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trendy31
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 Posté - 27 févr. 2014 : 16:18:42
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On va peut être sortir du monde des bisounours cher à Philippe... Je ne connais pas beaucoup de copropriétés où les gens seraient prêts à payer la totalité d'un ravalement (dont le montant représente souvent l'équivalent d'une année de charges complète, voire plus) sans que les moindres travaux aient débuté. Ou alors il s'agit de rentiers qui dorment sur des matelas de lingots...
Je ne discuterai pas non plus qui doit apporter la preuve comme le souhaite Viviane (même si je respecte tout à fait son point de vue), mais je vais plutôt essayer d'être concret pour répondre aux angoisses de Totor.
Un ravalement est un chantier complexe qui s'étale généralement sur une durée assez longue (plusieurs mois à un an, voire plus selon la taille de la copropriété). L'entreprise qui effectue les travaux (ou le maître d’œuvre si vous choisissez par exemple de confier la direction des travaux à un bureau d'étude ou un architecte) va proposer dans sa proposition un plan de facturation avec des échéances précises, correspondant généralement à des étapes clé du chantier, appelées aussi situations (par exemple, la fin des travaux sur chaque bâtiment si vous en avez plusieurs).
Dans la pratique, lorsque vous aurez sélectionné l'entreprise qui fera le ravalement, votre syndic va signer avec elle un contrat qui reprendra les termes de sa proposition. Si à la situation n° X des travaux vous n'avez pas de quoi régler la facture correspondante, l'entreprise va d'abord attendre le délai de règlement prévu (fixé d'avance dans le contrat). Ensuite, elle va relancer le syndic à 1, 2 ou plusieurs reprises. L'étape suivante consiste à appliquer des pénalités de retard, avec un taux d'intérêt défini également dans le contrat (à noter à ce niveau qu'il vaut mieux vérifier que ce taux est conforme au taux légal en vigueur). Si elle ne voit toujours rien venir, l'entreprise va très probablement "lever le pied" sur le chantier, voire arrêter complètement.
Ne pas disposer des fonds nécessaires aux dates prévues pour le paiement des factures du ravalement vous expose donc :
- à augmenter le montant de celui-ci via les pénalités
- Ã retarder les travaux
- à diminuer leur qualité, car on ne peut attendre d'une entreprise qu'elle s'investisse pleinement dans un chantier si le client n'honore pas sa part du contrat
Il vous faut donc être vigilant non seulement sur l'argent qui rentre en faisant la chasse aux impayés, mais aussi sur celui qui sort en "marquant à la culotte" votre syndic : s'il ne règle pas les factures à temps tout en ayant les fonds ou parce qu'il ne fait rien pour les faire rentrer, c'est surtout vous qui serez pénalisés.
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Trendy31
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Édité par - trendy31 le 27 févr. 2014 16:22:42 |
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Viviane
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Posté - 27 févr. 2014 : 16:33:09
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Philippe
citation: Pas d'obligation par la loi MAIS une obligation de bonne gestion du syndic.
Merci d'enfin confirmer ce que j'ai dit dès mon premier post, Philippe...   
Viviane:
citation: En fait, attendre d'avoir reçu tous les fonds pour commencer les travaux est une sage précaution, surtout dans votre cas, mais ça n'est pas une obligation légale.
ps: où était le jeu de mots?
Quant au fonds travaux, tout dépend si oui ou non le risque est grand que le syndic l'utilise pour payer les dépenses courantes. S'il est sécurisé ça peut peut-être vous permettre de lancer les travaux dans un an et ne pas perdre les 85000 euros d'étude de l'architecte.. Sinon, comme je l'ai déjà dit, c'est effectivement pas une bonne chose.
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Édité par - Viviane le 27 févr. 2014 16:33:42 |
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Totor13
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Posté - 27 févr. 2014 : 16:48:46
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Autre question subsidiaire faisant suite à toutes vos réponses :
Nous sommes une bonne vingtaine (sur 196... mais une soixantaine seulement aux AG... mais avec des Pouvoirs) qui avons les yeux en face des trous et nous voyons (avec certitude) que les travaux (s'ils sont engagés malgré tout) ne pourront pas être payés, d'où toutes les emm..... que vous avez mentionné.
Pouvons-nous, (et, surtout, comment ?), déposer tous les appels de fonds à la Caisse des dépôts et consignations, en attendant la fin des travaux. De telle façon,on ne pourra pas dire que nous sommes des mauvais payeurs et que nous refusons de payer... et sauvegarder notre argent en cas... d'arrêt des travaux.
Car, en plus, nous risquons (la vingtaine sus-indiquée) d'avoir payé et les travaux suspendus et notre (nos) bâtiments (il y en 4 dans notre copropriété) ne soient jamais ravalés ! ! ! et perdre ainsi tous nos appels de fonds payés. |
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Posté - 27 févr. 2014 : 16:49:30
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trendy31 : mais vous parlede lancer des travaux de ravalement avec un plan de facturation ?? ce n'est pas du tout le problème.
Un plan de factuation ? c'est aussi savoir si les fonds seront disponibles
Hors dans le cas de totor; 15% des copros sont des mauvais payeurs, qui ne paieront pas; le syndic et le CS n'ont pas pris les mesures necessaires pou récupérer les fonds, .... le syndic ne pourra même pas payer l'acompte.
Si l'on vous suit, le syndic va mettre le SDC ET les copros bons payeurs dans un sale état. Le chantier arrêté, dexs copros qui auront payés pour pas grand chose, des assignations par les fournisseurs, .... Assez irresponsable comme conseil.
Des copropriétaires qui ne comprennent pas la situation de leur SDC sont aussi des irresponsables dans cette situation d'impayés.
On ne commande pas un ravalement de 1 500 000 € sans être sur d'avoir la totalité des fonds avec 15% d'impayés !
trendy31 :qui est dans un monde de bisounoirs ??
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Viviane
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Posté - 27 févr. 2014 : 16:52:12
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citation: Je ne connais pas beaucoup de copropriétés où les gens seraient prêts à payer la totalité d'un ravalement (dont le montant représente souvent l'équivalent d'une année de charges complète, voire plus) sans que les moindres travaux aient débuté. Ou alors il s'agit de rentiers qui dorment sur des matelas de lingots...
Pas d'accord, Trendy.
Quand tout le monde paye sans difficulté, ou si le chantier est d'un coût "raisonnable", on peut se permettre de faire les appels au rythme du calendrier de paiement de l'entreprise. C'est ce qui est souvent fait., et c'est pas du tout illégal.
Mais quand les copros ne sont pas riches,ou que le chantier est gros, il vaut mieux attendre d'avoir l'argent pour commencer les travaux. Sinon, on prend le risque de tout ce que vous dites: impayés générant des pénalités de retard,du travail mal fait, etc...
Et ça permet aussi d'étaler sur deux, ou 3, ou 4 ans le paiement de travaux que sinon, les copros devront financer au rythme du chantier, ce qui demande une solide capacité financière.
Donner l'argent avant que les travaux commencent n'est pas une perte pour le copro. L'argent produira des intérêts au profit du syndicat, donc au profit des copros, selon leurs tantièmes.
Le fonds travaux, qui consiste justement à "économiser" pour des travaux, sera d'ailleurs bientôt obligatoire....
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Édité par - Viviane le 27 févr. 2014 16:54:10 |
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Viviane
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Posté - 27 févr. 2014 : 16:56:33
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citation: Nous sommes une bonne vingtaine (sur 196... mais une soixantaine seulement aux AG... mais avec des Pouvoirs) qui avons les yeux en face des trous et nous voyons (avec certitude) que les travaux (s'ils sont engagés malgré tout) ne pourront pas être payés, d'où toutes les emm..... que vous avez mentionné.
Pouvons-nous, (et, surtout, comment ?), déposer tous les appels de fonds à la Caisse des dépôts et consignations, en attendant la fin des travaux. De telle façon,on ne pourra pas dire que nous sommes des mauvais payeurs et que nous refusons de payer... et sauvegarder notre argent en cas... d'arrêt des travaux.
Car, en plus, nous risquons (la vingtaine sus-indiquée) d'avoir payé et les travaux suspendus et notre (nos) bâtiments (il y en 4 dans notre copropriété) ne soient jamais ravalés ! ! ! et perdre ainsi tous nos appels de fonds payés.
y'a un truc qui m'échappe; ils sont déjà votés, ces travaux, ou pas encore? |
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Édité par - Viviane le 27 févr. 2014 16:57:06 |
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Totor13
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Posté - 27 févr. 2014 : 17:01:12
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Non Viviane, ils ne sont pas encore votés... mais ils devraient l'être dans 2 mois (???) Une AGE est prévue à cet effet... mais prévenir vaut mieux que guérir. |
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28
Posté - 27 févr. 2014 : 17:12:39
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totor13 : vous avez encore le temps de récupérer une majorité de pouvoirs pour voter contre.
Vous pouvez également essayez de former un petit groupe qui devra informer du danger de voter de tels travaux. On est toujours plus fort à plusieurs.
Et surtout à l'AG " faire peur" aux copros présents sur le danger de perdre leur mise de fonds avec autant de mauvais payeurs.
ET également mettre le syndic devant ses responsabilités. Il DOIT rendre compte à l'AG de la situation fiancière du SDC, en informant de TOUTES les mesures prises pour récouvrer les dettes. pas de prises d'hypothèques, alors ce syndic est très mal parti, et le SDC avec.
Vous devrez mettre en garde ce syndic sur les risques important de ne pas pouvoir honorer le paiement des travaux de ravalement. C'est le syndic qui signe OS et contrat, il sera donc entièrement responsable de cette situation.
Vous pourrez aussi informer sa caisse de garantie de la situation financière de votre SDC et du syndic qui lance 1 500 000 € de travaux sans avoir l'assurance de pouvoir payer ceux-ci !
C'est lors de l'AG que ce syndic devra aussi informer l'AG qu'il ne lancera pas ces travaux, si ils sont votés, tant que la totalité des fonds sera versés. A porter sur le PV.
totor13 : le risque est certain, mais vous avez beaucoup de possibilités pour que ces travaux attendent encore plusieurs années.
le syndic a aussi cette obligation, article 18 de la loi de 1965 :
de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
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trendy31
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29
Posté - 27 févr. 2014 : 17:22:28
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Philippe, Totor nous a demandé quels sont les risques liés à son histoire de ravalement, je les lui indique, à partir d'un cas rencontré concrètement. Point.
Je suis désolé, il y aura bien un plan de facturation dans le contrat établi avec l'entreprise pour le ravalement. Donc tant que le syndic disposera de fonds pour régler les factures (et peu importe qui aura versé les fonds en question), le chantier se déroulera à peu près correctement.
On peut même imaginer que s'il n'y a que 15 % d'impayés sur le montant total du chantier et si le calendrier des appels de fonds est à peu près bien fait, tout se passera bien... sauf à la fin quand il faudra solder !!
Et pour répondre à Viviane, je n'ai jamais dit que j'étais favorable au démarrage d'un gros chantier sans la collecte préalable de la totalité des fonds nécessaires, mais on peut tout à fait concevoir, vu qu'il n'y a pas d'obligation légale de le faire, que les copropriétaires renâclent à payer la totalité de leur ravalement avant qu'il ait commencé !!
Je serai d'ailleurs curieux de connaître vos expériences respectives en matière de ravalement (montant total, quote part, nombre de copropriétaires, durée du chantier, montant des charges courantes...). Nous pourrions ensuite comparer au cas concret de Totor pour en tirer des leçons qui lui soient utiles.
Pour en revenir à ce cas précis, je crois que Totor a plutôt besoin de conseils pour :
- réaliser son ravalement assez rapidement (ses autres posts font mention de l'état assez critique de l'immeuble)
- convaincre ses voisins de payer leurs appels de fonds (d'où ma description réaliste de ce qui se passera dans le cas contraire... je pense que la plupart des gens n'aimeraient pas avoir un échafaudage rester en place des mois pour rien... sauf pour les cambrioleurs !!!)
- faire rendre gorge aux mauvais payeurs (et là il attend toujours de voir, parce qu'à part s'entendre demander ce que fait son CS, il n'a pas eu beaucoup d'infos... )
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Trendy31
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Viviane
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Posté - 27 févr. 2014 : 17:42:20
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OK
Dans deux mois, donc l'ODJ n'est pas parti.
1) Vous parlez d'une AGE pour les voter. Est-ce que ce sera la seule chose à l'ordre du jour de cette AG ?
Parce que, Dans votre situation, convoquer une AG uniquement pour voter des travaux qui peuvent attendre, c'est idiot. Faites le calcul de ce que coûte une convocation de l'assemblée générale et tâchez de convaincre vos voisins de demander au syndic de ne pas le faire.
2) Avez-vous une idée de ce que les honoraires du syndic seront sur des travaux aussi énormes ? Elle est peut-être là , sa motivation à faire voter ces travaux. Faites ce calcul, ça peut vous aider à convaincre vos voisins de l'inutilité de Voter ces travaux, Même si le syndic le contraire..
3) Par ailleurs, avez-vous un compte séparé ? Parce que sur des sommes aussi importantes, si l'argent est déposé sur le compte du syndic, les intérêts générés en attendant de faire les travaux seraient également conséquents. Si vous n'avez pas de compte séparé il vous faut absolument le faire voter à la prochaine assemblée générale.
4) Si malgré tout cette assemblée a lieu et les travaux sont votés vous serez obligés de les payer. Les déposer à la caisse des dépôts et consignation n'est pas une option, je le crains. Il faut donc vous battre pour que ces travaux ne soient pas votés tant que la situation de votre syndicat est ce qu'elle est.
5)Et si vous n'avez pas de compte séparé, ou si vous en avez un mais que votre conseil syndical ne surveille pas de très très près les relevés bancaires du ou des comptes vous appartenant, et la façon dont le syndic affecte les fonds qui rentrent, voter un fonds travaux n'est pas non plus une bonne option du tout.
Il faut d'abord résoudre le problème des impayés,..Cela dit, avez-vous calculé le montant de ces impayés par rapport par exemple au budget prévisionnel de votre copropriété ? Ça donne une idée de la gravité de votre situation . À moi, qui appartient à une copro de 24 lots, ce que vous dites me semble énorme.. Mais rapporté à une copropriété de 196 lots?
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Édité par - Viviane le 27 févr. 2014 17:53:45 |
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Viviane
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31
Posté - 27 févr. 2014 : 17:55:51
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Croisement de posts avec Trendy : si effectivement ce ravalement est indispensable dans un court délai il faut réfléchir autrement |
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trendy31
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Posté - 27 févr. 2014 : 18:16:06
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Pas grave Viviane !
Par contre, au lieu de rejeter le ravalement, on peut peut-être suggérer à Totor de faire décaler l'AG de quelques semaines (si c'est possible). Ça permettrait à la fois de gagner un peu de temps pour :
- faire en sorte de régler les impayés les moins importants en "activant" le syndic
- faire aussi de l'information aux copropriétaires pour leur expliquer pourquoi il est important de régler les appels de fonds du ravalement sans délai lorsqu'ils se présenteront
- collecter des informations à redistribuer aux copropriétaires mauvais payeurs avérés ou potentiels (recours à un crédit...)
- trouver peut-être une solution au niveau ravalement avec le bureau d'études (étalement des travaux dans le temps ? réduction du périmètre ?)
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Trendy31
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JPM
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Posté - 27 févr. 2014 : 18:27:29
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Dans cette copropriété extraordinaire, pour un chantier aussi important, il n'y aura pas de copropriétaires ayants recours à l'emprunt pour ce chantier ? Pas la moindre subvention ? .
Il y aura cette question à l'ordre du jour, avec des propositions précises ?
Il s'agira également d'une assemblée annuelle avec l'approbation des comptes et éventuellement le renouvellement du mandat du syndic ?
Si oui, vous allez avoir une situation de trésorerie de la copropriété.
Pour les recouvrements, certains portent sur des charges anciennes ? Il y des saisies immobilières en cours ? Le privilège spécial ne couvrira sans doute pas toutes les créances du syndicat.
Comment voter un ravalement dans ces conditions ?
Comment même le syndic a-t-il pu faire voter une étude de ce ravalement ?
Et pour être plus clair : êtes vous certain que le syndicat n'est pas déja dans une situation de syndicat de copropriétaires en difficulté avec une réhabilitation plus ou moins assistée ?
Si ce n'est pas le cas ? OK mais cela pourrait venir rapidement.
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Posté - 27 févr. 2014 : 18:44:02
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JPM : cette situation " extraordinaire" n'a pas l'air d'inquiéter les copropriétaires du SDC de totor13, et aussi trendy 31 !
On lmance les travaux et on attend la fin pour compter les "morts" : le SDC et les copros.
Beaucoup d'irresponsables dans ce SDC, syndic et CS mais aussi une majorité de copropriétaires qui ne se rendent pas compte qu'ils vont payer pour les mauvais-payeurs.
Totor13 ne réponds pas non plus aux questions importantes, comme la prise d'hypothèques légales sur les lots des débiteurs. Car le privilège immobilier ne règle pas tout !!
A combien se porte le% des dettes par rapport au budget annuel ?
Beaucoup y laisseront des plumes, et surtout les moins riches.
1 500 000 € c'est beauvoup d'argent , même à 196 copros.
quand à trendy, le monde des bisounours; il y est tombé dedans, cela fait assez peur quant à sa propore copropriété :
Par contre, au lieu de rejeter le ravalement, on peut peut-être suggérer à Totor de faire décaler l'AG de quelques semaines (si c'est possible).
Ça permettrait à la fois de gagner un peu de temps pour :
- faire en sorte de régler les impayés les moins importants en "activant" le syndic
- faire aussi de l'information aux copropriétaires pour leur expliquer pourquoi il est important de régler les appels de fonds du ravalement sans délai lorsqu'ils se présenteront
- collecter des informations à redistribuer aux copropriétaires mauvais payeurs avérés ou potentiels (recours à un crédit...)
- trouver peut-être une solution au niveau ravalement avec le bureau d'études (étalement des travaux dans le temps ? réduction du périmètre ?)
Toutes ces solutions ne régleront pas les problèmes des mauvais payeurs. Lancer ces trvaux, c'est une grosse folie.
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trendy31
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Posté - 28 févr. 2014 : 01:56:02
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Juste une petite remarque Philippe : relisez l'autre sujet ouvert par Totor http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=16663, puis expliquez nous ce qu'il devra faire quand un copro assignera le SDC parce qu'il y aura des infiltrations chez lui et qu'il ne verra aucune solution en vue. Vous croyez que Totor n'a pas assez de problèmes comme çà ?
Les 15% de dettes ne sont pas coulées dans le marbre comme vous avez l'impression de le croire. En quelques mois, si le syndic est bien encadré et si le CS suit les impayés régulièrement, c'est redressable. Ensuite, il faut veiller au grain. Pensez aussi que si l'AG qu'envisage Totor dans 2 mois rejette complètement le ravalement, l'investissement fait dans l'étude préalable sera en partie perdu, ainsi que les frais d'organisation de l'AG.
Au fait, j'attends toujours votre retour d'expérience en matière de ravalement... je vous raconterai ensuite ce qui se passe au pays des bisounours
Pour ma part, je voudrais bien savoir pourquoi un ravalement de 1,5 M€ ne pourrait pas être découpé en tranches, surtout s'il concerne 4 bâtiments...
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Trendy31
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Posté - 28 févr. 2014 : 09:31:06
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trendy31 : lancer 1 500 000 € travaux pour ne pas perdre le montant de l'étude !!!! voilà une drole façon de gérer une copropriété. De plus cette étude pourra servir dans 4 ou 5 ans pour ce ravalement.
Récupérer des impayés ne demandent pas quelques semaines ou quelques mois, mais des années ! La politique de l'autruche amène toujours à la faillite.
Il est aussi démontré que le syndic et le CS ont faillis aussi dans leur gestion des impayés ET du projet ravalement. Politique de l'autruche également, et grande incompétence.  |
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Posté - 28 févr. 2014 : 09:34:24
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totor, il y a plusieurs solutions à votre problème :
* la plus simple, lors de cette AG prévue pour le vote du ravalement : il faut que la majorité des présents et représentés exprimé ne votent pas les travaux : pensez vous cela possible ?
* si votre syndicat se révèle être effectivement "en difficulté", soit 25% du budget de gestion courante en impayés, saisissez le tribunal pour faire nommer un administrateur judiciaire. regroupez vous pour diminuer les frais qui vous seront remboursés par le syndicat si vous avez gain de cause. S vous etes en compte séparé cela doit se voir facilement, si le CS ait son travail. Le CS est-il en accord avec votre vision ?
citation: Article 29-1 A En savoir plus sur cet article...
Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 19
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.
En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé d'une même demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat.
Le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé de la même demande par un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.
mettre votre argent sur un compte dépôt et consignation, peut-être mais il faut passer par notaire, et cela ne vous amènera rien votre argent appartiendra au syndic de toute façon, si vous n'allez pas au tribunal... et pour quelle raison, irez vous u tribunal ?
quant à un éventuel programme de facturation, il ne peut être qu'accepter que si vous avez les fonds totaux au syndicat. Ceci vous permet de placer l'argent en attendant mis ne résout pas votre pb actuel.
quant au fait que le syndic doit voir la totalité des fonds avant de donner l'ordre de service, cela relève de ce point article 18 : " d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;"
mettre un syndicat dans le rouge en connaissance de cause, n'est ps de l'administration et le syndic serait condamné par un tribunal à payer de ses propres deniers.
* autre solution : elle relève de l première : le vote en AG, si cela se fait malgré tout, dans le vote de la résolution, il faut faire placer cette phrase ou une similaire : l'ordre de service ne sera donné que lorsque le syndicat sera en possession de la totalité des fonds.
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JPM
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Posté - 28 févr. 2014 : 10:28:10
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Pour Rambouillet qui écrit citation: si votre syndicat se révèle être effectivement "en difficulté", soit 25% du budget de gestion courante en impayés, saisissez le tribunal pour faire nommer un administrateur judiciaire.
Il y a un texte précis qui prescrit la nomination d'un mandataire ad hoc. Pourquoi un administrateur judiciaire.
Par aillleurs le plafonnement s'applique aux impayés sur provisions ordinaires et extraordinaires.
Plus généralement il ne faut pas mener un syndicat comme on mène une nation :
Pour une nation il apparait urgent et indispensable de financer le sauvetage d'une espèce d'oiseaux aux antipodes. OK ! On emprunte.
Pour une copropriété il faut bien entendu faire le nécessaire : chauffer, éviter que la pluie ne s'infiltre dans le bâtiment, etc ... mais il faut en même s'astreindre chaque jour à passer une heure à veiller au chevet des impayés, prendre les garanties, engager les poursuites, étudier des arrangements éventuels quand on a un jugement exécutoire en main. Quand cela n'a pas été fait il faut soudain prendre des mesures drastiques.
Il ne faut hésiter à fait apparaître clairement des fautes professionnelles s'il y en a. Ce qui n'est pas toujours le cas. Si tel est le cas le syndic doit s'y mettre les samedis et dimanches pour rattrapper ce qui peut l'être et fait le constat de ce qui aurait pu être sauvé et ne l'a pas été.
L'ARC cherche des syndics de redressement mais ne semble pas avoir admis que pour ces redressements il faut un jeune retraité ancien clerc d'huissier.
Et j'ajoute qu'il faut parler de prévention pour éviter d'avoir à perler de redressement. Il faut aussi le même genre de collaborateur qui peut d'ailleurs travailler pour deux ou trois cabinets.
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Totor13
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Posté - 28 févr. 2014 : 10:39:02
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Bonjour à tous et merci, merci, merci. Je vais répondre en vrac en donnant certaines réponses qui me viennent dans la tête au fur et à mesure…
L’AGE est offerte par le syndic - Déficit prévu pour ravalement : 15 % - Déficit (simple gestion) sur budget voté : 25,7% - Nous avons bien un compte séparé - A plusieurs reprises l’AG a refusé un fonds pour tvx extraordinaires (nous avion remarqué que cela nous coûtait plus cher que cela nous rapportait… et les mauvais payeurs… restaient absents évidemment) – Il y a des débiteurs depuis, au moins, 8 ans… avec des dettes déjà cités de plusieurs milliers d’Euros (vous pensez les faire revenir dans le giron des bons payeurs ? Tout simplement en leur parlant ou en les sermonnant ?) c’est notre cancer – Dans l’AG normale du 12 mars nous allons à voter la mise en vente aux enchères de 7 appartements (…mais quand seront-ils vendus afin de récupérer les dettes ? Dans 4, 5 ou 10 ans ?) - Couper en tranches les travaux… les débiteurs, resteront débiteurs et ne payeront toujours pas. Le prix du montage et du démontage des échafaudages (10 étages) nous coûteraient très cher) C’est le serpent qui se mord la queue – Syndic irresponsable ? oui, sans aucun doute – Présidente du CS "complice" avec le syndic ? Très probablement – Tous les copropriétaires insouciants ? Oui, trop à mon goût et n’ayant "rien à dire" quand ils se trouvent devant le syndic (alors qu’ils sont bien bavards lorsqu’on se rencontre dans le parc – Honoraires syndic sur ravalement = 23.000 € - Il vaut mieux payer les indispensables travaux d'infiltration ici ou là ... mais ne pas risquer l'arrêt des travaux et les poursuites judiciaires et la perte des fonds payés... par les bons payeurs.
IL Y A-T-IL DES VOLONTAIRES POUR VENIR HABITER DANS NOTRE CHARMANTE COPROPRIETE ? Pourtant pas loin de la mer et avec une vue inoubliable… (j’y habite depuis 48 ans)…
Et maintenant, je pense à une chose, avec une bonne dizaine de copropriétaires, voire plus, si nous décidons de dire à l’AGE que s’ils votent les travaux malgré l’état de nos finances… NOUS (la dizaine ou plus) nous ne payerons pas. Cela nous coûteras quelques LRAR… Mais, d’une part, au moment du vote, ils savent d’avance que le déficit de payement va s’aggraver (entre 75.000 et 80.000 €) et, peut-être, cette menace fera reculer les plus indécis ( ???)
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trendy31
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40
Posté - 28 févr. 2014 : 11:23:35
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Philippe, vous êtes vraiment caricatural (mais c'est sans doute une seconde nature...).
Je n'ai jamais dit qu'il fallait lancer 1,5 M€ de travaux pour ne pas perdre le montant de l'étude, mais plutôt de distinguer dans les 1,5 M€ ce qui est urgent de ce qui l'est moins, et de ne lancer dans un premier temps que les travaux indispensables pour éviter toute aggravation des dommages déjà survenus dans la résidence de Totor et limiter les risques d'assignation par un copropriétaire dont le logement serait sérieusement affecté. Une étude préliminaire, çà sert aussi à faire ce genre de distinguo.
Quant à la récupération des impayés, çà ne se joue pas non plus en années, je suis désolé. La vente aux enchères d'un lot demande du temps, mais une dette de 2000 à 3000 € ne se résout par une vente !!! Outre la démarche "classique" appliquée par les syndics avec relance, mise en demeure... (mais qui peut finir par avoir un impact financier non négligeable pour le SDC), il existe des procédures peu coûteuses comme la déclaration au greffe ou l’injonction de payer. Encore faut-il essayer de comprendre comme çà marche et botter le derrière de son syndic pour qu'il les mette en œuvre.
A titre d'exemple, ma copropriété sort d'un bourbier financier, consécutif justement à un ravalement, ayant abouti à un total de 90 000 € d'impayés. A l'époque, aucun suivi des impayés n'était fait par le CS et aucune tentative de récupération n'était donc faite par le syndic. Après qu'il ait été remercié et qu'on soit passé quelques semaines par la case AJ, le nouveau syndic élu a appliqué les méthodes classiques du recouvrement des impayés. Résultat : en moins de 2 ans, le montant des impayés est redescendu à 10 000 € sans aucune vente aux enchères et avec seulement 1 assignation au tribunal. Il faut dire aussi que nous travaillons maintenant main dans la main avec le syndic et lui donnons toutes les indications utiles sur les relances à faire et les copropriétaires à surveiller.
Donc arrêtons SVP d'effrayer Totor et donnons lui plutôt des clés pour améliorer sa situation et celle de sa résidence... mais ce n'est pas en insistant lourdement sur le fait que syndic et CS ont failli dans leur mission que ça va avancer !!!
A ce titre, je serai curieux de savoir ce que Totor et la dizaine d'autres copropriétaires qui partagent son point de vue font pour faire bouger les choses. Sont-ils membres du CS ? S'ils le sont, font-ils un contrôle des comptes correct et un suivi des impayés régulier ? S'ils ne le sont pas, ont-ils tentés de le devenir (48 années dans la résidence laissent quand même quelques occasions de candidater...) ? Est-ce qu'ils essaient de consulter la comptabilité comme ils en ont le droit avant les AG pour vérifier le travail du syndic ? Est-ce qu'ils ont essayé de se rapprocher d'associations telles que l'ARC ? Est-ce qu'ils ont démarché les autres copropriétaires pour les convaincre du risque financier que présente le chantier de ravalement ? Est-ce que le syndic propose le quitus dans les AG et est-il voté ? Autant d'interrogations qui restent sans réponse...
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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