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Frog
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 Posté - 17 mai 2006 : 13:21:15
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Bonjour,
(c'est un peu long mais autant etre precis)
Voila, je suis proprietaire dans un lotissement a Nanterre ou le PLU a ete valideen 2003. Nous sommes en ASL avec un reglement datant de 1974.
J'ai fait une demande de permis de construire pour faire des modifications relativement legeres sur la facade de ma maison.
J'ai suivi la procedure telle que decrite par le service urbanisme de la Mairie, j'ai obtenu le permis en Novembre 2005.
Entre temps, le syndic et la copropriete se sont mis en tete de depoussierer le reglement et notamment de faire passer les projets de travaux devant l'Assemblee Generale. Le texte de 1974 ne prevoyait rien de la sorte, il y avait juste une mention sur l'homogeneite et le respect du cahier des charges initial.
Le nouveau texte n'est pas valide et doit etre presente en AG dans les semaines a venir mais j'ai dores et deja ete liste sur l'ordre du jour de la meme AG, dans le point suivant la mise en deliberation du futur reglement.
Voici donc mes questions :
- le reglement de 1974 est-il toujours valable ?
- si oui, une mention tres generique telle que celle que j'ai decrite m'est-elle opposable ?
- si oui, le permis etant delivre en Novembre 2005 (j'ai suivi les obligations d'affichage, c'est ce qui m'a rendu visible aux yeux du Syndic), le Syndic a-t-il un quelconque recours 6 mois apres optention ?
- le Syndic a-t-il le droit de me lister ainsi a l'ordre du jour sans meme me prevenir ?
Merci par avance
Frog
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 14:19:36
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C'est un peu long mais autant être précis ....
Vous êtes dans un lotissement dont les parties communes sont gérées par une ASL.
Le Bureau de cette ASL, dont les membres sont désignés par l'AG parmi les colotis, est appelé 'syndicat'.
Les membres de ce bureau/syndicat sont appelés 'syndics'.
Le président de ce bureau/syndicat, désigné parmi les membres du 'syndicat', est appelé 'Directeur'.
Voila ce qui doit être mentionné dans vos statuts d'ASL !!
Le règlement de votre lotissement date de 1974. A t-il été prorogé par une AG avant sa date d'échéance qui est de 10 ans ???
Il semblerait que non ... puisque le Maire vous a délivré un PC sans vous réclamer une attestation d'autorisation de l'AG, préalable obligatoire sur lequel les Sces Urbanisme sont très vigilants lorsqu'il y a un règlement de lotissement.
De ce fait, ce sont les règles d'urbanisme de la commune qui s'appliquent dans votre lotissement.
C'est sur cette base qu'un PC vous a été délivré.
S'il y a contestation, elle doit être portée devant le Tribunal Administratif dans les 3 mois qui suivent la délivrance du permis, qui doit être affiché comme il convient (d'où l'obligation d'afficher)
Notez encore, toujours pour être précis ... qu'un PC est valable 2 ans prorogeable 1 an si les travaux ne sont pas commencés (DOC, déclaration d'ouverture de chantier)
Il ne s'agirait donc pas de "dépoussiérer" ou même "d'adapter" votre ancien règlement, puisqu'à défaut de prorogation avant 1984 votre règlement de 1974 est mort et enterré.
En faire un nouveau ??? illusoire = unanimité !
Et pour rester dans le domaine de la précision.... , sachez qu'un texte ou un règlement, qu'il soit 'loi' d'un état ou décision d'AG d'une petite assoce, ne peut avoir d'effet rétrocatif : c'est un pricipe absolu (qui casse les pieds à certain(s) lorsqu'il s'agit de textes répressifs, sur les délinquants sexuels par exemple, sujet d'actualité .. ).
Sauf données qui vous auraient échappé, il me semble que votre 'directeur' n'y connait pas grand chose dans cette affaire de 'règlement'. |
Edité par - gédehem le 17 mai 2006 14:38:44 |
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Frog
Nouveau Membre
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Posté - 17 mai 2006 : 14:41:09
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Merci bcp pour cette reponse
J'avais hesite a utiliser les terme 'precis' car je ne pouvais pas vraiment l'etre
J'ai la meme lecture que vous de mon dossier mais
- le President du conseil syndical (ou equivalent) me soutient qu'il veut faire passer mon dossier en AG
- il affirme que le syndic lui a confirme que le reglemnt bien que nous proroge etait toujours valable
Je leur ai fait un courrier recommande pour leur demander de me retirer de l'ordre du jour et il semble qu'ils ne soient pas d'accord.
Je ne comprends pas leur insistance, quel est mon recours ?
Merci encore
Frog |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 18:49:43
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Hum hum !!! je vous ai expliqué ce qu'il en était de la structure d'une ASL, puisque vous dites être dans un lotissement avec une ASL ayant un règlement depuis 1974.
Dans une ASL il n'y a ni "conseil syndical" ni "syndic" ..du moins dans le sens que vous semblez leur donner !!
Le syndic de copropriété et le conseil syndical sont des rouages d'une copropriété, copropriété régie par la loi du 10.07.1965 et son décret du 17.03.1967, précisés dans un 'règlement de copropriété', convention valable aussi longtemps qu'existe la copropriété.
Qu'est donc que ce "conseil syndical" (?) dont vous parlez, son "président" (??) , qu'est-ce donc que ce "syndic" (???), qui n'existent pas dans une ASL régie par ses statuts, statuts librement décidés qui ressemblent, en gros, aux statuts d'une assoce L.1901, statuts d'ASL qu'il vous faut retrouver et lire attentivement.
Quant à vos 2 bonhommes ils me semblent ne rien y connaitre du tout. vous leur demanderez sur quel texte ils s'appuient pour affirmer que le règlement du lotissement de 1974 est toujours en vigueur.
Vous, vous n'avez rien à leur justifier ayant obtenu la délivrance d'un PC sur la base des règles d'urbanisme (PLU et son règlement) qui s'imposent dans votre lotissement.
C'est ce que vous devez leur répondre par écrit (LRAR).
Vous leur demanderez au passage sur quel texte ils s'appuient pour affirmer que le règlement du lotissement de 1974 non prorogé est toujours en vigueur....et qu'il serait judicieux qu'ils se renseignent avant de dire des bétises !!
"Le règlement de lotissement:
Bien que facultatif, un règlement de lotissement est presque toujours établi par le lotisseur. Annexé à l'arrêté de lotir et obligatoirement remis à l'acquéreur, ce document précise les règles d'urbanisme particulières applicables à l'intérieur du lotissement : surface hors œuvre nette maximale constructible sur chaque terrain, hauteur et aspect extérieur des constructions, largeur des façades, distances à observer pour l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, etc. Tout propriétaire est tenu de les observer.
Validité du règlement de lotissement :
Dans les communes dotées d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un document équivalent, le règlement de lotissement devient caduc au bout des 10 ans suivant l'arrêté de lotir. Les règles générales du PLU prennent alors le relais.
Toutefois, afin de préserver leur environnement et leur cadre de vie, les propriétaires peuvent demander au maire le maintien des règles d'urbanisme propres à leur lotissement. La demande ne sera recevable que si elle émane des 2/3 des propriétaires détenant ensemble les 3/4 de la superficie du lotissement (ou les 3/4 des propriétaires détenant au moins les 2/3 de cette superficie)."
Notez que pour demander "le maintien" du règlement du lotissement, encore faut-il que la demande en soit faite au Maire avant le délai prescrit des 10 ans. Depuis 1984, faute de cette demande sollicitée comme il est dit, ce sont les règles du PLU qui s'appliquent dans votre lotissement.
Faites donc ce rappel à ce "pdt" et à ce "syndic" .....
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Edité par - gédehem le 17 mai 2006 19:05:26 |
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 19:18:43
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Pour faire simple :
votre PC vous a été délivré en novembre 2005 : il n'a pas été contesté, il est donc valide.
vous pouvez faire les travaux...
Votre histoire est troublante car vous employez des termes usités pour les copropriétés alors que vous dites que vous êtes en lotissement :
"le President du conseil syndical (ou equivalent) me soutient qu'il veut faire passer mon dossier en AG"
en ASL, il n'y a pas de "conseil syndical" mais des co-lotis élus par l'AG pour former le SYNDICAT DIRIGE par un DIRECTEUR
"- il affirme que le syndic lui a confirme que le reglement bien que nous proroge etait toujours valable"
en ASL on ne parle pas de "syndic" comme ça...?
Dans un lotissement, les lots de lotissement sont la propriété exclusive des co-lotis.
L'ASL a pour objet la gestion et l'entretien des espaces communs, elle n'est pas titulaire des droits de ses membres.
En clair, un co-loti est libre de pétitionner seul(=déposer une demande en mairie), c'est l'autorité en charge de d'instruction qui vérifie l'adéquation du projet avec la réglementation en matière d'urbanisme (le PLU ou le règlement de lotissement le cas échéant) |
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Frog
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 09:26:37
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Merci de votre aide, je n'en attendais pas tant ... je me suis munis du texte d'origine car cette histoire me préoccupe vraiment
Votre discussion sur les organes de l'ASL me laisse perplexe et voici donc plus de détail :
- Le conseil syndical (en fait c'est le "Conseil de l'Association") se compose de 4 ou 5 colotis élus en AG et a un Président a sa tête. Ce dernier préside les AGs.
Voici l'article le concernant :
"Article 17 - Nomination - Dans les conditions de majorité ci-dessus prévues, l'assemblée élira, des que l'association syndicale comprendra quinze membres, un Conseil choisi parmi ceux-ci. Le nombre de ses membres est fixé au minimum à trois dont un Président. (...)"
- Ce que nous appelons le Syndic est une société dont le métier est administrateur de biens immobilier, transactions vente/achat et Syndic de copropriété. Il s'agit donc certainement d'un abus de langage.
Quant a l'objet de l'ASL, il parle pas de se prononcer sur les projets de travaux des colotis:
" Article 5- L’association syndicale a pour objet :
L'exécution de tous travaux, la gestion et l’entretien de tous ouvrages destinés à permettre ou faciliter l'usage collectif des parties du groupe d’habitations constituant les biens communs à tous les propriétaires dudit groupe d’habitations.
La repartition des dépenses entre ses membres.
L'appropriation desdits biens,
L'entretien d’ouvrages privés à la demande et aux frais exclusifs de L'un ou plusieurs de ses membres.
Le recouvrement et le paiement de ces dépenses,
D'une façon générale, l’administration, la gestion et la police des voies et ouvrages servant à la desserte de l’ensemble des immeubles sus-désignés, ainsi que l’application des dispositions du présent cahier des charges qui réglementent l’usage des parcelles dans l’intérêt commun. "
Mais voici le plus intéressant à mon sens, c'est le seul article dans le règlement de 1974 (pour autant qu'il soit encore en vigueur) qui traite du sujet de fond
"Article 9 - Servitude de construction -
La nature, le volume, l'implantation, le style des constructions édifiées sur l'ensemble immobilier ainsi que leur harmonie avec les lieux environnants devront être conformes, avec les plans ayants reçu l'accord de EPAD."
Je n'ai pas encore reçu le courrier de réponse à mon refus de donner les informations et demandant de me retirer de l'ordre du jour.
... à suivre |
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 09:50:37
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Les extraits que vous citez sont-ils des STATUTS de l'ASL ou du CAHIER DES CHARGES du lotissement?
EPAD : c'était le lotisseur?
de toutes façons votre PC est en cours de validité.
Méfiez-vous de vérifier surtout que cette ASL est légale (statuts déposés), légitime (propriétaire des espaces communs) et qu'elle fonctionne légalement : convocation d'AG annuelles, comptes, budget, élection des syndics, désignation du directeur etc... et que le "syndic-administrateur" ne se prend pas pour ce qu'il n'est pas.
Il n'a de mission que celle que lui donne le contrat qu'il a passé avec le directeur du syndicat, celui-cirestant seul donneur d'ordre. |
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Frog
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 10:07:29
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Les extraits sont un mix des deux
EPAD etait le lotisseur
L'ASL n'a donc plus aucun recours.
Ma crainte maintenant est qu'ils s'obstinent, un professionnel du Droit de l'urbanisme comme est cense l'etre le 'Syndic' ne va pas accepter la situation facilement.
Il va falloir trouver un moyen de le faire sortir de cette histoire la tete haute sinon, il atout interet a me pourrir la vie ... il va faire tourner son compteur.
Merci a tous ceux qui m'ont repondu
Ce forum est extremement interessant |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 11:53:48
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un conseil : intégrez bien que les "STATUTS DE L'ASL" ne doivent pas être mis dans le même sac que le "CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT"
Ce dernier existe du fait de l'autorisation de lotir, le notaire doit écrire dans ses actes de vente que la propriété qui est mutée EST dans un lotissement et que l'acquéreur a eu connaissance du cahier des charges.
Les STATUTS de l'ASL doivent avoir fait l'objet d'une procédure légale d'agrément, VOLONTAIRE, de la part des co-lotis. Ils n'existent pas, de fait, s'ils n'ont pas été validés (même si le document a été écrit par le lotisseur) |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 12:28:48
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Mises à part les vérifications que vous indique Mout (mais je ne pense pas qu'il puisse y avoir de doute sur la conformité de l'existence de l'ASL), j'attire votre attention sur sa structure et son fonctionnement, points que j'ai abordé plus haut.
Il ressort des statuts de votre ASL qu'elle est bien gérée par un conseil "syndical", composé au moins de 3 membres choisis parmi les colotis membres de l'ASL.
La ste prestataires de services administratifs et comptable, appelée très improprement "syndic" par un abus de langage n'est rien d'autre pour l'ASL qu'un prestataire de services.
Pour faire simple : l'ASL aurait pu embaucher un(e) secrétaire comptable, à plein temps ou temps partiel, pour s'occuper des tâches administratives et comptable.
Vous le comprenez, cet employé n'aurait aucun rôle directif et/ou décisionnel !!!
Pour faire encore plus simple, mettons que vous (l'ASL) ayez passé contrat avec une Ste pour l'entretien des espaces verts. C'est un prestataire de services 'entretien espaces verts' qui fait ce qu'il a à faire dans le cadre de son contrat.
C'est exactement la même chose pour cette Ste Immobilière, qui n'est que prestataire de services dans le cadre d'un contrat (décidé en AG ???) qu'il faut retrouver/demander, prestation de services identifiés contre la rémunération prévue au contrat... comme pour un contrat 'entretien espaces verts'.
Le 'Patron' de l'ASL c'est son président assisté du bureau, tous désignés par l'AG. Ce sont eux qui agissent, décident et exécutent
Pas l'employé ou un prestataire de services.
Il serait sans doute nécessaire que chacun des colotis, et en premier lieu les membres du bureau et le pdt, relisent les textes, prennent conscience de tout ça et remettent les pendules à l'heure : chancun à sa place dans son rôle, dans ses fonctions encadrées par les textes et vos statuts.
Enfin, votrePC ayant été régulièrement délivré et n'ayant pas été contestédans le délai prévu, vous pouvez faire vos travaux sereinement. Sur le règlement du lotissement, il faudrait dire au pdt qu'il se réveille et au bonhomme de la ste immobilière qu'il ne raconte pas de bétises ou qu'il vérifie les choses avant d'avancer des âneries ... |
Edité par - gédehem le 18 mai 2006 12:37:33 |
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TRAGAMO
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339 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 15:51:24
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Donc,on est dans un lotissement quand le notaire le précise en l'écrivant dans ses actes de vente ? , sinon, nous ne sommes pas dans un lotissement avec quand même une A.S.L. et un règlement de copropriété ? |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 15:59:05
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Je répondais à MOUT mais GEDEHEM s'est intercalé j'espère que vous comprendrez quand même la question ? merci. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 16:33:46
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Je réponds à la place de Mout la question étant intercalée ...
Lorsque vous achetez dans un lotissement, vos actes doivent préciser l'existence de l'ASL, dont vous devenez obligatoirement membre, acte qui précisent que vous souscrivez aux règles imposées, en particulier par le règlement du lotissement (et non "de copropriété" qui, comme son nom l'indique, est réservé à la copropriété !!).
Vous pouvez également avoir acheté hors d'un lotissement. Mais du fait de la présence de 'parties communes' à plusieurs propriétaires, une ASL a été instituée pour gérer ces 'parties communes'. Ce point est mentionné dans vos actes, ainsi qu'éventuellement la présence d'un 'règlement', annexé aux actes, statuts d'ASL et règlement qui vous obligent.
Il me semble qu'il est important de souligner qu'ASL ne veut pas dire obligatoirement "lotissement".
Vous pouvez avoir acheté une maison au bout d'un chemin, d'une impasse, cette impasse et les réseaux d'alimentation étant "parties communes" entre les qques propriétaires utilisant cette impasse. Cette voie et les équipement sont alors gérés par une ASL dont sont obligatoirement membres les copropriétaires concernés, sans doute propriétaires indivis de cette impasse et des réseaux.
Si votre acte ne mentionne rien, c'est sans doute une faute du notaire s'il y a effectivement des 'parties communes' et donc une ASL. Mais faute de mention vous n'êtes obligé à rien.
C'est répondu ? 
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TRAGAMO
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339 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 17:48:06
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C'est répondu !
Donc, comme le notaire ne précise pas que je suis dans un lotissement
de deux choses l'une : Que je ne suis pas dans un lotissement parce qu'il a oublié de le dire (?) ou que je le suis sans le savoir ?.
Comment le déterminer vraiment ?.
N'étant pas co-lotis, mais copropriétaire, sur une parcelle contenant: un bâtiment en copropriété, parmis deux autres bâtiments sur deux autres parcelles (mitoyennes), ayant chacune un bâtiment en copropriété, cela fait un ensemble immobilier avec des parties communes aux trois.
Il faut donc une A.S.L pour gérer l'ensemble immobilier et non le lotissement. Alors pourquoi un cahier des charges et un règlement de copropriété seul indiqué sur l'acte de propriété !. |
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 22:29:27
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TRAGAMO : "N'étant pas co-loti(sans s) mais copropriétaire"
disant ça, vous vous définissez comme inclus dans une collectivité de propriétaires en indivision.
"sur une parcelle"
disant ça, vous évoquez l'unité foncière qui constitue l'assiette de la propriété indivise entre vous et les autres
"copropriétaire, sur une parcelle contenant: un bâtiment en copropriété"
ça signifie que vous et les autres possédez un immeuble bâti dont la division en jouissance est répartie en lots de copropriété comprenant chacun "une partie privative comme ci et comme ça, et une quote-part des parties communes"
"parmi deux autres bâtiments sur deux autres parcelles (mitoyennes),ayant chacune un bâtiment en copropriété,"
disant ça, vous décrivez vos voisins qui sont eux aussi propriétaires en indivision d'un immeuble bâti dont le statut de copropriété est fixé par la loi du 10 juillet 1965
"cela fait un ensemble immobilier avec des parties communes aux trois"
cette chute inattendue (vu le "N'étant pas co-lotis" du début)
ramène irrésistiblement vers un lotissement (because 3 parcelles) avec des espaces communs et des VRD communs qui sont nécessaireùent gérés par une structure EXTERIEURE aux 3 copropriétés, et qui doit être, cette structure, une ASL (ordonnance du 1er juillet 2004+ décret du 3 mai 2006).
Si bien qu'il faut vous rendre à l'évidence: vous êtes copropriétaire (puisque propriétaire d'un lot de copropriété) et les 3 collectivités de propriétaires sont co-loties.
Vous êtes donc très vraisemblablement "membre de droit", à titre indirect de l'ASL (voir ses statuts).
le notaire a dû écrire que la vente portait sur quelque chose comme "lot de copro... dans la copropriété Violette" située dans le domaine des Fleurs à Trifouillis |
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TRAGAMO
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339 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 07:33:14
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Je suis donc seulement copropriétaire dans un ensemble immobilier comprenant une A.S.L. !.
Il n'est donc plus question de lotissement ni de co-loti (sans s) mais des parcelles co-loties ce qui ne change rien !.Pourquoi faire simple ?.Pour moi lotissement = A.S.L.mais ce n'est pas le cas et plus clair dans mon esprit.
Merci pour vos renseignements. |
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 08:31:09
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| FELIX QUI POTUIT RERUM COGNOSCERE CAUSAS! |
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TRAGAMO
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339 réponses |
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Frog
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 09:27:32
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Bonjour,
Je reviens vers vous avant notre AG (ce soir).
Le 'Syndic' (le professionnel de l'immobilier) m'a envoye un courrier plein de contradiction, il dit que :
1- l'article 9 du cahier des charges m'est opposable (Servitude de construction - La nature, le volume, l'implantation, le style des constructions édifiées sur l'ensemble immobilier ainsi que leur harmonie avec les lieux environnants devront être conformes, avec les plans ayants reçu l'accord de EPAD.")
2- il n'appartient pas au 'Syndic' de consulter les dossiers de PC deposes a la Mairie.
3- la Mairie connait le statut juridique de notre lotissement et qu'il lui appartient de se faire communiquer les documents necessaires a l'instruction du dossier.
4- il a ete demande a la Mairie de fournir les references des textes susceptibles d'impacter la validite du cahier des charges
... et finit par se defausser de ses (non-)responsabilites sur le Conseil Syndical.
Je recherche donc ces textes susceptibles d'impacter la validite du cahier des charges et je suis tombe sur celui-ci qui ressemble beaucoup a ce que dit gédehem (le 17 May 2006 a 18:49:43) mais j’avoue qu’il est tres obscur pour moi.
Le premier alinea est clair et va dans ‘notre sens’
Le second alinea dit que les co-lotis peuvent demander le maintient, c’est assez clair aussi
Par contre, le troisieme alinea semble dire que le document cesse de s’appliquer mais que ses dispositions demeurent ???
Article L315-2-1
Lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir.
Toutefois, lorsqu'une majorité de co-lotis, calculée comme il est dit à l'article L. 315-3, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des co-lotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur.
Qui peut m'eclairer une fois encore ?
Merci par avance |
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