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 Sujet  |
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dugato
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 Posté - 07 juin 2013 : 12:15:50
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Bonjour,
Je suis gardien d'immeuble dans un bâtiment géré par une sci et qui a donné mandat de gestion à une agence immobilière.
Depuis peu, un technicien fait des visites dans les appartements avec un papier sous le bras disant, je résume diagnostique AVANT VENTE.
Tous les résidents sont locataires et il n'y a aucun copropriétaire.
Si les appartements sont vendus, quels pourraient être les cas de figures concernant ma situation ?
Merci de vos éclaircissements.
dugato
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 07 juin 2013 : 14:41:29
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Vous êtes actuellement l'employé d'un propriétaire, la SCI, pour l'entretien de l'immeuble dont il est propriétaire unique.
S'il met en vente son bien, vous restez son employé. Il n'y a pas ici "transfert de contrat de travail".
Pour que vous soyez "embauché" par la copropriété, il faut qu'une AG du syndicat en décide, ainsi qu'il est précisé D.art.31.
Seul l'AG peut décider cu nombre et de la catégorie des emplois. Pas votre employeur actuel.
Par ailleurs se pose la question du logement de fonction, si vous en avez le bénéfice. Dans la mesure où il resterait propriété de votre emplyeur actuel, il n'est pas possible que le syndicat éventuel futur employeur accepte cette solution.
Chacun sait qu'il ne peut être affecté de logement de fonction dans le cadre d'u contrat de travail si l'employeur ne dispose pas lui même de ce logement à affecter.
En résumé, si votre employeur-propriétaire vend l'immeuble "à la découpe" en copropriété, il devra vous conserver, sans doute ailleurs si le syndicat refuse de vous embaucher. |
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dugato
Nouveau Membre
46 message(s)
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 2
 Posté - 07 juin 2013 : 16:16:06
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Bonjour Gedehem,
Merci beaucoup pour votre intervention. Elle me fait m'interroger : si l'employeur tel que vous le présentez décide de vendre la loge de fonction, cela modifie le contrat de travail, puisque le logement est un accessoire au contrat de travail.
Quelle serait d'après vous, la meilleure façon d'envisager les choses pour le gardien : compensation salariale, retour en catégorie A, 50/50 Jean pierre, et c'est mon dernier mot, Hobby One Kenobi ?  |
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3
Posté - 08 juin 2013 : 09:29:05
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citation: Initialement posté par Gédehem
Vous êtes actuellement l'employé d'un propriétaire, la SCI, pour l'entretien de l'immeuble dont il est propriétaire unique.
S'il met en vente son bien, vous restez son employé. Il n'y a pas ici "transfert de contrat de travail".
Pour que vous soyez "embauché" par la copropriété, il faut qu'une AG du syndicat en décide, ainsi qu'il est précisé D.art.31.
Seul l'AG peut décider cu nombre et de la catégorie des emplois. Pas votre employeur actuel.
Par ailleurs se pose la question du logement de fonction, si vous en avez le bénéfice. Dans la mesure où il resterait propriété de votre emplyeur actuel, il n'est pas possible que le syndicat éventuel futur employeur accepte cette solution.
Chacun sait qu'il ne peut être affecté de logement de fonction dans le cadre d'u contrat de travail si l'employeur ne dispose pas lui même de ce logement à affecter.
En résumé, si votre employeur-propriétaire vend l'immeuble "à la découpe" en copropriété, il devra vous conserver, sans doute ailleurs si le syndicat refuse de vous embaucher.
Gédehem,
Cette analyse risque de ne pas correspondre à la réalité !
D'abord qu'est-ce qui se passe entre la naissance du syndicat des copropriétaires (le jour de la signature de la 1ère vente chez le notaire) et le jour de l'assemblée, qui ne peut-être tenue que quelques mois après ? Le vendeur-employeur peut évidemment inscrire l'existence du gardien dans le règlement de copropriété et signer avec le syndic provisoire et le gardien un avenant de transfert faisant que ce dernier devient salarié du syndicat en conservant tous ses acquis (ancienneté, avantages, etc.). Reste à régler le problème du logement de fonction. Logiquement le vendeur dans le règlement de copropriété devrait en faire une partie commune, mais il ne faut pas rêver : la plupart du temps les propriétaires en font une partie privative, et il reste alors à régler le problème plus ou moins élégamment avec les copropriétaires...
Dans ce schéma, il y quand-même un petit nota bene : il faut que le gardien accepte son transfert au SDC...
Le vendeur-employeur peut aussi vouloir régler le problème avant le passage en copropriété en supprimant le poste de gardien avant la naissance de la copropriété, qui devient alors une copropriété sans gardien. Il doit procéder alors à son reclassement ou à son licenciement. |
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Posté - 08 juin 2013 : 09:31:34
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
[quote]Initialement posté par Gédehem
Vous êtes actuellement l'employé d'un propriétaire, la SCI, pour l'entretien de l'immeuble dont il est propriétaire unique.
S'il met en vente son bien, vous restez son employé. Il n'y a pas ici "transfert de contrat de travail".
Pour que vous soyez "embauché" par la copropriété, il faut qu'une AG du syndicat en décide, ainsi qu'il est précisé D.art.31.
Seul l'AG peut décider cu nombre et de la catégorie des emplois. Pas votre employeur actuel.
Par ailleurs se pose la question du logement de fonction, si vous en avez le bénéfice. Dans la mesure où il resterait propriété de votre emplyeur actuel, il n'est pas possible que le syndicat éventuel futur employeur accepte cette solution.
Chacun sait qu'il ne peut être affecté de logement de fonction dans le cadre d'u contrat de travail si l'employeur ne dispose pas lui même de ce logement à affecter.
En résumé, si votre employeur-propriétaire vend l'immeuble "à la découpe" en copropriété, il devra vous conserver, sans doute ailleurs si le syndicat refuse de vous embaucher.
Gédehem,
Cette analyse risque de ne pas correspondre à la réalité !
D'abord qu'est-ce qui se passe entre la naissance du syndicat des copropriétaires (le jour de la signature de la 1ère vente chez le notaire) et le jour de l'assemblée, qui ne peut-être tenue que quelques mois après ? Le vendeur-employeur peut évidemment inscrire l'existence du gardien dans le règlement de copropriété et signer avec le syndic provisoire et le gardien un avenant de transfert faisant que ce dernier devient salarié du syndicat en conservant tous ses acquis (ancienneté, avantages, etc.). Reste à régler le problème du logement de fonction. Logiquement le vendeur dans le règlement de copropriété devrait en faire une partie commune, mais il ne faut pas rêver : la plupart du temps les propriétaires en font une partie privative, et il reste alors à régler le problème plus ou moins élégamment avec les copropriétaires...
Dans ce schéma, il y quand-même un petit nota bene : il faut que le gardien accepte son transfert au SDC...
Le vendeur-employeur peut aussi vouloir régler le problème avant le passage en copropriété en supprimant le poste de gardien avant la naissance de la copropriété, qui devient alors une copropriété sans gardien. Il doit procéder alors à son reclassement ou à son licenciement.
Dans ce schéma, il est d'autant moins probable que l'assemblée décide quelques mois plus tard de recréer un poste de gardien que la copropriété ne disposera pas de logement de fonction lui appartenant pour l'y installer...
En conclusion, dans tous les cas, c'est le vendeur-employeur qui a toutes les cartes en mains, et l'assemblée des copropriétaires n'aura pas son mot à dire.
Petite précision : il est possible que la vente ne soit pas fulgurante et que le propriétaire-vendeur soit encore majoritaire à la première assemblée : dans ce cas, ses voix sont réduites au total de voix de tous les autres copropriétaires. Il ne fait alors ce qu'il veut que s'il a des complices dans la copropriété, ce qui est souvent quand même le cas... |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 08 juin 2013 : 14:02:45
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ce qui est expliqué par UI c'est ce qui c'est passé à Paris dans la majorité des ventes à la découpe: transfert du contrat du gardien au syndicat avec ancienneté,.... et loge devenu propriété d'une SCI lié au syndicat par un contrat de location... |
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dugato
Nouveau Membre
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6
Posté - 08 juin 2013 : 18:19:47
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Bonjour Universimmo,et Nefer,
je vous remercie pour vos interventions.
Si je comprends bien, dans le cas ou tous les appartements seraient revendus à des acquéreurs, il faudra que se crée un syndicat des copropriétaires et qui, après avoir mis en place la tenue d'une assemblée générale, décideront de garder ou pas le gardien. Pendant ce temps, le gardien ne voit pas sa situation contractuelle changée.
Dans le cas ou tous les appartements ne sont pas vendus (en l'état, un tiers par exemple), la situation est la même que ce que j'ai expliqué au-dessus.
1- Là , soit, après la création du syndicat, le gardien reste en place au titre des tantièmes favorable en nombre au propriétaire,
2 -soit, le licenciement est prononcé au titre que le propriétaire et les nouveaux copropriétaires tombent d'accord pour l'éviction du gardien.
Dans le cas de figure n°1, si le gardien se voit retiré sa loge, quelle conséquence sur son contrat, ne s'agit il pas là d'une modification de ce dernier ?
Enfin, concernant le reclassement, si aucune solution acceptable n'est proposée, quels sont les cas possibles pour le gardien ? (acceptable au sens large, et sa,s chercher de polémique, évidement, je parle ici de façon générale).
Cordialement.
dugato
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Gédehem
Pilier de forums
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7
Posté - 08 juin 2013 : 21:05:55
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"Cette analyse risque de ne pas correspondre à la réalité !
(.....)
"Le vendeur-employeur peut évidemment inscrire l'existence du gardien dans le règlement de copropriété et signer avec le syndic provisoire et le gardien un avenant de transfert faisant que ce dernier devient salarié du syndicat en conservant tous ses acquis (ancienneté, avantages, etc.). "
Haaa, la "réalité", ... la "vraie vie" .....
Peu importe la pratique ici où là !
Et il ne faut pas mélanger établissement du RDC, prévoyant le service collectif d'entretien, avec l'embauche d'un employé.
Le RDC ne peut 'décider' une telle embauche.
Un syndic, même provisoire, ne peut contracter sans une délégation de pouvoir exprès de l'AG lorsque l'acte n'est pas de sa compétence.
C'est le sens précis de D.art.31 pour ce qui concerne l'embauche des employés du syndicat, qui n'a pas d'exception selon tel cas ou la situation du syndic (*) : SEULE l'AG peut décider par un vote du nombre et de la catégorie des emplois.
Cette décision vaut "délégation de pouvoir" donnée au syndic pour procéder à l'embauche comme il en a été décidé (et pas autrement ! (**) )
Si tel n'est pas le principe énoncé par cet article, il faut le réformer ou le supprimer, puisqu'il n'aurait pas de sens ou de raison d'être si le syndic pouvait ici contracter tout seul au nom du syndicat.
Le syndic, à plus forte raison 'provisoire', qui contracterait ici sans vote d'AG excèderait ses pouvoirs : il est alors réputé avoir agit à titre personnel et non es-qualité.
Ce point a déja été relevé par le juge dans des cas similaires, hors champ de compétence du syndic.
"concernant le reclassement...." : il incombe à l'employeur de ce salarié, ici la SCI. (voir le PS )
(*) le seul cas admis : remplacement de l'employé parti, l'AG ayant antérieurement décidé du nombre et de la catégorie de l'emploi : le syndic ne fait que pourvoir l'emploi décidé par une AG ...5 ou 20 ans plus tot !
Pour le syndic "provisoire", il peut passer contrat ponctuel avec une Ste pour pourvoir à l'entretien de l'immeuble en attendant une décision d'AG sur le "nombre et catégorie d'emploi".
(**) "Excède ses pouvoirs le syndic qui embauche un salarié supplémentaire sans autorisation de l'AG. La ratification des comptes comprenant ses salaires ne vaut pas ratification de son acte." (Cass. 26.05.1994 et autres....)
PS : "..... des copropriétaires et qui, après avoir mis en place la tenue d'une assemblée générale, décideront de garder ou pas le gardien."
Très bonne méthode pour faire supporter le licenciement par le syndicat et non l'empoyeur d'origine ....  |
Édité par - Gédehem le 08 juin 2013 23:28:37 |
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