|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
RIGAOUS
Contributeur senior
82 réponses |
 Posté - 03 mai 2006 : 16:32:27
|
Bonjour,
Sur mon acte notarié, concernant l'achat d'un terrain ainsi que des droit à bâtir une villa individuelle figure une section règlement de copropriété qui indique que cette parcelle objet de présentes fait l'objet d'un REGLEMENT DE COPROPRIETE AVEC ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION d'ailleurs ces frais nous ont été encaissé par le notaire
Or je pensais que seul un immeuble bati pouvait être concerné par le régime de la copropriété !
D'autre part l'EDD précise que l'immeuble objet des présentes est divisé en 2 lots 1.et2.pour chaque lot le droit de construire une maison individuelle avec les 500/1000 indivis de la propriété du sol et des parties communes
Le permis accordé l'était pour un batiment de deux logements mais il a été réalisé deux batiments distincts sans parties communes, le tout siué dans un lotissement dont les parties communes doivent être gérées par un ASL PARTIES COMMUNES TOUJOURS PROPRIETE DU LOTISSEUR
j'ai bien du mal à saisir le régime exact de notre propriété!
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 19:04:17
|
Il est probable que la parcelle, dont vous avez acquis, en gros, la moitié, EST UN LOT DE LOTISSEMENT dont le règlement toujours applicable implique que toute division ultérieure ne peut en aucun cas être envisagée (article L 315 et suivants du code de l'urbanisme)
Cette parcelle étant soumise au régime de la copropriété, elle reste ainsi une UNITE FONCIERE: le terrain est indivis entre les propriétaires de chacun des 2 lots de copropriété.
Attention, le lot de lotissement était constructible suivant les règles du lotissement.
Si le copropriétaire de l'autre lot de copro a déjà construit, vous n'aurez plus droit qu'au "reste" de la constructibilité autorisée!
Et votre dossier de permis devra comporter une délibération d'assemblée générale de copro vous donnant l'autorisation de réaliser la construction décrite par l'EDD :càd que votre co-propriétaire devra être d'accord avec votre projet...
C'est pourquoi les lots de copro devraient être vendus "bâtis".
Vraisemblablement, votre copro est celui qui a établi le règlement de copropriété?
On parlera plus tard de l'ASL |
Signaler un abus  |
|
|
RIGAOUS
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 17:32:01
|
Merci Mout de votre réponse,
Mais le lotissement date de 1991, les constructions de 1998 pour la mienne et 1999 pour l'autre. Le permis a été demandé par le lotisseur en 1996 concernant la réalisation d'un batiment de 2 logements or il a construit deux batiments distincts séparés par un espace de 5 cm donc rien de commun a ce qui est décrit dans l'EDD, la copropriété de l'immeuble n'existe que sur le papier et d'ailleurs il précise que la totalité des constructions et dépendances sont des parties privatives quant aux cloisons séparatives elles sont mitoyennes or il en existe 2 et non pas une.
le terrain lui est en indivision or l'acte notarié parle de copropriété or le terrain porte le numéro 2, notre villa construite sur le lot 1 porte le n°2b et l'autre villa le lot 2 avec n°2a
Le problème vient de l'administration car il nous considère en copropriété sur la villa et demande l'autorisation du voisin pour les travaux.
voici une question posée sur un autre site :
Je recherche des informations concernant la copropriété de sol. Qu’est ce que cela veut dire ? En quoi cela peut-il m’engager si j’achète une maison construite sur un terrain divisé en 2 lots, de plus les 2 maisons sont identiques, légérement décalées en façade mais tout de même mitoyenne (séparée par un double mur). Quelles sont les inconvénients de cette copropriété de sol ? concernant l’hypothèque, travaux d’agrandissement, couleurs de ravalement ou des volets...
Réponse. La copropriété de sol n’existe pas.
Vous pouvez avoir une indivision, le terrain étant acheté dans l’indivision par les deux acquéreurs, puis ensuite divisé soit au niveau du sol, soit pour les seules constructions par un démembrement du droit de propriété.
Quant à la copropriété, son statut est réservé aux immmeubles bâtis (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis) ; elle ne peut donc s’appliquer au seul terrain, même si les deux maisons doivent être mitoyennes. Cela a été fait par le passé sous le nom de "copropriété horizontale", mais le procédé n’était pas légal et entraîne aujourd’hui les personnes l’ayant adopté dans des difficultés importantes, comme celle de ne pouvoir faire aucun agrandissement ; quant aux autres travaux ils doivent être autorisés par une assemblée générale des copropriétaires - convoquée par un syndic dont la nomination est obligatoire - et qui, avec deux copropriétaires seulement, devra statuer à l’unanimité. La prise d’hypothèque crée aussi des difficultés puisque les deux acquéreurs doivent se porter mutuellement caution hypothécaire sur le terrain.
Dans les deux hypothèses, il ne faut pas qu’il y ait volonté de détourner les règles d’urbanisme sur les lotissemnts ou la densité (COS), le nombre de maisons sur une même parcelle, etc. S’il apparaît que le demandeur du permis de construire a l’intention de diviser la parcelle avant l’achèvement des constructions, le permis de construire est refusé.
Or il y a bien eu intention du lotisseur de contourner le POS, celui-ci est toujours propriétaire des parties communes(voierie) qui font parties de la liste des parties communes décrites dans l'EDD.De plus c'est le lotisseur qui a rédigé le règlement de copropriété et l'EDD ! |
Edité par - RIGAOUS le 04 mai 2006 17:34:40 |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 22:03:03
|
| Voyez si les règles propres du lotissement ont été maintenues et tenez-nous au courant |
| Signaler un abus |
|
|
RIGAOUS
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 08:23:30
|
| bonjour, non les règles du lotissement n'ont pas été maintenues, depuis 2001 ce sont les règles du POS qui s'appliquent ce qui arrange l'administration car de ce fait nous ne sommes plus en infraction aux règles sur les lotissements, mais nous particuliers nous sommes dans une impasse ! |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 09:04:15
|
Quel problème avez-vous, exactement?
"Sur mon acte notarié, concernant l'achat d'un terrain ainsi que des droit à bâtir une villa..."
"Mais le lotissement date de 1991, les constructions de 1998 pour la mienne et 1999 pour l'autre. Le permis a été demandé par le lotisseur en 1996 concernant la réalisation d'un batiment de 2 logements..."
Avez-vous acheté un "terrain" ou une construction?
Quoi qu'il en soit, vous avez sans doute le droit de diviser le sol de votre parcelle.
Vous pouvez décider avec votre co-propriétaire de faire cesser l'indivision du sol, vous y avez intérêt tous deux.
Alors...? |
| Signaler un abus |
|
|
RIGAOUS
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 16:53:05
|
J'ai acheté un terrain de 1000 m² à un promoteur en 9.97, celui-ci nous vendait le terrain et les droits à bâtir soit 125 m² sur 250 autorisé et bien entendu se chargeait de la construction suivant le permis qu'il avait eu en 1996, soit un batiment de 2 logements, or il a contourné le POS car surface minimum 2000 m² pour construire et 1 batiment.
Pour effectuer des travaux sur la villa l'administration se base sur le statut de la copropriété et nous demande une autorisation du voisin copropriétaire, s'il n'existe pas de copropriété nous pourrions effectuer ces travaux sans accord, comme nous sommes en conflit nous ne pouvons rien obtenir, je cherche un moyen de contourner l'option autorisation et voir même de mettre en cause le promoteur car nous n'avons pas la conformité du fait que l'autre batiment n'est pas conforme. C'est ce promoteur, qui nous a mis dans cette situation et à mon sens c'est à lui de nous en sortir.
D'ou mes interrogations sur le statut réel du terrain et du batiment
car lors de l'achat la publicité disait une villa sur 1000 m² et non pas un logement dans une copropriété sur un terrain de 2000 m²! |
Edité par - RIGAOUS le 05 mai 2006 17:02:18 |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 18:23:21
|
Bon, je comprends mieux:
-vous acquérez en 1997 un lot de copropriété constitué d'une partie privative (construction et jardin privatif pour 1000m²) ET une quote-part de 50% de la partie commune (le sol de 2000m² = un lot de lotissement)
--> NB: vous n'avez pas "acheté le terrain" mais le "lot de copropriété n°1"
- Le sol constituant l'assiette foncière de la copropriété est en indivision entre les copropriétaires
- vous devez appliquer tous deux le règlement de copropriété: que dit-il?
- Les services administratifs ont laissé la bride sur le cou de votre lotisseur: bizarre que les espaces communs (appelons-les comme ça pour éviter les confusions) du lotissmeent soient toujours propriété du lotisseur.
Les co-lotis sont-ils dans le coma?
Qui paie les charges d'entretien des voies?
Si l'autorisation de lotir oblige le lotisseur à créer une ASL, en cas de défaillance de celui-ci, les co-lotis peuvent et doivent prendre l'initiative.
- puisque vous dites que les constructions réalisées ont épuisé le droit à construire, quel projet avez-vous, autre que d'augmenter la superficie construite?
|
| Signaler un abus |
|
|
RIGAOUS
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 19:50:06
|
ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION
L'immeuble objet des présentes est divisé en DEUX LOTS savoir :
LOT NUMERO UN
Le droit de construire une maison «Individuelle
située au nord du terrain,
Avec les 500/1.000° indivis de la propriété du sol et des parties communes,
LOT NUMERO DEUX
Le droit de construire une maison individuelle
située au sud du terrain,
Avec les 500/1.000° indivis de la propriété du sol et des parties
communes.
PRECISION PARTICULIERE
II est expressément convenu qu'en cas de partage éventuel ultérieur du terrain, les limites de chaque lot devront impérativement respecter les lignes séparatives figurant en teinte "rouge" sur le plan de partage éventuel ultérieur, annexé aux présentes.
PARTIES COMMUNES ET PARTIES PRIVATIVES
I - Définition des parties communes
Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déter¬miné.
Elles sont réparties différemment entre les copropriétaires selon qu'elles font l'objet d'un usage commun à l'ensemble des copropriétaires ou qu'elles sont affec¬tées à l'usage de certains d'entre eux seulement, d'après la situation des lots en cause ou l'utilité des divers éléments d'équipement et services collectifs.
Elles comprennent notamment :
La totalité des sols, y compris celui sur lequel seront édifiées les constructions prévues.
A ce sujet, il est bien précisé que le terrain est indivis entre les copropriétaires.
Les ouvrages de clôture de l'ensemble immobilier
Les entrées, passages et voies de desserte inté¬rieure de l'ensemble immobilier, avec tous leurs équipe¬ments et accessoires, tels que les dispositifs d'éclai¬rage ;
La totalité des branchements, tuyaux, canalisa¬tions et réseaux divers, avec leurs accessoires tels que robinets, regards, bouches, compteurs et transformateurs, établis dans les bâtiments d'habitation ;
Et, en général, tous les locaux, aménagements et services communs, à l'ensemble des usagers, tels que les plantations, espaces verts et jardins (y compris ceux attenants aux maisons individuelles), terrains de jeux et installations de la chaufferie commune s'il en est établi une .
II - Définition des parties privatives
Les parties privatives d'une maison individuelle comprennent la totalité des constructions avec leurs dépendances et accessoires.
Les cloisons séparatives des locaux de deux mai¬sons individuelles jumelées appartiennent en mitoyenneté aux propriétaires de ces maisons.
USAGE DES PARTIES COMMUNES
Chacun des copropriétaires pourra, pour la jouissance de sa fraction divise, user librement des parties communes suivant leur destination propre, telle qu'elle résulte du présent règlement, à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires et sous réserve des limitations ci-après stipulées.
Chacun des copropriétaires devra respecter la réglementation intérieure qui sera édictée pour l'usage de certaines parties communes et le fonctionnement des services collectifs et éléments d'équipement commun.
Réserve faite de la réglementation intérieure visée à l'article précédent, les copropriétaires devront utiliser les parties communes, équipements collectifs < services généraux mis à leur disposition conformément à leur destination.
En particulier, le sol des voies de desserte et des trottoirs ne pourra en aucun cas faire l'objet d'un occupation privative au profit de qui que ce soit, chaque copropriétaire ou usager aura droit de passage pour lui sa famille, ses visiteurs et préposés.
Les propriétaires des maisons individuelles devront entretenir en état de propreté les trottoirs et caniveaux des façades. En cas de neige, ils devront faire le nécessaire pour assurer, sur le trottoir, au droit de leur façade, un passage facile pour les piétons.
USAGE DES PARTIES PRIVATIVES
Maisons individuelles.
Les propriétaires de maisons individuelles pourront en jouir comme bon leur semblera, sous réserve :
- de n'en jamais modifier l'affectation à usage d'habitation, ni les caractéristiques et aspects extérieurs ;
- de les entretenir en parfait état extérieur.
Puis vient un paragraphe sur l'administration des parties communes qui concerne l'ensemble des copropriétaires calqué sur le fonctionnement d'une ASL,suivi du cahier des charges du lotissement
l'ASL EXISTE ET EST EN SOMMEIL PROFOND les travaux envisagés concerne une piscine et la construction d'un abri en dur
|
Edité par - RIGAOUS le 06 mai 2006 07:47:35 |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 08:51:06
|
je ne vois pas d'autres arguments que ceux qui ont déjà été échangés.
pour résoudre votre pb:
- ou vous trouvez un "terrain d'entente" avec votre compagnon d'infortune, genre donnant-donnant
- ou vous "creusez" l'hypothèse de la division foncière : d'autres posts à lire sur le sujet vous éclaireront.
|
| Signaler un abus |
|
|
RIGAOUS
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 09:30:40
|
l'entente etant impossible effectivement il ne nous reste que la division, mais une question de nombreuses ventes ont été réalisées dans notre lotissement,y aurait-il une division partielle dans ce cas ?
Cour administrative d’appel de Nantes - SNC Les Rouges Gorges - 31 mai 1995
« La construction de deux maisons sur un même terrain par les deux membres d’une indivision qui est propriétaire de ce terrain emporte nécessairement la subdivision en jouissance du lot si chacune de ces maisons est destinée à devenir la propriété exclusive et particulière de chaque coindivisaire....ainsi, la construction projetée emporte la subdivision en jouissance du terrain …..
Or au départ des construction le promoteur était toujours titulaire du permis de construire, puis il l'a transféré à l'indivision, de plus la construction de chaque villa a été réalisé par des maitres d'oevre différents dont un était le dit promoteur suivant les règles de la VEFA ! le notaire a failli à mons sens |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 10:05:12
|
"la division en jouissance du terrain" est réelle pour vous du fait de l'EDD et du RdC.
Je visais la DIVISION FONCIERE, càd division de l'ancien lot de lotissement en 2 parcelles distinctes qui est potentiellment possible (mais PAS CERTAINE) vu que les règles du lotissement sont caduques.
Le problème est donc à résoudre en respectant les règles communes d'urbanisme. D'autres forumeurs devraient avoir leur avis? |
| Signaler un abus |
|
|
RIGAOUS
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 10:15:49
|
| SUITE a LA SUPPRESSION DE L'ARTICLE 111-5 du code de l'urbanisme j'ai adressé à la Mairie un courrier lui signalant la division parcellaire du terrain en deux suivant la limite séparative indiquée sur le plan parcellaire, la Mairie en a pris acte et m'a accusé réception par un courrier du responsable de l'urbanisme cei est-il suffisant |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 10:41:47
|
de quand date votre démarche?
et la réponse de la mairie? |
| Signaler un abus |
|
|
RIGAOUS
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 13:01:57
|
| ma lettre date de 17.01.02 avec plan de masse et plan parcellaire joint, courrier Mairie le 04.02.02 accusant réception de ma demande copie de mon courrier adressé par la Mairie à le DDE? le tout signé de l'adjoint à l'urbanisme ! |
Edité par - RIGAOUS le 06 mai 2006 13:03:20 |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 13:24:53
|
alors là, je ne suis vraiment pas spécialiste!
Mais vous avez l'inititiative : filez chez votre notaire...et peut-être chez un géomètre (pour un bornage contradictoire)
Je suis optimiste, si ça peut vous encourager à persévérer... |
| Signaler un abus |
|
|
RIGAOUS
Contributeur senior
82 réponses |
|
|
Chant du Coq
Pilier de forums
231 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 10:07:54
|
Qu'entendez vous par EDD et RdC ?
MERCI BCP |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 12:44:46
|
edd = état description de division
il énumère les lots de copropriété
chacun comportant "partie privative ET quote-part de parties communes", dont le sol d'assiette foncière de la copro
rdc = règlement de copropriété |
| Signaler un abus |
|
|
RIGAOUS
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 13 mai 2006 : 10:33:50
|
Moult votre réponse dans un autre post:
Une copropriété horizontale n'est pas, par nature,, différente d'une verticale, c'est son aspect qui diffère.
La "méthode STEMMER" ETAIT (au passé) originale en ce qu'elle tentait de contourner l'impossiblilité de diviser le sol en vendant des immeubles NON BATIS placés sous le régime de la copropriété (loi du 10 juillet 1965), les acquéreurs faisant leur affaire du permis de construire accordé au promoteur(ce qui créait toutes sortes de problèmes (cf la nécessité de notre discussion...).
Normalement, justement parce que LE permis de construire sur UNE unité foncière est délivré GLOBALEMENT au promoteur qui doit le mettre en oeuvre, les lots de copropriété sont vendus BATIS par le promoteur (ce ne sont pas les acquéreurs qui construisent)
Dans notre cas, avant même que les batiments soient édifiés, le promoteur a transféré les permis de construire à l'indivision X et Y
Dans le cadre de la vente nous avons été considérésX chacun maitre d'oeuvre, nous avons eu une entreprise pour construire notre villa et Y avait une autre entreprise(en réalité le promoteur sous une autre étiquette)
Le permis était global au départ pour 1 batiment 2 logements prévus avec des équipement communs.
Réalisation tout autre 2 VILLAS INDIVIDUELLES SANS MUR NI EQUIPEMENTS COMMUNS
Du fait du transfert de ce permis nous supportons aujourd'hui toutes les difficultés on nous oppose un RC or il n'y en a pas seul le terrain est en indivision d'ou la demande d'autorisation de Y par la DDE pour les travaux, ce transfert étant d'ailleurs illégal |
Edité par - RIGAOUS le 13 mai 2006 10:35:12 |
| Signaler un abus |
|
|
RIGAOUS
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 13 mai 2006 : 11:51:05
|
ALINEA 2 DE L’ARTICLE 1 : UNE ORGANISATION DIFFERENTE
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Alinéa 2 de l’Article 1 :
« A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable
aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des
parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. »
Pour les ensembles immobiliers, l’alinéa 2 de l’article 1 permet d’instituer une
organisation différente de celle prévue par la loi de 1965, à la condition de rédiger une
« convention contraire » la créant. Cependant, aucune formule n’est imposée. Quelles-sont
les organisations différentes possibles pour ces ensembles immobiliers ?
2.1. « Organisation différente »
2.1.1. Qu’est-ce qu’une organisation différente ?
Pour échapper au statut de la copropriété, l’ensemble immobilier doit être doté d’une
organisation différente. Cependant, l’article premier de la loi de 1965 n’en donne aucune
définition, si bien qu’une totale liberté est laissée au praticien pour créer cette organisation.
Néanmoins, en pratique, l’organisation différente résultera le plus souvent de
l’application d’autres dispositions légales ; ce sera essentiellement une Association Syndicale
de Propriétaires.
De plus, comme le soulignent Messieurs GIVORD et GIVERDON (4) :
« L’ « organisation » de nature à permettre de soustraire la gestion d’un ensemble immobilier à l’application du
statut de la copropriété doit, d’une part, être une véritable organisation et, d’autre part, celle-ci doit être
différente du statut de la copropriété. Ce doit être d’abord une organisation : il faut entendre par-là qu’une décision
majoritaire doit pouvoir être prise et s’imposer. Mais cette organisation doit être différente. L’appréciation de cette
condition peut susciter des difficultés : (…). »
2.1.2. Organisations différentes les plus courantes
L’organisation différente dont il est question peut consister en la création d’une
Association Syndicale Libre (ASL), une Union de Syndicats, une Association Foncière
Urbaine, une Association type loi de 1901, une Société Civile, ou encore une structure
purement conventionnelle. Trois types d’organisations différentes sont communément admis
pour déroger à la mise en copropriété des ensembles immobiliers.
L’Association syndicale de propriétaires de l’Ordonnance du 1er juillet 2004
Ces associations sont en fait les anciennes associations syndicales de la loi du 21 juin
1865. Elles peuvent être libres ou autorisées, présentent un Conseil d’Administration, élu par
l’assemblée des syndicataires, et un syndic, agent d’exécution du Conseil d’Administration.
(Cf. PARTIE I – Chapitre 1 – 2.3.2.)
La Société Immobilière de Gestion et d’Entretien
Souvent appelée Société de Location, elle loue des immeubles ou les met à
disposition de ses associés. Ce type de société est régi par le droit commun (article 1844 et
suivants du Code Civil).
(Cf. Annexe 5 – Articles cités – Articles 1844 et suivants du Code Civil)
L’Union de Syndicats de copropriétaires
(Cf. PARTIE II – Chapitre 2 – 1.2.2.)
L’Union de Syndicats est un type spécifique d’organisation différente, prévu par la loi
de 1965 elle-même, en son article 29. Cependant, pour qu’il y ait Union de Syndicats, il faut,
par application de la loi de 1965, que cette union comprenne au moins deux syndicats de
copropriété, peu importe le statut juridique des autres immeubles.
Il convient de préciser que l’organisation différente choisie doit être correctement mise
en place. En effet, et comme nous le verrons par la suite, si elle n’est pas instaurée ou si la
situation est ambiguë, le statut de la copropriété s’appliquera de droit à l’ensemble immobilier.
Je ne développe pas davantage ce paragraphe, afin de m’intéresser principalement à
la Division en Volumes et, par conséquent, à l’AS et l’AFU, organisations les plus
couramment choisies pour administrer les équipements collectifs de l’ensemble immobilier.
Extrait d'un mémoire fort interessant sur http://www.esgt.cnam.fr/fr/tfe/memoires/2005/05_lejeail_mem.pdf |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
copropriété du sol
Forum fermé
