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wakame
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 Posté - 18 juil. 2012 : 10:53:44
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Nous sommes une copropriété d'une vingtaine d'appartements, répartis dans des bâtiments différents dont deux constituent deux maisons individuelles. Deux appartements sont situés en entresol et payaient une somme ridicule de charges, alors que l'un d'entre eux a une surface de 200m2. Le problème soulevé restait sans solution jusqu'à ce que l'un des copropriétaires ne désire vendre et en soit empêché par la dénomination "entresol". Nous avons donc demandé un changement de la répartition des tantièmes : actes notariés .. Celui-ci a mis cinq ans à nous parvenir, chacun se rejetant la faute, entre notaire, service des hypothèques et syndic. Pendant ces 5 années, d'importants travaux ont été réalisés sur cette base de répartition inégalitaire. Lors de la précédente AG de 2011, questionné sur une estimation du changement, le syndic annonçait une modification de charges ridicule: de 200€ sur la réfection d'une façade, l'entresol passait à 248€. J'ai protesté, disant que si le résultat était celui-ci, je contestais le paiement des actes notariés, ces derniers ne permettant un bénéfice qu'aux propriétaires concernés. L'AG a décidé d'attendre les actes officiels. Ils sont arrivés et l'on découvre que le service des hypothèques ne part pas de la répartition des charges annoncée dans nos actes de vente ou dans la clé du syndic mais d'une ancienne répartition. Or, cette ancienne répartition avait été attaquée par un copropriétaire en 1982. Il avait saisi le tribunal d'instance, par deux fois et par deux fois, ce tribunal lui avait donné raison. Le jugement a été transmis au service des hypothèques à l'époque. Comme c'était long, l'AG de l'époque en 1992, a décidé de modifier la répartition des charges sur les bases de cette décision du tribunal. Nous découvrons aujourd'hui que le service des hypothèques n'a pas pris en compte cette modification. Le syndic nous dit que le service l'a contestée. Est-ce possible sans avertir les copropriétaires ou le syndic ? Je penche pour un oubli de démarche, une négligence soit d'un notaire soit du syndic de l'époque. Alors que je suis propriétaire de l'appartement dont les charges étaient trop élevées d'après le tribunal d'instance, je me retrouve avec une augmentation de charges importantes ainsi qu'un autre copropriétaire et les appartements qui devraient être réévalués le sont d'une façon toujours aussi ridicule. Comment se sortir équitablement de ce "chantier " ? Le syndic nous conseille un règlement à l'amiable avec le moins possible de changements par rapport à la situation d'achat de chacun. C'est une formule tentante mais l'étude détaillée de nos charges fait apparaître d'autres surprises.
Question : le service des hypothèques peut-il contester une décision du tribunal d'instance ? Si oui, n'a-t-il pas une limite pour le faire ou l'état peut-il faire n'importe quoi et n'inventer des lois que pour les citoyens, pas pour lui ?
L 'AG peut-elle décider de revoir sa répartition et la déposer au service des hypothèques comme le dit le syndic ? (Dans ce cas, on comprend mal comment ce service a pu s'opposer au jugement du tribunal.) Si oui, quelle est la règle pour le vote : unanimité, majorité des membres ?
Merci d'avance à ceux qui pourront nous conseiller.
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Posté - 18 juil. 2012 : 11:26:37
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citation: L 'AG peut-elle décider de revoir sa répartition et la déposer au service des hypothèques comme le dit le syndic ? (Dans ce cas, on comprend mal comment ce service a pu s'opposer au jugement du tribunal.) Si oui, quelle est la règle pour le vote : unanimité, majorité des membres ?
un changement de tantièmes nécessite un vote à l'unanimité ; autant dire impossible.
Votre problême est complexe et j'avoue ne pas avoir de solutions...
si ce n'est que seul un tribunal pourrait trancher ce noeud georgien : prenez contact avec un avocat. |
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Posté - 18 juil. 2012 : 12:44:32
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wakame :" Nous avons donc demandé un changement de la répartition des tantièmes : actes notariés .. Celui-ci a mis cinq ans à nous parvenir, chacun se rejetant la faute, entre notaire, service des hypothèques et syndic."
Le " NOUS avons demandé " veut il dire que l'AG avait décidé à l'Unanimité un changement de la répartition des charges ? Unanimité cela signifie 100% des tantièmes.
Vous dites aussi que Notaire, syndic et service des hypothèques se rejettait la faute pendant 5 ans !!! si l'AG avait adopté ce chagement de répartion des charges, maors le syndic, le notaire et le servide des hypothèques devaient exécuter cette décsion de l'AG. Ce ne sont que des exécutants.
wakame :" Comme c'était long, l'AG de l'époque en 1992, a décidé de modifier la répartition des charges sur les bases de cette décision du tribunal"
Même chose cette décision a t'elle été voté à l'Unanimité ?
wakame : "Nous découvrons aujourd'hui que le service des hypothèques n'a pas pris en compte cette modification. Le syndic nous dit que le service l'a contestée."
????? avez vous en main cette contestation du service des hypothèques ? ce service n'est la que pour enregistrer ces modification ?
Avez vous voté également pour un budget de géomètre qui devait recalculer ces modifiocation avant de les proposer à l'AG pour adoption.
wakame :" Le syndic nous conseille un règlement à l'amiable avec le moins possible de changements par rapport à la situation d'achat de chacun. C'est une formule tentante mais l'étude détaillée de nos charges fait apparaître d'autres surprises. "
Drole de proposition de ce syndic. Il ne peut pas exister de réglement à l'amiable entre copropriétaires ??? SEULE l'AG et à l'UNANIMITE peut modifier le RDC et la répartition des charges.
De quelles autres surprises parlez vous ??
Une question : ces lots d'entresol de 200m2 datent ils de la construction de votre copropriété ? Sont ils réellement des lots d'origine, ou se sont ils constitués par cession de parties communes, regrouepent de lots, .... si c'est le cas ces modifications devaient aussi être votées par l'AG avec modif. du RDC et déclaration aux hypothèques. |
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wakame
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3
 Posté - 18 juil. 2012 : 18:50:19
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Quand le syndic propose un règlement à l'amiable, il veut bien sûr dire que nous devons nous mettre d'accord par vote. IL n'a pas précisé q'il fallait l'unanimité ou la majorité. Je crois qu'il le savait mais ne voulait pas ouvrir de portes aux blocages.
Les autres surprises c'est l'augmentation conséquente de charges de deux appartements dont le mien alors que nous devrions avoir une diminution. Je suis propriétaire d'un appartement qui est constitué de deux appartements constituant auparavant deux lots. Ces deux lots sont de surface équivalente et pour l'un je paie 167 tantièmes et pour l'autre 563 tantièmes. Personne n'a pu en assemblée me justifier cette différence de répartition.
Si je résume vos deux réponses, tout est possible aux copropriétaires si le vote se fait à l'unanimité. Vous semblez douter que cela soit possible. Je vais soumettre votre doute au CS. Je crois que la majorité dentre nous préférerait un règlement à l'amiable plutôt que de commencer la valse des avocats.
Pour votre dernière remarque concernant ces lots non réévalués, j'ai tout de suite fait la remarque quand on l'a découvert en soulignant le fait que pour moi, le syndic et les notaires n'avaient pas fait leur travail à l'époque. J'ai toujours trouvé fort de payer des actes notariés qui auraient dus être pris en charge par les anciens copropriétaires.
Je suis contente de voir écrit que le service des hypothèques n'est là que pour enregistrer. Je ne comprends pas comment ce service peut s'opposer à la décision d'un tribunal ou d'une AG. Je crois plus à un oubli de dépôt des papiers nécessaires au service des hypothèques par le syndic ou les notaires. Quand j'avance cette idée, on me dit que cela va être difficile de retrouver les notaires en cause. Il me semble qu'un cabinet de notaires prend les points positifs de ses prédécesseurs et leurs erreurs ? Au départ notre syndic a fait comme si c'étaient nous qui étions dans une mauvaise situation. Quand j'ai dit que je considérais, pour ma part que la faute pouvait venir du syndic et que je demandais à vérifier, là il a commencé à parler de sa RC. Je ne cherche pas à tout prix à accuser les syndics de tous les maux mais là je trouve qu'il y a des points très confus, pas nets.
Merci de votre réponse si rapide, sur un sujet pas facile. |
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Posté - 18 juil. 2012 : 20:17:24
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wakame : Vous parlez d'actes notariés, mais c'est le syndic qui par mandat de l'AG est autorisé à les signer; lors de l'approbation par l'AG à l'Unanimité d'un changement de la répartition des charges, celle-ci mandate également le syndic pour cette signature.
. Avez vous demandé copie de ces actes notariés ?
. Avez vous demandé copie du dépot de ces actes aux hypothèques ?
. Avez vous copies des décsions d'AG pour des changements de répartition des charges de copropriétés.
. l'AG a t'elle budgété un montant pour un géomètre afin de recalculer cette répartition ?
Le syndic n'a pas à rechercher les notaires ??? il a copie de tous ces actes dans les archives !! ce syndic a l'air de vous raconter beaucoup d'histoires; demandez copies de tous ces dicuments, refusez de payer vos charges sur une nouvelle répartition qui n'a jamais été voté à l'Unanimité.
faites votre proproe calcul de charges en vous basant sur le RDC que vous avez en main, ou demandez copie du dernier RDC? c'est le seul opposable aux copropriétaires.
Le syndic n'a certainement pas fait son boulot !! il DOIT vous expliquer que c'est à l'Unanimité qui'l faut voter une modif du RDC.
Il doit vous fournir tous les documents qui prouvent que ses appels de fonds des charges sont conformes au RDC, et pas à une autre répartition jamais votée.
Il n'a aucune possibilité de vous assigner au TGI si vous payez vos charges sur le RDC existant. Le tribunal demandera ce RDC, bien évidement.
Votre CS n'a pas l'air très pugnace sur ce vieux dossier.
Première chose est que l'AG vote des fonds pour un géomètre qui calculera les nouveaux tantièmes, c'est son boulot et non celui du syndic ou d'un notaire.
Et votre syndic convoquera une AG pour l'adoption de cette nouvelle répartition, non à l'amiable mais à l'Unanimité.
pas de TGI, pas d'action en justice possible si l'Unanimité est atteinte; sinon gros b...l !!!  |
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wakame
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Posté - 19 juil. 2012 : 11:02:54
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Merci de ces renseignements. J'ai déjà demandé copie du refus du service des hypothèques et il m'a été répondu que ce service ne prenait pas la peine de notifier ce genre de choses. Je n'y crois pas mais les autres membres de l'AG ou du CS ne contestent pas cette réponse. La modification du RDC de 1982 a été faite sur les mesures d'un géomètre payé par le copropriétaire qui contestait la répartition. Il a gagné son procès donc je pense qu'il a été remboursé par l'AG ? Ce monsieur est décédé depuis et n'a pas de famille donc je n'ai pas moyen d'avoir des papiers si ce n'est le syndic.
Vous semblez trouver notre CS bien "mou" mais il faut savoir qu'il était quasi inexistant quand je suis arrivée. Mon arrivée a coïncidé avec l'arrivée de deux autres copropriétaires plus désireux de comprendre, comme moi. Ils ont proposé de changer de syndic, au vu de plusieurs négligences dans le suivi des décisons de l'AG.c'est alors que je me suis inscrite à votre site. Mes lectures m'ont poussée à la synthèse suivante : il n'y a pas de bon syndic (ou peu), il y a de bons CS (ou pas de bon syndic sans bon CS, ce qui sera plus nuancé et plus vrai peut-être). J'ai donc proposé qu'on remette en place un vrai CS mais cela ne se fait pas en un jour. Chacun est très occupé et ne rêve pas de réunions, d'études de dossiers. Vous voyez bien combien ce dossier peut occuper le temps des membres d'un CS. Je suis la seule à l'étudier en ce moment, alors quon a une réunion en septembre.
Je m'attelle à la recherche des documents officiels et reviendrai sur ce forum quand j'aurai du consistant. Dans tous les cas, un grand merci à ceux qui sont non seulement engagés dans leur coprop mais aussi ... dans celle des autres.
Wakamé |
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Posté - 19 juil. 2012 : 11:16:22
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Le syndic POSSEDE tous ces documents. Le syndicat a été condamne, il existe un dossier complet sur ce jugement, un avocat a bien été payé et il n'a pas défendu le SDC les mains dans les poches. Peu importe si le demandeur est décédé !!! chacune des parties à le même dossier.
Si le service des hypothèques a rejetté la notification du changement de répartition des charges, il existe un document. Si c'est seulement ma parole du syndic, il vous raconte des aneries !!
Il semble que le syndic en charge de tous ces dossiers n'a pas fait grand chose; ces paroles ne sont pas des actres juridiques qu'il peut opposer à vos demandes.
pas d'actes juridiques en main, pas de RDC modifié et déposé aux hypothèques, c'est donc le vieux RDC qui reste applicable et pas les belles paroles de ce syndic.
Etes vous sur que ce copropriétaire dcd é gagné son proçès ?? demandez copie du jugement au syndic.
Avez vous contacté les anciens coproprétaires déjà dans vote résidence en 1982 ? |
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wakame
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Posté - 19 juil. 2012 : 13:23:29
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Je vais faire toutes les démarches que vous me conseillez.
Encore merci
Wakame |
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wakame
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Posté - 05 oct. 2012 : 19:48:03
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Alors les choses avancent : j'ai demandé extrait des actes des hypothèques et malgré la soi-disant difficulté voire impossibilté, maintenu la demande. Lundi dernier : CS, le syndic annonce qu'il va falloir attendre puisqu'il ne retrouve pas le n° du volume qu'il doit fournir au service des hypothèques. Dans ce cas, la demande peut durer plusieurs semaines. Je retourne alors un acte notarié et trouve les références. Nous devrions avoir l'extrait officiel des hypothèques d'ici une quinzaine de jours. Il semble donc qu'il n'y ait pas eu refus mais plutôt un notaire qui nous fait payer des consultations d'hypothèques qu'il ne fait pas....Merci à UI, et à vous tous du forum, le fait que vous m'ayez soutenue dans le bien fondé de ma démarche, a permis d'obtenir gain de cause.
wakame |
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JB22
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Posté - 06 oct. 2012 : 13:16:11
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Le copropriétaire qui avait saisi le tribunal en 1982 l'avait-il fait dans le cadre de l' article 12 de la loi:
"Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire et inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l' article 10. Si l'action est reconnue fondée le tribunal procède à une nouvelle répartition des charges...."
Article 13 de la loi:
"Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur déclaration au fichier immobilier."
Si les modifications n'ont pas été apportées il y a faute du notaire si celui-ci était chargé d' accomplir les formalités et les a facturées.
Il y a faute également du syndic qui devait s' assurer de l' accomplissement des formalités.
" syndic nous dit que le service l'a contestée"
Le service des hypothèques ne "consteste pas" il refuse d'accomplir les formalités qui ne respectent pas les formalités légales.
"Je suis propriétaire d'un appartement qui est constitué de deux appartements constituant auparavant deux lots. Ces deux lots sont de surface équivalente et pour l'un je paie 167 tantièmes et pour l'autre 563 tantièmes."
Les tantièmes ne sont pas des valeurs absolues mais des valeurs relatives par rapport à l'ensemble.
Ainsi pour une copropriété composée de 10 appartements identiques, (Théorie) les tantièmes seront de 100/1000 pour chaque appartement.
Dans une copropriété composée de 20 appartements identiques, (Théorie) les tantièmes seront de 50/1000 pour chaque appartement.
Si vos deux appartements sont identiques il y a une anomalie certaine, mais rien ne permet de dire quels sont les tantièmes valables.
Il faut comparer avec des lots identiques (Même surface, même étage et orientation) pour se faire une opinion et dire si vous êtes laisé ou non. |
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