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rorom
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 Posté - 10 mars 2013 : 21:09:34
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Bonjour,
Le syndic bénévole vient de constater qu'un des copropriétaire a aménagé un studio dans les combles qui sont des parties communes. Il a fait ces aménagements sans en informer qui que ce soit. Il semblerai que cela date d'une quinzaine d'années mais comme l'accés se fait par son appartement personne n'a pu le voir avant.
Il se trouve que le copropriétaire qui a fait ces travaux est décédé et sa femme sous curatelle renforcée.
Aprés en avoir parlé avec les autres copropriétaires, ceux-ci sont prêt à vendre ces combles communs à ce copropriétaire indélicat et le proposer en AG.
Mais le curateur (son fils) veut le garder mais pas l'acheter. Il ne comprend pas que cela n'ai pas chez lui.
Que faut il faire s'il ne veut pas bouger ?
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rorom
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 Posté - 13 mars 2013 : 07:01:47
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Allez, une cerise sur le gateau.
Il semblerai qu'il se soit raccordé directement sur la conduite d'eau avant son compteur. On comprend mieux les différentiels entre les relevés compteur et le relevé du général. Auparavant, il ne l'utilisait pas trop (petit différentiel) sauf cette année où il y loge un ami et là par contre 110 m3 de disparus (sur 500m3). cela commence à faire. |
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Posté - 13 mars 2013 : 07:32:14
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etes vous sur que les combles sont des parties communes ?
que dit l'EDD de votre RdC ?
quels sont les Ă©quipements communs se trouvant dans ces combles ?
Est ce que ces combles sont accessibles par d'autres endroits ?
L'appartement du copro décédé est-il le seul sous ses combles ?
en répondant à toutes ces questions on pourrait peut-être être sur de la qualité (commune ou privative) des combles.
Mais si ces combles sont réputées communes il suffit que le syndic fasse une LRAR pour remise en état des locaux et débranchement des circuits. |
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rorom
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Posté - 13 mars 2013 : 12:35:51
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Aprés consultation d'un expert en copropriété, celui-ci m'a confirmé (a la lecture du rdc) que les combles sont parties communes. Dans ces combles directement sous le toit nous avons toute la charpente. Ils ne sont accessibles (theoriquement) que par le toit. mais le copro a mis dans un ancien placard un escalier (fait maison) pour y accéder. L'appartement est le seul sous ces combles. |
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Posté - 13 mars 2013 : 14:00:11
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citation: expert en copropriété
c'est quoi ça ?......
si ces combles ne contiennent aucun équipement commun, ne sont accessibles que par cet appartement, que cet appartement est le seul en dessous des combles, il y a de fortes chances qu'il soit intégrable à cet appartement sauf avis express contraire du RdC ;
votre expert vous a t il dit quelle phrase dans le RdC signalerait ces combles comme parties communes ?
Le fait qu'il y ait la charpente et la toiture ne signifie pas "parties communes".
Il y a de fortes chances pour que le copro décédé ne soit pas forcément dans son tort ; l'héritier est en droit de refuser l'injonction du syndic et l'affaire devra dans ce cas se traiter au tribunal....
Tout au plus pourrait-on lui reprocher d'avoir créer une trémie dans le plafond/plancher sans l'accord d'une AG...
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Posté - 13 mars 2013 : 14:22:32
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GĂ©dehem
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Posté - 13 mars 2013 : 14:54:19
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Non, le NCIS n'est expert en rien, sauf en vannes bidons et en tir à balles réelles !
Ce doit ĂŞtre un transfuge des "Experts" de Manhattan, ou du RIS si l'on reste dans notre pays ....
Accessoirement, on peut se poser des questions sur la réactivité du syndic, et au moins des copropriétaires voisins, l'aménagement de combles nécessitant certains travaux qui ne peuvent se dérouler en douce et en silence, sans que quiconque n'ai rien remarqué ... il y a plus de 10 ans !
Quant Ă la consommation d'eau en raison d'un branchement avant compteur, personne n'est aller jeter un oeil sur les installations pour au moins relever une Ă©ventuelle fuite ?
Pour ce branchement, s'il a été effectué sur une canalisation commune, le syndic peut faire procéder à sa coupure. Si c'est sur canalisation privative, le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire de le supprimer pour branchement après compteur (individuel). |
Édité par - Gédehem le 13 mars 2013 15:00:16 |
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rorom
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Posté - 14 mars 2013 : 18:37:03
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L'expert n'est pas de miami ni ncis.
Il est juriste spécialisé en droit de la copropriété.
Ensuite, le syndic actuel a pris ses fonctions en décembre 2011. Et il y avait plus urgent alors à traiter vu que personne ne s'en été occupé pendant des années hormis une dame de 80 ans passés qui essayait de gérer comme elle le pouvait.
Enfin, il n'y a eu pendant des années que ce copropriétaire qui habitait dans l'immeuble, les autres occupants étant des locataires. Voilà le pourquoi de tout cela.
Et lorsque le syndic a été voir le copropriétaire, il n'a pu voir l'accés dissimulé dans un ancien placard. Mais on a découvert d'autres éléments ce qui fait que nous avons pris rdv avec un avocat vu l'ampleur que cela commence à prendre. |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 mars 2013 : 21:28:37
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Dans votre exposé initial, vous parliez de " ... combles qui sont des parties communes."
S'il en parle, que dit très exactement votre RDC ?
C'est à partir de cette convention entre copropriétaires qu'il est possible d'émettre un avis.
S'il est silencieux, il va être difficile d'avancer que le volume formant comble (car c'est de cela dont il s'agit) serait commun, dans la mesure où il couvre intégralement le lot du dernier étage, qu'il n'est accessivble que par ce lot privatif, et qu'aucun équipement communs ne le traverse.
Dans ce cas, le juge penche sur la "privatisation" de ce volume "comble" dont le syndicat n'a aucun usage ou utilité pour quoi que ce soit.
Voir un exemple ici :
http://www.google.fr/url?sa=t&rct=j...7iaQ6cTWz9Mg
(désolé, je ne sais pas comment indiquer un lien plus simplement ...  )..
Certains mettent en avant l'accès à la charpente.
Outre qu'on peut y accéder par l'extérieur, cela n'est pas un argument, contredit par l'impossibilité équivalante d'accés aux dalles/poutres parties communes constituant plancher/plafond des lots privatifs.
La seule autorisation qui serait nécessaire porterait sur la trémie permettant le passage vers ce comble, trémis alors réalisée dans la dalle commune formant plafond du lot et plancher du comble.
Pour votre rdv ayez le RDC sous le bras, RDC que vous aurez relu attentivement afin de lever toute ambiguité. Mais comme il est à craindre qu'il soit silencieux sur ces combles (c'est la grande généralité), votre syndicat ne serait pas fondé à demander une restitution d'une partie commune qui n'existe pas !
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Édité par - Gédehem le 14 mars 2013 21:47:48 |
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nefer
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Posté - 14 mars 2013 : 22:39:02
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il faudrait vérifier s'il y a des équipements communs dans les combles : canalisation, électricité... |
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rorom
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Posté - 15 mars 2013 : 06:48:10
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Merci pour ce lien trés intéressant.
Et je vais effectivement vérifier quels équipements communs il y a dans ces combles.
D'ailleurs, peut on considérer comme équipements communs la canalisatiion d'arrivée d'eau avant compteur de cet appartement ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 mars 2013 : 10:09:05
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Est commune la canalisation qui dessert au moins 2 lots distincts.
S'il elle n'est Ă usage que d'un seul lot, elle est privative Ă ce lot depuis son branchement sur une canalisation commune au moins Ă 2 lots. |
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