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elmarco06
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 Posté - 09 août 2010 : 16:32:10
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Bonjour,
Je suis confronté à un cas et j'aurai besoin de vos avis pour agir au mieux.
Tout d'abord le contexte.
Je suis propriétaire d'un appartement que je loue vide à l'année depuis plus de 4 ans à la même personne. Normalement le loyer doit être payé le 5 du mois au plus tard par virement bancaire. Tous les mois le loyer tombe entre le 10 et le 15. Et chaque année sa banque invalide le versement automatique et notre locataire met plusieurs jours/semaines pour régulariser la sitation. Cette année le problème s'est reproduit mais cette foisc-i nous avons un mois qui reste impayé (cela fait maintenant 3 mois).
Ce que je souhaite
Les retards dans le versement des loyers chaque mois n'est pas très important car nous sommes quand même payé. Par contre je souhaiterai que notre locataire soit plus concerné par ce problème récurrent et annuel et qu'il réagisse plus vite pour valider à nouveau le versement du loyer.
Le bail qui nous lie ne contient pas de pénalité en cas de retard de paiement. A l'heure actuelle je ne peux rien lui réclamer si ce n'est le paiement du loyer dû.
Si je modifie le bail en y ajoutant cette clause, je suis soumis au bon vouloir de mon locataire pour qu'il le signe lui aussi.
Est-ce que je peux en respectant les délais impartis justifier à mon locataire une fin de bail en justifiant sur les retards de paiement tout en lui proposant de signe un nouveau bail avec la nouvelle clause ?
Merci pour vos réponses
Marc
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 09 août 2010 : 16:51:12
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Elmarco06,
citation: Je suis propriétaire d'un appartement que je loue vide à l'année depuis plus de 4 ans à la même personne.
S'il s'agit de la résidence principale du locataire, s'agissant d'un logement vide, c'est la loi du 6/7/89 qui régit le contrat et les baux sont de 3 ans renouvelables et pas 1 an.
citation: Est-ce que je peux en respectant les délais impartis justifier à mon locataire une fin de bail en justifiant sur les retards de paiement tout en lui proposant de signe un nouveau bail avec la nouvelle clause ?
Ces retards ne sont pas ce qu'on appelle un motif légitime et sérieux qui permet au bailleur de mettre fin au bail.
En ce qui considère, le mois impayé, commencez par un rappel puis en l'absence de réponse à 10 jours, envoyer en LRAR une mise en demeure de vous régler ce qu'il vous doit.
citation: Et chaque année sa banque invalide le versement automatique et notre locataire met plusieurs jours/semaines pour régulariser la sitation.
Vous voulez dire que le virement automatique doit être revalidé par votre locataire pour qu'il soit poursuivi chaque année ?
Dans ce cas aussi, dès 10 jours de retard, rappel.
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elmarco06
Nouveau Membre
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Posté - 09 août 2010 : 17:02:35
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citation: Initialement posté par maoyann
S'il s'agit de la résidence principale du locataire, s'agissant d'un logement vide, c'est la loi du 6/7/89 qui régit le contrat et les baux sont de 3 ans renouvelables et pas 1 an.
Je n'ai pas détaillé les délais mais effectivement je suis bien conscient que le bail est de 3ans (écrit dans le bail) et que je ne peux envoyer un congé que pour les 6 ans en prenant soin de lui notifier le congé au minimum 6 mois avant l'échéance.
citation: Initialement posté par maoyann
Ces retards ne sont pas ce qu'on appelle un motif légitime et sérieux qui permet au bailleur de mettre fin au bail.
Je n'ai donc aucun moyen pour partir sur une base plus saine?
citation: Initialement posté par maoyann
En ce qui considère, le mois impayé, commencez par un rappel puis en l'absence de réponse à 10 jours, envoyer en LRAR une mise en demeure de vous régler ce qu'il vous doit.
Merci pour la procédure.
citation: Initialement posté par maoyann
Vous voulez dire que le virement automatique doit être revalidé par votre locataire pour qu'il soit poursuivi chaque année ?
Dans ce cas aussi, dès 10 jours de retard, rappel.
En effet et chaque année il prend plus de temps. Pour les prochaines années nous serons plus vigilants sur le paiement et agirons de manière plus "procédurière".
Merci |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 09 août 2010 : 17:24:13
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Elmarco06,
citation: Je n'ai donc aucun moyen pour partir sur une base plus saine?
Non.
Même si ça vous embête un peu, on ne peut pas faire grand chose face à un locataire qui paie le 10 du mois plutôt que le 5.
Il faut être rigoureux et dès 10 jours de retard, adresser une lettre de relance puis la mise en demeure si nécessaire puis injonction ou commandement de payer ...
Si vous permettez une petite digression :
Je ne sais pas comment vous réagissez aux demandes de vos locataires mais il existe certains bailleurs qui exigent un versement du loyer au jour près mais d'un autre côté ignorent toutes les demandes provenant des locataires.
J'estime pourtant que si l'on veut que le locataire respecte ses devoirs, le bailleur doit faire de même.
Un petit exemple pour imager mes propos :
Un de mes logements était géré (mal) par une agence ; le dossier locataire est rempli de relances et de mises en demeure ; d'un autre côté, l'agence réagissait aussi avec beaucoup de retard quand cette famille avait des soucis.
Quelques jours après que j'ai pris en charge la gestion en direct, il y a eu une panne électrique. En 2 heures, un électricien était intervenu et avait sécurisé l'installation. Depuis, je suis payé le 6 du mois comme le stipule le bail, sans un jour de retard. |
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elmarco06
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 Posté - 09 août 2010 : 17:37:36
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Je suis tout à fait d'accord je me voie mal demander un comportement exemplaire si le mien ne l'est pas.
Jusqu'à présent nous avons toujours répondu réactivement aux demandes du locataire.
- une fuite sur l'apprtement du dessus qui coulait dans l'appartement: nous avons appelé le syndic qui a fait passer un expert le jour même pour détection de la fuite
- le robinet de la cuisine qui goutait par en dessous, nous l'avons appelé le soir même et avons convenu d'une date pour que je passe le changer.
En tous cas, au risque de me répéter, merci pour vos commentaires et votre expérience partagée. |
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Posté - 12 sept. 2010 : 20:24:25
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citation: Si je modifie le bail en y ajoutant cette clause, je suis soumis au bon vouloir de mon locataire pour qu'il le signe lui aussi. Exact.
Je pense même que s'il accepte, il pourra revenir dessus, pour abus, car il s'agit d'une modification sans compensation, un changement a sens unique dans le seul but de vous avantager.
A éviter absolument.
citation: Est-ce que je peux en respectant les délais impartis justifier à mon locataire une fin de bail en justifiant sur les retards de paiement tout en lui proposant de signe un nouveau bail avec la nouvelle clause ? Il faut invoquer un motif réel et sérieux, le retard de paiement de qqs jours aura du mal a passer
En revanche, le retard de peiment de un loyer depuis quelques mois, si vous avez fait des relances par courrier RAR pourrait en etre un.
Mais si vous donnez congé pour motif réel et sérieux et que vous resignez un contrat de bail, il est clair que le motif n'était pas réel ni sérieux, mais fantaisiste et bien a-propos.
Vous prendriez un risque énorme, dépenseriez beaucoup d'argent (un huissier pour être certain que la procédure soit bien appliquée) pour un gain minime
***Modération : dernière partie du message supprimée car citant un message précédent pour lequel après discussion au sein de l'équipe de modération, il a été considéré qu'il n'avait pas sa place sur ce forum.*** |
Édité par - maoyann le 13 sept. 2010 17:18:43 |
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Posté - 13 sept. 2010 : 17:30:30
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Tout a fait d'accord avec la mention en rouge... |
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elmarco06
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Posté - 15 sept. 2010 : 11:11:20
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Nous sommes actuellement à deux mois d'impayés.
Nous avons effectué notre premier courrier avec A/R (injonction d'impayé) il y a deux semaines et une jour (pour l'instant pas de retour de la poste) et nous allons passer à la phase huissier si la poste nous renvoie notre courrier. |
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Posté - 15 sept. 2010 : 13:04:52
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Non pas l'huissier vous renvoie le courrier, mais si le paiement ne vous arrive pas dans les délais indiqué dans votre RAR.
L"huissier aura beson d'un certian nombre de dcuemtns dont copie du bail, liste des impayés et une lettre écrite de votre part précisant la demande;
Conatctez plsueirs huissier pour leur demander leur tarif, car il y a une rédaction de commandement d epayer a tarif libre. |
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elmarco06
Nouveau Membre
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Posté - 16 sept. 2010 : 13:39:23
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J'ai du mal à comprendre votre première phrase Ribouldingue.
Vous dites que l'on ne va pas voir l'huissier quand on a le retour de courrier mais à la fin de délais imparti. En fait si notre courrier nous revient (d'ailleurs on l'a eu ce matin), c'est que notre locataire n'est pas allé le chercher à la poste et n'est donc pas au courant du délais et ne pourra pas nous payer dans les délais.
Sinon nous avons effectivement contacté un huissier qui nous a donné la liste des documents à apporter et le tarif pratiqué. Nous allons quand même en appelé quelques autres pour comparer les prix car nous ne savions pas que nous étions libre, nous pensions que l'on devait prendre l'huissier sur la commune en question et il n'y en a qu'un sur ladite commune. |
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Sunbird
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Posté - 16 sept. 2010 : 14:23:17
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Avez vous contacté votre locataire (de vive voix) pour connaître la cause de ce retard ? Avez vous fait une enquête de voisinage pour savoir si il vit toujours sur place ?
C'est ce que je ferais avant de passer par un huissier.
Avec l'huissier, cela coute de l'argent, et si jamais il paie la somme à l'huissier ce dernier prend son pourcentage dessus.
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Posté - 16 sept. 2010 : 18:32:06
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Ce n'est pas si le courrier vous revient qu'il faut aller voir l'huissier, mais bien si vous n'etes pas payé, peu importe que le courrier soit arrivé ou pas... A partit du moment ou vous pouvez prouver qu'il est parti.
Si votre commune est petite, interrogez ceux de la ville voisine qui peuvent (mon expérience) etre moins chers et plus compétents.
La délivrance du commandement est tarifée.
La rédaction du commandement est libre.
Il est fort peu probable que vous sachiez rédiger le commandement la première fois, donc vous allez payer 100 à 200 euros de plus. Gardez précieusement le texte pour la prochaine éventuelle fois...
citation: C'est ce que je ferais avant de passer par un huissier.
Par expérience, si il ne répond pas a un RAR, je n'attends pas pour envoyer l'huissier.
Si il ne pait pas un mois oublié (C'est le cas ici) après un RAR, je n'attends pas non plus.
Je ne vois pas ce que le tour des voisins peut donner dans ce cas. Avez-vous lu le fil complet? |
Édité par - ribouldingue le 16 sept. 2010 18:57:47 |
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