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Atalante
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 Posté - 11 avr. 2010 : 22:48:22
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Notre syndic s'est fait élire sans avoir de mandat pour la convocation de l'AG ( son mandat avait expiré depuis 6 mois ).
Nous lui avons donc demandé de régulariser sa situation auprès du TGI : ce qu'il n'a pas fait en prétendant que sa nomination suite à sa convocation était normale. Il y avait d'autres candidatures - qu'il a écarté pour rester seul à se présenter.
D'après une décision de la Cour de Cassation de 2008, c'est au syndic de prouver que sa situation administrative est en règle faute de quoi son mandat est nul. Mise en demeure a donc été faite pour qu'il nous prouve qu'il avait l'autorisation du TGI. Aucune suite n'a été donné par le syndic, évidemment.
Question : que faut-il faire pour le faire partir et permettre une élection normale ?
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nefer
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 Posté - 12 avr. 2010 : 08:11:00
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quelle est la date de l'AG à laquelle l'élection de ce syndic a eu lieu ? |
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Atalante
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 2
Posté - 12 avr. 2010 : 09:56:17
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L'élection remonte à plus de 2 ans.
Il faut savoir qu'une jurisprudence constante dit que si le mandat est nul, il l'est automatiquement pour les AG à venir. Nous sommes dans ce cas de figure, le syndic n'ayant pas régularisé sa situation.
Autre élément, il avait fait comprendre qu'il ne voulait plus renouveler son mandat à l'époque et la copro s'est retrouvé sans syndic ( tous les délais étant écoulés) .
Question : que faut-il faire pour le faire partir et permettre une élection normale ? |
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nefer
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3
Posté - 12 avr. 2010 : 10:23:30
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si personne n'a contesté devant le TGI la nomination du syndic, celle ci est donc valable
il ne vous reste qu'à prévoir la proposition d'un autre contrat de syndic à mettre à l'ordre du jour de l'AG qui statuera sur la nomination du syndic |
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Gédehem
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Posté - 12 avr. 2010 : 10:42:22
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Il serait temps que votre CS, s'il y en a un, s'informe plus avant sur les règles qui s'imposent en copropriété !
Cela fait 2 ans que vous (vous collectif ?) contestez sa désigation (une majorité a cependant bien voté pour lui) au motif qu'il n'avait pas qualité pour convoquer une AG, sans aller plus avant dans les informations et vous en remettre à lui pour "régulariser sa situation auprès du TGI " ! 
Pardon, mais votre syndic doit bien rire !
que faut-il faire pour le faire partir et permettre une élection normale ?
faire du porte à porte pour convaicre une majorité de copropriétaires !
Mais le préalable à une telle actien est la formation des membres du CS, qui doivent être "le moteur" du changement de syndic !
C'est d'autant plus indispensable que faute d'un CS "fort" et formé, le nouveau syndic aura tot fait de porendre le vent pour vous rouler lui aussi dans la farine !
Notez l'égalité :
" "Bons" Copropriétaires informés = "bon" CS formé = "bon" syndic !"
Si vous sautez les 2 premiers points, voyez ce qu'il reste ?  |
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Atalante
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Posté - 12 avr. 2010 : 21:33:56
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Le syndic est du genre "abus de mandats" . Heureusement que la loi vient de changer : cela risque de n'être plus aussi simple en tant que gérant des propriétaires bailleurs.
Reste qu'il a été incapable de prouver qu'il s'est élire avec un mandat pour convoquer l'AG de départ ! Et que son mandat de départ est bien nul.
Et comme dit l'arrêt de la Cour de Cassation 3°Chambre civile - 2 juillet 2008 et septembre 2009 à propos de la situation administrative du syndic et sur les circonstances de sa nomination :
C'est au syndic d'apporter la preuve. En l'absence de cette preuve, il faut dit la Cour de Cassation, considérer que le mandat du syndic est nul et qu'il était dénué de qualification pour convoquer l'assemblée générale.
Cela a beau être évident, il s'accroche !
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Gédehem
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Posté - 12 avr. 2010 : 23:29:19
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hum ... soit vous n'avez pas bien lu ce que les intervenants écrivent, soit ous ne le comprennez pas !
Cesser de vous focaliser sur des arrêts de CA ou de Cass (????) qui n'ont, pour votre affaire, aucun intéret :
- l'AG convoquée par une personne n'ayant pas qualité (ici par votre ex-syndic dont le mandat était échu depuis 6 mois) doit être contestée devant le TGI dans les 2 mois de la notification du PV.
Votre AG d'il y a 2 ans n'ayant pas été contestée par un copropriétaire dans les 2 mois qui suivaient sa tenue, la désignation du syndic est validée !
C'EST FINI !
Il ne s'accroche à rien : il a été désigné, certes irrégulièrement, mais faute de contestation par un copropriétaire, il est valablement syndic.
Qu'elle est la durée du mandat de votre syndic donné il y a 2 ans, sa date échéance ? (transcrire la résolution mentionnée au PV, merci ....). |
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nefer
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Posté - 13 avr. 2010 : 09:25:58
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il ne sufft pas d'écrire au syndic:"vous n'aviez pas qualité pour convoquer l'AG, donc votre mandat est nul"
il faut saisir le TGI pour faire annuler soit l'AG , si la personne qui a convoqué n'avait pas qualité pour le faire, soit faire annuler la résolution .
et dans l'attente du jugement, il faut aussi assigner en annulation des AG ultérieures
il ne suffit pas de lire les textes légaux, il faut les comprendre...........et consulter des professionnels pour avoir des explications |
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Atalante
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Posté - 13 avr. 2010 : 15:09:10
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Vos commentaires sont intéressants mais souffrent de plusieurs remarques.
Au niveau du mandat de syndic pour la convocation de l'AG. Il me semble que le syndic doit avoir un mandat. Vous laissez penser qu'il suffit de se présenter à la hussarde et le compte est bon !
D'autre part l'UFC précise que un doute sur la désignation du syndic peut coûter cher en ce qui concerne la situation administrative du syndic et les circonstances de sa nomination.
Et donne comme exemple :
Question ( en se référant à Cour de Cassation ) : est-ce que l'absence d'une autorisation administrative ( la carte professionnelle ) remet en cause la tenue et les décisions d'une assemblée générale ?
Oui, répond la Cour de Cassation, qui décide de pronocer l'annulation de l'assemblée générale convoquée par le syndic dépourvu ( de carte professionnelle ) . Peu importe que ce soit lors de sa nomination ou EN COURS DE MANDAT.
Pas facile d'entrer dans une copro et de faire le tri avec nombre de points de vue contradictoire.
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Gédehem
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Posté - 13 avr. 2010 : 16:00:27
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 Sans vouloir vous vexer, vous êtes le cas d'école de celui qui pose une question mais qui conteste la/les réponses puisqu'il est persuadé de connaitre d'avance la réponse.
Ce qui fait que toute réponse qui ne le conforte pas dans sa position est aussitot contestée ...
Que voulez-vous que l'on vous dise de plus ? 
Vous citez l'UFC et la C.Cass sans rapporter ici ce dont il s'agit, de quel article, de quel(s) arrêt(s) !
Le seul cas de figure de nullité "de plein droit" du mandat du syndic est celui prévu L.art.18 : pas d'ouverture du compte séparé dans les 3 mois de sa désignation .
Et encore, ce "plein droit" doit être constaté par un juge dans le cadre d'une demande faite selon D.art.47 !
Même si le syndic ne détient plus de "carte" en cours de mandat (instance de "renouvellement", oubli ....), il n'est pas remis en cause dans sa fonction (CA Paris 9.11.2000) ....
Pour le reste, mais vous êtes convaincu du contraire, le principe énoncé par la jurisprudence : une décision d'AG (et l'AG elle même) ne peut plus être mise en cause passé le délai des 2 mois prévu L.art.42, "quels que soient les vices qui l'affectent "(Cass 4.10.1995 in Revue de droit immobilier de 1996)
Comme vous faites d'avance vos propres réponses à vos questions, il est difficile de vous convaincre que vous êtes (seul ?) dans l'erreur !
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Édité par - Gédehem le 13 avr. 2010 16:02:58 |
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Posté - 13 avr. 2010 : 21:38:31
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Je n'ai fait que reprendre mot à mot le commentaire de l'UFC !
L'UFC faisait mention d'un syndic qui n'avait pas sa carte professionnelle au moment de sa nomination, mais qui avait régularisé par la suite.
Je trouve que la sanction est plutôt salée pour le retard d'une simple carte professionnelle...mais alors que dire d'irrégularités plus importantes.
Pour les références :
Cassation 3° Chambre Civile 2 juillet 2008 pouvoi n° 6-17-202
Cassation 3° Chambre civile 9 septembre 2009 pouvoi n° 08-10365.
Je prends acte que vous n'étiez pas au courant a priori.
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Gédehem
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Posté - 13 avr. 2010 : 22:13:49
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Je prends acte que vous campez sur votre position faute de lire ce qui est écrit ici par les intervenants et de connaitre les textes qui s'appliquent en la matière !!! (et accessoirement pour ne pas bien lire ce qui est indiqué dans ces arrêts, qui 'apportent rien de neuf, ne sont pas une révélation ! ).
Car vous sautez un élément capital constant pourtant explicitement précisé par les intervenants : dans les 2 arrêts cités, l'AG convoquée par le syndic dépourvu de mandat ou de carte a été contestée par un copropriétaire devant un TGI dans les 2 mois prévus L.art.42.
S'ils avaient assigné plus tardivement ils auraient été déboutés (j'ose espérer que vous savez ce qu'est un délai de prescription ? ), l'AG validée.
Rien de neuf sous le soleil, puisque nous ne disons pas autre chose depuis le début !
Relisez les arrêts, qui précisent que des copropriétaires ont assigné le syndicat en nullité de décision ou d'AG.
Autrement dit, la nullité du mandat du syndic doit être obligatoirement prononcée par un juge, lequel doit donc être sollicité par un copropriétaire qui relèvera l'irrégularité.
Si un ou des copropriétaires ne demandent rien au juge, il n'y aura pas sanction !
Comprenez qu'il n'y a pas d'automaticité, que la nullité du mandat (ou d'une décision) ne se présume pas, qu'il y a un délai de prescription pour contester .. et que dans notre système judciaire où "nul ne peut se faire justice lui même", seul le juge judiciaire a compétence pour relever un manquement et le sanctionner !
Encore faut-il le solliciter !
Dans un des arrets, les requérants ont même du engager des actions successives pour faire annuler les AG qui suivaient celle principalement attaquée.
Dans le cas contraire, quand bien même la première AG aurait été annulée, et de ce fait la désignation du syndic, les AG qui suivaient aurait été validement convoquée ..faute d'avoir été contestées ! (pas de "réaction en chaine" ici !) (*).
Dans votre syndicat, QUI a assigné le syndicat en nullité cette AG d'il y a 2 ans ???
De ce fait, comme dans tous les cas où une AG est convoquée irrégulièrement, peu importe le motif, l'AG est valide si elle n'a pas été contestée devant un TGI par un copropriétaire dans les 2 mois qui suivent la notification du PV , ainsi que le précise expressément L.art.42 al.2 !
On peut vous l'écrire autrement, mais le résultat sera le même ! 
bis repetita : Votre AG d'il y a 2 ans n'ayant pas été contestée par un copropriétaire dans les 2 mois qui suivaient sa tenue, la désignation du syndic est validée !
C'est bon maintenant ?
PS : vous vous doutez bien que l'UFC ou d'autres n'écrivent pas des bêtises, surtout dans ce domaine particulier !
Le problème c'est de bien lire et comprendre ce qui est écrit, au regard de la législation qui s'impose ici, à condition de la connaître ce qui ne semble pas être votre cas !
(*) Lorsque la désignation du syndic est annulée, dans nos cas rétroactivement, cela n'annule pas les AG suivantes, alors convoquées irrégulièrement puisqu'il n'y avant plus de syndic.
Cela impose, dans l'attente du jugement sur la 1ère AG, de contester systématiquement toutes les AG qui suivent.
A défaut, même si ces AG ont été de fait convoquées par une personne dépourvue de mandat, elles seront valides, en particulier la désignation du syndic que celui-ci n'aura pas manqué d'inscrire à l'ODJ.
NOTE : "Par un arrêt en date du 9 septembre 2009 (pourvoi N° 08-16109), la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation rappelle de manière très stricte que l'annulation judiciaire de la désignation d'un Syndic de Copropriété a un effet rétroactif.
Ceci signifie que lorsque la désignation du Syndic est annulée, celui-ci doit être considéré comme n'ayant pas eu le pouvoir de convoquer les Assemblées de Copropriété ayant eu lieu postérieurement à sa désignation.
Toutes ces Assemblées devront dès lors être annulées, du seul fait de l'annulation de la désignation du Syndic, à condition, toutefois, qu'une procédure judiciaire ait été initiée dans un délai de deux mois à compter de leur notification.
Cet arrêt reprend une solution désormais constante depuis 2004. "
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Édité par - Gédehem le 13 avr. 2010 23:25:34 |
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Posté - 14 avr. 2010 : 13:38:48
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Remarque pertinente. je vais donc me renseigner cesur ce qui a été fait dans cette copropriété.
Pas facile quand on débarque de réunir toutes les informations surtout avec un syndic qui ne joue pas la transparence. |
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Gédehem
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Posté - 14 avr. 2010 : 16:08:03
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Le flou artistique et/ou la peur sont des techniques de gouvernance des peuples .....
Suivez mon regard ......  |
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Atalante
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Posté - 16 avr. 2010 : 07:43:33
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Pas si simple.
En débarquant dans cette nouvelle copro, j'ai appris qu'un copro avait entamé des démarches. Problème pour contacter ce copro : le syndic refuse de communiquer ses coordonnées. ( Je disais plus haut que c'était un spécialiste de l'abus de mandats ) Donc que faire ?
Autre anomalie constatée : le règlement de copropriété prévoit un budget du 1.1 au 31.12. , l'AG se fait en octobre !
Est-ce normal ? Y - a -t il des sanctions ? Le syndic peut-il changer les dates du budget ?
Je cherche là aussi des réponses.
D'avance merci |
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Gédehem
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Posté - 16 avr. 2010 : 10:09:45
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Ce que vous exposez là est un grand classique dans nos copropriétés : des copropriétaires passifs, démissionnaires, laxistes, j'm'enfoutistes, etc etc ... et donc un CS aux abonnés absents !
Car vous ne parlez pas du tout dee votre CS, qui doit, comme tout "bon" CS, avoir copie de tous les principaux documents du syndicat, dont la liste des copropriétaires.
Il faut dont la lui demander, car cette liste n'a rien de confidentielle pour les membres du syndicat.
Notez que tout copropriétaire peut exiger du syndic la copie du dernier PV et surtout de ses annexes, dont la "Feuille de présence", laquelle comporte obligatoirement les nom est adresse de tous les copropriétaires, données que le syndic ne peut occulter. La demande est à notifier au syndic (voir D.art.33).
Si le syndic ne s'exécute pas après mise en demeure, c'est le recours au juge pour une "injonction de faire".
Concernant votre AG : l'exercice étant du 1.01 au 31.12, l'AG annuelle obligatoire devrait se tenir dans les 3/4 mois qui suivent, et au plus tard le 30 juin (L.art.14-1).
Car c'est sans doute lors de cette AG annuelle que vous votez le B.Prévisionnel.
De quel mois d'octobre s'agit-il ? |
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Atalante
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Posté - 17 avr. 2010 : 09:49:41
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"Il faut dont la lui demander, car cette liste n'a rien de confidentielle pour les membres du syndicat"
Impossible d'avoir leurs coordonnées - des partisans du syndic évidemment.
Il va falloir passer par l'injonction de faire.
Concernant votre AG : l'exercice étant du 1.01 au 31.12, l'AG annuelle obligatoire devrait se tenir dans les 3/4 mois qui suivent, et au plus tard le 30 juin (L.art.14-1).
Il s'agit bien de l'année en cours ( octobre ) pour un budget de l'année passée.
Quels sont les moyens pour obtenir une AG dans le délai normal ?
Je regrette qu'il n'existe pas de syndicat obligatoire pour les professionnels. N'importe qui fait n'importe quoi. Et si vous n'êtes pas d'accord, allez en justice !
Où est l'ethique et la morale. Et on s'étonne que les français trouve cette profession la moins aimée du public ! Un vrai far-west.
Il y a heureusement des professionnels qui font bien leur travail - j'en connais et qui déplore la situation.
C'est un domaine qui n'est pas encore arrivé visiblement à maturité.
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