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Gébé38
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 Posté - 29 nov. 2013 : 17:27:06
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Un post précédent - je remercie en passant les contributeurs d'avoir apporté leur concours - posait la question de la validité de la signature de la convocation à notre AG par notre syndic doublée de celle du président du conseil syndical.
C'est du moins ce que j'avais cru comprendre quand le président avait fait état de sa signature au bas de la convocation.
En fait, j'avais mal compris. J'ai maintenant reçu la convocation portant la seule signature du président du CS et le problème ne semble tout différent. C'est pourquoi il ma semblé qu'il fallait ouvrir un nouveau post.
Rappel :
Une copropriétaire a demandé l'annulation d'une AG antérieure au motif que cette AG s'était tenue dans une autre commune que celle où se trouve la copropriété en question. Or le RC n'offre pas cette possibilité.
Devant ce risque d'annulation, provoquant ipso facto la nullité du mandat du syndic élu à cette AG, donc l'impossibilité pour lui de convoquer valablement l'AG, Le président du CS a lui-même convoqué l'AG - tout seul !
Or, il nous avait bien prévenu par courriel. Je cite :
"Les convocations seront envoyées mardi prochain par le président du conseil syndical selon la procédure légale recommandée par nos avocats pour reprendre le cours normal de gestion de notre copropriété sans risquer les éventuelles conséquences des recours de Mme XXXX"
J'ai lu l'article 8 du décret. Je ne sais pas si le président du CS a bien suivi la procédure. Il ne parle dans un autre courriel que de l'envoi de la mise en demeure faisant courir un délai de 8 jours. Il l'a certainement fait. Je dis certainement, car il n'a pas daigné répondre aux questions précises que le lui ai posées par courriel.
Il a bien-sûr été aidé en sous-main par le syndic, puisque la convocation est la copie conforme de celle que F... nous envoie d'habitude, sur le fond comme sur la forme. C'est d'ailleurs le syndic qui s'est chargé de l'envoi.
Je précise que cette AG est l'AG annuelle classique, avec les décisions habituelles : budget, approbation des comptes, et...
une résolution qui demande de donner le quitus au syndic, et pas d'autre candidats syndic proposés. Cocasse pour un syndic qui fait la sourde oreille à une mise en demeure !
Je pense que ce détournement de l'article 8 est une supercherie qui ne trompera pas le juge, si l'AG est attaquée...
Le remède n'est-il pas pire que le mal. N'est-ce pas courir directement à une action ne nullité - certaine- pour en éviter une - possible ?
Merci de me donner votre avis
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Sunbird
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 Posté - 29 nov. 2013 : 18:14:08
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Votre syndic a-t-il un mandat pour gérer votre copropriété ?
J'ai l'impression que vous n'avez plus de syndic. |
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 2
Posté - 29 nov. 2013 : 18:29:09
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Gébé38 : article 8, décret de 1967
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 5
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l'administrateur provisoire est investi par le président du tribunal de grande instance, sur le fondement de l'article 62-7, de tous les pouvoirs de l'assemblée générale. Lorsqu'il n'est investi que d'une partie de ces pouvoirs, les dispositions des alinéas précédents ne s'appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l'assemblée générale et le conseil syndical.
Pas de soucis si le rpédicent du CS a suivi cet article. IL doit aussi respecte rle délai légal des 21 jours.
Maintenant quelques absurdités :
Devant ce risque d'annulation, provoquant ipso facto la nullité du mandat du syndic élu à cette AG, donc l'impossibilité pour lui de convoquer valablement l'AG, Le président du CS a lui-même convoqué l'AG - tout seul !
AUCUN jugement n'ayant été rendu, le syndic est toujours le syndic; il gère la copros. et convoque les AG ! SOn madat est tpujours valable !!! Qui a sortie cette idiotie.
"Les convocations seront envoyées mardi prochain par le président du conseil syndical selon la procédure légale recommandée par nos avocats pour reprendre le cours normal de gestion de notre copropriété sans risquer les éventuelles conséquences des recours de Mme XXXX"
Aucun vacot digne de ce nom proposera une telle bétise. SEULE le juge annulera l'AG ET donc le mandat du syndic, OU déboutera le demandeur.
NOS avocats, ils sont même plusieurs : cela semble un GROS mensonge; demandez le no et l'adresse de CES avocats.  
Et pour finir; le trio président du CS, syndic et avocats réunis, laisse le syndic envoyé lui-même ces convcations alors qu'il n'a pas répondu à la msie en demeure du CS.
De plus c'est une AG annuelle !!! Ne pas oublier de demander au syndic pourquoi il n'a pas voulu convoquer cette AG alors que son mandat était valable et qu'il envoir quand même les convocs.
Le rpésident du CS se fiat rembourser les frais de convocations; ce sont des frais de fonctionnement du SDC !
Cette AG, si le délai légal a été respecté, est valabelemt convoquée; le tribunal n'annulera pas cette AG sur ce motif.
MAIS il faudra parler lors de l'AG de ce petit jeu syndic/président du CS qui prennet les copros pour des "andouilles".
Et surtout, renouvler le syndic dès que possible, et aussi le CS. Sans oublier l'adresse de tous ces avocats conseils. [:D |
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Posté - 29 nov. 2013 : 18:40:13
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citation: Devant ce risque d'annulation, provoquant ipso facto la nullité du mandat du syndic élu à cette AG, donc l'impossibilité pour lui de convoquer valablement l'AG, Le président du CS a lui-même convoqué l'AG - tout seul !
Tant que le juge ne l'a pas dit, l'AG est considérée comme valable.
Maintenant que syndic + CS décident de refaire une AG, cela me semble pas idiot ; mais encore faudra-t-il se poser la question : qui paie les frais de cette seconde AG identique à la première : à mon avis, c'est au syndic de prendre ces frais, sauf s'il a refusé de la convoquer, ce qui aurait entraîner le président du CS à faire lui-même la convocation ; mais pour cela il a du faire une mise en demeure, etc... comme l'indique l'article 8 du décret. Or vous n'en savez rien. Donc on ne peut que "supputer" ...
Le président du CS dans sa convocation aurait du expliquer pourquoi et comment il s'y est pris pour faire cette convocation.
Ce point est à éclaircir dès le début de l'AG en apportant les preuves des LRAR et de la mise en demeure à l'appui.
Sinon, il y a risque effectivement d'une nouvelle assignation pour annulation d'AG.
PS : on suppose que toutes les modalités de la convocation ont été respectées... |
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4
Posté - 29 nov. 2013 : 18:46:41
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rambouillet : PS : on suppose que toutes les modalités de la convocation ont été respectées...
Nos avocats ont été consultés ! |
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Gébé38
Contributeur débutant
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Posté - 29 nov. 2013 : 18:54:16
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Je me suis sans doute mal exprimé, il ne s'agit pas de re-convoquer une AG. L'AG convoquée par le président du CS est l'AG "ordinaire" de 2013. L'AG précédente, convoquée dans une commune voisine, était celle de l'an passé. |
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Posté - 29 nov. 2013 : 19:16:41
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gébé38 : de mon coté j'avais bien saisi cela !
syndic et président du CS n'avait riend 'autre à faire que de se compliquer la vie ?? On peut se poser la question de qui gère le SDC ? le syndic ou le président du CS ?
Tout ce bazar pour pas grand chose ! mais il faudra leur demander ce qu'ils avaient derrière la tête, car RIEN n'empêchait le syndic de convoquer cette AG, sauaf le souhait de se faire virer !
Une telle carence du syndic, aurait du être suivi par un OdJ dont le CS proposait des projets de contrtats de syndic concurrents, hor ce n'est pas le cas. |
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Gébé38
Contributeur débutant
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Posté - 29 nov. 2013 : 20:44:15
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Philippe 388,
En fait, la carence n'existe pas réellement. Elle a a été simulée avec la complicité du syndic, qui a soigneusement laissé passer le délai de 8 jours, tout en aidant en sous-main le président du conseil syndical à établir une convocation qui tienne le coup, avec, je pense, le raisonnement suivant :
Au cas où le mandat du syndic serait invalidé (suite à l'annulation possible de l'AG de l'année dernière qui l'a élu, créant ainsi une situation de vacance du poste), il serait ainsi rendu incapable de convoquer l'AG de cette année, donc, c'est moi, président (tiens, tiens !), qui vais convoquer l'AG. Pour ce faire, je vais utiliser l'article 8 en provoquant artificiellement la carence du syndic, avec sa bénédiction.
Ca, le président du conseil syndical ne l'a sûrement pas inventé tout seul. Il a été conseillé - écrit-il, par nos avocats... et le syndic.
Cette procédure ne donne-t-elle pas à notre contestatrice en chef une occasion supplémentaire d'exercer ses talents ?
Et que penser des conseillers du président du conseil syndical ?
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Viviane
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8
Posté - 29 nov. 2013 : 20:58:43
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citation: Cette procédure ne donne-t-elle pas à notre contestatrice en chef une occasion supplémentaire d'exercer ses talents ?
faudrait qu'elle prouve la manoeuvre, et même si elle est évidente, elle me semble assez improuvable...
Et quand bien même elle la prouverait, elle prouverait quoi? Que le syndic a fait semblant de ne pas vouloir convoquer l'AG? Au pire, c'est une faute professionnelle du syndic, mais je vois pas matière à attaquer le syndicat. Si le président du CS a respecté la procédure de convocation par le CS, je vois pas comment l'AG pourrait être annulée, quand bien même il aurait fait un copier/coller des convocs du syndic, ce que n'importe qui peut faire. Tant qu'il y a pas le logo ou le nom du syndic sur toutes les pages....
En revanche, le syndic est pas forcément fut fut, ne pas convoquer lui même l'AG annuelle, c'est une faute. Mais qui n'est imputable qu'à lui. |
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sparte
Contributeur senior
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9
Posté - 29 nov. 2013 : 23:25:38
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Alors là , chapeau bas!
Si le président du Cs avec la complicité du syndic a convoqué l'AG dans les règles, c'est un coup magnifique!
Une petite merveille de prestidigitation juridique, la Joconde de l'AG
J'adore.
Même s'il se fait virer l'année prochaine, il faut reconnaître que c'est du grand Art.
F..... sait bien s'entourer ou a un excellent back office.
Désolé chers amis de la communauté UI, mais il faut savoir admettre le talent de l'artiste (larmes d'émotion). |
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Gébé38
Contributeur débutant
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10
Posté - 30 nov. 2013 : 00:53:21
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Pourquoi le syndic se ferait-il virer, si le coup est tellement réussi ?
D'autant que les copropriétaires n'y verront que du feu... |
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Sunbird
Pilier de forums
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11
Posté - 30 nov. 2013 : 10:58:25
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Cette histoire est "abracadabrantesque".
Je ne vois pas ce syndic (Fon...) faire ce type de magouille sil il n'y a pas une véritable raison derrière.
Il sait très bien que même si l'AG l'ayant nommé l'année dernière était annulée que cela n'annulera pas l'AG le nommant cette année.
Soit ce syndic considère qu'il n'a plus mandat pour organiser une AG (c'est à mon avis le cas, et il le sait) et dans ce cas la procédure est très simple : demande d'une ordonnance au TGI pour nommer un administrateur provisoire qui aura pour mission d'organiser l’élection d'un syndic (art 47 du décret de mars 67).
Par contre passer par cette ordonnance va lui compliquer le travail, car cela va éveiller la copropriété sur son incompétence, et il sera mis en concurrence, et son concurrent sera sans aucun doute moins couteux.
J'ai comme l'impression que ce syndic sait qu'il a fait des fautes, et qu'il se débrouille pour les reporter sur le conseil syndical donc le syndicat.
Pouvez vous écrire sur le site la résolution l'ayant nommé lors de la dernière AG.
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Posté - 30 nov. 2013 : 11:44:19
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sparte : applaudir une telle magouille démontre une nouvelle fois que cette profession soutient toujours les " voyous ". Pas bien sparte !
Vous prenez toujours les copros. pour des abrutis !!!
Il faut absolument démonter cela devant les copropriétaires !! ce président du CS ET les conseillers complices, ou à genou devant ce "dictateur" sont aussi à dégager dès que possible.
Ils oublient que la mission du CS est de controler la gestion du syndic, vérifier les comptes du SDC, et d'assister le syndic ET pas utiliser de moyens "mafieux" pour qu'il reste en place, en expliquant que cela a été conseillé par DES avocats !!
Je souleverai également cette complicité lors de l'AG; et provoquer intelligement une reflexion des copros sur une complicité " monnayée " du président du CS.
Ce genre de pratique est assez détestable. Il faudra construire une petite équipe et rentre dans le " lard" de ce couple infernal.
Je demandera conseil auprès d'une association si le mandat du syndic est annulé par la procédure en cours. Le syndic ayant réfusé de convoquer l'AG annuelle suivante ( pour des raisons débiles et en aucun cas juridiquement valables ), il y a peut-^tre une possibilté que la demande d'un AJ soit accepté par le TGI. Annulant ainsi cette magouille !! Seul un juriste , avocat pourra vous donne rla bonne marche à suivre pour dégager ce syndic.
Sa démarche n'a rien de déonthologique ! cela compte devant un tribunal.
Sparte, le syndic, pourrait peut-^etre même vous donner une méthode juriridquement valable pour conter ce coup d'écalt qu'il a jugé magnifique ! Un concours entre syndic magouilleur, et sparte qui me semblait plus " sérieux " |
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Posté - 30 nov. 2013 : 13:12:56
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on"suppute" beaucoup de choses, mais gébé pourrait peut-être nous dire quelle est la date de fin de contrat du syndic ?.... |
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Gébé38
Contributeur débutant
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Posté - 30 nov. 2013 : 15:22:38
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Oui, voici le texte de la résolution adoptée à l'AG du 16/07/2012 :
"L'Assemblée Générale, après avoir délibéré, désigne le cabinet F... A..., dont le siège social est (adresse), et aux fins des présentes par F... A... (autre adresse) en qualité de syndic jusqu'au 31/12/2013."
Voici également le texte de la résolution adoptée à l'AG du 30/01/2013 :
"L'Assemblée Générale, après avoir délibéré, confirme le contrat de syndic tel que signé le 16/07/2012
Le cabinet F...A, dont le siège social est (adresse), et aux fins des présentes par F... A... (autre adresse) reste désigné en tant que syndic jusqu'au 31/12/2013."
La présence de 2 adresses s'explique par le fait que la cabinet principal a été scindé en deux entités.
Je ne vois rien d'anormal.
Pour Sparte :
N'étant pas habitué sur UI à un langage aussi "particulier", j'avais cru comprendre votre intervention pour de l'humour au second degré.
Maintenant je ne sais plus !
Si on se place dans le cas le plus probable, d'après ce que j'ai compris, ou les AG antérieures ne seront pas annulées, reste la question de la pertinence de la magouille citée.
Finalement, si j'ai bien compris, elle donne deux motifs supplémentaires d'annulation
Le syndic étant en fonction, il devait convoquer lui-même l'AG, mais la fausse carence serait à prouver.
Un faux pas dans la procédure prévue à l'art. 8 rendrait cette convocation annulable.
Est-ce bien ça ?
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 30 nov. 2013 : 15:35:31
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citation: Finalement, si j'ai bien compris, elle donne deux motifs supplémentaires d'annulation
Le syndic étant en fonction, il devait convoquer lui-même l'AG,.
Oui, mais s'il l'a pas fait, ça ne rend pas l'AG annulable (même en prouvant le tour de passe passe). Ca permet juste au syndicat de se retourner contre lui, ce qu'il n'a pas l'air prêt à faire...
citation:
Un faux pas dans la procédure prévue à l'art. 8 rendrait cette convocation annulable.
Oui, peut-être comme tout non respect de la procédure de convocation.
Je subodore que vous aviez bien compris et que Sparte faisait de l'humour.
Changer de syndic me semble effectivement une idée à creuser.... et peut-être aussi payer des vacances prolongées à l'autre bout de la planète à la voisine procédurière qui semble avoir motivé ce tour de passe passe...
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Édité par - Viviane le 30 nov. 2013 16:01:25 |
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Posté - 30 nov. 2013 : 16:35:36
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donc on a fini de "supputer" : le syndic est toujours syndic !!!!
donc lors de l'AG qui arrive et en début de séance il faudra :
1- demander pourquoi ce n'est pas le syndic qui a convoqué.
2- que le président du syndic apporte les preuves comme quoi il a bien respecté l'article 8
je vais supputer l'hypothèse suivante (surpris d'ailleurs que F... A abonde dans cette voie) :
* un copro a assigné le syndicat pour annulation de l'AG de 2012 au motif que celle ci ne s'est pas tenue dans la commune : certes, il peut (peut-être) gagner
* lors de cette AG 2012, le mandat du syndic a été reconduit jusqu'en décembre 2013.
* or ce président de CS et le syndic "Foncia" considére que si l'AG est annulée, la désignation du syndic le serait aussi.
* pour pallier à cela, le président du conseil syndical (apparemment en accord avec F...A) a convoqué l'AG de 2013 sous sa responsabilité.
* mais on ne sait pas si la désignation des membres du CS ne s'est pas faite aussi lors de cette AG de 2012, qui pourrait être invalidée. Si c'est le cas et d'après le raisonnement, cela signifierait qu'il n'a pas qualité pour convoquer une AG
* d'autre part, une invalidation de l'AG 2012 n’entraîne pas AUTOMATIQUEMENT invalidation de l'AG suivante puisque le jugement intervient après celle-ci ; Pour ce faire, il faudrait que le copro assignataire demande l'annulation de toutes les AG suivantes sur le motif "mandat du syndic nul" et dans ce cas toutes les actions menées entre temps par le syndic serait nul. C'est difficilement concevable...
* donc le syndic pouvait tout à fait reconvoquer l'AG suivante
Ce que l'on ne sait pas non plus et là seul le contexte peut le dire : est ce que ce copro s'est fâché parce que cette AG de 2012 ne s'est pas faite dans la commune ou est ce qu'il a saisi ce motif pour contrecarrer des résolutions qui lui seraient défavorables.
Enfin, n'oublions pas que si, certes la délocalisation de l'AG est illégale, encore faut-il que le copro assignataire apporte la preuve que cela lui a porté préjudice qu'elle ne soit pas faite dans la commune.... Est ce le cas ? distance entre la commune de résidence et le lieu de l'AG ? |
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Posté - 30 nov. 2013 : 16:45:47
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Gébé38 : cette AG ne peut-être annulée si le président du CS a respecté la mise en demeure de convoquer l'AG restée sans réponse du syndic, une convocation respectant le délai légal des 21 jours , un OdJ établi par le CS, ET cette convocation notifié en RAR au syndic.
Gébé38 : "Si on se place dans le cas le plus probable, d'après ce que j'ai compris, ou les AG antérieures ne seront pas annulées"
Vous parlez de plusieurs AG antérieures contestées ??
Gébé38 : "L'Assemblée Générale, après avoir délibéré, désigne le cabinet F... A..., dont le siège social est (adresse), et aux fins des présentes par F... A... (autre adresse) en qualité de syndic jusqu'au 31/12/2013."
Voici également le texte de la résolution adoptée à l'AG du 30/01/2013 :
"L'Assemblée Générale, après avoir délibéré, confirme le contrat de syndic tel que signé le 16/07/2012
Le cabinet F...A, dont le siège social est (adresse), et aux fins des présentes par F... A... (autre adresse) reste désigné en tant que syndic jusqu'au 31/12/2013."
Votre syndic est élu jusqu'au 31/1282013 par l'AG du 13/07/2012.
Mais que vient faire cette AG du 30/01/2013 ?? Il n'y a pas besoin d'une AG pour un simple changement d'adresse du cabinet de syndic. La société et le siège social restant le même !!
Votre syndic actuel se creuse vraiment la tête pour rien !
Il me semble que ce syndic suit plutot les instructions de votre président du CS ! cela existe aussi, le président du CS fait out le boulot et le syndic que du copier-coller sans rien vérifier si tout est OK et juridiquement valable.
Mu99 : Le syndic étant en fonction, il devait convoquer lui-même l'AG, mais la fausse carence serait à prouver
Il pouvait le faire sans aucun risque pour lui , aucun contrat concurrent dans l'OdJ. Ce refus est assez incompréhensible et tout à fait idiot;
L'AG du 30/01/2013 a t'elle été contestée ?? l'OdJ comportait il d'autres résolutions ? |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 30 nov. 2013 : 16:51:36
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citation: mais on ne sait pas si la désignation des membres du CS ne s'est pas faite aussi lors de cette AG de 2012, qui pourrait être invalidée. Si c'est le cas et d'après le raisonnement, cela signifierait qu'il n'a pas qualité pour convoquer une AG
Bien vu, Rambouillet! |
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Gébé38
Contributeur débutant
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19
Posté - 30 nov. 2013 : 18:08:36
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citation: Vous parlez de plusieurs AG antérieures contestées ??
Oui, parce que cette contestatrice les conteste toutes. Le point de départ étant une demande d'annulation pour AG tenue en dehors de la commune etc.
citation: Mais que vient faire cette AG du 30/01/2013 ?? Il n'y a pas besoin d'une AG pour un simple changement d'adresse du cabinet de syndic. La société et le siège social restant le même !!
En fait, la 2ème AG n'avait pas été pas été convoquée pour ce motif de changement d'adresse (c'était l'AG "ordinaire"). C'est la première qui avait été "exceptionnelle". Peu importent les raisons...
citation: Mu99 : Le syndic étant en fonction, il devait convoquer lui-même l'AG, mais la fausse carence serait à prouver
Il pouvait le faire sans aucun risque pour lui , aucun contrat concurrent dans l'OdJ. Ce refus est assez incompréhensible et tout à fait idiot;
Bien sûr, et dans les 2 cas : convocation par lui ou convocation par le président, il aurait été élu de toute façon.
Sa crainte n'était pas celle-là !
Je pense que, dans son esprit (et ceux des avocats associés à cette ineptie), il préférait ne pas prendre le risque (même si c'est idiot et que le risque est quasiment nul) que la convocation soit annulée parce qu'il n'aurait pas été habilité à le faire si son mandat actuel de syndic était annulé. |
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Posté - 30 nov. 2013 : 18:30:50
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Gené38 : ce syndic n'est pas du tout au niveau. Si une des AG est annulée, et que le mandat du syndic était à l'ODJ - pas question ici de qui convoque l'AG ! - il est aussi annulé.
Maintenant cette voisine a peu de chance de voir une AG annulée pour convocation en dehors de la commune. Difficile de trouver un préjudice la dessus.
Cette voisine a t'elle déjà gagné un proçès en annulation d'AG ??
J'ai aussi beaucoup de doutes sur des possibles conseil de plusieurs avocats !! commetn pourrait il imaginer un scénario idiot de carence du syndic, alors que son mandat est toujours valable !
Un gros mensonge ?? avez vous des factures d'un cabinet d'avocat en dépenses du SDC ?
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