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Albert95490
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Posté - 16 sept. 2010 : 01:32:07
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Bonjour à tous,
Nous avons acheté un appartement il y a plus de 4 ans. Dans la cuisine, il y avait une colonne EU (évacuations de 2 appartements au dessus du notre): la colonne a cédé du temps du précédent propriétaire et nous avons nous-même eu droit à quelques dégâts d'engorgement. La colonne n'est pas conforme (trop petite) Problèmes: 1) L'architecte de l'immeuble avait déclaré que cette colonne serait supprimée dans le cadre du ravalement de la copro (4 immeubles) voté et payé 2) Le ravalement s'est terminé et aucune intervention n'a pu être réalisée car les propriétaires du dessus n'ont pas donné accès à leurs appartements, malgré les relances du Syndic. 4) L'échafaudage ayant été déposé, il a fallu faire (presque 1 an plus tard) appel à une autre société, qui a remonté un échafaudage. 5) Cette société a alors pu intervenir dans les appartements au-dessus du nôtre et nous avons supprimé la colonne intérieure.
Or, au cours de la dernière AG, le syndic a décidé de m'imputer une part du coût de l'échafaudage, alors que ce n'était pas directement lié à mon logement!!!
L'AG n'avait pas toutes les clés en main mais elle a voté ce que le syndic a suggéré, à savoir que 50% du coût de l'échafaudage soit supporté par la copro et que 50% du coût de l'échafaudage soient partagés entre mes voisins du dessus et moi-même!
Que puis-je faire pour casser ce vote? Là , je suis prêt à aller au TGI puisque je ne suis pas responsable de la pose de l'échafaudage???
NB: le syndic avait lui-même déjà indiqué que si une intervention de ce type devait avoir lieu après la dépose de l'échafaudage, alors cette opération serait à la charge des copropriétaires n'ayant pas donné accès à leur logement au moment requis.
Je n'ai pas encore reçu le PV!!!
HELP PLEASE!!!
A
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Édité par - Albert95490 le 16 sept. 2010 01:33:26 |
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Posté - 16 sept. 2010 : 08:15:21
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citation: 1) L'architecte de l'immeuble avait déclaré que cette colonne serait supprimée dans le cadre du ravalement de la copro (4 immeubles) voté et payé. Cela était-il prévu dans les travaux initiaux PAR ECRIT ?citation: 2) Le ravalement s'est terminé et aucune intervention n'a pu être réalisée car les propriétaires du dessus n'ont pas donné accès à leurs appartements, malgré les relances du Syndic. Le syndic n'aurait pas du se limiter aux relances, car le propiétaire avait obligation de laisser faire les traavux sur les parties communescitation: Article 9 Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et de l'article 30.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.
citation: L'AG n'avait pas toutes les clés en main mais elle a voté ce que le syndic a suggéré, à savoir que 50% du coût de l'échafaudage soit supporté par la copro et que 50% du coût de l'échafaudage soient partagés entre mes voisins du dessus et moi-même!
A quelle majorité, cela a t il été voté ? Il nous faudrait le texte de la résolution lorsque vous l'aurez. Très certainement, cette résolution est illégale, car l'AG n'a pas le pouvoir de JUGER qui doit payer en dehors de ce qui est prévu au RDC. On va vous rétorquer qu'il existe une clause (peut-être) dans votre RDC qui parle d'aggravation des charges. Cette clause ne peut être appliquée par l'AG, mais par un juge. Il faudrait donc que l'AG décide de saisir le tribunal pour faire appliquer cette règle aux proprios qu'elle pense concernés.(ce qui est d'autant plus fort qu'il y a faute professionnelle du syndic ! ). C'est la raison pour laquelle il nous faut connaitre le libellé de la résolution et ses conditions de vote. Avez vous vous-même reçu des lettres de relance pour laisser accès à votre appartement ?
Dernière question TRES importante : avez vous voté CONTRE !!!! cette résolution. Si OUI, vous pouvez saisir le tribunal lorsque vous aurez reçu le PV. Si NON, il ne vous reste plus que votre mouchoir.... |
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Albert95490
Nouveau Membre
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Posté - 21 sept. 2010 : 00:29:18
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Encore merci Rambouillet, pour répondre à vos questions:
citation: Cela était-il prévu dans les travaux initiaux PAR ECRIT ?
J'ai eu beau le demander, je n'ai jamais vu le cahier des charges du ravalement!!!
J'ai par ailleurs demandé N fois à l'architecte quelle solution il envisageait pour la suppression voire le renouvellement de la colonne intérieure, mais n'ai jamais eu de réponse écrite...
Mais il existe au final des messages du syndic explicitant la nature de l'intervention.
citation: A quelle majorité, cela a t il été voté ? Il nous faudrait le texte de la résolution lorsque vous l'aurez.
La résolution a été formulée dans la convocation à l'AG en 2 temps. (0) La majorité du vote est la majorité article 24 - Loi du 10/07/1965 modifiée par l'article 81.7 de la loi SRU du 13/12/2000
(1) La première résolution indique Confirmation des travaux "branchements eaux usées sur colonne façade", effectués par l'entreprise XXX les jeudi 29 avril et vendredi 30 avril 2010, suivant rapport du 20 mai 2010 de l'architecte.
Le dit rapport n'étant qu'un copier/coller d'un devis de l'entreprise XXX... datant de début avril 2010 et jamais communiqué avant.
PROJET DE RESOLUTION: Après échange de vues, les copropriétaires décident de confirmer les travaux "branchements eaux usées sur colonne façade"
(2) La deuxième résolution indique Date d'exigibilité d'appel des fonds PROJET DE RESOLUTION: TRAVAUX BRANCHEMENT EAUX USEES Après délibération, l'assemblée générale autorise le syndic à procéder à un appel de fonds travaux selon la clé de répartition "charges bâtiment Z" prévue au règlement de copropriété. Budget voté : ____ , honoraires architecte, syndic inclus
1 appel de fonds de .... euros TTC sera exigible le ____ 1 appel de fonds de .... euros TTC sera exigible le ____
note: les blancs sont bien présents sur la convocation d'origine.
Il me semble ainsi que la résolution ne prévoyait en aucun cas de faire payer un copropriétaire en particulier. Or, le Syndic en a décidé autrement.
Surtout, pour terminer, après lui avoir fait valoir mon point de vue à l'écrit, le Syndic m'a répondu ce jour:
citation: les copropriétaires qui ont suivis le chantier estiment que vous-même et votre voisin du dessus sont responsables de la situation créée qui a amenée à la mise en place - pour voir réaliser les travaux - d’un nouvel échafaudage. Dans un souci d’apaisement, l’architecte de l’immeuble et notre cabinet, ont proposé – ce qui a été accepté – que seulement 50% de la plus value générée soit portée à votre débit, étant entendu que cette somme doit encore être partagée en 2 entre vous et le propriétaire du dessus.
Qui sont ces copropriétaires? Vue la nature du dossier qui a trainé en longueur, aucun copropriétaire n'était réellement informé de la situation.
Et évidemment, le Syndic n'a pas manqué de me rappeler que:
citation: Vous comprendrez aisément que je ne peux, à postériori, modifier un procès verbal d’assemblée générale, signé par son Président et les scrutateurs.
Pirouette facile pour dire: "on s'est planté, mais c'est trop tard"!
Enfin, pour finir, j'ai voté contre cette résolution car j'estime que le responsable est l'architecte, pour son manque de planification et de communication vis-à -vis des propriétaires du dessus. Quant au Syndic, il a certes envoyé quelques courriers (en octobre 2009, alors que le 1er échafaudage avait déjà été déposé...) mais a, pendant l'AG, pris partie contre un copropriétaire, sans maitriser le fond d'une histoire longuette, et que je pourrais déballer si nécessaire...
A noter: je fais partie de ceux qui avaient tenté, en vain, de changer de Syndic. Mais l'un des copropriétaires, concentre beaucoup de pouvoirs ce qui lui donne un poids incomparable...
En conclusion, j'attends le PV de l'AG pour voir la tournure que le Syndic aura donné au "Vote"... Mais je sens que cela va se terminer au TGI. J'en fais une question de principe car je vous passe ici la façon dont j'ai été alpagué par le Syndic en séance... |
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s) Statut:
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Posté - 21 sept. 2010 : 08:05:22
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votre dossier est solide. Toute répartition non prévue au RDC est illicite. La seule possibilité pour vous faire supporter la dépense est la clause d'aggravation des charges : il faut prouver que vous en êtes responsable. Ce n'est pas votre cas, ce sera évident pour le juge. J'enverrai une lettre courtoise au syndic, avec copie au président du CS pour exprimer ma détermination. La hargne du syndic ne peut s'expliquer à mon sens que par un pilotage en sous marin du CS. Votre lettre pourra les amener à rechercher un consensus, et donc éviter le TGI. |
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Albert95490
Nouveau Membre
France
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Posté - 22 sept. 2010 : 22:56:58
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Merci! Cà fait sincèrement chaud au coeur! Je vais écrire au syndic et au président du CS. Et on verra leur réaction.
Néanmoins, plusieurs copropriétaires ont le sentiment que le syndic fait "sa loi" dans la copropriété qu'il gère depuis une vingtaine d'années. Et le président du Conseil Syndical a l'air très complaisant...
Heureusement, on a voté un nouveau CS (auquel je me suis inscrit) et on a prévu de se réunir pour acter clairement le fonctionnement du CS. On espère ainsi avoir une meilleure maîtrise de notre bien!
Je ne manquerais pas de vous tenir informés de l'évolution de la situation.
A bientôt!
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s) Statut:
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Posté - 23 sept. 2010 : 07:40:02
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A la réunion du CS, soyez très précis et rigide. Expliquez que la copro va drpit vers un procès qu'elle n'a aucune chance de gagner. Le tribunal condamnera la copro à payer vos frais (dépens). De votre coté, il faut que vous soyez pret à engager plusieurs centaines d'euros d'avocat. Attention, vous n'avez que deux mois à réception du PV pour aller au TGI. Pssé cette date, c'est peut être possible, à voir compte tenu du litige. |
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Posté - 23 sept. 2010 : 14:06:51
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vous pouvez écrire au syndic et au président de CS, cela ne "mange pas de pain", mais ce qui est important, ce sont les résolutions écrites sur le PV : qu'en est-il ?
c'est à partir de là que pourront être menées des actions ou non. |
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Albert95490
Nouveau Membre
France
11 message(s) Statut:
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Posté - 26 nov. 2010 : 15:53:14
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citation: Initialement posté par rambouillet
vous pouvez écrire au syndic et au président de CS, cela ne "mange pas de pain", mais ce qui est important, ce sont les résolutions écrites sur le PV : qu'en est-il ?
c'est à partir de là que pourront être menées des actions ou non.
Près de 2 mois après la tenue de l'AG, nous avons enfin reçu le PV. La résolution telle que formulée par le Syndic dans le PV est ainsi: "Les copropriétaires déplorent le préjudice subit par la copropriété du fait des obstructions diverses et variées de 2 copropriétaires qui n'ont pas permis la mise en oeuvre de ces travaux par l'entreprise X en utilisant l'échafaudage en place pour les travaux de ravalement. Après échange de vues, les copropriétaires décident que le surcoût du marché lié à l'échafaudage soit pris en charge pour moitié entre les propriétaires Y et Z. En conséquence, les copropriétaires demandent au Syndic de porter au débit de ces 2 copropriétaires leur quote-part respective, soit 844€"
Ce qui est choquant: 1) Les dits travaux ont bien été réalisés à mon domicile (au 4ème étage), lorsque l'échafaudage était présent 2) Seul un copropriétaire a bloqué l'accès à son appartement (au 5ème étage). Les travaux complémentaires que l'on cherche à me faire payer sont directement liés à ce seul copropriétaire... et j'ai été en copie d'une lettre du Syndic rappelant à l'ordre ce copropriétaire. 3) Cette non intervention au 5ème étage nous a fait subir des préjudices importants tant sur le plan matériel (dégâts de eaux, présence de plomb dans les peintures...) que moral; et je vous passe ici les incessantes discussions avec le Syndic et l'architecte.
Ayant voté contre, je vais donc relancer le syndic et le président du CS par écrit. Mais est-il possible que le Syndic se déjuge? Si non, comment porter efficacement l'affaire devant le TGI?
Merci à vous tous!!! |
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MUSTANG
Contributeur débutant
France
52 message(s) Statut:
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Posté - 26 nov. 2010 : 17:39:46
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Il s'agit d'une partie commune et vous n'avez pas à en supporter les charges,d'autant que vous aviez permis d'accéder à votre logement! Il est urgent de déposer une plainte au TGI,dans les 2 mois suivant la réception du PV,si le syndic ne veut rien entendre. |
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nefer
Modérateur
14632 message(s) Statut:
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Posté - 26 nov. 2010 : 17:44:38
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citation: Initialement posté par MUSTANG
Il est urgent de déposer une plainte au TGI,dans les 2 mois suivant la réception du PV,si le syndic ne veut rien entendre.
Où voyez vous une action au pénal pour cette résolution ?
(plainte= pénal) |
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Posté - 26 nov. 2010 : 19:42:57
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vous devez saisir le TGI pour faire annuler cette résolution illégale : un SDC n'a pas à sa faire justice à la place du juge. D'autant que le SDC a fait une erreur en saississant pas un juge pour faire exécuter les travaux au 5ème étage : citation: Article 9
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et de l'article 30. Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.
la résolution citée est incomplète : il manque les modalités du vote... On suppose que vous avez vote CONTRE et que le PV vous a été notifié... |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s) Statut:
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Posté - 26 nov. 2010 : 22:12:48
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Sur la base des petits bouts qui nous sont présentés, la résolution dont il s'agit est inapplicable à plus d'un titre. Outre le fait que la question de cette modification de répartition n'était pas prévue dans l'ODJ, il s'agirait ici de l'application d'une "clause pénale", qui n'est pas dans le champ de compétence du syndicat.
Sauf autres précisions, cela veut dire que le syndic n'a aucun moyen pour recouvrer les fonds en question, faute d'avoir fait constater par un juge une faute, donc une responsabilité de ces copropriétaires dans l'aggravation supposée des charges.
L'AG n'est pas "juge judiciaire", du moins à ma connaissance Elle ne peut donc relever une faute et la condamner ! Cette pratique c'était au Far-West pour le type qui volait un cheval : on pouvait le pendre haut et court (quoi que long, le résultat était le même ....). |
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Albert95490
Nouveau Membre
France
11 message(s) Statut:
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Posté - 28 mars 2011 : 22:10:47
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citation: Initialement posté par Gédehem
Sur la base des petits bouts qui nous sont présentés, la résolution dont il s'agit est inapplicable à plus d'un titre. Outre le fait que la question de cette modification de répartition n'était pas prévue dans l'ODJ, il s'agirait ici de l'application d'une "clause pénale", qui n'est pas dans le champ de compétence du syndicat. ... L'AG n'est pas "juge judiciaire", du moins à ma connaissance Elle ne peut donc relever une faute et la condamner ! Cette pratique c'était au Far-West pour le type qui volait un cheval : on pouvait le pendre haut et court (quoi que long, le résultat était le même ....).
Bonsoir à tous, je pensais cette histoire terminée depuis le temps, mais voilà que le Syndic a de nouveau sévi...
Je me suis fait élire membre du CS et ai accepté la position de trésorier. En octobre 2010 (peu après le dernier message), il a été demandé au CS de valider les comptes liés aux travaux de ravalement. Ayant quelques connaissances, j'ai pu rapprocher ligne à ligne les OS ravalement, des comptes vus du Syndic. A quelques "anomalies" près, nous avons finalement validé les comptes fin décembre 2010 (pour un arrêté comptable au 30 septembre 2010...)
Parmi ces OS, apparaissait clairement l'objet du litige. Le solde de la copropriété était négatif et les montants dus ont été répartis entre les copropriétaires en fonction de leurs quote-parts respectives...
Ce qui "annulait" donc de fait cette fameuse décision... Et j'ai un appel de fonds émis par le syndic, et postérieur à la clôture des comptes, présentant le montant débité.
Or (sinon çà ne serait pas drôle), j'ai reçu fin de semaine dernière un appel de fonds, positionnant en date du 12 janvier 2011 des sommes correspondant à la fameuse décision que j'ai contestée... Soit plus de 2 mois après diffusion du PV de l'AG... alors que notre compte avait déjà été débité, et avec une date comptable ne correspondant à aucune réalité !
Conclusions: - le syndic nous a imputé 2 fois le montant réclamé - je suis à présent convaincu qu'il s'est arrangé pour faire apparaitre cette somme le plus tard possible, de sorte que le délai de recours auprès du TGI a expiré...
Ce que la comptable m'a peu ou prou confirmé en m'indiquant que le syndic lui avait demandé de m'imputer la dite somme, après arrêté des comptes...
Je n'en démordrai pas et ai donc fermement décidé de passer à l'offensive, parce qu'il y en a assez de ce syndic qui nous prend pour des truffes... J'ai effectivement quelques centaines d'euros à dépenser pour faire valoir mon bon droit, et remettre ce syndic hautain et arrogant à sa place.
Si quelqu'un pouvait me donner les points clés pour aller au TGI voire même me conseiller un avocat, ce serait avec grand plaisir: j'ai un épais dossier (5 ans d'historique!!!) sous le coude...
Merci par avance, et en espérant que ce sera la Fin... |
Édité par - Albert95490 le 28 mars 2011 22:25:59 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s) Statut:
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Posté - 28 mars 2011 : 22:34:59
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Albert,le 26 novembre 2010 vous indiquiez avoir reçu le PV d'AG (en LRAR ?), qui rapportait la décision d'AG contestable. Il fallait la contester, l'imputation discriminatoire d'une charge n'étant pas possible ici, ce qui vous a été indiqué ! Vous précisez ce jour 28 mars 2011 que le syndic vous a effectivement imputé la somme litigieuse.
Sauf que pour contester la décision d'AG vous aviez 2 mois à compter de la notification du PV. Depuis le 26 novembre 2010, les 2 mois sont passés. |
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Albert95490
Nouveau Membre
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11 message(s) Statut:
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Posté - 28 mars 2011 : 23:21:49
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Le problème est que pendant le délai de 2 mois, il y a eu revirement du Syndic qui avait présenté la somme litigieuse comme devant être répartie entre TOUS les copropriétaires. CE QUI A BIEN ETE FAIT.
Je n'avais alors plus de raison d'aller au TGI... D'où mon problème: - un PV d'AG mentionnant la décision litigieuse - des comptes présentant les sommes réparties sur tous les comptes des copropriétaires... - et au final, plusieurs mois après, l'apparition de cette somme
Il s'agit a priori de manipulations grossières d'écritures comptables, et je voudrais simplement qu'une autorité compétente se prononce à la fois sur le fond et la forme. Cà doit bien être possible... |
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