sont prévus pour tomber en panne après les 5 ans d'utilisation, et que les pièces détachées (lorsqu'elles existent) sont tellement couteuses qu'il faut racheter l'appareil.
Qu'ils appellent Emmaus pour récupérer ces appareils. |
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