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alex40
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424 réponses |
 Posté - 24 avr. 2009 : 14:07:49
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Au pied de la montagne de vos certitudes, j'avoue ne pas être à la hauteur de Sisyphe. J'éprouve un grand moment de découragement et abandonne la partie avec armes et piolet.
Nous nous sommes tout dit et chacun est resté comme prévu sur ses positions. Je vous laisse donc refaire le monde entre vous. Il est temps que je me retire, vous m'avez rappelé opportunément que je n'étais pas des vôtres et c'est bien ainsi.
Merci cependant de m'avoir accueilli si longtemps. J'aurai passé avec vous de bons moments et vous en savez un peu plus sur le métier. Salut à tous.
Je vais m'occuper des miens, comme vous me le conseillez.
Nous reparlerons ensemble le cas échéant s'il y a du nouveau au plan législatif... |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 24 avr. 2009 : 14:40:48
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Et voila : c'est la savonnette, c'est la fuite ! 
Pas voir, pas entendre, je vais continuer ma salade dans mon coin .....
Manech a très bien résumé la situation .....
D'autant mieux qu'il faut revenir en arrière pour bien voir que nous sommes passés du "petit syndic de proximité du coin de la rue " avec sa gestion de "mandataire bon père de famille" d'il y a 30 ou 50 ans à des "entreprises commerciales" positionnées en "prestataires de services" facturés (les services) à la carte, qui n'ont de cesse de se partager un marché en perpetuel progession.
Links : les copropriétaires se comportent comme des clients consommateurs" parce que tant la législation que "la profession" s'est transformée en commerçant !!!
La preuve ce fichu "contrat de syndic" usine à gaz QUI N'EXISTE PAS DANS LA LOI mais dont la présentation est le préalable obligé à la désignation du syndic !
Montrez moi votre contrat de nature commerciale pour que je puisse ensuite vous désigner (mandat) syndic !
Il faut un contrat commercial ?? On va pondre un contrat commercial "contrat type CNC.
Comme par hasard, "la profession" n'en veut pas ....  |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 24 avr. 2009 : 15:35:25
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J'ai personnellement appris quelque chose grâce à Universimmo: je sais maintenant que ça ne sert à rien de chercher le syndic mouton à 5 pattes qui pourra pour pas cher faire tout ce que les lois et les décrets exigent de lui, plus une partie des tâches de la gardienne, (celle dont on a voté la suppression du poste, parce qu'elle coûtait trop cher).
Et ce n'est pas refaire le monde que de chercher comment sortir de l'impasse où ils sont syndics et copropriétaires: il suffit de ne pas regretter "le bon vieux temps", celui où l'on était servi pour pas cher, celui d'avant Google où les copropriétaires se fiaient à leurs syndics les yeux fermés, celui où on n'avait pas multiplié les lois et les contraintes tant pour les copropriétaires que pour les syndics.
Links, et vous autres syndics qui savez que quelque chose ne va pas dans le royaume de la copropriété, il y a des gens sur Universimmo qui ne veulent pas perdre leur temps à chercher des responsables (non L'ARC n'est pas la cause de la maladie, comme le pense Alex40) qui attendent des propositions constructives, y compris et surtout les vôtres. Certes nous n'avons pas le pouvoir, mais il est important de modifier les mentalités, celles des copropriétaires, et celle des syndics.
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Edité par - manech le 24 avr. 2009 16:09:06 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 24 avr. 2009 : 18:03:03
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Eternelle question : je roule en Tata ou en Rolls ????
A vouloir rouler en Tata les copropriétaires ne peuvent s'attendre aux délices de la Rolls !
Mais il ne faudrait pas sous prétexte de choisir Scenic ou C4 se retrouver encore et toujours avec des prestations niveau Tata facturées Scenic ou C4... voire Rolls !
A quand la gestion partagée, la "cogestion" ??? 
(Les "contres-pouvoirs" n'ont jamais été que la résultante d'abus en tout genre ici ou là, depuis la révolte des gladiateurs (et même avant) jusqu'à la création de l'ARC il y a une vingtaine d'années ! Pourquoi des associations de "défense des copropriétaires" si les copropriétaires n'avaient pas été abusés ?? ) |
Edité par - gédehem le 24 avr. 2009 18:07:33 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 12:45:04
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...J'ai fait un rêve, cette nuit .... 
"La profession" acceptait/imposait le contrat 'global' type CNC avec bien entendu le CBS, les associations de copropriétaires se mettaient d'accord sur une base de rémunération moyenne de 360 € du lot ....
360 € du lot par an ?
Je voyais (dans mon rêve !) fondre sur moi nombre d'Uinautes scandalisés par ce montant .....
Et moi de me réveiller en sursaut ... pensant que 360 €/an ce n'est somme toute que les 30€/mois de leur fournisseur internet ou de leur contrat "téléphone portable" .....
360 € pour internet et 150 € pour le syndic ??? 
Mais ce n'était qu'un rêve .... |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 13:01:53
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Mauvais rêve Gédehem, car dans nombre de cas le prix unitaire par lot est un vaste leurre (Appartements etstudios de 30 à 300 tantièmes: ce n'est plus 30 € par mois que nous couterait un syndic mais 60 € ... mais toujours pour quel boulot ?
c'est comme pour les contrats de locations de compteurs quant ils sont aux tantièmes et non à l'unité ....
... seule solution la co-gestion car le prix horaire pour passer des factures est un peu élevé d'autant que pour le reste (travaux etc) les syndics reconnaissent de + en + qu'ils ne sont pas compétents pour faire les appels d'offres ou suivre les travaux
à 1000 euros par mois nous n'avons rien de concret, je ne sais en quoi 2000 euros changerait les choses   |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 13:29:33
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Je propose d'accepter le fait qu'il est devenu impossible à un syndic, quelle que soit sa bonne volonté, de faire tout ce qu'il est censé faire autrement qu'en engageant tellement de personnel que les charges augmenteraient de façon vertigineuse.
Exit donc le syndic à l'ancienne, que l'on regrettera comme on regrette les pommes d'antan et les concierges d'antan.
Un syndic actuel, aux tarifs moyens actuels, peut tout juste assurer la gestion administrative et comptable d'une copropriété? Soit.
Cette gestion-là peut et doit se faire par internet,
soit par un syndic professionnel (il y a eu une proposition en ce sens sur ce forum) -Les frais généraux du cabinet de syndic devraient largement diminuer. On pourrait donc envisager que les honoraires soient moindres-
soit par des syndics bénévoles aidés par un logiciel approprié (tapez e-syndic sur google) ou par une association (pas de nom!).
Les inévitables photocopies prétexte à ce post seraient bien sûr faites par des copy-services quelconques.
Pour le reste, la gestion au jour le jour sur le terrain, il faut que les copropriétaires puissent s'occuper eux-mêmes de leur bien. Il semble qu'il faudrait des évolutions en matière juridique pour cela. Pourquoi ne pas s'y atteler? |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 14:11:59
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Je suis depuis toujours 'propagateur' de la gestion des syndicats par les copropriétaires eux-mêmes.
Lorsque des personnes se mettent ensemble pour créer un couple, une famille, une association, une sotiété, on ne va pas chercher un tiers 'professionnel' pour gérer leurs affaires.
pourquoi donc la copropriété échappe t-elle à ce principe et doit elle passer par ces sociétés commerciales "syndics" ????
La législation elle-même a renforcé ce sens, par exemple en inventant un "contrat" de nature commercial.
La forme syndicat coopératif que je mets en avant en permanence est la seule cohérente sur le long terme face au "syndic non pro" solitaire qui est un véritable danger tant pour le syndicat que pour lui même.
Mais ici aussi la législation est à la traine, à moins que ce ne soit une volonté délibérée . Le CScoop n'a aucun reconnaissance, le pdt-syndic ne peut être rémunéré à la différence du syndic 'non pro' !
On parle de "co-gestion" ! Ici aussi, comme pour le CScoop, faudrait-il reconnaitre une personnalité au CS en tant qu'organe de gestion et non comme une simple émanation du syndicat qui ne lui serait pas détachable !
Bref : la loi de 65 sans doute en phase avec les pratiques d'autrefois n'est plus du tout en phase avec celle de notre temps, tant par l'importance quantitative des immeubles en copropriétés que par l'évolution de la Société.
Jusqu'en 1938 (3500 ans de copropriété !) il n'y avait pas de "statut" de la copropriété.
La copropriété n'était jusque là qu'une juxtaposition de propriétés privatives sans aucun soucis de la gestion des parties communes ..
38 ... 65 : 27 ans pour passer à la trappe ....
1965 - 2009 : 40 ans pour mettre les copropriétaires un peu plus sous tutelle, en particulier dans ces 8 dernières années, et favoriser l'émergence de ces grands groupes commerciaux qui ne sont que de lointains (dans un sens géographique) prestataires de services avec comme seule vision la coube des profits !
Le syndic de "papa" est mort depuis longtemps !
Le copropriétaires est devenu de fait la "vache à lait" d'un marché dont les acteurs (en autres des banques) et leurs filiales 'gestion immobilière' n'ont pour soucis QUE des critères économiques de rentabilité et de profit alors qu'il s'agit pour les copropriétaires (sans être naif) de gérer, entretenir et si possible valoriser leur bien immobilier commun !
Il faut mettre à bas cette loi de 65 d'une autre époque et remettre à la place centrale le copropriétaire et non ces officines qui ne sont QUE financières : on fait de l'immobilier ici parce qu'il y a un marché juteux en progression, demain ce sera un autre marché si la copropriété baisse mais que tel autre domaine progresse !
La "co gestion" aux cotés du "syndicat coopératif" passe par cette réforme de fond et le replacement du copropriétaire en place centrale.
L'intervention d'un "prestataiire de services" d'assistance pour les taches comptables et administratives serait la norme, la gestion par un "syndic pro" tiers au syndicat étant à la marge. |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 14:24:33
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J'avoue Gédehem que je ne connais pas grand chose sur le syndicat coopératif. Je vais chercher sur Google.
Pour en revenir à votre rêve (payer son syndic le pris d'un abonnement internet mensuel) et à l'objection d'Océan, pourquoi ne pourrait-on envisager que le syndic soit payé non aux tantièmes mais au lot? Le travail du syndic n'est-il pas le même pour un 5 pièces que pour un parking? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 16:38:08
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Vous posez la même question que pour la notification de la convocation d'AG, .... ou le prix de la photocopie qui est le présent sujet.
La LRAR ou la copie n'a pas le même prix pour le parking ou pour le 5 pièces ..., pourtant c'est une copie ou une LRAR individuelle !
Le timbre de 0,55 € vaut peut être 0,005 pour le parking mais 0,018 pour le 5 pièces .....
C'est le gros travers de la loi de 65 sous prétexte de gérer les choses communes (dont cette répartition aux tantièmes y compris pour le timbre ou la LRAR de votre convocation d'AG), travers accentué par des réformes à l'emporte pièce, où tout ce qui est commun a pris le pas sur ce qui est privatif au point que le privatif est quasi nié, dont son propriétaire passé au second ou troisième plan, lorsqu'on veut bien en tenir compte car il est souvent ignoré au profit du seul syndic (cf: l'ODJ de leurs AG sur lequel les copropriétaires n'ont pourtant aucun droit qui obligerait !) |
Edité par - gédehem le 25 avr. 2009 16:44:20 |
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alice78
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917 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 18:10:15
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Gédehem,
Lorsque des personnes se mettent ensemble pour créer un couple, une famille, une association, une sotiété, on ne va pas chercher un tiers 'professionnel' pour gérer leurs affaires.
pourquoi donc la copropriété échappe t-elle à ce principe et doit elle passer par ces sociétés commerciales "syndics" ????
vous y allez un peu fort, en pricipe dans un couple on choisit l'autre (pas vous ?).
Dans une société les associés se cherchent et se choisissent également, dans une association, les adhérents ont des intérêts communs,
Mais dans une copro ??? Rien de tout ça. On est tenu de prendre les autres copros comme ils sont : les gentils, les malins, les serviables et tous les autres c...
La loi, même imparfaite, c'est un minimum et heureusement qu'elle est là ! |
Edité par - alice78 le 25 avr. 2009 18:11:19 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 19:16:07
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Pardon, mais si cette copropriété n'a pas "bonne mine" que vous croisez lors de vos visites des gens à la mine triste, patibulaires ou même simplement tibulaires, que l'immeuble est crade, manifestement pas entretenu, etc etc .... vous achetez ??
Entre 2 personnes, futur "conjoint" ou future "copro" avec qui on va "cohabiter", je ne vois pas trop de différence de fond : on fait le choix où on met les pieds ....
Il est vrai que le temps peut montrer qu'on s'est trompé dans l'un et l'autre cas ....
Il n'est reste pas moins que dans ces "regroupements" personne ne va chercher un tiers pour leur dire ce qu'ils ont à faire ....
Au mieux c'est juste pour donner un coup de balai mais pas pour "diriger" ! ....
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 19:55:44
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| ...quoique : la mode est aux coachs pour trouver chaussures à son pied |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 11:21:02
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Hélas, Gédéhem,
Le proverbe dit vrai ! "Il ne faut pas juger les gens sur la mine".
Les 3/4 des copros de ma copro sont beaux, gentils, propres sur eux, la copro est bien entretenue, ce qui m'a incitée à acheter.
Mais depuis et très vite, j'ai constaté que les 3/4 de ces copros sont C... !!
Il a fallu que je me batte pour leur faire comprendre que les charges étaient trop élévées (1/4 de moins depuis mon arrivée). Et pourtant les copros sont plutot d'origine modeste, mais pour ne pas faire de vagues ils préfèrent payer.
Si ce n'est pas de la "c----rie", alors c'est quooi ?
Je propose un achat à l'essai, au moins jusqu'à la première AG, le temps de jeter un oeil sur les comptes et d'apprécier (ou non :) les autres
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 15:10:26
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Je vais dire ça à ma copine : "on fait un bout d'essai et si c'est pas bien, HOP, on va voir ailleurs ....
Sur la C... des copropriétaires (des gens en général), il y a beaucoup à dire !
J'ai pour ma part remarqué que le fait de devenir copropriétaire entrainait aussitot une sénilité mesurable, dont même les plus avertis sont surpris !
J'ai en tête cet ingénieur chef deservice à l'usine de retraitement des déchets nucléaires de La Hague !
A priori un homme censé, sachant que 2 et 2 font 4 et au fait du principe des vases communiquants !
Voila t-il pas qu'il a gobé sans brocher l'affirmation du syndic : "non, non, lorsqu'il y a des impayés ce ne sont pas les autres copropriétaires qui payent en attendant !" ?
Lorsque je lui demandé comment ils faisait dans son service pour payer une facture lorsqu'il n'avait que 85% des fonds disponibles sinon en ponctionnant dans d'autres budgets . "Mais puisque le syndic nous a dit que ce n'était pas nous qui payons ! "
Imparable !! 
Je me suis inqiété du retraitement des déchets nucléaires par un tel type !!!
J'ai suggéré en son temps que G.W Bush utilise en Irak cette arme paralysante irresistible, la "Syndicomania", similaire au 'syndrome de Stockholm', qui transforme les personnes les plus averties ou reveches en mouton passif voire débile ! ....
Remarquez, entre nous, que lorsqu'on se penche sur la "vie de la cité" actuelle, c'est un peu la même chose, non ?
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Edité par - gédehem le 26 avr. 2009 15:12:26 |
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links
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 14:23:16
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Manech écrit "Pour les syndics comme Links, c'est de la faute des copropriétaires, pour les copropriétaires de l'ARC, c'est de la faute des syndics."
Je n'adhère absolument pas à cette logique. Que je sache, les copropriétaires ne sont pas une catégorie distincte du reste de la population. J'ai simplement observé que notre société, dans son ensemble,s'est "commercialisée" au cours des 20 dernières années et qu'en conséquence il était logique que cela transparaisse dans le domaine de la copropriété, comme cela apparait dans tous les autres.
Pour ce qui concerne mon contrat, il est "tout compris" avec CBS. Et bien, je dois batailler avec les CS qui invariablement m'expliquent que je dois baisser mes honoraires parce que je suis beaucoup plus cher que mes confrères. Ce qui d'une part est faux et d'autre part Prouve, une nouvelle fois,la polarisation excessive des copropriétaires sur les honoraires de base.
Pour autant, je ne suis pas partisan d'un arrêté (alors même que j'en tirerai probablement un profit direct). En effet un arrêté ferait le jeu des grosses enseignes qui ont les moyens financiers de faire une guerre des prix pour éliminer la concurrence (stratégie Lesieur). En outre, cela limiterait la notion de concurrence à celle la seule concurrence tarifaire. Ceci n'est pas acceptable, car je veux pouvoir aussi être en concurrence sur le contenu de mes prestations, sur mes engagements, finalement tout ce qui fait que mon cabinet n'est pas identiquement le même que celui de mon voisin.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 17:47:34
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Bonsoir,
Nous pouvons constater, ci dessus, que "links" tout frais emoulu sur le site soutient que " les copropriétaires ne sont pas une catégorie distincte du reste de la population..."
Sans doute, avec son excellente vue, il n'a pas du lire ici tous les posts déposés au sujet des gens de sa profession et aussi de certains membres de CS.
Certes, il n'est pas douteux qu'ici comme ailleurs il y a des bons et des mauvais professionnels.
Cependant si le site est si fréquenté ce n'est pas pour rien !
Alors, " N'espérons plus mon âme aux promesses du m"onde ,sa lumière est un verre et sa faveur une onde que toujours quelque vent empêche de calmer.
Quittons ces vanités, lassons nous de les suivre.
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Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 27 avr. 2009 17:50:14 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 17:47:45
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Nous sommes bien d'accord sur le critère "prestation" qui doit être mis en avant !
Mais QUI donc n'a eu de cesse de proposer des honoraires systématiquement tirés vers le bas ??
QUI, si ce n'est "la profession" !
QUI a reporté des prestations "gestion courante" sur une prétendue "gestion particulière" pour pouvoir tirer les honoraires "plus bas que bas"
QUI, si ce n'est "la profession" ???
Si les copropriétaires se focalisent sur ces seuls honoraires "de base" systématiquement poussés au plus bas, QUI en est responsable ????
En matière de copropriété comme il en est en matière de consommation, le critère "PRIX" sera effectivement mis en avant !
Mais pas plus ou pas moins qu'en "consommation" !
Entre la baguette industrielle 'en plastique' et le bon vieux pain de campagne bien de chez nous vous avez toute la palette nécessaire sans que cela remette en cause les vraies boulangeries, au contraire !
La différence sur le "contrat global + CBS identique pour tous se fera très naturellement sur le niveau de la prestation, le prix n'en étant que la conséquence !
Entre la prestation "en plastique" et la prestation "de campagne", les consommateurs/copropriétaires auront vite fait leur choix !
J'ajoute une chose : les récriminations qui sont faites ici sur UI comme auprès des associations portent à 95% sur le niveau déplorable des prestations, des tromperies, des magouilles et parfois des escroqueries (parler "abus" me fait rigoler lorsqu'il s'agit quasi de 'vol'!!) et non sur les honoraires eux-mêmes !
Ou alors sur le niveau déplorable des prestations au regards DES honoraires ponctionnés pour un oui ou un non (cf: le prix des photocopies).
C'est cette disproportion qui est mise en avant !
Les "petits" syndics ont de l'avenir s'ils savent enfin se démarquer de "la profession" pour vendre un réel service, une prestation de qualité au niveau des attentes des copropriétaires, en les associant à la gestion !
J'ai parlé plus haut d'un tarif niveau "fournisseur internet" à 30 € par mois : avec un service "tout compris" de proximité répondant aux demandes sans bug vous aurez des clients !
Encore faut-il sortir du 'lot' !!!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 18:03:28
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Il suffit de constater les méfaits des arrêtés du temps passé pour écarter l'éventualité d'une nouvelle réglementation.
Ce qui n'empêche pas d'admettre l'existence d'abus incontestables.
Quitte à rabacher, je reste persuadé de la nécessité prioritaire de la suppression de la dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé.
Aurait-elle pour effet de faire disparaître en un an tous les abus ? Certainement pas.
En cinq ans ? certainement oui, ou du moins d'en ramener le nombre à la proportion incompressible d'abus que l'on trouve dans toutes les activités.
Ajoutons y la généralisation du contrat " tout ...sauf ", sans doute identique à celui que Links évoque et on y verra plus clair.
La puissance des grands groupes ? Pas négligeable ! Mais il faut distinguer les activités " juteuses " des activités raisonnablement rémunératrices. Les grands groupes n'aiment que les premières. C'est parfaitement normal.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 18:41:14
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Aux "petits" de s'engouffrer dans celles "raisonnablement rémunératrices".... 
Sur le CBS, je ne vois pas trop en quoi il favoriseait la fin des abus y compris sur 10 ans, même s'il faut effectivement supprimer la dispense !
Cette modification législative indispensable devra s'accompagner d'une remise en position centrale du "copropriétaire" en mettant fin aux pouvoirs exorbitants du syndic, en particulier de son monopole sur les AG.
Je cite en vrac :
- l'obligation de la réunion préparatoire avec le CS.
- l'obligation d'inscrire les questions élaborées avec le CS.
- l'inscription obligatoire par le syndic de toute question demandée dans un délai qui sera fixé par l'AG avant l'envoi des convocations.
- l'obligation pour le syndic de convoquer à ses frais un AG supplémentaire après mise en demeure du demandeur pour toute question notifiée dans les règles mais "oubliée". (ou rétablissement de l'ODJ complémentaire, dont la suppression a été source d'abus en tout genre !)
- la reconnaissance de "bureau provisoire" reconnu au CS (s'il en existe un) dont le pdt assurera la fonction de Pdt provisoire d'AG à partir du début des opérations d'émargement.
- la reconnaissance de la fonction de secrétaire provisoire reconnue au syndic (ou a celui qui convoque).
- la désignation du pdt, du secrétaire, des scrutateurs seront fait par le "pdt provisoire", le 'bureau provisoire' procédant au décompte des voix.
- avis du CS sur la régularité de l'émargement et des mandats porté sur les feuilles d'émargement avant validation du pdt de séance
- la suppression de la validation du PV "dès la fin de l'AG".
Quelques lignes précisant le pouvoir de controle du CS, en particulier sur son "assistance permanente" curieusement supprimée en mai 2004.., et on aura supprimé sans doute pas mal d'abus ....
Si on rend "le pouvoir" aux copropriétaires pour leur AG on aura fait un grand pas sur bien des choses ! |
Edité par - gédehem le 27 avr. 2009 18:44:57 |
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Le prix de la photocopie
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