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YIPGLAM
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 Posté - 24 mars 2010 : 02:33:52
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Bonjour,
Je suis nouveau mais pas pour longtemps
Alors voila :
J'ai acheté un studio dans le 13° à Paris en novembre 2008.
En mars de l'année suivante j'ai reçu une convocation pour l'assemblée générale afin de entre autres, valider les comptes de 2007 et 2008
Lors de cette reunion , les copropriétaires étaient assez remontés contre
le syndic qui n'a pas été renouvellé. N'ayant pas proposé dans les temps
de devis d'autres syndics, un copropriétaire a été choisi comme syndic
bénévole afin de convoquer une autre AG pour designer un syndic
professionnel. J'ai appris par la suite que le contrat du précédent syndic
avait expiré fin décembre 2008 et que par conséquent, légalement nous étions dépourvu de syndic.
Dans les comptes de 2009 apparaissent encore des sommes ( honoraires + frais de convocation AG, compte rendu , envoi, photocopie ) du precedent syndic jusqu'Ã juin 2009.
Voici ma questions :
Lors de l'AG pour 2009 qui se tiendra d'ici peu, pourrons nous refuser tout
ou partie des montants appartenant à l'ancien syndic etant donné que nous n'avions plus de contrat ?
Merci beaucoup pour votre aide eclairée et eclairante
Je sens que ça va me plaire ici
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 Posté - 24 mars 2010 : 07:52:53
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Bienvenu,
vous etes dans un schéma classique et malheureusement qui existe ailleurs.
Récupérer les honoraires du syndic qui n'était plus syndic .... 
Lors de l'AG pour 2009, vous pouvez effectivement refuser tout ou partie des montants appartenant à l'ancien syndic... et ensuite que va t il se passer :
1- le réalisé 2009 va donc baisser par rapport au budget 2009 voté, votre syndic en cours (les comptes étant approuvés moins les honoraires du syndic précédent) va donc certainement rendre de l'argent aux proprios (trop perçu des appels de fonds)
2- votre syndic en cours va écrire au "méchant" syndic précédent pour qu'il rende l'argent
3- vous attendez, vous attendez, vous attendez.... 
4- et puis un jour le syndic actuel dit qu'il lui manque de l'argent en caisse pour payer les frais en cours : effectivement puisque l'on a rendu l'équivalent des honoraires aux proprios !
5- le syndic fait une AG (frais en plus) pour faire un appel de fonds complémentaire et peut-être proposera t il une action en justice (des frais) pour récupérer cet argent auprès de l'ancien syndic
6- etc....
Donc dans ce cas, les proprios ne peuvent que s'en prendre à eux mêmes : manque de relance pour organiser l'AG en 2008 !!!
Sauf si ces honoraires sont TRES TRES élevés (en comparaison de frais de justice et du risque de perdre aussi) laissez tomber et regarder l'avenir, d'autant plus que le syndic a peut-être travailler en 2009 : recouvrement des charges, paiement des factures d'eau, d'EDF, des contrats de maintenance et d'entretien, la sortie des poubelles, etc, ... la vie de la copro, en quelque sorte.... |
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YIPGLAM
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 Posté - 31 mars 2010 : 00:40:52
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Bonjour et merci pour votre réponse !
La seule chose que ce syndic sache bien faire c'est d'envoyer les appels de fonds, parfois même sans respecter le budget prévisionnel initialement voté.
De nombreuses factures n'ont pas été payées pas même les factures d'eau, ou l'assurance de l'immeuble en 2008 ... Nous avons payé la somme 3227 € en 2007 et en 2008 ... rien , nada , "wallou" ... 
Il faut donc les laisser gagner ??...
Les montants en cause sont importants. Quels sont les recours avec et sans avocat, s'il vous plait ? |
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Posté - 31 mars 2010 : 09:26:59
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Yipglam : citation: De nombreuses factures n'ont pas été payées pas même les factures d'eau, ou l'assurance de l'immeuble en 2008
SI votre syndicat en est réellement la, votre copropriété est en grande difficulté financière et le syndic DOIT demander au tribunal la nomination d'un administarteur judiciaire !!!
Ne pas payer l'eau et l'élecricité, et l'assurance demontre que PERSONNE dans votre copropriété ne se préoccupe de sa gestion, ni le syndic, ni le CS, et ni les copropriétaires.
Ne pas payer l'assurance n'inquiète personne ???
IL parait étonnant que votre CS n'est pas soulevé tous les problèmes !!!! un contrat de syndic qui se temrine en 2008 sans que l'AG ne renouvelle ce contrat ou propose d'autres syndics.
Avant de valider les comptes des années passées, avez vous maintnenant un syndic pro ?? Avez vous un CS actif dans cette situation de crise ?? Le syndic actuel - bénévole ou pro - vous a t'il fait part de la situation financière ?? A t'il proposé un budget a voter cette année en tenant compte du retard de charges ???
Tant que tous ces problèmes immédiats ne sont pas réglés, vous ne préoccupez pas de l'ancien syndic. Dès que la situation sera claire, alors le syndic élu par l'AG DEVRA prendre toutes les mesures contre l'ancien syndic, si celui-ci a commis de fautes graves, et autres " erreurs" de gestion.
Lors de cette AG 2010 sur la gestion 2009, les copros DEVRONT vérifier de leur coté les comptes et les problèmes en cours, ET POSER toutes les questions au syndic en place avant d'approuver tout ou parties des comptes 2077,2008 et 2009 !!!! Vous devez sortir de cette AG avec les réponses aux questions, un budget adapté pour régler les factures en retard, et celles de 2010.
Avez vous également des copropriétaires en retard de paiement de charges ???
Si vous ne pouvez régler la situation financière à cette AG , Vous ne pourrez éviter l'administrateur judiciaire !!! Au président du CS de la demander au TGI très rapidement.
C'est aux copropriétaires de se prendre en main pour gérer leur bien commun. Ils sont responsables également de cette situation. ET trouver certianement un nouveau CS!!!
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océan
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 Posté - 01 avr. 2010 : 15:44:09
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Dans quelle ville êtes-vous pour que le service ne vous coupe pas l'eau au bout d'un mois après avoir affiché dans l'immeuble l'avis de coupure pour impayés ? |
Édité par - océan le 01 avr. 2010 15:45:19 |
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YIPGLAM
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Posté - 05 avr. 2010 : 20:44:29
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En mars 2009, avant de nous separer du « mechant » syndic nous avons validés les comptes 2007 et 2008 avec les reserves qu’ils convenaient de faire ( = deduction des factures qui n’etaient pas au nom du syndicat et Poste « en attente » avec 1566 euros sans facture ni explication du gestionnaire … ). Nous avions egalement demandé des explications sur les elements manquants qui auraient dues apparaitre sur nos comptes
et qui pourtant figuraient sur les budgets prévisionnels de deux années controlées.
Le syndic bénévole choisi à l’issue de cette assemblée a convoqué une autre AG le 11 mai 2009 avec 3 devis de syndic potentiel et … nous … avons ... un syndic pro.
Apres avoir reçu les archives et les fonds détenues par l’ancien syndic il s’avère que les factures d’eaux étaient réglés mais rien dans les comptes 2008 (??? ) Elles ont été ajoutés sur 2009. Concernant l’assurance 2008 rien non plus mais nous en avons une sur 2009 avec le nouveau syndic. Malgré cela pendant l’AG de 2009 qui a eu lieu vendredi dernier, certains copropriétaires ( le CS en tête ) disent avoir reçus les régularisations de charges de l’ancien syndic avec des soldes en leur faveur bien inferieur avec les montants attendues. A priori ils en ont parlés au nouveau syndic et on rendu ce fait public aux restes du syndicat.
A ce jour, je ne sais pas si le nouveau syndic peut recuperer les montants manquants dans la regularisation des charges ? c'est le seul point noir à ce jour
Merci pour votre aide
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YIPGLAM
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 Posté - 09 avr. 2010 : 00:14:44
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Bonsoir !
Pas de reponse ? C'est dommage !
Ma derniere question est interessante
"A ce jour, je ne sais pas si le nouveau syndic peut recuperer les montants manquants dans la regularisation des charges ? c'est le seul point noir à ce jour" 
Vous devez être en pleine AG... ailleurs ... Loin du site ...
Merci pour votre aide |
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Gédehem
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Posté - 14 avr. 2010 : 11:51:57
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Je tente une piste, vos indications étant peu précises ...
"nous avons validés les comptes 2007 et 2008 avec les reserves qu’ils convenaient de faire ( = deduction des factures qui n’etaient pas au nom du syndicat et Poste « en attente » avec 1566 euros sans facture ni explication du gestionnaire … ).
Valider des comptes en faisant des "réserves" ne veut en soi rien dire !
Si on présente à l'AG descomptes pour un montant de (mettons) 100.000 € et que l'AG approuve 100.000 €, les "réserves" ne servent à rien !
Les 100.000 € approuvés sont exigibles des copropriétaires.
En revanche, si on présente 100.000 € à l'AG laquelle n'approuve QUE 90.000 € , 10.000 € étant rejetés ou mis en attente d'approbation "( = déduction des factures qui n’etaient pas au nom du syndicat et Poste « en attente » avec 1566 euros sans facture ni explication du gestionnaire "), seuls ces 90.000 € sont exigibles des copropriétaires.
Dans ce cas, et seulement dans ce cas, le nouveau syndic peut engager une action contre l'ancien en recouvrement de créance pour 10.000 €.
On ne dira jamais assez que l'approbation des comptes ne se fait pas à la légère, et que faire des "réserves" est bien souvent aussi efficace que le "pipi dans un violon" (quoi que cela le mouille !).
L'AG doit préciser ce qui est approuvé, montant qui sera recouvrable auprès des copropriétaires.
"nous avons validés les comptes 2007 et 2008 ...." Quels sont très exactement les montants exigibles, et donc recouvrables, que vous avez approuvé tel que cela ressort des PV d'AG ?
C'est sur cette base que l'ex syndic a du restituer les fonds. |
Édité par - Gédehem le 14 avr. 2010 11:56:04 |
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YIPGLAM
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Posté - 15 avr. 2010 : 01:20:40
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Merci Gédehem !
Le montant total des charges validés pour les années 2007 et 2008 etaient bien precisés sur le PV de l'AG ! Concernant la regularisation de charges qui s'en ait suivi, les comptes individuels de chaque copropriétaire laissent apparaitre le total des appels de fond pour 2008 bien inferieur à la realité.
Ex : les comptes sont approuvés en 2008 pour environ 36 000 euros .
la quote-part moyenne par copropriétaire est de 1600 euros.
le total des appels de fond est de 1900 euros.
L'ex syndic "calcule" que la somme des appels de fond versés est de 1750 euros. Il y a donc d'apres lui un solde en ma faveur de 150 euros et non 300 euros.
Comment recuperer les 150 euros manquant par copropriétaires ? Comment demander au nouveau syndic d'agir en ce sens ?
Merci et bonne nuitée
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Gédehem
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Posté - 15 avr. 2010 : 10:13:59
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Hum ... Pardon, mais je n'ai pas tout compris ... 
Le montant total des charges validés pour les années 2007 et 2008 etaient bien precisés sur le PV de l'AG"
OK : c'est donc à partir de ces montants approuvés que se détermine le solde des comptes des copropriétaires.
Vous précisez encore que sur les montants approuvés "la quote-part moyenne par copropriétaire est de 1600 euros."
"le total des appels de fond est de 1900 euros. ..."
Vous parlez ici des provisions pour chages versées par les copropriétaires, des avances de fonds accordées au syndicat.
Sur ce que vous exposez là , il en résulte que les copropriétaires ont provisionné (moyenne pour chacun) 1900 € et que les dépenses approuvées ressortent à 1600 € chacun.
Le solde des copropriétaires sur leur compte individuel est donc de 300 € sans qu'il puisse y avoir là l'ombre d'un doute !
Vous êtes un peu dans la même siuation que le client d'une banque qui découvre une erreur sur son relevé bancaire !
Les copropriétaires, le CS en particulier, doivent refaire leur décompte et vérifier s'il est juste :
Mes provisions 1900 - ma quote-part montants approuvés 1600 = solde de mon compte perso 300 ".
Dans le cas contraire il faut notifier (LRAR) au syndic une demande de rectification de votre compte personnel, ce dernier n'ayant aucun moyen de retenir des fonds qui sont votre "propriété" ainsi qu'il résulte de l'approbation des comptes.
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Édité par - Gédehem le 15 avr. 2010 10:15:45 |
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YIPGLAM
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Posté - 15 avr. 2010 : 17:12:52
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Donc le nouveau syndic doit demander à l'ancien syndic la regularisation des soldes et ainsi recevoir les fonds manquants ? |
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Gédehem
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Posté - 15 avr. 2010 : 17:49:34
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Il doit demander le solde de tout compte !
Si pour le dernier exercice 2008 l'ensemble du syndicat a provisionné (mettons) 40.000 € et que les comptes approuvés en mars 2009 pour cet exercice étaient à 36.000 €, le sortant devait au syndicat 4000 €, sous réserve des comptes d'attente en fin d'exercice et la période janvier/mars 2009, où il y a du avoir des règlements.
Je saute le fait qu'entre le 31.12.2008 et l'AG de mars 2009 votre syndicat était dépourvu de syndic.
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