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mallo35m
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 Posté - 01 févr. 2006 : 12:02:40
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Bonjour,
Un droit de jouissance d'une partie commune (cour) a été créé par une modification du RdC dûment publiée.
Ce droit de jouissance s'est vu affecter un n° de lot (dénommé lot de jouissance) et a été attribué à un coproprétaire (peu importent les conditions).
L'attributaire de ce lot de jouissance (qualifié par un acte postérieur de "propriétaire" de ce lot), a été autorisé à y édifier une construction, ce qu'il a fait.
Ce lot n'est affecté d'aucune quote-part de propriété, ce qui n'est pas anormal puisqu'il ne constitue qu'un droit de jouissance d'une partie commune demeurant la propriété du syndicat des copropriétaires.
En revanche, ce lot n'est affecté d'aucune quote-part de charges communes alors même que la construction qui y a été édifiée (qui est adjacente à l'immeuble principal) n'est d'usage et d'utilité que pour le titulaire du droit de jouissance et que l'entretien de cette construction est supporté par l'ensemble de la copropriété ...
Question : sans entrer dans le débat du caractère légal ou non de l'absence de quote-part de charges communes, ce lot doit-il figurer avec les coordonnées de son "attributaire-titulaire-propriétaire ?" sur la feuille de présence, bien que ne conférant aucun droit de vote puisqu'aucune quote-part de propriété ne lui est attachée ?????
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joë
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 01 févr. 2006 : 14:51:10
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je me pose des questions sur la légalité de ces constructions
le droit de construire sur des parties communes est un droit accessoire aux parties communes qui appartient normalement au syndicat
les copropriétaires n'ont pas le droit d'édifier des constructions sur les parties communes, même s'ils sont titulaires d'un droit "de jouissance exclusif"
peu importe que le copropriétaire ait obtenu un permis de construire.
s'il n'a pas d'autorisation de l'assemblée et que le le délai imparti pour agir n'esr pas expiré, la démolition de la construction peut être demandée (prescription trentenaire je crois)
je lis dans le code de copropriété:
le droit de jouissance exclusif conféré par le règlement de copropriété à un copropriétaire sur une fraction du sol commun ne lui donne pas le droit de construire.
civ.3e, 2 oct1975
les constructions doivent être démolies
Civ.3e 28 oct 1980
ou alors, il faut considérer que la partie commune a été transformée en partie privative
cela suppose qu'elle soit constituée en lot assorti de tantièmes de copropriété
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 01 févr. 2006 : 16:31:24
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De grâce restons sur le sujet : au cas présent, le droit d'édifier a été précisé au moment de la création de ce lot.
Merci de ne pas dévier de la question, que j'ai tenté de préciser au maximum pour éviter toute dérive.
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 01 févr. 2006 : 19:07:36
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Mallo35m,
Avez vous pris l'attache des services fiscaux qui devraient être plus à même de répondre à votre question, sans dévier .
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 02 févr. 2006 09:47:05 |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 01 févr. 2006 : 19:18:33
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ma question se rapporte à la feuille de présence .... je ne vois pas bien les services fiscaux avoir un avis sur le sujet, désolé  |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 01 févr. 2006 : 19:40:33
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Sur le fond de l'affaire, tout ceci me semble pour le moins tordu !!! Non pas sur le fait d'attribuer un droit à jouissance exclusive ou pour autoriser une construction.
Mais une telle construction sur partie commune ne peut être 'partie commune'. Il n'y a pas eu décision d'édifier une partie commune.
Sur le plan fiscal, s'agissant d'une construction privative, il y a un pb .... qui ne regarde pas le syndicat (à vérifier si le syndicat n'est pas ici 'imposé'??)
Pour ce qui concerne ce "lot" (?), il ne s'agit en rien d'un "lot de copropriété" dans la définition donnée par L.art.1, pour un immeuble bâtis "....dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes."
Ici, la personne en question n'est pas propriétaire d'un lot comprenant de façon indivisible "partie privative/quote-part parties communes".
N'étant pas copropriétaire elle ne participe pas aux AG auxquelles elle n'a pas a être co,nvoquée. Pas de mention dans la feuille de présence.
Le "...et que l'entretien de cette construction est supporté par l'ensemble de la copropriété ..." pose question s'agissant d'une construction qui ne peut être que privative (autorisation donné au titulaire du droit de jouissance), qui ne semble pas avoir été décidée par le syndicat et financé par lui ... !!!!!
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 01 févr. 2006 : 22:11:40
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pas mal analysé Gedehem
effectivement, "l'arrangement" s'est fait aux tout premiers temps de la copro, probablement quand il n'y avait encore comme seuls copropriétaires que le vendeur du terrain (qui avait obtenu les lots commerciaux du rez de chaussée, plus ce fameux droit de jouissance repris sur la cour commune qui, en fait, agrandit les lots commerciaux) et le promoteur (avant que celui-ci ne revende les autres lots).
Les actes notariés de l'époque ont comme un léger relent mafieux ... : bien que postérieurs à la loi de 65 et même au décret de 67, ces actes constatent, sans jamais faire une quelconque référence à une décision d'assemblée générale, l'accord des copropriétaires (en fait le promoteur et le vendeur du terrain devenu copropriétaire) pour la création de ce lot de jouissance et son attribution sans indemnité au vendeur du terrain, précision apportée que le titulaire de ce droit dispose d'un droit d'édifier une construction d'une certaine hauteur.
Le titulaire du droit a effectivement fait édifier une extension collée à la partie arrière de l'immeuble principal (en réalité, on ne sait pas si ce n'est pas la copropriété elle-même qui a édifié cette "extension" de l'immeuble principal sur le "lot de jouissance"). Il n'en reste pas moins que le sol de ce "lot de jouissance" demeure une partie commune et que "l'extension" est commune ou non selon qu'elle a été édifiée par la copro ou par le titulaire du droit de jouissance.
Là où le bât blesse, c'est que l'extension n'a jamais fait l'objet de modification des tantièmes de charges générales, alors qu'elle est indissociable du reste de l'immeuble et profite allègrement des travaux de toutes natures réalisés sur l'ensemble du bâtiment ... sans jamais que le "propriétaire de l'extension" qui dispose seul de l'usage et de l'utilité de cette contruction ne participe aux frais spécifiques s'y rapportant ...
Pour info, ladite extension représente quelque 80 m² au sol, avec son propre toit ...
à méditer |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 01 févr. 2006 : 23:02:14
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"...ces actes constatent, sans jamais faire une quelconque référence à une décision d'assemblée générale, l'accord des copropriétaires (en fait le promoteur et le vendeur du terrain devenu copropriétaire) pour la création de ce lot de jouissance et son attribution sans indemnité au vendeur du terrain, précision apportée que le titulaire de ce droit dispose d'un droit d'édifier une construction d'une certaine hauteur.".
Il faudrait, bien sûr, voir les actes et les termes utilisés.
Mais ce que vous en dites ici me semble assez précis : il y a bien eu attribution d'un droit de jouissance sur un sol "partie de parties communes", attribution assortie d'un droit d'édifier une construction.
Il me parait évident que cette attribution d'un droit à construire ne concerne QUE le titulaire du droit a juissance de la partie commune (la cour). Cette construction est donc par définition privative, personnelle au titulaire du droit de jouissance.
Cette construction ne concerne en rien le syndicat, ni pour son entretien ni pour la fiscalité qui devrait être appliquée, s'agissant d'une extension de la partie privative du lot de copropriété d'origine.
Il faudrait voir au Sce du cadastre ce qu'il en est de cette construction privative.
S'agissant d'une construction privative, les travaux qui l'engloberaient (je pense à un ravalement de façade) devraient comprendre 2 'lots' :
- 1 lot 'bâtiment en copropriété'
- un second lot 'bâtiment ou construction privative'.
C'est là une pratique bien connue des entreprises, il suffit de leur demander de les détailler (important pour le métré et les travaux ponctuels à réaliser).
Pas besoin de tantièmes pour que le propriétaire de cette construction privative prenne en charge les travaux privatifs effectués sur sa partie privative....  .. ils sont ceux du 'lot 2'. (pas de tantièmes sur le privatif).
Mais le syndicat n'a pas a prendre en charge des travaux privatifs au profit d'un des copropriétaires (Ce n'est peut être pas de l'abus de biens sociaux, mais ça y ressemble ...).
Les travaux "par lots", comme indiqués ci-dessus, s'imposent donc, puisqu'ils concernent des constructions dont le statut juridique est différent, ici communes là privative.
Reste sa participation aux travaux communs et ses tantièmes qui ne correspondent pas à ce qui est son 'privatif'.....
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Edité par - gédehem le 01 févr. 2006 23:07:32 |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 02 févr. 2006 : 09:51:58
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Mallo35m,
Comme Gédehem le dit votre affaire est bien tordue.Il parle aussi de services fiscaux ! Étes vous toujours navré ? |
Edité par - oldman24 le 02 févr. 2006 09:53:39 |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 02 févr. 2006 : 10:35:01
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Citation :
Initialement entré par gédehem
il y a bien eu attribution d'un droit de jouissance sur un sol "partie de parties communes", attribution assortie d'un droit d'édifier une construction.
Exact
Il me parait évident que cette attribution d'un droit à construire ne concerne QUE le titulaire du droit a juissance de la partie commune (la cour). Cette construction est donc par définition privative, personnelle au titulaire du droit de jouissance.
Je suis d'accord avec cette analyse
Cette construction ne concerne en rien le syndicat, ni pour son entretien ni pour la fiscalité qui devrait être appliquée, s'agissant d'une extension de la partie privative du lot de copropriété d'origine.
Je le pense aussi.
Il faudrait voir au Sce du cadastre ce qu'il en est de cette construction privative.
S'agissant d'une construction privative, les travaux qui l'engloberaient (je pense à un ravalement de façade) devraient comprendre 2 'lots' :
- 1 lot 'bâtiment en copropriété'
- un second lot 'bâtiment ou construction privative'.
Je suis d'accord avec vous ... cela n'a évidemment jamais été le cas par le passé.
Pas besoin de tantièmes pour que le propriétaire de cette construction privative prenne en charge les travaux privatifs effectués sur sa partie privative.... .. ils sont ceux du 'lot 2'. (pas de tantièmes sur le privatif).
D'accord, à condition que, par exemple, la surface développée prise en compte par l'assurance n'englobe pas la surface de cette extension privative et que, mais vous l'avez évoqué, la copropriété ne supporte pas d'impôt foncier attaché à cette surface ... je vais vérifier ce point.
Reste sa participation aux travaux communs et ses tantièmes qui ne correspondent pas à ce qui est son 'privatif'.....
Effectivement, et c'est pourquoi j'avais lié cette question à celle des droits de vote en assemblée, cette extension privative est quand même édifiée sur une partie commune et devrait donc, d'une manière ou d'une autre, contribuer aux charges communes générales ...
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 05 févr. 2006 : 15:24:26
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Juste un ajout et une nouvelle question sur ce sujet :
il semble, à l'analyse que le propriétaire de ce lot formant droit de jouissance de partie commune n'ait pas à figurer à ce titre sur la feuille de présence. Cependant le lot en question est quand même, à la base, une partie commune sur laquelle est édifiée une construction à caractère privatif. Si l'on peut admettre que seul le propriétaire de ce lot décide de ce qu'il convient de faire ou de ne pas faire en matière d'entretien de sa construction, n'a-t-il pas néanmoins, en sa qualité de seul usager d'une "partie des parties communes" (en l'occurrence le sol sur lequel est édifiée la construction), une obligation de participation aux charges communes générales, dont les tantièmes seraient déterminés, par exemple, en proportion de la surface de sol utilisée à titre privatif ? Et, dans ce cas, j'imagine, qu'il aurait à figurer, au titre de son lot de jouissance, sur la feuille de présence ... quoique ses tantièmes de charges communes générales n'aient pas de correspondance avec des tantièmes de copropriété des parties communes ... |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 05 févr. 2006 : 23:04:47
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Je trouve que c'est une partie commune qui n'en est plus du tout, puisqu'en tout état de cause elle n'est en aucun cas accessible puisque recouverte. Moi je ferais venir le cadastre. Elle n'est partie commune que de nom. En ce moment, y aurait-il une révision à Paris? J'ai reçu un questionnaire à remplir me demandant la surface au sol de mon logement. Bingo (pour eux) l'appart est assez mansardé 
Pourquoi de même payeriez-vous une assurance pour ce sol? Partie commune d'une cour : oui car il faut l'entretenir - nettoyage, dallage, que sais-je. Mais si elle est recouverte d'une construction au-dessus, essayez de vous en séparer. Cela mérite des millièmes supplémentaires à rapporter à votre syndicat.
Citation :
l'entretien de cette construction est supporté par l'ensemble de la copropriété ...
Je met ma main au feu que rien n'a été déclaré |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 10:44:11
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ok insacorth, on va faire ces vérifications, mais ça ne me dit pas ce qu'il en est au regard des tesxtes sur la copro (loi, décret et RdC) concernant l'apparition ou non de ces lots sur les feuilles de présence, leurs droits de vote aux AG et leur quote-part de cahres communes générales.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 11:17:29
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Ce n'est pas parce qu'une partie d'un sol 'commun' est recouvert par une construction privative autorisée que le sol commun devient 'privatif' !!!! Il est et reste commun !
C'est le cas classique des copropriétés horizontales où le sol sous la partie privative 'maison' est commun et le reste !!!
Il n'y a pas ici de 'lot de copropriété' avec partie privative/quote-part de parties communes mais une simple extension d'une partie privative sur un sol commun.
C'est là aussi dans les copropriétés horizontales un grand classique lorsqu'une extension sur le sol commun (jardin à jouissance privative) est possible et qu'elle est autorisée par l'AG.
Je ne vois là aucune empourloupe ni aucune ambiguité vis à vis de l'AG et d'un éventuel droit de vote pour cette seule construction.
La seule chose que j'ai relevé plus haut c'est l'augmentation de surface et de consistance du lot privatif initial, augmentation qui aurait du êtte assortie d'une révision de l'EDD, du RDC et des tantièmes du lot en question, maintenant plus grand.
Pour ce qui concerne spécifiquement l'entretien de cette extension privative, elle est intégralement à la charge du copropriétaire. |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 12:10:51
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Citation :
Initialement entré par gédehem
La seule chose que j'ai relevé plus haut c'est l'augmentation de surface et de consistance du lot privatif initial, augmentation qui aurait du êtte assortie d'une révision de l'EDD, du RDC et des tantièmes du lot en question, maintenant plus grand.
Doucement, gedehem, l'heure des plaidoiries n'a pas encore sonné
D'accord sur l'ensemble des remarques excepté celle rappelée ci-dessus : en effet, le lot privatif initial n'a pas vu sa surface modifiée, au sens strict. L'extension est bâtie sur une partie commune avec droit de jouissanec formant lot, selon l'acte notarié qui a dressé cette bizarrerie. C'est sur ce fameux lot formant droit de jouissance que je m'interrogeais. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 13:00:04
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heeuuu ..Mallo .....
Mettons que vous soyez au RdeCh de votre bâtiment .... le sol qui est en dessous de VOTRE lot privatif serait-il pour autant privatif ???
Le sol commun qui est sous le lot privatif 'maison' de cette copropriété horizontale ne rend pas pour autant le sol en dessous 'privatif'.
Il semble que ce qui a été défini comme "lot à jouissance privatif" l'a été plus pour délimiter géographiquement une zone grevée d'un droit à jouissance et non pour identifier un "lot de copropriété" privatif.
Il ne peut s'agir ici que de l'extension de la partie privative initiale, qu'elle soit ou non physiquement attachée au lot initial.
En copropriété, vous pouvez éventuellement avoir la propriété du lot n° X, comprenant "Un apparte de 5 pièces, une cave en s/sol, un garage portant le N°W sur le plan de masse et les XXX tantièmes des parties communes".
Un lot de copropriété c'est une "pochette surprise" qui comprend ce qu'on y met dedans. A partir du moment où est autorisée par l'AG une construction privative sans qu'il soit créé un lot de copropriété supplémentaire, cette partie privative s'ajoute au lot privatif initial.
Une partie privative est obligatoirement "lot de copropriété" où, comme ici, partie d'un 'lot de copropriété'.
Cette construction n'est pas un électron libre, sans statut.
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 13:24:34
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merci gedehem, analyse très intéressante et percutante.
Cela dit, le lot privatif que l'on va appeler A, qui fait partie de la copropriété depuis l'origine et qui est indissociable de l'immeuble, participe de facto à toutes les charges communes générales, par exemple de ravalement.
Le lot formant droit de jouissance, que l'on va appeler B (dont je rappelle qu'à l'origine il a été attribué au propriétaire du lot A, alors qu'un acte postérieur considérait le propriétaire du lot A également propriétaire di lot B ...) est et raeste bien entendu une partie commune, propriété de la copro. La construction érigée sur ce lot est une partie privative, dissociable du reste de l'immeuble bien qu'accolée à celui-ci, puisque rapportée a postériori.
Autant les dépenses formant charges communes votées par l'AG s'appliquent de factu au lot A, à proportion de ses tantièmes, autant l'AG n'a apparemment aucun pouvoir de déterminer quelque charge que ce soit relative à la construction érigée sur le lot B.
Or, lorsque nous faisons un ravalement ou un débouchage de toiture, ou quand nous payons des impôts fonciers ou les honoraires du syndic, c'est pour la totalité des surfaces communes construites ou non et le propriétaire de la construction érigée sur le lot B échappe totalement à sa quote-part de ces charges ...
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 17:23:33
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Il me semble que vous faites une confusion, compréhensible, entre le fait que votre syndicat prend en charge des travaux sur une partie privative ("lorsque nous faisons un ravalement ou un débouchage de toiture, ou quand nous payons des impôts fonciers ou les honoraires du syndic, c'est pour la totalité des surfaces communes construites ..."), qui est une chose, et ce que vous appelez "le lot B", appellation 'non contrôlée' qui n'est pas un 'lot de copropriété', qui en est une autre chaose.
C'est sur le 1er point qu'il faut ouvrir les yeux, votre syndicat ne pouvant prendre en charge des travaux et honoraires privatifs s'agissant ici de travaux sur parties privatives.
C'est un détournement de l'objet du syndicat, ici d'entretenir les seules choses communes à tous.
Le privatif c'est chacun pour sa pomme.
(Je ne parle pas ici d'un % de tantièmes qui manqueraient du fait de la non intégration de tantèmes liés à l'extension, sans doute à la marge. Je parle ici des X m² de façades et toiture privatives dont la prise en charge est indument imputée au syndicat) |
Edité par - gédehem le 07 févr. 2006 17:29:29 |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 18:24:52
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va me falloir qq jours et une réserve d'efferalgan pour assimiler tt ça, gedehem, mais ça me parait bien vu.
Moi, ce qui me pose problème, finalement, c'est le fait d'avoir créé ce "lot" dans l'état de division et le RdC. Un lot a un caractère privatif, en principe, puisque tt ce qui est partie commune n'est pas affecté d'un n° de lot ... Il est vrai que, pour distinguer cette partie commune, affectée d'un droit de jouissance privatif, des autres parties communes générales, il faut bien un moyen. Cela dit, ça forme qd mm un lot avec des droits privatifs : alors pourquoi aucune charge commune générale (indépendamment de la question de l'entretien de ce qui est construit sur ce "lot" qui, je suis tout à fait d'accord avec vous, ne regarde aucunement la copropriété) ?
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droit de jouissance / lot / feuille de présence
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