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gloran
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 Posté - 16 juin 2010 : 12:07:39
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Bonjour,
Quelle est la responsabilité du syndic et à quelle niveau engager celle-ci (civil ? pénal ? quels textes ?) lorsque le syndic s'engage unilatéralement envers des tiers concernant des servitudes ?
L'affaire est la suivante : sur une petite copropriété de type résidence, voirie privée, un agriculteur passe avec des engins agricoles pour rejoindre son champ, après avoir percé clôture et placé cadenas (!). L'agriculteur dit qu'il est enclavé. La réalité, c'est qu'il peut de toute façon passer par un champ voisin par une route de l'autre côté. Or, il risque ici d'abîmer la voirie privée (construite pour des voitures, pas des tracteurs) et de blesser des enfants qui jouent. Si l'agriculteur demande à un juge application de l'article 682 du code civil, il est peu probable que le juge lui accorde un passage par ce chemin, et, mieux, lui accorde quoi que ce soit pour auto-enclavement : en effet, le terrain de la résidence était auparavant à l'agriculteur, c'est sa responsabilité s'il n'a pas souhaité établir de servitude (ce qui aurait diminué le prix de vente, forcément).
Ceci étant posé, et malgré des échanges mails assez clairs venant syndicat, le syndic a envoyé un courrier à l'agriculteur reconnaissant sa situation d'enclave, et fait en permanence preuve d'une grande mansuétude auprès de celui-ci, contre les intérêts des copropriétaires (qui le payent)... Par ailleurs, l'état de servitude ne peut être que constaté par le juge, et sur demande de l'intéressé (agriculteur), lequel n'a encore rien demandé... et pour cause...
De quelle façon la responsabilité du syndic peut-elle être engagée éventuellement ? Civil uniquement ? pénal ? quels textes ? Si jamais le quitus est obtenu (ne présumons pas des votes des copropriétaires), cette responsabilité pourrait-elle encore être engagée ?
En effet, il outrepasse ici son mandat de gestion.
par ailleurs, pour clarifier la situation, il faudrait mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG quelques points :
- changement du syndic,
- résolution donnant au syndic l'autorisation d'ester en justice si nécessaire concernant ce problème de passage sans droit ni titre de l'agriculteur,
- résolution pour changer la clôture grillagée en un bon mur, ou palissade en "dur".
Y-a-t-il autre chose qui pourrait être utile à proposer pour la prochaine AG sur ce point ?
D'avance merci de vos éclairages ?
Cordialement
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Gédehem
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Posté - 16 juin 2010 : 19:10:33
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Le problème que vous soulevez est en fait celui de la liberté d'action de votre syndic !
C'est sur le fonctionnement de votre syndicat qu'il faut se tourner ! Ses pratiques internes, comme par exemple la place et l'action d'un CS, si votre "petite" (?) copropriété s'en est doté !
Qu'a t-il fait jusque là , que fait-il ?
Lorsqu'un syndic prend ainsi des "libertés" qui engageraient le syndicat, c'est que personne ne lui a mis la bride sur le cou !
C'est dans ce sens qu'il faudrait, il me semble, voir la question : changer le "cheval qui tire la cariole", c'est bien ! Mais si personne ne tient les rênes su suivant se sera la même chose.
Sans doute que les travaux que vous préconisez seraient très bien. Groupez-vous avec d'autres en jouez "collectif", cela passe mieux. |
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gloran
Contributeur senior
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 2
Posté - 17 juin 2010 : 14:44:31
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Le Syndicat avait effectivement fait le nécessaire, en lui indiquant par mail de mettre en demeure l'agriculteur de ne plus circuler sur la résidence : le syndic a fait exactement le contraire...
Je repose ma question, avec un présupposé : le syndicat donne les bonnes directives au Syndic... dans ce cas, quid si le syndic n'optempère pas ? Comment sa responsabilité peut-elle être engagée ?
Merci !
Cordialement |
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Gédehem
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3
Posté - 17 juin 2010 : 15:19:16
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Avant d'aller plus loin :
"le syndicat donne les bonnes directives au Syndic..."
Qui est ce "syndicat" ????
Ici, sur le strict plan du droit, c'est le syndic, représentant légal du syndicat, qui agit et parle en son nom !
Sauf à ce que ce soit l'AG du syndicat, son instance décisionnelle, qui prenne une résolution donnant des dirctives à son mandataire, le syndic, résolution rapportée dans un PV, il n'existe pas de "syndicat" pouvant donner des directives au syndic, qui plus est par mail !
Ou alors, ce serait une première !  |
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gloran
Contributeur senior
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4
Posté - 17 juin 2010 : 22:43:42
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Le président du conseil syndical, dont le rôle (du conseil syndical) est de contrôler ce que fait le syndic - le présupposé selon lequel le syndic défend les intérêt de la copropriété qui le paye semble semble ici fort osé
On ne peut pas réunir une AG trois fois par semaine pour piloter le syndic.
J'aimerais qu'on réponde à la question posée, la responsabilité du syndic, plutôt que de continuer à disserter sur la notion de conseil syndical ou la sémantique associée, ce qui ne m'aide pas, et ne m'intéresse pas du tout.
Merci !
Cordialement |
Édité par - gloran le 17 juin 2010 22:45:29 |
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Gédehem
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5
Posté - 18 juin 2010 : 09:43:48
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Le problème dans votre affaire c'est que tout le reste, celui qui ne vous interesse pas, conditionne la réponse à votre question, ou du moins la solution pratique que vous souhaiteriez !!
Sur le fond de votre question, les règles générales du droit sont les suivantes :
- la responsabilité de toute personne, vous, moi, un autre, peut être engagée afin de réparer les conséquences préjudiciable (il faut un préjudice) d'un acte que vous, moi, un autre, aurait réalisé ! (responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle)
- même chose lorsqu'il s'agit de la responsabilité contractuelle, ici celle du syndic mandataire du syndicat, pour réparer les conséquences de ses actes ayant portés préjudice au syndicat mandant !
Sachant cela, vous voila plus avancé ?
Parce qu'à bien vous lire, entre les copropriétaires qui donneraient quitus les yeux fermés et le syndic qui agit librement, il faut bien comprendre qu'il y a des trucs qui ne fonctionnent pas !
Comprenez que vous ne subissez pas un préjudice par ce passage : il n'y a rien à réparer, pas même de frais à engager pour ramasser le crotin de cheval puisque cet agriculteur utilise un tracteur !
Pas de préjudice = pas de responsabilité !
Votre affaire est donc celle du fonctionnement de votre syndicat, du "commandement" du cheval qui tire la cariole, actuellement libre de faire ce qu'il veut, y compris de vous envoyer dans le fossé
Mais manifestement ce volet de votre affaire ne semble pas vous interesser !
PS : accessoirement, cela n'ayant aucun intéret, le CS n'est pas réduit au controle, qui plus est quasi toujours à posteriori. Il ne faut pas oublier qu'il "assiste le syndic" (L.art.17), qu'il est un élément dans la gestion du syndicat aux cotés du syndic... |
Édité par - Gédehem le 18 juin 2010 09:55:28 |
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JB22
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6
Posté - 18 juin 2010 : 11:38:16
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"Comprenez que vous ne subissez pas un préjudice par ce passage : il n'y a rien à réparer, pas même de frais à engager pour ramasser le crotin de cheval puisque cet agriculteur utilise un tracteur !"
Il impose un droit de passage qu'il n'a pas et s'approprie la clôture (Ouverture et pose de cadenas), pas de crotin mais des tâches d'huile et du bruit, et de plus:
" il risque ici d'abîmer la voirie privée (construite pour des voitures, pas des tracteurs) et de blesser des enfants qui jouent."
et d' abîmer des véhicules au passage... |
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Gédehem
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7
Posté - 18 juin 2010 : 15:44:52
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"Il risque d'abimer ... de blesser ...."
"Il (l'agriculteur) impose son passage " (ne parlons pas de 'droit' !)
S'il y a des risques, au syndicat de prendre les mesures, à défaut d'être prises par le syndic.
S'il doit être mis fin à ce passage, au besoin par la fermetire de l'accès et le rétablissement de la cloture, au syndicat de le décider !
C'est pourquoi je relève un problème de fonctionnement du syndicat, le syndic étant sans doute "électron libre" dans cette petite copropriété horizontale où il ne doit pas y avoir grand chose à faire (et accessoirement où les copropriétaires ne se sentent sans doute pas trop concernés par sa gestion ...)
Sauf peut être le CS, et son pdt, qui "se réveille" sur cette histoire d'agriculteur ...
Ce n'est pas critique de relever ce point : s'il n'y avait pas cet agriculteur et son tracteur, tout le monde dormirait tranquilement, le syndic faisant ce qu'il voudrait sans que personne ne trouve à redire !
C'est pourquoi cette "affaire" n'est pas spécifiquement une question de responsabilité du syndic mais de fonctionnement (de pratiques internes) du syndicat.
S'agissant de prendre ici des décisions, que ce soit sur la conduite à tenir vis à vis de cet agriculteur, des moyens à mettre en œuvre pour mettre fin aux désordres, et éventuellement pour engager la responsabilité du syndic, ou par exemple le "sanctioner" pour ne pas défendre les itére^ts du syndicat, il faut préparer (CS) dès maintenant la tenue d'une AG et en demander la convocation, non sans avoir bien préparé les dossiers, éventuellement en ayant pris conseil d'un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme ! |
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8
 Posté - 18 juin 2010 : 17:24:40
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Gloran,
Un point n'était pas clair dans ce que vous avez dit a Gedehm, et ca fausse un peu la suite de la discussion, c'est dommage.
Quand vous écrivez le syndicat, ce n'est pas possible, et il semble donc que ce soit le président du conseil syndical, mais écrit-il au nom du conseil syndical? Est-ce par courrier recommandé?
Si le conseil syndical a envoyé un courrier (qui plus est recommandé) au syndic INDIQUANT que l'agriculteur ancien propriétaire continue a passer par la propriété du syndicat
sans droit ni autorisation même temporaire du syndicat (le sydnic n' a pas de pouvoir en cette matière),
sans motif autre que de convenance,
sans envisager de demander une servitude de passage qui nécessiterait de sa part un paiement,
en installant un cadenas à lui et en modifiant la cloture
en risquant de dégrader les lieux,
il est évident (Gedehem sera t'il d'accord?) qu'il y a la un fait grave qui nécessite de la part du syndicat (via son syndic)
> une mise en garde
> ou une mise en demeure a l'agriculteur,
et/ou
> une résolution en assemblée générale donnant au syndic les instructions sur ce qu'il peut négocier
> et/ou
une révocation du syndic qu'il ne défend pas le syndicat
Il faut simplement persuader le syndicat qu'il faut éviter de perdre son temps a se battre contre le second couteau (le syndic) et en changer si besoin, pour consacrer son énergie contre le vrai problème.
Théoriquement le syndic pourrait faire supprimer le cadenas et réparer la clôture, mais il a peut-etre besoin d'etre certrain que les copropriétaires seront derrière lui si il se lance dans cette direction.
Théoriquement il pourrait porter plainte a la gendarmerie pour le passage illégal du tracteur, mais le fera t'il?
citation: qu'à bien vous lire, entre les copropriétaires qui donneraient quitus les yeux fermés et le syndic qui agit librement, il faut bien comprendre qu'il y a des trucs qui ne fonctionnent pas ! Ah, Gedehem, vous nous faites de la théorie, la, non?
On va aller chercher Philippe348...
Vous aimeriez lire que toute la copropriété est derrière son conseil syndical pour lutter contre l'oppresseur et éventuellement terrasser son sydnic...
Ca ne se passe pas toujours comme ca, et il y a bcp (une majorité) d'AG ou les moutons votent le quitus, et c'est tres difficile de les en empecher.
... Mais vous le savez..
citation: Comprenez que vous ne subissez pas un préjudice par ce passage : il n'y a rien à réparer, pas même de frais à engager pour ramasser le crotin de cheval puisque cet agriculteur utilise un tracteur ! Si je passe dans le jardin de Gedehem en 4x4 en ouvrant la cloture et en mettant un cadenas gris rouillé, vous ne trouverez aucune dégradation a me reprocher?
Et si je passe avec un cheval, ca fait de l'engrais pour vos tomates, non?
S'ils votent le quitus, le syndicat ne pourra pas se retourner contre son ex-syndic, mais, bon, l'affaire concerne quand même en première approche l'agriculteur.
Peu importe le quitus. |
Édité par - ribouldingue le 18 juin 2010 17:43:41 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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9
Posté - 18 juin 2010 : 21:02:11
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Ribouldingue, si vous passez avec votre 4x4 dans MON jardin, vous avez interet à ce qu'il soit blindé, parce que moi je traite à l'AK47 ce genre d'engin ....
Quant au crotin de cheval, je m'en passe n'ayant pas de tomates. Mais vous avez interet à être bon cavalier, les cheveaux n'aimant pas plus les pruneaux de Kala que ne les aiment les pneus des 4x4 !
Sauf qu'il s'agirait de MON jardin dont je suis seul propriétaire et duquel je me fais fort de vous chasser dès les premiers metres ....
Ici nous sommes dans une (petite) copropriété horizontale dont le syndic ne semble pas faire ce qu'il faut pour préserver les drits et intérets du syndicat !
Quant aux propriétaires indivis, il n'est pas exposé leur(s) réaction(s), en particulier collective(s) afin de faire cesser le trouble !
Du moins si une majorité ressent un trouble, ce que nous ne savons pas.
Ce que nous savons c'est qu'il y a eu des "echanges mail avec le "syndicat"", en fait le pdt du CS (donc il y aurait un CS), échanges mail qui n'ont rien donné !
Au contraire, la réaction du syndic serait de conforter cet agriculteur !
C'est donc bien qu'il y a un problème de "gouvernance" dans ce syndicat, .... à la différence de l'affaire de Ribouldingue qui tenterait de venir dans mon jardin avec son 4x4 ou à cheval, certain d'avoir un comité d'accueil digne de son rang !  |
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Posté - 18 juin 2010 : 22:17:38
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Des pruneaux sur du crotin, quel gachis.. |
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gloran
Contributeur senior
969 message(s)
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11
Posté - 21 juin 2010 : 12:16:07
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Bonjour,
Je reviens vers vous quelques précisions :
- les copriopriétaires ne sont pas des moutons, ils n'ont jamais voté le quitus et ne le feront donc probablement pas à la prochaine AG : non pas par défiance envers le syndic, mais parce que l'acceptation du quitus n'a aucun intérêt pour la collectivité sinon celui de se bloquer des recours ultérieur. Donc, on est déjà à un stade de prise de conscience collective que peu de copropriétés présentent.
- ma question est justement de savoir exactement quoi faire. Selon mes dernières informations, le président du conseil syndical vient effectivement d'envoyer un recommandé AR au syndic pour récapituler sa demande de mettre en demeure l'agriculteur de cesser ses passages.
@Gédehem : si un tracteur avec sa remorque pleine (plusieurs tonnes) circule sur une voie de lotissement conçue au mieux pour des véhicules particuliers, le risque de dégradation me semble évident, et "a minima", une participation financière de l'agriculteur à l'entretien, ainsi que la réparation d'éventuels dommages, s'impose. Quant au risque de percuter sans le voir (du haut de la cabine) un enfant qui joue - à raison - dans l'impasse, ça se passe de commentaire. Des enfants de 10 ans qui ont la tête écrasée contre un mur par un tracteur qui recule, ça se produit, j'en ai malheureusement déjà entendu parler dans mon environnement proche. Et je ne fait pas confiance à un agriculteur qui viole une propriété privée pour faire attention à autre chose qu'à son bizness. Dont acte.
Ma question n'est donc pas de faire la liste de ce qu'aurait pu faire le président du syndicat, mais au contraire de prendre un maximum de renseignement utiles venant des contributeurs afin de conseiller au mieux le conseil syndical dans ses actions.
Je ne vois pas un problème de gouvernance (mot fourre-tout), mais un syndic qui n'obéit pas forcément à ce qu'on lui dit. Donc, effectivement, il faut cadrer, d'une part, prendre des dispositions pour en changer, éventuellement. Un recommandé AR du syndicat au syndic demandant de mettre en demeure l'agriculteur est effectivement un premier élément de cadrage. Je recherche d'autres éléments à prendre en compte pour cadrer l'action du syndic, et éventuellement les bases / jurisprudences pour engager sa responsabilité lorsqu'il agit en électron libre. Merci à vous de répondre à cette question.
Cordialement |
Édité par - gloran le 21 juin 2010 12:17:53 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 21 juin 2010 : 14:34:23
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citation: Initialement posté par gloran
Quelle est la responsabilité du syndic et à quelle niveau engager celle-ci (civil ? pénal ? quels textes ?) lorsque le syndic s'engage unilatéralement envers des tiers concernant des servitudes ? Une servitude est un droit réel qui ne peut être concédé que sur décision prise par l'assemblée générale à la double majorité de l'article 26, voire à l'unanimité selon ce que cela peut impliquer. Le syndic ne peut donc de lui-même le concéder et, le ferait-il, il serait responsable devant le syndicat, redevable de dommages et intérêts à celui-ci en fonction des conséquences de l'acte.
Il s'agit d'une responsabilité civile dans le cadre de l'exécution d'un mandat.
Dans une telle hypothèse, le syndic a outrepassé les limites de son mandat et l'acte est nul, à moins que le bénéficiaire de la servitude invoque le mandat apparent, ce qui n'est guère envisageable dans le cadre de la reconnaissance de droits réels.
Références
Rôles respectifs de l'assemblée générale et du syndic
Article 17, 1er alinéa de la loi du 10 juillet 1965 :
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.
Obligation du mandant
Article 1998 du code civil :
Le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.
Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà , qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement.
Ce principe est tempéré par la théorie jurisprudentielle du mandat apparent qui ne devrait toutefois pas trouver à s'appliquer pour la reconnaissance d'une servitude.
citation: Initialement posté par gloran
Ceci étant posé, et malgré des échanges mails assez clairs venant syndicat, le syndic a envoyé un courrier à l'agriculteur reconnaissant sa situation d'enclave, et fait en permanence preuve d'une grande mansuétude auprès de celui-ci, contre les intérêts des copropriétaires (qui le payent)... Par ailleurs, l'état de servitude ne peut être que constaté par le juge, et sur demande de l'intéressé (agriculteur), lequel n'a encore rien demandé... et pour cause... Le juge n'intervient que si l'on n'a pas réussi à s'en passer. Deux propriétaires de fonds voisins peuvent parfaitement convenir entre eux d'une servitude d'un fonds au profit de l'autre sans recourir à un juge.
On doit s'interroger sur la nature de ce que le syndic a concédé à l'agriculteur voisin : a-t-il donné une simple autorisation personnelle et révocable ou a-t-il reconnu sans ambigüité une servitude, c'est à dire un droit réel ?
Dans la première hypothèse, il suffit de demander au syndic de revenir sur l'autorisation donnée, si besoin en prenant une décision en assemblée générale.
Dans la seconde hypothèse, dans laquelle il faut se placer si le voisin revendique la reconnaissance d'une servitude par le syndic, il faut considérer que cette reconnaissance par le syndic est nulle. Cela pourrait aussi faire l'objet d'une décision de l'assemblée générale.
citation: Initialement posté par gloran
Si jamais le quitus est obtenu (ne présumons pas des votes des copropriétaires), cette responsabilité pourrait-elle encore être engagée ? Si un acte est accompli par le syndic, que les copropriétaires en ont connaissance et que le quitus est donné, alors la responsabilité du syndic ne peut plus être recherchée. Pour cette raison, il faudra prendre soin, avant le vote du quitus, clairement exposer le fait devant l'assemblée et, ultérieurement, le président de séance devra s'assurer que cette information donnée à l'assemblée est bien mentionnée sur le procès-verbal. Il ne devra pas signer le PV tant que cette mention ne sera pas inscrite.
S'il s'agit de la reconnaissance d'une servitude, acte hors de la compétence du syndic, le quitus donné en toute connaissance de cause exonérera le syndic de ses responsabilités, mais l'acte demeurerait cependant nul parce qu'il n'aura pas fait l'objet d'une décision propre portée préalablement à l'ordre du jour de l'assemblée.
S'il ne s'agit que d'une autorisation personnelle et révocable qu'on peut considérer comme un simple acte de gestion, le quitus donné en toute connaissance de cause vaudra validation de cette autorisation par le syndic.
citation: Initialement posté par gloran
par ailleurs, pour clarifier la situation, il faudrait mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG quelques points :
- changement du syndic,
- résolution donnant au syndic l'autorisation d'ester en justice si nécessaire concernant ce problème de passage sans droit ni titre de l'agriculteur,
- résolution pour changer la clôture grillagée en un bon mur, ou palissade en "dur".
[quote]Initialement posté par gloran
Y-a-t-il autre chose qui pourrait être utile à proposer pour la prochaine AG sur ce point ? Oui, une décision de l'assemblée annulant sans ambigüité l'autorisation donnée par le syndic au voisin avec obligation pour le syndic de la notifier au voisin. |
Édité par - ainohi le 21 juin 2010 14:44:58 |
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gloran
Contributeur senior
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13
Posté - 21 juin 2010 : 22:53:04
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Bonsoir,
Grand merci ainohi pour cette réponse complète qui répond de façon très détaillée à toutes mes interrogations !
Petites précisions : à quelle majorité doivent être prises de telles décisions ?
--> revenir sur l'autorisation donnée, et la notifier au voisin,
--> décider que le syndic n'a pas mandat pour décider seul de l'établissement ou la reconnaissance d'une servitude,
--> annuler toute reconnaissance antérieure, par le syndic unilatéralement, d'un quelconque état de servitude, en l'absence d'une décision de l'assemblée générale ?
D'avance merci
Cordialement |
Édité par - gloran le 21 juin 2010 23:00:36 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 21 juin 2010 : 23:48:02
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Décider de revenir sur l'autorisation donnée et de notifier cette décision au voisin n'entre dans le champ ni de l'article 25 ni de l'article 26. Elle est donc adoptée à la majorité de l'article 24, c'est à dire à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Affirmer que le syndic n'avait pas mandat pour certains actes qu'il avait accomplis et que des reconnaissances de droits réels faits dans ces conditions sont nuls ne sont pas à proprement parler des décisions. Car on ne décide pas alors d'annuler quoi que ce soit, on constate simplement que certains actes ont été accomplis mais qu'ils sont nuls. Nuls ils sont, nuls ils doivent rester. Tout au plus peut-on considérer qu'on a décidé de tirer les conséquences de cette nullité et de faire en sorte que ces actes n'aient pas d'effet. Même raisonnement que ci-dessus : cela n'entre dans le champ ni de l'article 25 ni dans celui de l'article 26, c'est donc l'article 24 qu'il faut appliquer.
Je reviens sur le quitus. Telle que j'ai formulé ma réponse dans le message précédent, on pourrait comprendre le contraire de ce que j'ai voulu dire.
En laissant passer le voisin à travers la copropriété, le syndic a agi contre les intérêts de la copropriété. Il ne faut donc pas lui en donner quitus. Pour cette raison, il convient de bien informer, lors de l'assemblée, que le syndic a donné une autorisation qu'il ne faut pas ratifier, qu'il faut au contraire dénoncer et qu'il faut se réserver le droit d'engager sur cela la responsabilité du syndic si nécessaire. Cette information faite, il faudra aussi informer les copropriétaires de la signification du quitus : "Si vous donnez quitus, vous approuvez et vous ne serez alors plus fondés a engager la responsabilité du syndic". Cela fait, les copropriétaires sauront quoi faire. Ils peuvent éventuellement donner un quitus général sauf pour la question du passage du voisin. |
Édité par - ainohi le 22 juin 2010 00:03:33 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 juin 2010 : 23:32:08
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pardon de revenir sur les derniers propos d'Ainohi afin que tout soit bien clair, ce dont il ne m'en voudra pas !
Donner quitus à son syndic le décharge de toute responsabilité pour les actes qu'il a engagé.
Cela ne vaut pas ratification des actes !
Dans cetta affaire, ainsi que le précise Ainohi, l'autorisation donnée par le syndic n'a aucune valeur juridique s'agissant d'un acte personnel qui n'est donc pas donné "es-qualité". L'agriculteur ne peut se prévaloir d'un mandat apparent, ceci a été précisé.
Donner quitus ne vaut pas ici ratification de l'autorisation donnée par le syndic.
Donner quitus "général" sur les actes du syndic, ce qui englobe cet acte autorisant l'agriculteur, ne permet plus au syndicat de faire réparer les désordres consécutifs à ses actes, actes réguliers ou non, actes dont le syndicat assumera toujours la réparation (L.art.14).
Ce n'est qu'ensuite, ayant subit un préjudice qu'il a du réparer, que le syndicat peut se retourner contre le syndic afin d'être indemnisé.
Quitus donné au syndic, le syndicat ne pourra engager sa responsabilité s'il subit un préjudice du fait de cet acte irrégulier ! Mais c'est tout !
Donner quitus ne donne pas d'autorisation à l'agriculteur.
Il faut pour cela, et obligatoirement, un vote de l'AG, la servitude enregistrée au fichier immobilier par acte authentique..
Ceci étant précisé, il faut rappeler qu'un syndicat ne doit JAMAIS donner quitus au syndic, lequel est assuré (RCP) pour réparer les éventuelles conséquences dommageables de ses actes que son mandant, le syndicat, devra toujours assumer, quitus ou pas ! |
Édité par - Gédehem le 22 juin 2010 23:36:52 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 23 juin 2010 : 18:16:45
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citation: Initialement posté par Gédehem
Quitus donné au syndic, le syndicat ne pourra engager sa responsabilité s'il subit un préjudice du fait de cet acte irrégulier ! Mais c'est tout !
Donner quitus ne donne pas d'autorisation à l'agriculteur.
Il faut pour cela, et obligatoirement, un vote de l'AG, la servitude enregistrée au fichier immobilier par acte authentique..
On ne sait pas bien quelle est la nature de l'autorisation donnée à l'agriculteur et c'est pourquoi j'ai envisagé deux hypothèses, la première que le syndic a reconnu une servitude attachée au terrain exploité par l'agriculteur, la seconde que le syndic a simplement donné une faculté à titre personnel à l'agriculteur.
Première hypothèse : le syndic a reconnu une servitude.
Dans cette hypothèse, le quitus empêchera de demander des dommages et intérêts au syndic mais ne validera pas la reconnaissance d'une servitude. Je l'ai bien précisé.
Cependant, ce n'est pas parce que la servitude n'est pas inscrite au fichier immobilier qu'elle n'existe pas ou qu'elle n'a pas été concédée ni reconnue. Car, si un acte de disposition sur un immeuble doit obligatoirement être enregistré au fichier immobilier, ce n'est que pour le rendre opposable aux tiers. Même non enregistré, il s'impose à ceux qui sont parties au contrat. Il faut donc être prudent, on ne pourra pas arguer d'une absence d'inscription au fichier immobilier pour refuser de reconnaître la convention. Il faudra présenter d'autres motifs.
Si reconnaissance de servitude il y a, celle-ci ayant été donnée de son propre chef par le syndic sans que l'assemblée générale n'ait pris de décision, elle est nulle. Nous sommes bien d'accord. Mais il ne faut pas s'arrêter à cela. Si l'on se contente de constater la nullité de l'acte accompli par le syndic et qu'on ne fait rien, l'agriculteur continuera à passer. Il faut donc réagir et, pour cela, pour prendre les devants, commencer par dire clairement qu'il n'y a pas de servitude au profit de l'agriculteur et que ce qu'a pu faire le syndic à ce propos est nul. La seule façon, contraignante pour le syndic, qu'ont les copropriétaires de s'exprimer, c'est par une résolution votée en assemblée générale. Il faut donc que la question soit portée à l'ordre du jour de l'assemblée et que les copropriétaires adoptent à la majorité requise une résolution donnant sans ambigüité la position du syndicat sur la question de l'existence d'une servitude et déclarant nul tout acte du syndic en ce sens.
Deuxième hypothèse : le syndic n'a donné qu'une faculté personnelle à l'agriculteur.
Comment qualifier cela ? A mon avis, ce n'est qu'un acte de gestion courante. Si l'on est d'avis contraire, il faut néanmoins se placer dans la situation la plus défavorable, à savoir celle où le syndic a valablement donné autorisation de passage à l'agriculteur. Or, comme donner quitus au syndic revient à valider les actes qu'il a valablement accomplis, donner quitus vaut validation de l'autorisation donnée. Il faut donc refuser le quitus ou, si on tient à le donner, le faire en connaissance de cause et en excluant du quitus explicitement l'autorisation donnée à l'agriculteur.
Il faut en outre, pour que cela soit bien clair et qu'il en soit gardé une trace écrite opposable tant au syndic qu'à l'agriculteur, que la question soit portée à l'ordre du jour de l'assemblée et que les copropriétaires prennent à la majorité requise la décision de retirer l'autorisation de passage. |
Édité par - ainohi le 23 juin 2010 18:20:48 |
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Gédehem
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17
Posté - 23 juin 2010 : 18:41:46
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Dans les 2 cas, si demain un copropriétaire aidé du CS remet en état la cloture et pose des plots pour empecher le passage d'un tracteur mais pas des VP, ce sera à l'agriculteur d'engager éventuellement une action contre le syndicat afin de faire valoir son droit ...éventuel !
Sauf que ce n'est pas sur sa bonne mine ou la taille du tracteur qu'il porra avancer ses arguments !
"donner quitus au syndic revient à valider les actes qu'il a valablement accomplis,"
Pas du tout !!
Ou du moins pas ici s'agissant d'un acte de disposition.
C'est ce que j'explique plus haut : le quitus est un acte de nature juridique qui rend "quitte" le syndic des conséquences éventuellement dommageable de son acte que devra supporter le syndicat.
Certes, il a été jugé que le vote du quitus ratifie certains actes, en particulier des travaux engagés par le syndic sans décision d'AG mais dans l'interet du syndicat
Ici, si la route est défoncée, le syndicat devra la réparer sans pouvoir engager la responsabilité du syndic afin d'être indemnisé.
C'est cela le quitus : une décharge de responsabilité du mandataire qui ne permet plus ensuite d'engager cette responsabilité afin d'obtenir réparation.
Le syndicat ne sera donc pas indemnisé par le syndic pour la réparation de la route défoncée par le tracteur, sans que ce défaut d'indemnisation du à la décharge du quitus ne ratifie l'acte à l'origine des désordres !
C'est une constante, hélas dommageable pour les syndicats : peu de copropriétaires savent ce que recouvre le "quitus", ce qu'est sa nature et les conséquences lorsqu'il est donné !
C'est une décharge de toute responsabilité donnée au mandataire par son mandant, décharge qui ne vaut en aucun cas ratification des actes couverts par le quitus, qui plus est pour les tiers étrangers au "contrat de mandat" !
Tout particulièrement ici, où les copropriétaires ne sont pas censés avoir une connaissance précise sur les sevitudes attachées à un fond ....
Conclusion : ne jamais donner quitus est une ASSURANCE pour le syndicat, sorte de "Dommage Syndic" permettant au syndicat mandant de toujours pouvoir engager la responsabilité du mandataire lorsqu'un acte de ce dernier s'avère ensuite porter préjudice au mandant, ce qui intervient parfois des années plus tard.
La RCP du syndic c'est sa "décennale", le rejet du quitus c'est la "DO" du syndicat. |
Édité par - Gédehem le 23 juin 2010 19:03:49 |
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ainohi
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18
Posté - 23 juin 2010 : 20:13:23
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citation: Initialement posté par Gédehem
Dans les 2 cas, si demain un copropriétaire aidé du CS remet en état la cloture et pose des plots pour empecher le passage d'un tracteur mais pas des VP, ce sera à l'agriculteur d'engager éventuellement une action contre le syndicat afin de faire valoir son droit ...éventuel !
Sauf que ce n'est pas sur sa bonne mine ou la taille du tracteur qu'il porra avancer ses arguments ! C'est une façon de faire, mais si les autres copropriétaires ne sont pas d'accord sur la mise en place de ces plots, il faudra les retirer.
citation: Initialement posté par Gédehem
"donner quitus au syndic revient à valider les actes qu'il a valablement accomplis,"
Pas du tout !!
Ou du moins pas ici s'agissant d'un acte de disposition.
C'est ce que j'explique plus haut : le quitus est un acte de nature juridique qui rend "quitte" le syndic des conséquences éventuellement dommageable de son acte que devra supporter le syndicat.
C'est cela le quitus : une décharge de responsabilité du mandataire qui ne permet plus ensuite d'engager cette responsabilité afin d'obtenir réparation. Dans votre obstination à porter contradiction, vous ne lisez pas ce qui est écrit.
Le quitus revient à valider les actes valablement accomplis, mais ne valide pas les actes qui n'ont pas été valablement accomplis, donc ne peut valider un acte de disposition accompli par le syndic de son propre chef. Je l'ai très clairement dit dans mon premier message.
Quitus ou non, il résulte de l'article 1998 du code civil que le mandant doit assumer les actes accomplis par le mandataire dans le cadre de son mandat, c'est à dire qu'il n'en peut contester la validité vis à vis des tiers. Mais il peut engager la responsabilité contractuelle du mandataire si celui-ci a accompli des actes qui, bien que valables, lui portent préjudice. En revanche, s'il donne quitus, non seulement il doit assumer les actes mais, en plus, il s'interdit de rechercher la responsabilité du mandataire. C'est en ce sens qu'on peut dire qu'un quitus valide les actes de gestion courante.
Sans quitus, le mandant n'est pas engagé par le mandataire pour les actes excédant la portée du mandat. En revanche, s'il donne quitus, il valide, à condition, toutefois, qu'il ait donné valablement le quitus. C'est ce qui résulte du même article 1998 du code civil : Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà , qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement.On peut, certes, discuter de la signification exacte du terme "quitus", mais je serais très étonné qu'après avoir explicitement donné quitus, sans autre précision, on puisse ensuite contester la validité d'un acte accompli par le mandataire et dont on a connaissance. Ce serait certainement très difficile à faire passer devant un juge. Néanmoins, en copropriété, un quitus général serait bien inopérant comme vous le dites, mais non en raison de la signification étroite, très discutable, du sens que vous donnez au terme de "quitus". La vraie raison est, qu'en copropriété, une décision n'est valablement prise que si elle fait l'objet d'une question distincte inscrite à l'ordre du jour. Aussi, on peut bien donner un quitus général au syndic sur sa gestion au cours de l'exercice précédent, mais si l'on n'a pas inscrit à l'ordre du jour et voté en assemblée la décision de ratifier certains actes précisément désignés, actes qui excédaient le mandat du syndic, la décision de ratification implicitement contenue dans le quitus n'aura pas été valablement prise. |
Édité par - ainohi le 23 juin 2010 20:15:26 |
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Gédehem
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19
Posté - 24 juin 2010 : 00:12:16
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 Ce n'est pas par volonté délibérée d'apporter la contradiction que je suis itervenu !
C'est simplement parce que 80% des copropriétaire ignorent tout de ce que recouvre le quitus, qu'ils donne les yeux fermés ("Ne pas le donner c'est contester le syndic", "remettre en cause son mandat", "un vote de défiance" ...etc etc ...) , 15 des 20% qui restent n'ayant pas même idée des subtilités que vous exposez ! .....
Et à bien y réfléchir, je n'en suis pas sur non plus pour les 5% restant .... .....
Mais ce n'est pas le cas chez Gloran, puisque son syndic ne donne jamais quitus : c'est bien !!
Il est vrai, ainsi que vous l'exposez, qu'u quitus général, qui plus est ici s'agissant d'un acte de disposition, ne serait pas validé par le juge ...
La difficulté dans ce genre d'affaire, c'est d'être contraint de recourir au juge !
En revanche, lorsque le syndicat mandant ne donne pas quitus afin de préserver ses intérets, les copropriétaires n'ayant pas dans leur grande majorité la compétence pour apprécier la liceité des actes passés par le syndic, du moins ceux connus, l'assureur RCP ne fait généralement pas de difficulté pour réparer l'éventuel préjudice supporté par le mandant par la faute (ou l'erreur) du mandataire.
Dans l'affaire de Gloran, qui peut se rencontrer pour d'autres actes irréguliers du syndic, vous avez indiqué ce qu'il convenait de faire.
Il ne me semble pas inutile de le rappeler :
"Si reconnaissance de servitude il y a, celle-ci ayant été donnée de son propre chef par le syndic sans que l'assemblée générale n'ait pris de décision, elle est nulle. Nous sommes bien d'accord.
Mais il ne faut pas s'arrêter à cela. Si l'on se contente de constater la nullité de l'acte accompli par le syndic et qu'on ne fait rien, l'agriculteur continuera à passer. Il faut donc réagir et, pour cela, pour prendre les devants, commencer par dire clairement qu'il n'y a pas de servitude au profit de l'agriculteur et que ce qu'a pu faire le syndic à ce propos est nul.
La seule façon, contraignante pour le syndic, qu'ont les copropriétaires de s'exprimer, c'est par une résolution votée en assemblée générale. Il faut donc que la question (et la résolution. ndlr) soit portée à l'ordre du jour de l'assemblée et que les copropriétaires adoptent à la majorité requise (art.24. NDLR) cette résolution donnant sans ambigüité la position du syndicat sur la question de l'existence d'une servitude et déclarant nul tout acte du syndic en ce sens." |
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