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 Sujet  |
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grosmorne
Contributeur senior
81 réponses |
 Posté - 26 févr. 2009 : 13:32:42
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Bonjour. Mon fils est propriétaire d'un appartement dans lequel il y a un locataire. par l'intermédiaire du gestionnaire (qui est aussi une agence immobilière) il vient de donner congé pour vente et un prix a été fixé. Le locataire vient de contacter directement mon fils pour lui dire qu'il serait intéressé mais à un prix moindre. Mon fils et lui se sont mis d'accord sur un prix mais question: peut-il y avoir accord direct entre le locataire et le propriétaire dans ce cas et passer aux opérations de vente sans que le gestionnaire soit concerné?
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artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 13:56:11
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bonjour,
oui puisque la loi stipule que si vente au locataire il y a lors d'un congés pour vente, elle se fait en direct et il n'y a pas de frais d'agence |
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grosmorne
Contributeur senior
81 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 23:12:44
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| Merci, je vais informer mon fils et le rassurer. |
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grosmorne
Contributeur senior
81 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 17:13:07
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Bonjour. Je reviens vers vous car mon fils rencontre un problème avec le locataire. Son appartement est actuellement en gestion. Comme je vous l'ai dit il met en vente cet appartement et a donné le congé normal dans les six mois. Son gestionnaire a envoyé le courrier normal au locataire, toutefois dans l'indication du prix,il a été spécifié que l'appartement était mis en vente au prix de 184000€ dont 173000€ pour le vendeur. Le locataire a pris contact avec mon fils pour lui dire qu'il serait plus intéressé par le prix net vendeur. S'agissant d'une transaction directe locataire vendeur mon fils lui donne son accord et lui propose d'arrondir à 170000€ soit encore moins que prévu. Or le locataire revient maintenant à la charge en proposant 150000€ à prendre ou il reste 3 ans de plus car d'après ce monsieur, la proposition n'était pas correctement rédigée et ne devait comporter qu'une seule indication de prix.
Je relis l'article de la loi qui stipule "qu'à peine de nullité, le congé doit indiquer le prix et les conditions de vente". Le prix a bien été indiqué et les conditions également. A mon sens le locataire veut faire du chantage. Ai-je raison de penser ainsi? D'autant que ce locataire était favorisé. Merci de vos réponses. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 22:04:01
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il est important de faire vérifier si cette notification respecte les règles e forme de l'article 15 d ela loi de 89
vous pouvez contactez l'ADIL |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 22:57:07
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Citation :
Son gestionnaire a envoyé le courrier normal au locataire, ...
que voulez vous dire ?
le congé doit être donné au moins 6 mois avant la fin du bail, et ce par LRAR ou bien par huissier. s'il a recu un courier simple, le congé n'est pas valide. sinon le locataire doit partir pour la fin du préavis. |
Cordialement, |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 08:01:57
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Citation :
Initialement posté par grosmorne
Son gestionnaire a envoyé le courrier normal au locataire, toutefois dans l'indication du prix,il a été spécifié que l'appartement était mis en vente au prix de 184000€ dont 173000€ pour le vendeur.
Un congé qui indique des commissions pour l'agent immobilier est nul. En effet et selon une jurisprudence constante, un locataire qui préempte ne doit pas payer de commissions. Le bail est bien reparti pour 3 ans.
La dernière jurisprudence en date consultable sur légifrance.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 17 décembre 2008
N° de pourvoi: 07-15943
Publié au bulletin Rejet
M. Cachelot (conseiller le plus ancien faisant fonction de président), président
Mme Gabet, conseiller rapporteur
M. Bruntz, avocat général
SCP Thomas-Raquin et Bénabent, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)
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REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 mars 2007), que le 21 novembre 2003 la société Gramont a, sur le fondement de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, notifié à ses locataires une offre de vente de leur appartement et donné mandat à la société Feau commercialisation d'organiser la mise en vente des lots ; que l'offre précisait que le prix serait payable le jour de la signature de l'acte authentique, en ce compris les honoraires de négociation ; que Mme X..., M. Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A... ont assigné la société Gramont en nullité de l'offre de vente ;
Attendu que la société Gramont fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen :
1° / qu'aucune des parties au litige ne soutenait dans ses conclusions d'appel qu'aux termes de la clause litigieuse, les honoraires de négociation viendraient s'ajouter au prix de vente ; qu'au contraire, les consorts X..., Y..., Z..., A... reconnaissaient eux-mêmes à plusieurs reprises que ces honoraires étaient inclus dans le prix de vente ; qu'en retenant cependant, pour prononcer la nullité de l'offre de vente, que les termes de la clause relative au prix ne pouvaient en aucun cas signifier que les locataires n'auraient rien à régler en sus du prix au titre de la commission et ainsi que les honoraires de négociation venaient s'ajouter au prix de vente, sans provoquer les observations préalables des parties sur ce point, la cour d'appel s'est déterminée par un moyen non soumis au débat contradictoire en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;
2° / qu'aucune des parties ne faisaient davantage valoir que la société Gramont aurait induit en erreur les locataires sur la formulation soit-disant erronée de la clause de l'offre de vente relative au prix, les conclusions des consorts X..., Y..., Z..., A... étant parfaitement muettes sur ce point ; qu'en retenant cependant que " la société Gramont Sas a donc induit en erreur par une formulation erronée justifiant l'annulation de l'offre ", sans provoquer les observations préalables des parties sur ce point, la cour d'appel s'est déterminée par un moyen non soumis au débat contradictoire en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;
3° / que l'offre de vente indique que le prix est payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente en ce compris les honoraires de négociation auquel il y a lieu d'ajouter le paiement de frais, droits et émoluments de l'acte authentique de vente, leurs suites et leurs conséquences ainsi qu'une quote-part des frais de mise en copropriété ; que non seulement les termes " en ce compris les honoraires de négociation " expriment clairement que cette commission est comprise dans le prix mentionné et ne vient pas s'y ajouter, mais en outre l'indication qui suit immédiatement, selon laquelle au prix doit s'ajouter le paiement des frais, renforce par opposition l'absence d'ambiguïté de cette expression ; qu'en décidant cependant que l'offre de vente n'indiquait pas que les locataires n'auraient rien à régler en sus du prix au titre de la commission, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis en violation de l'article 1134 du code civil ;
4° / qu'en outre, l'effet relatif des contrats n'interdit pas aux juges du fond de rechercher dans un acte étranger à l'une des parties en cause des renseignements de nature à éclairer leur décision ; qu'en l'espèce, une clause du mandat conclu entre la société Gramont et son mandataire, la société Feau commercialisation, stipulait que le mandataire devait percevoir, en contre-partie de sa mission, une rémunération du mandant ; qu'en retenant pourtant, pour décider que la société Gramont ne pouvait pas invoquer cette clause pour établir que le versement des honoraires de négociation visés dans l'offre de vente litigieuse lui incombait nécessairement, que cette stipulation ne concernait que les rapports entre le mandant et son mandataire et non les locataires qui n'étaient d'ailleurs pas censés en avoir connaissance, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1165 du code civil ;
5° / que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause doit recevoir application si elle résulte d'une stipulation expresse du mandat ; qu'en l'espèce, le mandat conclu entre les sociétés Gramont et Feau commercialisation revêtait un caractère exclusif et stipulait en outre expressément qu'en cas d'exercice par le locataire de son droit de préemption " la rémunération sera due au mandataire " ; qu'en énonçant cependant de façon générale-à supposer qu'elle ait ainsi adopté les motifs des premiers juges sur ce point-que la mise en oeuvre du droit de préemption d'ordre public au profit du locataire ne pouvait ouvrir droit à une commission au profit de l'agent immobilier, même si c'est le bailleur qui en est débiteur vis-à-vis du mandataire, la cour d'appel a violé les articles 6 et 6-1 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que l'offre de vente qui énonçait que le prix était " payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation " impliquait nécessairement que l'acquéreur supportait la commission due à l'intermédiaire et que la clause figurant dans le mandat qui liait la venderesse à la société Feau commercialisation ne concernait pas les locataires, la cour d'appel, sans dénaturation ni violation du principe de la contradiction, abstraction faite d'un motif surabondant tiré de l'existence d'une erreur, en a exactement déduit que les offres de vente faites aux locataires titulaires d'un droit de préemption étaient nulles ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Gramont aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Gramont à payer à Mme X..., M. Y..., M. et Mme Z..., M. et Mme A..., ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix sept décembre deux mille huit par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 22 mars 2009 08:02:44 |
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grosmorne
Contributeur senior
81 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 10:46:08
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Bonjour. je viens de demander à mon fils de m'apporter dès que possible la lettre de congé pour vente établie par son gestionnaire. Toutefois, il y a lieu de préciser, ainsi que je pense l'avoir écrit, le locataire a pris contact avec mon fils pour entâmer des démarches pour une éventuelle acquisition basée sur le prix net acquéreur, c'est à dire sans les honoraires que le gestionnaire a cru bon de préciser. Ceci confirme bien que le locataire sait à quoi s'en tenir sur le prix? En conséquence, et au vu de ce que vous me précisez, je vais dire à mon fils de confirmer ces discussions avec son locataire par lettre A/R afin qu'il y ait une trace au cas où. Enfin, sous réserve de lire aussi le mandat du gestionnaire, ce dernier n'a recu aucun mandat d'exclusivité. En conséquence, les tractations directes entre locataire et propriétaire ne sont absolument pas grevées du montant des honoraires puisque ceux-ci n'ont pas le caractère obligatoire en cas d'entente entre les parties concernées.
Voilà ce que je peux répondre pour le moment, j'attends d'avoir les documents sous les yeux, dans quelques heures pour confimer ou infirmer mes propos. Mais je vous remercie de votre obligeance à tous et je suis toujours à l'écoute pour cette affaire. A un peu plus tard. |
Edité par - grosmorne le 22 mars 2009 10:56:50 |
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artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 13:05:25
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bonjour,
s'il a encore le temps, il faut surtout qu'il commence par donner un congé en bonne est due forme. mieux vaut qu'il passe par un huissier afin de ne faire plus aucune erreur |
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grosmorne
Contributeur senior
81 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 15:23:35
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J'ai les documents sous les yeux. La lettre du gestionnaire a bien été envoyée dans les délais prévus (6 mois) du congé pour vente. Le prix et les conditions de vente sont signalés et les dispositions de l'article 15 ont été annexées in extenso.
Il est vrai aussi que le gestionnaire a cru bon d'ajouter les frais d'honoraires que mon fils n'avaient absolument pas mentionnés dans son courrier à son mandataire.
Toutefois, le mandat n'est pas exclusif, par conséquent il ne peut s'appliquer dans le cas d'une tractation directe entre le bailleur et son locataire.
Je ne conteste pas qu'il y ait eu une erreur du mandataire, mais je viens de trouver un jugement en cassation pris en vertu de l'article 114 du NCPC qui stipule: "qu'à supposer même que le congé serait irrégulier, il résulte des dispositions de l'article 114 que la nullité du congé ne peut être prononcé qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle; qu'il appartient au locataire qui invoque la nullité en la forme du congé de démontrer que le vice de forme l'aurait empêché de faire valoir ses droits".
Cour de cassation chambre civile 3 audience du 18.02.09 pourvoi 08-11114.
Le locataire a réagi dans son délai, les négociations sont en cours et je pense qu'il essaie un peu de chantage pour avoir une ristourne du prix encore plus importante. Il a encore un mois demi pour bénéficier de son droit de préemption et jusqu'au 25.08.09 pour faire une offre durant son préavis.
En conséquence, il n'est pas lésé et ses droits sont respectés me semble t'il? La lettre que j'invoque dans mon message précédent lui permet de bénéficier du prix sans aucun honoraire, comme l'avez indiqué mon fils à son mandataire et même mieux. Qu'en pensez vous?
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 16:05:55
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Je ne pense pas que l'arrêt que vous avez cité (08-11114) puisse vous aider.
Une des contestations consistait à dire que la reproduction des six premiers alinéas de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 devait être faite dans le corps même de la lettre du congé. Or l'arrêt précise que ces alinéas ont été reproduits en annexe (annexe qui avait été annoncée dans le congé lui même) et que cela suffit pour rendre l'acte régulier.
Par contre votre fils a un réel problème, il ne devait pas être fait mention de la commission dans la lettre de congé. Et selon l'arrêt que je vous ai cité (07-15943) , cette circonstance suffit à rendre le congé nul. Je rappelle que le prix est un élément substantiel d'une offre. Qu'elle soit faite dans le cadre d'un congé pour vente, ou d'une vente classique. Il est clair aussi pour moi que le gestionnaire a commis une faute, que le mandat qu'il détient soit exclusif ou non. Un doute a été entrenu dans l'esprit du locataire et cela suffit, ledit locataire n'est pas censé connaître le contenu du mandat signé entre le vendeur et l'agent immobilier.
Soit il est encore temps et vous renotifiez le congé par huissier, soit il est trop tard et vous entrez en voie de négocation avec le locataire. Sachant que le congé est bien nul. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 22 mars 2009 16:12:44 |
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grosmorne
Contributeur senior
81 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 18:51:03
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| Pas réjouissant votre analyse dont je comprends parfaitement la portée. Il ne reste plus qu'à mener une négociation au mieux en se disant que si l'on ne veut pas passer sous les fourches caudines du locataire, il ne restera qu'à le "garder" 3 ans de plus? Mais comme vous dites, il y a eu faute du gestionnaire, aggravée par le fait que la lettre de congé pour vente rédigée par mon fils à son attention ne portait absolument pas sur de quelconques honoraires. Seul l'article 15 était concerné. Dans ces conditions ne peut-il se retourner contre ce gestionnaire, en dommages et intérêts? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 18:56:35
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Citation :
Initialement posté par grosmorne
Pas réjouissant votre analyse dont je comprends parfaitement la portée. Il ne reste plus qu'à mener une négociation au mieux en se disant que si l'on ne veut pas passer sous les fourches caudines du locataire, il ne restera qu'à le "garder" 3 ans de plus? Mais comme vous dites, il y a eu faute du gestionnaire, aggravée par le fait que la lettre de congé pour vente rédigée par mon fils à son attention ne portait absolument pas sur de quelconques honoraires. Seul l'article 15 était concerné. Dans ces conditions ne peut-il se retourner contre ce gestionnaire, en dommages et intérêts?
Vous pouvez bien sûr tenter de rechercher la responsabilité du gestionnaire par rapport aux instructions écrites de votre fils. Je vous conseille toutefois fortement de vous faire assister par un avocat qui pourra apprécier les chances de succès en fonction du dossier. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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grosmorne
Contributeur senior
81 réponses |
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grosmorne
Contributeur senior
81 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 09:36:22
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Bonjour. Je reviens vers vous pour savoir si je comprends bien les attendus d'un jugement de la Cour de Cassation n° 07-15943 du 17.12.2008 concernant le sujet évoqué. Je traduis à contrario des dispositions précisées par la Cour que: "si le mandat de l'agence immobilière n'est pas exclusif ou ne comporte pas de clause aux termes de laquelle une commission serait due même si la transaction avait lieu sans ses soins, le droit de préemption étant d'ordre public l'offre de vente est nulle malgré tout". C'est bien celà qu'il faut comprendre?
Pour ce qui concerne l'agence immobilière, j'ai dit à mon fils que l'agence immobilière a commis une faute, en confondant sa mission de gestionnaire de biens avec celle de vendeur, et en ne respectant pas la loi qu'elle ne pouvait ignorer de par ses fonctions. Une réparation est due. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 10:43:48
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Citation :
Initialement posté par grosmorne
Bonjour. Je reviens vers vous pour savoir si je comprends bien les attendus d'un jugement de la Cour de Cassation n° 07-15943 du 17.12.2008 concernant le sujet évoqué. Je traduis à contrario des dispositions précisées par la Cour que: "si le mandat de l'agence immobilière n'est pas exclusif ou ne comporte pas de clause aux termes de laquelle une commission serait due même si la transaction avait lieu sans ses soins, le droit de préemption étant d'ordre public l'offre de vente est nulle malgré tout". C'est bien celà qu'il faut comprendre?
Ce qu'il faut comprendre, c'est que le congé pour vente ne doit pas inclure de commissions à verser à l'agent immobilier. Sinon ==> nullité de l'acte. Voyez la partie rouge de l'arrêt qui est la motivation de la Cour de Cassation. Le caractère du mandat n'intervient pas et n'a pas à intervenir. Vu encore une fois que ce mandat de vente n'est pas opposable au préempteur locataire. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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