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Vega
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 Posté - 14 mars 2013 : 01:05:48
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Le propriétaire institutionnel a vendu à la découpe notre résidence située à Paris. La « vraie » première réunion de Co-pro va se tenir le 28 mars 2013.
Une première AG de Co-pro a eu lieu en novembre 2011 après la vente d'appartements vacants, et avant que les locataires puissent se porter acquéreurs. A l'époque il n'y avait que 5 co-propriétaires (sur 40 aujourd'hui – la résidence compte 66 logements + celui du gardien), dont le propriétaire institutionnel initial avec 88026 tantièmes sur 100 000). Le syndic est resté celui choisi par ce proprio initial.
Cette AG a ratifié un contrat de location du logement du gardien de cat.B fixé avec un loyer de 1286 euros (sans les charges), la Co-pro étant devenue locataire de ce propriétaire pour le logement du gardien.
A la demande du gardien de cat.B, le propriétaire lui a accepté de lui vendre en avril 2012 a un prix très avantageux (3 800 €/m²) le logement qu'il occupe. Seule la loge reste partie commune.
Le gardien estime qu'il a perdu l'avantage de son logement prévu dans son contrat de travail.
A l'AG de co-pro du 28 mars, le gardien soumet au vote 2 propositions :
1) Le contrat de travail reste sans changement (cat.B) et le gardien facture au syndicat de co-pro un loyer de 1286 euros et, dans un souci d'arrangement à l'amiable, il prend a sa charge les charges locatives (effet à partir du 1er avril 2012).
2) Son contrat de travail est modifié, son poste est transformé en employé d'immeuble (cat. A) et le gardien demande une compensation de 800 euros nets par mois du fait de la perte de ses avantages en nature (effet à partir du 1er avril 2012).
Voici ma première question :
Il me semble que la première solution qui s'impose à notre Syndicat est la transformation du contrat de travail du gardien en cat.A car nous n'avons pas de logement à lui proposer. Si c'est bien le cas, UNE COMPENSATION pour perte d'avantage en nature est-elle due au gardien (qui a déjà bénéficié d'un avantage lors de l'achat de son appartement) ?
Voici ma deuxième question :
Notre gardien a une ancienneté de 19 années. Il a un salaire (hors avantages en nature) de 2100 euros/mois+13ème mois. Peut-on considérer que la reconduction en cat.A de son salaire actuel serait un maintien suffisant de ses avantages ?
Voici ma 3ème question :
Certains co-pro souhaitent proposer au gardien qu'il reste catégorie B et pour cela que le syndicat lui fasse une offre de rachat de son logement à un prix supérieur à celui qu'il a payé. Est-ce une proposition pertinente ? Quid s'il refuse ?
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JB22
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Posté - 14 mars 2013 : 09:43:36
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"Notre gardien a une ancienneté de 19 années. Il a un salaire (hors avantages en nature) de 2100 euros/mois+13ème mois"
La convention collective des gardiens d'immeuble prévoit une rémunération globale incluant les avantages en nature, lesquels sont déduits forfaitairement en fin de bulletin.
Il serait bon de connaître les avantages en nature du gardien.
Le syndicat est locataire du logement de gardien, peut importe le propriétaire. Le syndicat doit donc le loyer à ce propriétaire.
Le syndicat peut faire une offre de rachat au gardien, celui-ci n'est pas obligé de l' accepter.
Si le syndicat devient propriétaire, il n' a plus de loyers à payer mais il doit continuer à loger le gardien. |
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Gédehem
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Posté - 14 mars 2013 : 12:19:25
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"...la Co-pro étant devenue locataire de ce propriétaire pour le logement du gardien."
Il y a donc eu un bail de location "bailleur-syndicat".
Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un bailleur souhaite vendre son bien, il doit donner congé au locataire 6 mois minimum avant le terme du contrat de location. Dans ce cas, la notification du congé vaut offre de vente. Ainsi le locataire est prioritaire par rapport aux acquéreurs potentiels pour acheter le bien aux conditions citées dans la notification.
Qu'en a t-il été ???
Sur le fond, il est bien évident que la mise à disposition d'un logement de fonction par le syndicat employeur implique que le syndicat dispose d'un tel logement.
Imagonons que le propriétaire veuille réserver ce logement à un patent et mette fin au bail : que pouvait faire le syndicat !!! |
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JB22
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Posté - 14 mars 2013 : 13:16:43
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"Il y a donc eu un bail de location "bailleur-syndicat"
Oui c'est ce que nous dit Vega:
"Cette AG a ratifié un contrat de location du logement du gardien de cat.B fixé avec un loyer de 1286 euros (sans les charges), la Co-pro étant devenue locataire de ce propriétaire pour le logement du gardien"
Je suis donc d' accord avec Gédehem, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n' a pas été respectée et la copropriété lésée puisqu'elle n' a pas pu se porter acquéreur.
Le propriétaire-institutionnel ayant déjà "floué" les acquéreurs en se réservant le logement de fonction du gardien, et ensuite en le vendant sans respect de l' article 15 de la loi du 6 juillet 1989. |
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Posté - 14 mars 2013 : 14:34:45
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A moins que quelque chose nous ait échappé, la copropriété n'a pas droit à la protection de la loi du 6 juillet 1989, réservée aux locataires personnes physiques qui font du logement leur résidence principale... |
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Gédehem
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Posté - 14 mars 2013 : 15:47:12
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Il ne serait pas possible d'appliquer la loi de 1989 si le propriétaire affectait ce logement à la fonction de son employé !
Sauf erreur, la loi de 1989 ne concerne pas exclusivement les personnes physiques, qu'ils soint bailleurs ou preneurs. Le critère : logement destiné à l'habitation ou à un usage mixte si prévu.
Dans cette affaire c'est bien le syndicat qui est locataire (il ne peut en être autrement) d'un logement destiné à l'habitation principale, sur la base d'un bail ici obligatoire.
Que le syndicat-locataire destine/affecte ce logement à la fille du syndic, au fils du pdt de CS ...  .. ou à son employé n'est d'aucun effet ici !
C'est le bénéficiaire d'un logement de fonction qui ne peut se prévaloir des dispositions de la loi de 1989, n'ayant pas le statut de "locataire".
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Édité par - Gédehem le 14 mars 2013 16:01:05 |
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nefer
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 Posté - 14 mars 2013 : 16:25:30
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il me semble que Vega n'a rien dit concernant la nature du bail entre le propriétaire (le vendeur) et le syndicat des copropriétaires |
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Vega
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Posté - 14 mars 2013 : 17:54:27
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Merci pour vos précieux conseils,
En réponse à JB22 : L'objectif de la proposition de rachat correspond effectivement au souhait de conserver durablement un gardien résident. Question : Notre gardien peut-il garder la cat.B s'il n'est plus logé par le syndicat des co-pro ? Et dans ce cas doit-on lui accorder la compensation qu'il demande (voir mon 1er message) ?
Gédehem, J'ai bien noté l'argument de l'art.15 loi 89. Concernant la vente, il est certain que l'agence immo chargée d'estimer les prix et de gérer les ventes n'a pas eu du tout à intervenir dans la vente de ce lot qui s'est faite directement entre l'institutionnel et le gardien acquéreur.
Rédaction-Universimmo, Quelle est la référence à prendre en compte pour exclure le syndicat de l'application de l'art.15 LOI 89 ?
Nefer, Le bail signé entre l'ancien proprio et le syndicat représenté par le syndic est un bail du secteur libre d'une durée d'1 an tacitement reconductible à compter du 1er oct 2011. Une clause précise que "la location n'est soumise à aucun régime particulier et ne relève que des dispositions du code civil sur le louage ...".
La co-pro est-elle créée lors de la 1ère vente d'un appartement vacant ou est-elle créée lorsque de règlement de co-pro est promulgué ? Si c'est ce dernier cas, notre co-pro a été créée le 18 avril 2011.
notre gardien a acheté (avant même les locataires) le logement du gardien, sans la loge attenante (partie commune), en avril 2012.
C'est pourquoi je me demande si la possibilité de contester la légalité de la vente (ce qui n'est pas mon objectif) n'est pas périmée ?
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nefer
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Posté - 14 mars 2013 : 18:39:46
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citation: Initialement posté par Vega
Nefer, Le bail signé entre l'ancien proprio et le syndicat représenté par le syndic est un bail du secteur libre d'une durée d'1 an tacitement reconductible à compter du 1er oct 2011. Une clause précise que "la location n'est soumise à aucun régime particulier et ne relève que des dispositions du code civil sur le louage ...".
ce bail est donc exclu de la loi de 89
la copropriété existe dés qu'il y a 2 copropriétaires distincts |
Édité par - nefer le 14 mars 2013 18:40:57 |
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Posté - 14 mars 2013 : 19:30:23
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à Gédehem :
l'article 2 de la loi de 89 est ainsi rédigé :
"Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
"Toutefois, elles ne s'appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, à l'exception de l'article 3-1, ni aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1. Elles ne s'appliquent pas non plus, à l'exception de l'article 3-1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers."
L'usage s'entend pour le preneur, et non pour un tiers au preneur : cela exclut donc toute personne morale qui serait locataire, vu qu'une personne morale ne peut avoir d'usage d'habitation principale...
Par ailleurs, elle ne s'applique pas dans les relations entre une personne morale et un salarié à la disposition duquel le logement est mis à titre de logement de fonction (2ème alinéa), quand bien même il s'agirait de son habitation principale...
Dans le cas d'espèce, c'est en toute légalité que le bail a été fait sous le seul empire du Code civil, aucune requalification n'étant possible en raison de la qualité du preneur. Bien évidemment, il ne pouvait être question de faire valoir un droit de préemption au moment de la vente... |
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Vega
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Posté - 15 mars 2013 : 18:11:59
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Merci beaucoup pour ces réponses.
Sur un autre point quelqu'un pourrait-il me donner son avis. Il s'agit des demandes que notre gardien à mises au vote de notre prochaine AG de co-pro (je rappelle qu'il a acheté le logement de fonction en avril 2012 à un prix très avantageux) :
1) Le contrat de travail reste sans changement (cat.B) et le gardien facture au syndicat de co-pro un loyer de 1286 euros et, dans un souci d'arrangement à l'amiable, il prend a sa charge les charges locatives (effet à partir du 1er avril 2012).
2) Son contrat de travail est modifié, son poste est transformé en employé d'immeuble (cat. A) et le gardien demande une compensation de 800 euros nets par mois du fait de la perte de ses avantages en nature (effet à partir du 1er avril 2012).
c'est un casse tête !
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JB22
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Posté - 15 mars 2013 : 19:43:24
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A mon avis la solution 2 est à proscrire, il n'est pas recommandé de calculer le salaire en dehors des dispositions de la convention collective, et qui plus est pour une prime de compensation nette, vrai casse tête à chaque augmentation de cotisations.
Je connais une copropriété dont un ancien syndic a accordé une prime de 600 € à un des gardiens, et qui ne peut s'en dégager.
Dans la solution 1, le propriétaire (Le gardin) facture au syndicat les loyers et les charges locatives conformément au contrat de location. Le syndicat établit le bulletin de salaire conformément à la convention collective ( Le salaire conventionnel inclus les avantages en nature: logement, eau, electricité...) et déduit en fin de bulletin les avantages en nature sur les bases forfaitaires de la convention collective.
Vega a intérêt à vérifier si le syndic applique correctement la convention collective, il pourrait avoir des surprises (désagréables hélas). |
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Posté - 16 mars 2013 : 08:54:19
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petit rappel : une AG n'a pas à décider sur le contrat de travail du gardien, mais sur les caractéristiques de l'emploi que les copros veulent voir affecter à leur syndicat.
ensuite c'est au syndic de gérer les transactions avec l'employé dans le volume budgétaire qui lui a été attribué.
rappel aussi : il est malsain d'avoir un copro qui soit aussi employé du syndicat, pour peu que celui-ci devienne président du CS .....  |
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JB22
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Posté - 16 mars 2013 : 09:09:12
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"c'est au syndic de gérer les transactions avec l'employé dans le volume budgétaire qui lui a été attribué."
C'est exact, et la raison pour laquelle j'ai préconisé à Véga de vérifier l' application de la convention collective.
Dans leur intérêt, certains syndics, sont très "généreux" avec les gardiens, au détriment du syndicat...
A Véga de nous communiquer les résultats de ses investigations. |
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Vega
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Posté - 16 mars 2013 : 12:00:55
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Le syndic (qui a été choisi par l'ancien propriétaire) a hérité du contrat du gardien.
Les pièces à consulter seront dispo le 20 mars.
Rambouillet : Ce qui est à l'ordre du jour de l'AG ce n'est pas seulement les caractéristiques de l"emploi mais le maintien en cat.B ou la transformation en cat.A ET les compensations demandées.
Les co-propriétaires choisiront sans doute la solution la moins onéreuse car les montants en jeu sont élevés (2100 net+13ème m.+loyer 1286 ou, je cite : "une augmentation de 800 du salaire net").
Ce qui me gène le plus dans cette affaire c'est que l'arrangement ancien proprio-gardien prive la co-pro de la possibilité d'avoir durablement un gardien logé.
Je vous tiendrai au courant de mes "investigations" mais je suis novice. |
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JB22
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Posté - 16 mars 2013 : 13:00:45
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Le fait que le gardien soit devenu "propriétéire" de son logement de fonction ne change pas la charge globale de la rémunération du gardien, le syndicat est devenu locataire du gardien et paye le loyer à ce dernier au lieu de le payer à l' ancien copropriétaire.
Ce qui me gêne c' est que vous parlez toujours de salaire net.
Je confirme vous devez absolument vous pencher sur le bulletin de salaire et voir si la convention collective est bien appliquée tant au niveau du gardien que du syndicat.
"mais je suis novice." raison de plus pour vous faire assister par un association de copropriétaires, les enjeux financiers ne sont pas négligeables. |
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Gédehem
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Posté - 16 mars 2013 : 15:04:59
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Le bail initial (propriétaire-syndicat) a été passé dans le cadre des disposition du Code civil.
En raison de la vente de ce logement par le bailleur, il y a donc eu résiliation du bail pour le syndicat.
Reste la question du logement de fonction : le syndicat ne disposant pas d'un logement destiné à l'employé, il ne peut en attribuer.
La solution viendrait classiquement du passage de cet employé de cat.B à cat.A, d'une rémunération "à la la tache" à une rémunération en heure travaillées.
Cet employé ne peut ici "louer" son logement au titre d'un logement de fonction !
Il est fait mention de " 800 € en avantages en nature " : que sont-ils ???
Outre ce qui est prévu par la CCN, le syndicat peut en allouer d'autres, supplémentaires. Cela doit ressortir d'une décision d'AG, ce qui sort du cadre de la CCN ne pouvant être décidé que par une AG.
Il est question d'un salaire de 2100 €/mois : brut, net ???
A quelles taches correspondent ces 2100 € ???? (en UV puisqu'il était car.B)
Sur le fond, se pose la question des reprises de contrat de travail lorsqu'un syndicat est fondé par découpes.
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Vega
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Posté - 21 mars 2013 : 14:08:58
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Je reviens du syndic où j'ai relevé quelques informations.
Le gardien :
- 11822 UV à son contrat de travail, un salaire net mensuel de 2065 euros (c'est à dire déduction faite des avantages en nature et des charges sociales).
- Notre gardien réclame au syndicat une compensation de plus de 1200 euros/mois(*), en plus de son salaire, pour compenser la perte des avantages dont il ne bénéficie plus depuis qu'il a acheté son logement en avril 2012.
(* soit un loyer versé de 1200 euros s'il reste B, soit une augmentation de salaire s'il passe A).
Le syndicat :
- Maints co-propriétaires veulent un changement en cat.A sans compensation.
- Le proprio institutionnel (ex-employeur) détient 40% des voix de l'AG. Il refuse catégoriquement de verser la moindre prime de compensation car il estime que le prix très avantageux qu'il a concédé est déjà une compensation offerte au gardien.
Le syndic :
- S'alarme de cette prise de position (passage en A sans compensation) car le gardien a prévenu qu'il engagera une action en justice (il a déjà pris un avocat).
- Pour le syndic il est évident que le résultat de la procédure en justice sera favorable à la demande du gardien.
1) Le gardien peut-il refuser de passer cat.A ?
2) S'il passe A, sommes-nous obligés de maintenir le salaire actuel (avec ou sans "compensation") pendant une vingtaine années ?
3) Si la réponse à cette question est OUI, le syndicat peut-il modifier les tâches que le gardien aura à faire pendant ses heures de travail ?
Je prends un exemple parmi d'autres : J'ai vu un avenant au contrat de travail daté de sept.2010 où l'activité passe de 9700 UV à 11822 UV ce qui correspond à nettoyer 4 fois par semaine les escaliers au lieu d'1 seule fois (notre immeuble date de 1994, les escaliers sont en béton peint...). Au changement de contrat pourrait-on revenir à moins de nettoyage et introduire une autre tâche à la place ? |
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JB22
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Posté - 21 mars 2013 : 17:07:30
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"Il refuse catégoriquement de verser la moindre prime de compensation"
Ce n'est pas une prime que le gardien peut demander mais le paiement du loyer de la loge, ce qui n' augmente pas les charges du syndicat et maintien la rémunération du gardien dans la catégorie habituelle.
Le nombre d UV fait partie du contrat et est similaire à un contrat fixant un nombre d' heures; vous ne pouvez pas modifier, en baisse, unilatéralement, un contrat. |
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nefer
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Posté - 21 mars 2013 : 21:43:37
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mais les taches peuvent être modifiées |
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Gédehem
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Posté - 21 mars 2013 : 22:48:07
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Pardon, mais j'ai du mal à suivre certains exposés et leurs commentaires ......
L'employé de cat B se voit appliquer les règles prévues par la CCN.
S'agissant de l'avantage en nature de logement, qui est "salaire complémentaire", il est inclu dans la rémunération brute prévue pour cette catégorie.
Il n'y a rien à verser de plus !
En revanche, doit lui être retenue un forfait pour cet "avantage en nature", qui est au maxi de 180 € dans l'état actuel des règles.
Que vient faire ce : "le gardien facture au syndicat de co-pro un loyer de 1286 euros "
Ce propriétaire ne peut facturer quoi que ce soit, ne pouvant passer contrat !
La rémunération convenue pour cet employé cat B inclue déja le salaire complémentaire "logement". Le fait qu'il soit propriétaire de ce logement ne change pas cette rémunération, qui n'est pas diminué.
S'il doit exécuter 11822 UV ainsi qu'il découle de son contat de travail, il doit être rémunéré pour 12.500 UV, maximum admissible.
La rémunération inclue l'avantage en nature 'logement'.
Il est indiqué :
"... un salaire net mensuel de 2065 euros (c'est à dire déduction faite des avantages en nature et des charges sociales)."
Entendons nous : un salaire net s'entend de celui résultant de la déduction des seules cotisations sociales salariales.
Il y a ensuite le "salaire net à payer", qui résulte de la déduction des divers avantages en nature du "salaire net".
Si le salaire net "à payer" comprends la déduction de 180 € au titre de l'avantage en nature logement prévue au contrat de travail, il n'y a rien d'autre à payer en plus !
Lorsque cet employé était logé par le syndicat, syndicat locataire du logement, l'employé de percevait pas ce loyer.
Sur ce qui est exposé, je ne comprends pas du tout où serait un "manque à gagner"  , une perte de salaire et la nécessité de "compenser" quoi que ce soit , surtout pas en "facturant" un loyer "bidon" puisqu'il est propriétaire de son logement et qu'il n'a droit qu'à ce qui est convenu par contrat !
Sa rémunération de Cat.B incluant le bénéfice d'un logement de fonction et le salaire complémentaire qui va avec, sa demande n'a aucun fondement.
En revanche, doivent lui être déduits les 180 e correspondant à cet avantage en nature.
Met avis que les copropriétaires se font rouler dans la farine avec cette histoire qui n'a ni queue ni tête, par cet employé et par ce syndic, qui ne semble pas y connaitre grand chose (ou alors il manque des données dans l'exposé des faits) !
JB : "Ce n'est pas une prime que le gardien peut demander mais le paiement du loyer de la loge"
Le syndicat n'a rien à "payer" : les salaires de la cat.B (base + complément) inclus déja le "salaire complémentaire "logement".
C'est pour cette raison qu'il est forfaitairement déduit ensuite. A défaut, il serait 'taxé" étant condidéré comme un "enrichissement sans cause" puisque salaire ne correspondant pas à un travail effectif !
Sur le logement de fonction, il faut comptendre qu'il est "rémunération accessoire au salaire".
Payer un employé 1500 € et lui attribuer un logement dont la 'valeur locative" est de (mettons) 500 €, revient de fait à le rémunérer 2000 € (1500 + 500).
Sauf que ces 500 échappent au fisc ...., ce qui est mal vu par lui. 
D'où la dédiction conventionnelle, admise par le fisc, de nos 3 € le m² dans la limite de 60 m², soit maxi 180 €.
Dans la mesure où l'employé est propriétaire de son logement, les rémunérations brutes incluant le salaire 'logement' ne son pas changées, pas plus que n'est modifiée la déduction correspondante des 180 € pour "avantage en nature", l'affaire étant neutre pour l'employé.
Le fait éventuel qu'il soit obligé de rembourser un emprunt n'entre pas en ligne de compte : pour le syndicat il est "logé dans l'immeuble" et à ce titre bénéficie des rémunérations correspondantes de la Cat.B incluant cet avantage ainsi qu'il est prévu par la CCN et contractuellement.
Qu'il soit devenu propriétaire de ce logement ne change rien du tout à la situation antérieure : il avait 2000 € en étant payé pour son logement, il a toujours 2000 € en étant payé pour son logement.
Rien de plus, rien de moins !
PS : s'il rembourse un emprunt en raison de l'achat de ce logement, qui semble motif de sa demande de "supplément". Il a sauté le fait qu'il bénéficie en contrepartie du capital que représente son logement.
En terme de salaire il n'a rien perdu, mais en terme de capitalisation il a gagné ce que représente ce logement, qu'il finance sur ses deniers personnels sans que cela ne concerne en rien le syndicat.
Il aurait acheté ailleurs que dans cet immeuble, il aurait demandé une prime, un supplément de salaire ????
A mon avis il prend les copropriétaires pour des Gogos !!!  |
Édité par - Gédehem le 21 mars 2013 23:19:16 |
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