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 Posté - 05 déc. 2012 : 11:54:31
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Bonjour,
Lors de l'AG de notre copropriété en 2011 un lot a été créé, ex partie commune, et mis à la vente à la double majorité.
En raison du nombre insuffisant de tantièmes présents ou représentés, cette vente n'a pu être réalisée.
Cette résolution revient à l'ordre du jour cette année, AG 2012.
La résolution suivante sur l'ordre du jour prévoit :
"[Donation à titre précaire et temporaire du lot xxx : article 24 majorité simple[/b].
"Dans le cas où la cession, résolution précédente, ne pourrait se faire par l'absence de majorité qualifiée, il est proposé de donner à titre précaire et temporaire le lot xxx pour la somme de yyyy euros. ( même montant qu'en cas de vente si la résolution précédente obtenait la majorité requise).
Peut-on donner à titre précaire et temporaire un lot de copropriété ?
Si oui, est-ce bien à la majorité simple et non à la double majorité comme pour la cession ?
Merci à tous les contributeurs qui voudront bien me répondre.
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ABCT
Contributeur senior
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 Posté - 05 déc. 2012 : 16:01:39
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Vous voulez sans doute évoquer une location à titre précaire??????
On ne peut aliéner un bien commun sans l'unanimité.... |
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Posté - 05 déc. 2012 : 17:55:51
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ABCT,
Le titre de la résolution est bien "Donation à titre précaire et temporaire du lot xxx"
le texte de cette résolution est bien ".....il est proposé de donner à titre précaire et temporaire le lot XXX pour la somme de yyyyeuros"
Afin de clarifier la situation, je vous précise qu'à l'origine il y avait une grande terrasse, partie commune, découpée en 2006 en différents lots. Je pense que ces lots sont devenus 'des jouissances exclusives' (le règlement de copro n'a pas encore été modifié). Et pour la plupart, ces lots ont été vendus à la double majorité.
Le lot dont je parle ici, est un morceau de la dite terrasse, oublié lors du découpage en 2006 et qui a été créé et mis à la vente en 2011. Je vous précise aussi que compte tenu que ce lot n'a pas été vendu, c'est l'ensemble des copropriétaires qui en assume les charges. Donc bien que devenu "lot" et n'ayant pas trouvé acquéreur, il reste propriété de tous les copropriétaires et selon vous ne peut être 'donné' sans l'unanimité.
Merci pour toutes vos précisions qui me seront bien utiles. |
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Gédehem
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Posté - 05 déc. 2012 : 18:01:04
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La vente d'un lot de copropriété propriété du syndicat (comme la vente de partie commune) requiert la double maj.art.26. (acte de disposition : transfert de propriété)
La location d'un lot propriété du syndicat, qui est au maxi de 9 ans, n'entraire aucun transfert de propriété.
C'est un simple acte de gestion qui se décide à la maj.art.24.
Il faut donc voir ce qu'il en est, si cette "donation"  entraine transfert de propriété (maj.art.26) ou s'il s'agit en fait d'une "location" (maj.art.24) selon un bail qui doit être joint à la convocation (ou au moins ses grandes lignes).
Par ailleurs, il faut vérifier l'usage qui sera fait de ce lot, qui doit être conforme à sa destination telle que décidée par le syndicat lors de sa création. |
Édité par - Gédehem le 05 déc. 2012 18:07:34 |
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Posté - 05 déc. 2012 : 18:05:43
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c'est du grand n'importe quoi .....
une donation, est une donation donc il ya transfert de propriété.
on ne donne pas à titre temporaire : a t on déjà vu des parents donné à ses enfants en lui disant je te les donne pour 6 mois, après tu me les rends. On appelle cela un prêt... 
que signifie le mot précaire : cela signifie, entre autres, que la personne qui est devenu propriétaire par cette donation ne peut revendre ce lot !!!!
de plus, une donation donc transfert de propriété, ne peut se faire à l'article 24, mais tout au moins à l'article 26.
Que va t il se passer quand ce lot sera remis en vente ou mis en succession (et ceci se produira, c'est obligatoire): cette vente ne pourra avoir lieu et dans ce cas, le syndicat devra reprendre moyennant "pépète" ce lot.... ou obtenir une majorité qu'elle n'a pas encore obtenu, mais en 10 ans tout peut changer...
La seule solution, si la vente ne peut se faire, c'est le bail commercial !!! le syndicat reste propriétaire du lot. |
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Posté - 05 déc. 2012 : 18:09:30
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j'ai oublié de dire qu'une donation ou un don est un don : cela ne se monnaye pas...  |
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Gédehem
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Posté - 05 déc. 2012 : 18:14:16
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Nous sommes d'accord !
Il y a peut être (certainement ?) intention du syndic de tromper le monde !
Ce qui importe :
- si transfert de propriété il y a, peu importe l'appellation incontrolée, la décision est prise à la double maj.art.26.
- s'il n'y a pas transfert de propriété, peu importe l'appellation incontrolée, c'est la maj.art.24 qui en décide.
Reste que dans le transfert de propruété il faut en passer par un acte notarié.
Que dans le cas d'un "pret" sans teransfert de propriété il faut en passer par un bail ou au moins une convention d'usage, pièce qui doit être jointe à la convocation. |
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Posté - 05 déc. 2012 : 19:27:41
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A noter que le futur acquéreur ou heureux donataire n'est autre que le Président du Conseil syndical, propriétaire perso ou au travers de ses multiples sociétés de plus de 20% de la copropriété et ancien associé du syndic. Ceci pour l'anecdote.
Je précise qu'aucun document n'a été joint à la convocation à l'AG, ni projet de donation, ni bail de location, ni convention.
Quelle attitude avoir lors de l'AG, sachant que peu de copro sont là , que la grande majorité des présents mangent dans la main du syndic ou du Président et que les mandats sont habilement distribués. ?Sachant que dans le cas où la cession ne pourrait se faire (1ère résolution), nous serions face à la 2ème résolution, la donation (prévue à la majorité simple).
Je veux bien demander un bail ou une convention si le syndic affirme qu'il n'y a pas transfert de propriété mais je ne pourrais l'avoir à l'instant et la résolution passera obligatoirement (art 24). Si celui ci confirme qu'il y a transfert de propriété, je ne pense pas que cela puisse se voter à la double majorité puique l'ordre du jour indique majorité simple.
Selon le résultat, la seule solution est-elle d'attaquer cette résolution ?
Merci
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Gédehem
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Posté - 05 déc. 2012 : 20:11:09
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La règle de majorité éventuellement indiquée sur la convocation n'est qu'une information, et en aucun cas la règle !
La majorité nécessaire à la décision procède (découle) de la nature de la question, de son sens !
S'il s'agit de construire un local à vélo, c'est une "amélioration/construction", qui impose la maj.art.26 quand bien même il serait indiqué "art.24" !
Même chose pour une autorisation d'installer un store qui serait indiqué 'art.24" ou encore "art.26", alors que l'autorisation de réaliser des travaux privatifs relève de la maj.art.25.
Vendre un lot propriété du syndicat, créer de nouveaux emplacements de stationnement en prenant sur des espaces verts, transformer un ancien local commun pour en faire une salle de réunion pour le CS : actes de disposition > maj.art.26, peu importe une autre majoriét qui serait indiquée "pour information".
Dans votre cas, une "donation" ne voulant rien dire du tout, soit il y a transfert de propriété, et c'est du 26, soit il n'y en a pas et c'est une location, c'est du 24.
Il n'y a pas d'autre appellation ni d'autre majorité possible.
Avec une constante s'il s'agit de "location" : la proposition du contrat (le bail ou une conventon) DOIT être jointe à la convocation "pour la validité de la décision " (D.art.11).
Pas de document joint = décision entachée de nullité.
Nullité qui sera à tout coup prononcée si un recours est engagé.
Dans votre cas, le fait que le bénéficiaire soit le propriétaire de la plus grande part de l'immeuble (des lots) + des manoeuvres sur les mandats, serait une circonstance agravante : abus de majorité dans un intéret individuel, qui plus est si la contrepartie financière est dérisoire.
Il faut que le "gain" tiré de la location par le preneur soit en correspondance avec le "gain" qu'en tire le syndicat. Si le bénéfice pour le preneur est plus important que celui du syndicat, il peut être mis en avant le classique "enrichissement sans cause" lorsque la transaction est déséquilibrée.... |
Édité par - Gédehem le 05 déc. 2012 20:20:46 |
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Posté - 05 déc. 2012 : 20:26:18
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vous devez exiger que le texte de la résolution proposée au vote et soit modifiée si réellement c'est un bail qui est proposé.
dans le cas contraire, voter contre, en émettant des réserves et en demandant qu'elles soient inscrites ur le PV (préparer un papier à remettre au président de séance pour être joint au PV). et préparez vous à aller a TGI, il n'y a que comme cela que vous obtiendrez satisfaction au vu des personnalités en cause.
vous aurez de grandes chances de gagner : n'oubliez pas de prévenir vos collègues copros avant le vote, cela les fera peut-être réfléchir avant de voter.... |
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Posté - 06 déc. 2012 : 09:18:05
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Merci pour toutes ces informations.
Je ne pense pas qu'une intervention de ma part au cours de l'AG fera bouger les choses, ces personnages sont trop imbus d'eux mêmes et coutumiers d'obtenir CE qu'ils veulent quand ils veulent avec la complicité tacite ou active de beaucoup de copros.
Quand on se dresse contre eux, ce que j'ai déjà fait, on est sanctionné de manière plus ou moins brutale, dégradation de véhicule, de porte d'entrée de son appart, ou bien plus subtile en refusant par exemple de vous accorder une amélioration de l'habitat, accordée lors de la précédente AG à un mouton du troupeau fidèle au syndic et à ses ouailles.(procédure en cours devant le TGI)
Je pense donc que la seule solution sera, encore une fois, le TGI
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Si vous voulez bien continuer à m'éclairer, je vous soumets le cas suivant.
Toujours à l'ordre du jour de l'AG 2012 et toujours pour le même copro (Président du CS) est proposée la résolution suivante :
"A la demande de XXXXX, réalisation d'un escalier sur la terrasse lot n°yyy"
"La société FFFF se propose d'ériger un escalier métallique afin d'accéder à la terrasse du premier étage (dont il a la jouissance privative et servant de terrasse à son restaurant), cette construction au frais du demandeur et l'édification devra répondre à la législation en vigueur (j'abrège le texte).
Or, la terrasse en question sur lequel doit être construit cet escalier est un lot qui a été créé au cours de l'AG de 2006, lors du découpage de la terrasse partie commune. Lors de cette AG 2006 la décision suivante a été prise : "Il est précisé qu'aucun édifice ne peut être construit sur ces terrasses, même démontable. Il n'est autorisé que tables chaises portants et parasols"...Cela figure textuellement dans le PV.
Je pense que la demande d'édification de cet escalier n'est pas légale, compte tenu de la destination affectée à ce lot en 2006.
Qu'en pensez-vous? |
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Gédehem
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Posté - 06 déc. 2012 : 10:23:09
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Ce n'est pas ici une question de "légalité" (conformité à une loi) mais à une décision d'AG.
Ce qu'une AG a fait une autre peut le défaire.
Reste a voir si cette condition (interdiction de construire) a été introduite dans le RDC ou pas. Si elle ne l'est pas, une autre AG peut réformer la décision précédente en décidant que c'est constructible. |
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Posté - 06 déc. 2012 : 11:31:11
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L'interdiction de construire n'a pas été introduite dans le RDC puisque ce dernier n'a pas été encore modifié suite à la création des lots en 2006.
Il est donc en effet possible que pour cette année, d'une manière ou d'une autre, cela ne passe pas mais il est évident que lors de l'AG 2013 l'intéressé demandera à ce que ce lot soit constructible. Si tel est le cas, à quelle majorité ? |
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Posté - 06 déc. 2012 : 12:16:01
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quelle différence entre XXXXX et la société FFFF qui est propriétaire du lot de départ de l'escalier et qui a la jouissance privative de la terrasse ... ?
cette escalier nécessite certainement d'autres modifications de facades ou d'harmonies de l'immeuble ? est ce un escalier qui traverse cette terrasse (qu'y a t il en dessous ?) ou est ce un escalier qui descend d'un lot supérieur sur cette terrasse ? |
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Gédehem
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Posté - 06 déc. 2012 : 12:37:07
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Il semble y avoir une ambiguité, ou plutot une confusion.
La décision de 2006 : "Il est précisé qu'aucun édifice ne peut être construit sur ces terrasses, même démontable,....."
Il s'agit bien ici de "construction SUR ces terrasses", que l'AG a interdite, la terrasse étant propriété du syndicat serait-elle grevé d'une servitude (jouissance exclusive).
A noter que le droit de construire est "propriété" du syndicat, la concession de ce droit (en tout ou partie) à l'un ou l'autre des copropriétaires devant être décidée à al maj.art.26 (aliénation de tout ou partie du droit à construire, s'il existe).
Dans l'affaire de l'escalier il ne s'agit pas de "construction". Peut être que ceratains pourraient y voir une "amélioration", relevant d'une décision art.26.
Sur le fond, il s'agit de réaliser des travaux privatifs affectant les parties communes et/ou l'aspect extérieur de l'immeuble : Autorisation maj.art.25 |
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