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nicolaspage
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 Posté - 16 févr. 2009 : 17:02:17
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Est-ce-que la jouissance exclusive d'une partie commune rentre dans le calcul des tantièmes de copropriété?
Exemple: une terasse commune à jouissance exclusive fait augmenter indéniablement la valeur du lot (valeur vénale). Pourtant selon l'article 5, seules les parties privatives entrent dans le calcul et la valeur vénale est décorrelée de la valeur relative du lot.
Qu'en pensez vous?
Je vous demande cela car j'ai eu un débat avec deux géomètres-experts qui m'ont soutenu que, cette jouissance exclusive faisant augmenter la valeur relative du lot, les tantièmes devaient la prendre en compte d'une manière ou d'une autre. Je leur ai mis sous le nez l'article 5 (ne mentionnant que les parties privatives).
Il m'ont fait la remarque, à juste titre d'ailleurs, que celui-ci n'était pas d'ordre public.
Je pense tout de même que seules les parties privatives entrent dans le calcul bien que leur argument tient la route!
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Edité par - nicolaspage le 16 févr. 2009 17:18:21 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 22:24:16
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Cette difficulté est désormais clairement réglée par la jurisprudence de la Cour de cassation.
Le droit de jouissance sur une partie commune n'est pas un droit de propriété.
Il ne peut donc constituer la " partie privative " d'un lot. Il ne peut être que l'accessoire d'un lot.
Il existe néanmoins, de fait, des lots de ce type, assortis de tantièmes des parties communes. Ils sont annulables, et c'est notamment le cas pour les emplacements de stationnement lorsqu'ils sont définis comme un droit de jouissance sur une partie commune.
Dans ce cas particulier, on doit considérer que la partie privative du lot est constituée par la propriété superficiaire du volume d'espace supérieur (le Code civil parle de la propriété du dessus). Le terrain lui-même demeure partie commune.
Pour autant, la copropriété ne devient pas une copropriété en volumes comme les grands ensembles !!!! Elle reste une copropriété classique régie par le loi de 1965. Mais on finit par admettre petit à petit l'exactitude de l'observation ancienne : une partie privative n'est qu'un cube d'air.
Il est par contre possible, lors de la concession d'un droit de jouissance privatif nouveau, de majorer la quote-part des charges du lot auquel il est rattaché.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 22:37:05
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Ceci étant, je vous ai donné une indication importante mais je n'ai pas répondu complètemet à votre question : Citation :
Exemple: une terrasse commune à jouissance exclusive fait augmenter indéniablement la valeur du lot (valeur vénale). Pourtant selon l'article 5, seules les parties privatives entrent dans le calcul et la valeur vénale est décorrelée de la valeur relative du lot.
Lorsque le droit de jouissance exclusif a été établi dans le règlement de copropriété d'origine, on doit considérer que la valorisation liée à ce droit a été prise en considération. Cette valeur a été déterminée en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation des lots. Les travaux doctrinaux montrent que l'existence d'un jardin " privatif " est effectivement prise en compte, au même titre que l'exposition, les vues (la Tour Eiffel et le Sacré Coeur depuis Meudon  ) et d'autres qualités.
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nicolaspage
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Posté - 17 févr. 2009 : 08:18:09
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Justement JPM, si je dois monter une copropriété avec ce genre de terrasse à jouissance privative, concrètement je fais quoi? J'augmente le coefficient de consistance? Non car cette terrasse reste commune. J'augmente le coefficient de superficie? Non pour les mêmes raisons. J'augmente le coefficient de situation? Pourquoi pas mais celui-ci ne peut pas être majoré de manière trop importante. Si cette terrasse est immense, cela peut poser problèmes.
On sent bien que ces jouissances exclusives font grimper la valeur relative des lots (quoique car je rappelle qu'aux termes de l'article 5 de la loi de 1965: "la quote par des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties".
Il y a quand même contradiction, ne trouvez vous pas. Comment, concrètement traduire cet augmentation de la valeur due à cette terrasse sans être hors la loi? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 09:17:03
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Il ne faut pas compliquer les choses.
Les professionnels compétents savent que pour un immeuble déterminé un rez de chaussée de 75 m² vaut nn € et que ce prix peut être majoré de 4 % par exemple s'il y a un jardin "privatif".
Pour ma part je conteste la prédominance du critère de la valeur vénale pour le calcul des tantièmes. Mais je m'incline devant la Loi, bien entendu.
Première critique : C'est un critère subjectif. Quand on établit le l'EDD et RC d'un immeuble à construire on estime des valeurs à deux ans d'avance. Trente ans après, les rapports entre lots peuvent être très différents.
Seconde critique : La valeur vénale varie dans le temps et de manière différente dans un immeuble déterminé. Il y a eu la mode des étages nobles (2e et 5e), puis on est passé à l'étage ultime avec éventuellement sa terrasse. Cette mode passe également.
Pour moi le critère principal devrait être le volume, affecté de quelques uns des coefficients déjà utilisés. Mais, dans ces coefficients il faut faire un sérieux ménage.
Pour Nicolaspage : Si on doit retenir une majoration de 0,04 parce qu'il y a un jardin de 60 m², il n'y a pas lieu de passer à 0,08 parce que le jardin fait 120 m². L'incidence d'un coefficient doit toujours être plafonnée.
Il ne faut pas tomber dans les excès qu'on trouve dans les calculs des coefficients d'étage pour les ascenseurs. Il s'agit là d'un modèle de coefficient " bidon " surtout quand il s'agit de gros travaux.
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nicolaspage
Contributeur actif
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Posté - 17 févr. 2009 : 09:35:07
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Effectivement, il ne fait aucun doute que la valeur vénale et la quote-part de parties communes ne sont pas corrélées (en théorie en tous cas). La question qui revient souvent est celle d'un copropriétaire qui a payé très cher son lot à cause de la jouissance exclusive d'une belle terrasse bien exposée mais qui trouve injuste qu'en contrepartie ses droits de vote ne soient pas majorés. C'est un argument qui s'entend, non?
JPM a dit "il ne faut pas compliquer les choses": c'est un cas que j'ai rencontré plusieurs fois lors de montage de copropriétés, donc pas si exceptionnel que cela vu la courte expérience (pour l'instant  ) que j'ai dans le domaine.
Mais ma question est très concrète. Pensez-vous que cette jouissance exclusive doit être intégrée dans un coefficient de vue ou de situation majoré (plafonné bien évidemment)? Si oui, ne prend-on pas trop de libertés avec l'article 5 qui, je le rappelle, n'est pas d'ordre public? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 09:44:16
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| droits de vote majorés= aussi plus de charges à payer.....: ne pas l'oublier |
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 09:52:28
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"droits de vote majorés= aussi plus de charges à payer.....: ne pas l'oublier"
Pas tout à fait. Le droit de jouissance ne peut constituer un lot de copropriété puisqu'aucune quote part de propriété ne peut lui être affecté. Les quotes part dont il peut être assorti sont des quotes parts de charge de conservation, d'administration ou d'entretien des parties communes sur lesquelles il porte et que son exercice utilise (Givord, Giverdon, Capoulade).
ce n'est pas parce qu'on paye des charges qu'on a plus de droits |
Edité par - nicolaspage le 17 févr. 2009 09:53:18 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 10:02:12
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Le nombre de voix est proportionnel à la quote-part des charges dans le cas des scrutins spéciaux prévu par l'article 24.
C'est le coefficent de consistance du lot qui est en cause.
Le lot, juridiquement, est une sorte d'universalité : il comporte la propriété de la partie privative + des droits (usage des parties communes par exemple) et des obligations (contribuer aux charges communes par exemple). Dans ce cas particulier il comporte en plus le droit de jouissance sur une partie commune. C'est donc bien de la consistance du lot qu'il s'agit.
La situation n'est pas en cause, puisqu'en toute hypothèse on aurait la vue sur sur gazon et des fleurs.
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 10:07:16
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Bon, je vois que personne n'a de réponse claire à donner.
Si on respecte scrupuleusement la loi, on ne peut majorer les tantièmes de propriété du fait de la jouissance exclusive d'une partie commune. En revanche, on peut majorer les charges.
Si l'on écoute les praticiens, ceux-ci s'arrangent pour augmenter les quotes parts de propriété via des méthodes contestables au regard de la loi mais dont je ne connais pas la consistance exacte . |
Edité par - nicolaspage le 17 févr. 2009 10:32:39 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 10:34:01
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Vous écrivez : Citation :
Si on respecte scrupuleusement la loi, on ne peut majorer les tantièmes de propriété du fait de la jouissance exclusive d'une partie commune.
C'est totalement faux ! Je viens de vous le montrer.
Relisez le bouquin de Arnaud et Bouyeure Guide pratique des millièmes ....; et les travaux parlementaires (JO 9 juin 1965) qui retiennent au titre de la consistance du lot " toute catégorie d'emplacement réservé à un propriétaire ".
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 10:44:40
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Excusez moi JPM mais je vous invite à regarder les arrêts suivants: CA Paris, 21 sept. 1992 & Cass 3è civ., 6 nov. 2002.
Ces arrêts plus l'article 5 sont pour moi suffisant pour ne pas affecter de tantièmes de propriété à la jouissance exclusive d'une partie commune.
Soit je m'exprime mal, soit j'ai du mal à comprendre votre démonstration JPM .
En revanche votre dernière remarque parait plus intéressante: "qui retiennent au titre de la consistance du lot " toute catégorie d'emplacement réservé à un propriétaire " Je vais y jeter un oeil. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 10:46:05
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| si vous avez 150/10 000 èmes en CCG: vous votez avec vos 150/10 000 èmes ET vous payez 150/10 000 èmes des CCG! |
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 10:58:47
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| Oui Nefer, mais ce que vous dites n'est vrai que pour les charges générales. N'oubliez pas que, en théorie, les quotes parts de propriété sont attribuées en fonction de la valeur relative des lots alors que les charges le sont en fonction de l'utilité in abstracto des parties communes, ce qui, conceptuellement n'est pas la même chose. Tout se passe bien tant qu'il n'y a pas de tordus au sein des copropriétaires, mais vous savez comme moi que cela arrive parfois. |
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 11:14:56
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Réponse à JPM.
Je viens de consulter le livre en question.Effectivement, il est dit que "la consistance d'un lot correspond à l'état matériel, à la structure physique de ce lot, en sorte que la valeur d'un lot est fonction du point de savoir s'il s'agit de locaux d'habitation, d'une cave, d'un garage, de toute catégorie d'emplacement réservé à un propriétaire".
Vous estimez que cette dernière hypothèse englobe la jouissance exclusive d'une partie commune, c'est votre opinion, et elle est intéressante. Je la garde sous le coude
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 11:24:59
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Excusez moi, oui, vous comprenez mal, ou plus exactement vous lisez mal : Citation :
Ces arrêts plus l'article 5 sont pour moi suffisant pour ne pas affecter de tantièmes de propriété à la jouissance exclusive d'une partie commune.
Il ne s'agit pas d'affecter des tantièmes à la jouissance exclusive. C'est interdit.
Il s'agit d'inclure le droit de jouissance dans les qualités de la partie privative à laquelle il est rattaché, pour affecter à celle ci 54 tantièmes alors qu'elle n'en aurait que 51 sans droit de jouissance.
C'est comme pour une fille à marier. Elle est blonde, elle est jolie, elle est intelligente = 14/20 Mais elle n'est pas très cultivée = - 2 Total 12/20. Mais elle aura une dot = + 3 . Au final elle a 15 tantièmes
Pour autant on ne met pas 3 tantièmes à la dot.
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 11:39:09
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ah JPM, là on avance .
Votre opinion est celle défendue par certains praticiens.
Maintenant un peu de pratique:
Je suis un petit géomètre qui fait le calcul des tantièmes de droits.
Je calcule mes superficies (en ne prenant pas en compte celle de ma terrasse bien sûr qui reste commune) et je lui applique des coefficients.
Je souhaite rajouter vos 3 tantièmes (en plus d'être belle et intelligente, elle fait bien la cuisine ). Mais je les rajoute où? Arbitrairement à la fin, une fois que j'ai tout calculé? Pas très objectif tout de même! Je l'intègre dans un coefficient de vue, de consistance? Possible.
Quelle serait votre solution JPM? |
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 11:45:15
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Petit complément:
JPM a dit: "Il s'agit d'inclure le droit de jouissance dans les qualités de la partie privative à laquelle il est rattaché".
Les qualités de la partie privatives sont définies:
- Consistance? C'est à dire mettre un coefficient pour cette terrasse. Cela oblige à l'appliquer à une superficie.
- Superficie? Non
- Situation? C'est à dire considérer que cette terrasse offre une belle vue sur les fleurs de mamie |
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scoubiby
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 03 mars 2009 : 11:29:19
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Bonjour,
j'ai essayé de suivre votre discussion mais n'étant pas experte en la matière j'ai du mal à vous suivre.
Concerètement, je suis propriétaire d'un logement de 63 m2.
Dans la copropriété, de nombreux logements sont bien plus grands que le mien. Cependant, c'est moi qui paie le plus de charges de copropriété et pour les travaux des parties communes.
En effet, du fait du droit de jouissance exclussif d'un jardin de 100 m2 environ, j'ai les plus gros tantièmes de la copropriété.
Je voulais savoir si cela etait normal ou contestable?
Que dit la loi à ce sujet?
Merci pour votre aide. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 14:25:13
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Pour Nicolaspage :
Il faut savoir que dans bien des cas, les législations étrangères ne retiennent que la superficie des parties privative pour la détermination des tantièmes.
La pratique française est identique pour les quotes-parts globales liées aux divers bâtiments dans les grands ensembles dotés d'une ASL.
Les géomètres-experts ont rendu complexe la détermination des tantièmes avec une multitude de coefficients qui sont très contestables, alors surtout que leur valeur peut évoluer dans le temps avec les modifications de l'environnement, en mieux ou en plus mal. Le bouquin de Arnaud et Bouyeure Guide des millièmes et charges de copropriété (1971) fait 230 pages
Vous écrivez :
Les qualités de la partie privatives sont définies:
- Consistance? C'est à dire mettre un coefficient pour cette terrasse. Cela oblige à l'appliquer à une superficie. L'existence d'un jardin, indépendamment de sa superficie, entre dans la consistance.
- Superficie? Non Pourquoi non ?
- Situation? C'est à dire considérer que cette terrasse offre une belle vue sur les fleurs de mamie Bien sur que oui, sans aller jusqu'aux travaux savants décrits dans le bouquin ci-dessus : sept pages dans le bouquin avec partage de la largeur du jardin en segments de 1,40 m , calcul des angles de vue, relevé des masques, etc.. Il vous faut papier millimétré, compas, rapporteur. Celà me rappelle le problème de la localisation d'une lueur en topométrie militaire
et aussi : Je calcule mes superficies (en ne prenant pas en compte celle de ma terrasse bien sûr qui reste commune)
Depuis quand ne valorise-t-on pas un droit de superficie ? Serait-il en jouissance ? Il y a trois mille ans, on le valorisait déjà. Aucun changement depuis lors, sauf que de nos jours
- on admet qu'il ne s'oppose pas au survol des avions
- et qu'après Galilée on admet aussi que le volume d'espace superficiaire n'est plus tronconique (sommet au centre de la terre), mais parallèlépipédique.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 14:37:27
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"L.Art.5 - Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
En outre, il faut noter qu'est absent de la loi de 65 une notion importante qui est celle de "VOLUME", ainsi de le précise le CCH, car par nature un lot privatif est un volume et non uniquement une surface, ... sauf pour les micros-organismes !
Scoubi, si l'on se limite à cette seule surface, elle est comme pour la JF blonde de 63 m² de bati et 100 m² de jardin, soit 163 m² sur lesquels vous possédez un droit privatif (droit réel).
Normal donc que votre quote-part de parties communes soit supérieure à celui qui ne possède de droit que sur 110 m², même si ce sont 110 m² de bati uniquement.
Nicolas, dans la même veine, quelle différence faites vous entre tel apparte de 80 m² sous 2,50 m de plafond et l'apparte de 75 m² sous 3,20 m de plafond ...?
Ici aussi la "consistance" intervient, comme pour la "consistance" du lot de Scoubi qui possède un droit sur un volume privatif ayant pour base sa surface privative de 163 m². (Le droit de jouissance s'entend du volume inscrit par la surface de ce jardin jusqu'au droit du lot privatif au dessus, ou le faitage de l'immeuble pour une terrasse au dernier étage.)
En pratique, la consistance du lot X, qui comprend un apparte de 63 m² ET le droit de de jouissance exclusif sur 100 m² de jardin, sera "volume/surface bati + droit de jouissance sur Y m²", dans notre exemple droit sur 163 m²/volume + situation + vue + étage, ...etc ..
Autrement dit, reprenant l'exemple de JPM, si non seulement en plus de bien faire la cuisine elle a de la chance au loto, voyez les point de boni que cela fait ! .
Avec une constante : tout est d'un bloc, rien n'est dissociable : c'est la même personne qui est inculte mais saiut bien faire la cuisine. Les points sont accordés à la personne qui regroupe qualités et défauts..
Même chose pour apparte d'un coté, droit de jouissance de l'autre : les points sont accordés au lot qui regroupe les droits attachés à telle et telle partie. |
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Tantièmes - partie commune à jouissance privative
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