|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
c-herve
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 13 nov. 2005 : 18:20:06
|
Bonjour à tous,
Je suis nouveau sur ce forum et souhaiterais obtenir des conseils à propos du sujet suivant.
Je vous remercie par avance
Hervé
En 1992, j'ai achéte une maison dans un lotissement géré en association syndicale libre existante depuis 1982.
Le lotissement est géré par un cabinet de gestion immoblière avec lequel nous avons un contrat de gestion. Le president du conseil syndical est donc une personne de ce cabinet de gestion.
A la grande surprise de tous les co-lotis, il y a qq jours, nous venons d'apprendre que les parties communes (voies, parkings etc..) n'avait jamais été rétrocédées à l'ASL et appartenaient tjrs au promoteur faisant l'objet d'une saisie. Une vente aux enchères allait donc avoir lieu le 24 novembre 05.
Le cabinet de gestion a convoqué une AG extraiordinaire le 21 novembre avec comme ordre du jour le rachat de ces parties communes.
Mes questions sont les suivantes :
1)les status de l'ASL, déposés en juillet 82, prévoyaient la remise gratuite des équipements communs aux priopriétaires : sommes nous tjrs en mesure de réclamer la retrocession gratuite?
2) Si les parties communes n'appartenaient pas au co-lotis, était-il normale de nous faire payer pendant toutes ces années des honoraires, charges pour les entretiens etc..
3) le "syndic" de l'ASL a-t-il commis une erreur professionnelle en ne s'assurant pas que les parties communes avaient été cedées aux co-lotis ?
4) Existe-t-il une procedure pour bloquer la vente au enchères ?
Merci d'avance
Hervé
|
Edité par - c-herve le 14 nov. 2005 21:01:30 |
|
Signaler un abus
|
|
|
seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 17:34:16
|
Bonjour,
voici les remarques suite à vos question
1)les status de l'ASL, déposés en juillet 82, prévoyaient la remise gratuite des équipements communs aux priopriétaires : sommes nous tjrs en mesure de réclamer la retrocession gratuite? je pense que oui : l'huissier qui organise cette vente n'a pas du avoir connaissance du transfert gratuit...savent-ils même que cette parcelle correspond à une voirie ou n'est-ce pour eux qu'un numéro sur le cadastre ?avez-vous contacté l'organisateur de la vente pour lui faire part de votre position ? quelle est sa réaction ?
2) Si les parties communes n'appartenaient pas au co-lotis, était-il normale de nous faire payer pendant toutes ces années des honoraires, charges pour les entretiens etc..
Vu ce qui est indiqué dans les autres messages NON
voir http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=31792
3) le "syndic" de l'ASL a-t-il commis une erreur professionnelle en ne s'assurant pas que les parties communes avaient été cedées aux co-lotis ? [/quote] je ne suis pas compétente pour le dire mais logiquement il aurait du s'inquiéter de ne pas avoir copie d'un acte de propriété. je ne pense pas qu'il soit normal que le président du conseil syndical soit une personne du cabinet de gestion voir la réponse de champagne
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=31535
Le conseil syndical de l'ASL (dont les membres sont des co-lotis..) a aussi une part de responsabilité, notamment celui qui était en poste à la création du lotissement. Savez-vous pourquoi cette rétrocession n'a pas été faite ? contacter les co lotis présents à cette époque
4) Existe-t-il une procedure pour bloquer la vente au enchères ?
Je pense qu'il est urgent dans un premier temps de prendre un avocat spécialisé. peut-être une procédure en référé ? Mais le simple fait d'appeler l'huissier pourrait peut-être débloquer les choses...
du reste, pas de panique, qui achèterait une rue ou des espaces verts ?
CYBELE |
Signaler un abus  |
|
|
c-herve
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 22:04:48
|
Bonjour Cybelle,
Merci beaucoup pour ces éléments de réponse.
A la lecture de votre réponse, j'ai immédiatement envoyé un fax et un e-mail au cabinet de gestion dont fait partie le président de l'ASL en lui demandant de contacter l'huissier et d'essayer de bloquer la vente. Mais théoriquement, il devrait être au courant des procédures, en tout cas, son avocat, qu'il a mandaté pour enchérir en notre nom, devrait connaitre la procédure pour faire en sorte que ces parties communes nous reviennent à titre gratuit.
Les co-lotis, habitant dans le lotissement depuis le début ne savent pas pourquoi la cession n'a pas eu lieu. Il faut savoir que depuis la création du lotissement, il y a eu plusieurs cabinets de gestions qui se sont succédés et le president de l'ASL n'a jamais été un co-lotis mais a toujours été le répresentant d'un cabinet de gestion.
Effectivement, pas de panique car qui achèterait des rues et des espaces verts ? Quoique la commune pourrait alors se porter acquéreur et utiliser notre voie afin d'accéder à des terrains constructibles derrière notre lotissement qui est un cul-de-sac au bout d'un chemin public.
La vente au enchère a lieu lundi 21/11, si d'ici là vous avez d'autres idées ou infos, elles seront les bien venues
Encore merci
Cordialement
Hervé
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 23:05:48
|
C-hervé :
dans votre histoire, il y a des choses qui clochent !!!
Voyons ce qui devrait en être de cette ASL.
1)- sa création est obligatoire lorsqu'existent des espaces ou équipements communs à plusieurs fonds (parcelles/terrain/lot ...) C'est une association foncière, qui est chargé de gérer, d'entretenir et de faire des travaux sur ces espaces et équipements communs à plusieures parcelles distinctes.
2) - sont obligatoirement membres de cette ASL les propriétaires des parcelles en question. Elles seules peuvent en ^zetre membres.
3)- Les membres de cette ASL, réunis en AG, désignent parmi eux le bureau de l'ASL, appelé "syndicat". Les membres de ce bureau/syndicat sont appelés "syndics".
4) - les membres du bureau/syndics désignent parmi eux le président/"directeur". Ce directeur, qui est le représentant légal de l'ASL, est donc obligatoirement membre de l'ASL puisque colotis dans le cas d'un lotissement.
Question : que vient faire ce : "Le lotissement est géré par un cabinet de gestion immoblière avec lequel nous avons un contrat de gestion. Le president du conseil syndical est donc une personne de ce cabinet de gestion."
- Si ce cabinet immobilier n'est pas par lui même un des colotis, donc membre de l'ASL, il ne peut "gérer le lotissement".
Il peut éventuellement assister le président/directeur dans le cadre d'une prestation de service. Mais c'est obligatoirement le président de l'ASL qui est le 'gestionnaire'.
- Si la personne de ce cabinet qui "préside" n'est pas elle-même, personnellement un des colotis, donc membre de l'ASL, elle ne peut en aucun cas être président/directeur de l'ASL.
Relisez les statuts de votre ASL et les textes qui les encadrent !!!
Si ce que je mentionne ici, en particulier que la personne de ce cabinet n'est pas un des colotis, vous êtes dans la plus totale illégalité.
Votre "président" qui de fait ne serait rien du tout ne peut valablement représenter l'ASL.
Si ce que je suppose s'avère exact, votre ASL est déporvu de président, d'un représentant légal.
Si tel est le cas, cette agence immobilière n'est qu'un ramassi de rigolos, de bandits (je suis poli !!) qui vous ont mis dans la "panade", la personne en question en premier lieu !!! .....
Et ils vous prennent combien pour être ainsi des voyous incompétents ????
Je n'ose pas penser que vous avez déboursé 1 seul € pour ces bandits, s'ils ne sont rien du tout pour l'ASL !!!!!
Dès demain, ou dans les jours qui viennent :
- réunion du bureau, nomination d'un président/directeur parmi les membres de ce bureau, président qui sera donc obligatoirement un colotis.
C'est ce président qui soulèvera le lièvre auprès du liquidateur ou lors de la vente aux enchères. L'assistance d'un avocat serait nécessaire. Vous devrez vous prévaloir de l'arreté de lotir, du cahier des charges et de vos statuts pour exiger, comme il se doit, la cession de ces espaces et équipements communs.
...et mettez à la porte avec un coup de pieds au fesses le racketeur ...sans rien lui payer !!!
Car en sa qualité d'agence immobilière, elle ne pouvait en aucun cas ignorer un point important, relevé dans un autre sujet cité par séon : la cession des choses communes n'ayant pas eu lieu, l'ASL n'avait rien à gérer !!!
Elle ne pouvait qu'être en sommeil, ne pouvant agir pour ces parties communes, passer contrat, entreprendre quelque travaux que ce soit...
Ces espaces communs sont toujours la propriété du lotisseur, qui est un étranger pour l'ASL
Il y a donc là, de la part de ce ou ces cabinets une faute, un abus de confiance, dont l'ASL, par son président régulièrement élu parmi les colotis membres du bureau, devrait demander réparation !!!!
Vous (tous les colotis) avez été abusés par des margoulins qui se prétendent "spécialistes de la gestion immobilière" mais qui ne sont que des bandits détrousseurs de gens crédules, peu au fait des dispositions impératives qui s'imposent, en premier lieu vos statuts.
AU TRAVAIL !!!! ... et cesser tout contact avec cette agence qui ne pense qu'à vous détrousser et à qui vous devrez demander des comptes !!!
|
Edité par - gédehem le 16 nov. 2005 23:27:40 |
| Signaler un abus |
|
|
seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 17 nov. 2005 : 10:19:30
|
Bonjour,
Comme gehedem, je pense qu'il faut que vous arrêtiez de vous reposer sur le cabinet immobilier... faites une réunion d'urgence et élisez un president et un conseil syndical composé de colotis de manière à pouvoir ester en justice et ne plus être dans la légalité.... prenez un avocat spécialiséen droit immobilier et qui n'est pas l'avocat proposé par l'agence immobilière (car vous aurez peut-être à vous retourner contre cette agence). Missionnez cet avocat pour qu'il BLOQUE LA VENTE AUX ENCHERES ET NON PAS POUR QU'IL ENCHERISSE ... car c'est déjà partir perdant.. ce terrain vous revient gratuitement.. vous l'avez déjà payé !!! votre cabinet de gestion est NUL ! ET l'avocat n'a pas de légitimité puisque l'ASL sans bureau ne peut fonctionner légalement !! prenez au moins directement le contact avec l'avocat...
Etes vous sur que la commune est interessée par le terrain ? vous pouvez aussi les contacter Pour leur expliquer l'injustuce dont vous êtes victimes et en faire des alliés... il faut vous montrer déterminés à agir et sur de vos droits...
je pense que l'urgence est de bloquer la vente et de récupérer vos voiries.DANS UN DEUXIEME TEMPS, il faudra s'occuper de l'agence immobilère. Lui faire un procès ou tout du moins en changer... pourquoi ne pas gérer votre lotissment vous-même. ce n'est pas si compliqué (combien etes-vous ?) et cela coûte moins cher...
le problème c'est qu'il ne reste pas beaucoup de temps...jusqu'au 21 novembre...
CYBELE |
| Signaler un abus |
|
|
champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 17 nov. 2005 : 18:48:22
|
Allez au siège du Tribunal de Grande Instance et demander à rencontrer un avocat de permanence. Certains jours une présence gratuite est instaurée au greffe des T.G.I. du ressort. Vous pourrez demander un conseil et sans doute pouvoir introduire à titre de colotis spolié de son droit de syndicataire une requête auprès du Président du T.I.G. ( voir votre cahier des charges et réglement de lotissement lors de la création de l'ASL) Il se peut qu'en matière d'urbanisme vous puissiez introduire un référé suspensif arrêtant le procéssus illégal en cours et ceci sans frais.
Même si vous avez constitué ( rapidement ) votre syndicat d'ASL avec un directeur assurez vous que légitimement votre ASl soit reconnue par la Préfecture ( personnalité morale). Votre Directeur ne pourra agir en justice , sous peine de se voir attaquer en nullité, que si votre ASL à fait enregistrer ses statuts avec publicité en respectant les dispositions de la loi de 1865 qui à été abrogée en 7.2004. Donc demandez conseil à un juriste , car ici nous avons soulevé le " lièvre " , mais les conseilleurs non professionnels peuvent vous faire perdre le bénéfice d'une action rapide. |
| Signaler un abus |
|
|
c-herve
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 17 nov. 2005 : 20:43:09
|
Bonjour à tous,
Tout d'abord, merci de m'apporter votre support et vos conseils.
Effectivement, avant lundi il ne me reste pas beaucoup de temps.
En supposant que je me place dans un contexte normal, c'est à dire que les parties communes aient été rétrocédées et que je me focalise uniquement sur la légitimité du président actuel de l'ASL.
J'ai bien relu les status de l'ASL et notamment les articles concernant le conseil syndical et le président de l'ASL, je cite :
"le conseil syndical est administré par un conseil syndical de 3 à 12 membres pris parmi les syndicataires.....etc..."
puis plus loin:
"A la majorité des voix, le conseil syndical désigne un Président......Les fonctions de Président peuvent être exercées par tout personne physique ou morale choisie parmi les syndicataires ou en dehors d'eux"
D'après vous, est-ce que cela ne signifie pas justement que la présidence de l'ASL pourrait être exercée par une personne extérieure, et par conséquent par un membre de cabinet de gestion ?
gédehem, pardon d'avance pour cette question qui peut paraître stupide, mais c'est simplement pour essayer de mieux comprendre, quand vous dites que le président ne peut pas être autre chose qu'un co-lotis, quelle est la différence entre un co-lotis et un syndicataire, car dans les status, seul le mot syndicataire apparaît ?
merci d'avance
cordialement
Hervé
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 nov. 2005 : 21:11:36
|
Un 'syndicataire' est un membre de l'association syndicale. En langage courant c'est un colotis lorsqu'il y a lotissement, TOUS les colotis étant obligatoirement membre de l'ASL, donc 'syndicataires'...
Mais vous pouvez avoir une ASL et donc des syndicataires sans qu'il y ai de lotissement. L'ASL existe chaque fois que plusieurs terrains partagent des choses communes(espaces, équipements, VRD, ....).
La mention "ou en dehors d'eux" est illégale, contraire aux dispositions de 1865 et 1927 mais aussi à celles de 2004.
Vos statuts sont sans doute antérieurs à 2004. De ce fait cette mention étant contraire aux dispositions légales elle serait sans aucun doute dite "non écrite". Elle n'existe pas ne pouvant exister.
On peut s'interroger sur l'amateurisme du rédacteur.
C'est pourquoi il vous faut très rapidement prendre les devants comme le rappelle Champagne : soyez certains que le prétendu "président" sera contesté, une personne étrangère à l'ASL, qui n'est pas 'syndicataire', ne pouvant être membre du bureau et élue président. Incontournable.
Quand bien même il passerait des actes, sa signature n'aurait aucune valeur, ne pouvant être le représentant légal de l'ASL. C'est un tiers à l'ASL, un 'étranger'.. C'est l'ASL et donc chacun des syndicataires colotis qui devront supporter les conséquences de cette fraude.
Ne perdez pas de temps : nommez un président, qui se présentera au lieu fixé le 21 novembre, avec un extrait du PV de la réunion l'ayant nommé président, le cahier des charges, l'arreté de lotir, les statuts de votre ASL, bref le maximum de pièces prouvant que ces espaces et équipements sont de droit destinés à l'ASL.
Il faut faire bloquer cette vente par une personne ayant qualité, le président 'syndicataire' et lui seul.
Ensuite, vous aurez le temps de vous retourner. |
Edité par - gédehem le 17 nov. 2005 21:13:43 |
| Signaler un abus |
|
|
c-herve
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 20 nov. 2005 : 19:33:22
|
bonsoir,
gédehem, quand vous écrivez :
La mention "ou en dehors d'eux" est illégale, contraire aux dispositions de 1865 et 1927 mais aussi à celles de 2004.
Savez-vous où est-ce que je pourrais consulter ces dispositions (site web, autres)?
merci d'avance
cordialement
hervé
|
| Signaler un abus |
|
|
seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 09:49:09
|
Bonjour,
Je pense sur le site legifrance où vous trovuerez tous les textes de loi
http://www.legifrance.gouv.fr/
Je peux vous envoyer l'ordonnance de 2004.
Bonne chance pour la vente et tenez nous au courant !
CYBELE |
| Signaler un abus |
|
|
c-herve
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 21:32:48
|
Bonsoir à tous,
merci cybelle pour les infos.
Mais avant d'aller plus loin je souhaiterais donner à vous tous des nouvelles (pas terrible !!!!).
Désolé d'avance, le texte qui suit est un peu long mais je tenais absolument à vous en faire part.
Voilà la fameuse AGE a eu lieu ce soir.
Le pseudo Président a bien sur pris la parole en expliquant que effectivement il avait bien reçu des courriers de co-lotis (il a bien sur cité mon nom.
A la suite de quoi il dit avoir pris contact avec son avocat pour lui demander ce qu'il en pensait.
La réponse de l'avocat a été, on aurait pu s'en douter, que la seule solution était de racheter ces parties communes car les status de l'ASL n'étaient pas opposables à une décision de justice qui avait ordonné la mise en vente aux enchères des parties communes suite à une procédure engagée par les services fiscaux à l'encontre du promoteur. Promoteur d'aileurs qui n'est plus en France (introuvable) et qui ne serait plus solvable.
Il a ensuite insisté sur le fait que nous risquions de voir les parties communes rachetées par un tiers qui pourrait alors louer les parkings par exemple.
Ensuite, j'ai essayé de convaincre les co-lotis présents en avancant tous les arguments en ma possession :
a)mise en cause de la compétence du cabinet de gestion dans cette affaire (non vérification de la cession des parties communes)
b)mise en doute que la procédure envisagée (c.a.d rachat par les co-lotis) soit effecticvement le seule et unique.
c) encaissement pendant des années d'honoraire et de fonds pour la gestion et l'entretien de parties communes qui sont en fait encore la propriété d'autrui.
Quand j'ai vu le visage de certains co-lotis présents (du style oh !!!tu exagères un peu trop) et les réfelxions d'autres (du style : mais mon vieux tu es à coté de la plaque ce n'est pas l'odre du jour), j'ai alors immédiatement laissé tomber l'idée de parler du fait que notre "pseudo président" n'avait aucune légitimité etc....
Bref, en fin de compte, je n'ai pas réussi à rallier grand nombre de co-lotis à ma cause.
Et le pseudo Président a alors fait procédé au vote pour lequel la majorité à voté OUI au rachat des parties comunes (bien sûr, j'ai voté NON).
Donc j'avouerai que je suis un peu perdu : dois-je continuer à me battre SEUL ? Et en plus, la vente aux enchères aura lieu vendredi 24/11 et comble de mal chance, je dois partir en déplacement profesionnel de mercredi jusquà vendredi soir.
Question annexe : suis-je en droit de ne pas répondre à l'appel de fond qui va être fait pour recouvrir la somme nécessaire pour approvisonner le chèque de caution qui doit être versé pour la vente au enchère ?
Puis-je être poursuivi ? Au vue de ce qui m'a été conseillé sur ce forum, j'aurais tendance à dire non mais ....
Voilà je vous remercie encore pour les conseils et infos.
Cordialement
Hervé
|
| Signaler un abus |
|
|
seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 23 nov. 2005 : 15:18:52
|
Bonjour,
Ah ! je pensais que les autres co lotis étaient derrière vous...
Pourquoi les statuts de l'ASL ne sont pas opposables à une décision de justice qui avait ordonné la mise en vente aux enchères des parties communes suite à une procédure engagée par les services fiscaux à l'encontre du promoteur ???? cela me semble bizarre..quel est son argument ?.. peut-être parce que l'ASL n'a pas d'existence légale ce qui irait dans votre sens....
si je reprends le raisonnement de gehedem... le fait que l'ASL ne vous suive pas n'est peut-être pas un pb puisqu'elle est en sommeil en l'absence de transfert des parties communes... aussi je me demande si en tant que coloti, vous ne pouvez pas faire une démarche "isolée" pour bloquer la vente et faire valoir vos droits... peut-être quelques colotis vous suivront-ils ?
Si non, conseillez leur de venir sur le site, transmettez leur les textes relatifs aux ASL...
si je peux me permettre..au lieu de mettre en cause le cabinet de gestion d'emblée, vous auriez du parler d'abord du fait qu'il était interdit que le pdt de l'ASL soit extérieur aux colotis...et que cela privait l'ASL d'existence légale... c'était cela la priorité !
a mon avis, vous pouvez contester la décision de l'ASL... le vote n'est pas valable... et réfuser l'appel de fonds..mais l'avis d'un avocat est peut-être à conseiller si vous allez dans cette voie...
CYBELE |
| Signaler un abus |
|
|
c-herve
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 nov. 2005 : 18:45:53
|
Bonsoir,
Tout d'abord, qq nouvelles : la vente aux enchères a eu lieu et comme je m'en doutais, une personne s'est portée acquéreur des "parties communes".
Je ne sais pas encore qui.
Donc maintenant, reste à savoir quelles sont les procédures légales pour les récupérer "gratuitement" comme le prévoyait les status de l'ASL, si c'est toujours possible.
Le problème est que j'ai extremement du mal à faire comprendre aux co-lotis que nous sommes dans une situation anormale qu'il faudrait résoudre en se faisant aider d'un avocat spécialisé. Lorsque j'avais proposé cela, beaucoup d'entre eux m'ont répliqué que ça reviendra plus cher que d'essayer de les racheter.
Je souhaiterais aussi revenir sur la légitimité du président de l'ASL qui n'est pas un des co-lotis.
Gédehem m'indiquait que conformément à l'ordonnance 2004, que le président de l'ASL devait impérativement être un co-lotis. Je suis allé sur le site que vous m'avez indiqué :
http://www.legifrance.gouv.fr/html/actualite/actualite_legislative/decrets_ordo/ordo2004-632.htm
et on peut lire dans l'article 9:
"L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts."
a) la première partie (en bleue) indique que le conseil syndical doit être composé de co-lotis, donc effectivement le président devrait-êre un co-lotis
b) mais est-ce que la deuxième partie (en rouge), qui renvoient aux status, ne contredit pas les arguments de Gédehem à savoir :La mention "ou en dehors d'eux" est illégale, contraire aux dispositions de 1865 et 1927 mais aussi à celles de 2004.
Ces mots "ou en dehors d'eux" faisant partie des textes de nos statuts ASL pour la nomination du président de l'ASL.
Je veux vraiment être sûr de mon coup avant de mettre les textes de cette ordonnance sur la table.
merci
cordialement
Hervé
|
| Signaler un abus |
|
|
boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 27 nov. 2005 : 19:20:56
|
Bonsoir,
Admettons que l'on puisse choisir un president qui ne soit pas co-loti, mais dans ce cas doit on rappeler que cet exercice est obligatoirement bénévole et qu'il ne peut être question d'un cabinet de gestion rémunéré, sauf si le Président desire s'appuyer sur un cabinet de gestion mais qui n'a dans ce cas aucun pouvoir de decision
il est l'employé des co-lotis et assiste seulment le Président qui lui seul ou en conseil décide.
La seule explication possible c'est qu'aucun membre syndic donc coloti ne veuille endosser la responsabilité de président et nomme une autre personne colotie elle même (genre grande gueule) pour assurer cette fonction sous leur controle. Mais ce n'est pas conforme ni à la lettre ni à l'esprit de la loi ou de l'ordonnance concernant les ASL.
Bien à vous |
| Signaler un abus |
|
|
seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 14:26:39
|
Je suis allée voir l’article 9
« L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts.
Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l'association. »
Question de francais : Le terme « leurs représentants » se rapporte-t-il à « est administré par » ou à « élus parmi »… faut-il lire l’ASL est administrée par un syndicat composé de membres élus ou de leurs représentants ou « composé de membres élus parmi les propriétaires ou parmi leurs représentants » .
A mon sens, les 2 sont possibles.
En tous cas le mot « membres » est au pluriel…donc l’ASL ne peut fonctionner qu’avec un pdt qui décide tout; Or à mon avis, à par le cabinet de gestion il n’y a pas d’autres membres dans votre bureau.
Je pense qu’il faudrait trouver les textes de 1927 et 1865. quelqu’un a-t-il les dates précises pour faciliter le recherche des textes ?
Pour le reste, si vous voulez être SUR, il faut recourir à un avocat spécialisé.
Mais avant il faut que vous sachiez : qui a acheté les voiries, si c’est l’ASL, à quel prix., pour avoir effectivement si le coût est supérieur à celui des démarches judiciaires...
Si vous êtes sur de vous, vous pouvez engager les démarches seul ou avec quelques colotis...
CYBELE |
| Signaler un abus |
|
|
seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 14:58:32
|
Bonjour,
en consultant les autres sjets du forum, apparemment la loi est celle du 21 juin 1865 et le décret celui du 18 décembre 1927
mais on ne trouve pas le texte sur legifrance... ou alors j'ai mal cherché... trop ancien sans doute...
CYBELE |
| Signaler un abus |
|
|
seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 15:53:11
|
Il serait intéressant d'avoir l'avis de champagne et de JPM
CYBELE |
| Signaler un abus |
|
|
champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 10:54:31
|
De toutes façons l'ordonnance du 1.07.2004 a abrogée les autres dispositifs législatifs antérieurs.
Ne restent appliquables que les statuts en vigueur actuellement.
Ceux ci prévoient - relire l'article 9 - que les syndics - donc ensuite le Président qui sera élu par ceux ci- fassent parti des propriétaires ou de leurs représentants .
Ne cherchons pas à interpréter , restons en à la composition d'une A.G .de syndicataires d'une A.S.L. :
- Ce sont donc des propriétaires ( co- lotis ou copropriétaires )suivant le type de résidences où ils habitent( pavillons, appartements en immeubles + pour ne pas ajouter la confusion entre partie privatives et parties communes un ensemble d'espaces verts ,et /ou équipements divers dont aussi la voierie...).
Il est prévu :
1.Que les co-lotis soient individuellement membres de l'A.S.L.
2. Que les copropriétaires en immeubles (qui par ailleurs sont membres de leur Association de copropriétaires régie par les dispositions de 1965 )donnent délégation à leur syndic professionnel de copropriété pour les représenter au sein del'ASL.
Il en découle par conséquent que si un syndic professionnel est élu Président de l'A.S.L. c'est au titre de représentant des membres de droits qui habitent la copropriété et qui viennent s'ajouter aux propriétaires isolés pour constituer l'A.S.L. qui est régie par un autre texte de loi et des statuts privés
Il y dans ce cas une colusion des 2 rôles qui réglementairement et juridiquement est valablement instaurée, cependant elle est de nature à créeer la confusion.Pour preuve votre question.
D'autant plus qu'une des fonctions ( syndic copro.) et rémunérée et l'autre ( Président ASL) est par nature sujette au bénévolat.
Comme il est plus facile de trouver un professionnel qu'un bénévole , vous voyez bien pourquoi la situation évoquée ne parait pas du tout claire pour tous.
Néamoins cette situation existe belle et bien et souvent.
La difficulté vient ensuite de savoir ce que ce syndic tarifie en frais de gestion ( il cumule bien souvent les postes budgétaires entre la copropriété et l'A.S.L. et partage ses frais suivant l'attention que portent les propriétaires à la présentation de ses comptes annuel de gestion - c'est son fond de commerce -) et bien malin ceux qui lui chercherons des ...
Voila ma position et lors de la rédaction des nouveaux statuts a mon sens je retirerai la partie de phrase " leurs représentants " pour ne laisser que la mention " les propriétaires ".Ce qui n'empêchera pas le syndic professionnel de représenter les copropriétaires dans l'A.S.L. mais ne permettra l'élection comme Président que de l'un des propriétaires co-loti membre uniquement de l'A.S.L.
Et pas question de considérer qu'un Syndic professionel engagé par l'A.S.L. soit élu Président ou face fonction, c'est un " employé " et pas un représentant des propriétaires .
Par contre un lotisseur qui reste propriétaires des lots pavillonnaire non vendus peut accéder à cette fonction puisqu'il est propriétaire membre de droit de l'A.S.L. qui doit fonctionner à partir de 5 lots vendus.
Bien sûr j'ai évoqué le cas de pluralité de syndicataires en provenance de plusieures "antité propriétaires" mais dans le cas ou il n'y a que des co-lotis il n'y a pas ambiguité puisqu'il n'y a pas d'autres représentants possibles que des nus propriétaires qui seraient munis de procurations délivrées par des usufruitiers qui seraient empéchés de venir à l'A.G. et qui auraientt donnés procurations ( c'était un cas possible avant 2004: l'usufrutier representait ,et maintenant avec l'ordonnance c'est le contraire , certainement pour éviter des errements anciens sujet à controverse comme dans votre cas). J'espère que je suis compréhensible. |
Edité par - champagne le 29 nov. 2005 11:11:40 |
| Signaler un abus |
|
|
boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 11:16:36
|
Bonjour,
je vais encore compliquer les choses :
lorsque vous dites qu'un syndic d'une coprop faisant partie d'une ASL et le représentant de la dite copro, je ne suis pas d'accord :
Il n'est que [b]le mandataire [/b]de la copro chargé de transmettre à l'assemblée les décisions prises par les copropriétaires pour une question concernant l ASL ( ou s'il on veut il évite que tous les copropriétaires de tous les copropriétes concernées par l ASL ne soient présents à l AGO.)
Selon mon analyse, n'étant pas représentant des propriétaires mais porte voix d'une copropriété, il ne peut en aucun cas faire partie du conseil syndical, ni à fortiori être Président)
Les représentants des propriétaires sont ceux qui sont mandatés par les propriétaires et qui sont habituellement selon les dispositiions de statuts bien faits propriétaires eux mêmes.
bien à vous |
| Signaler un abus |
|
|
seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 11:56:03
|
Bonjour champagne,
Votre réponse est très complète mais je crois qu'il y a confusion sur la situation d'hervé...
Je ne pense pas qu'il s'agisse d'une copropriété mais seulement d'un lotissement dont les parties communes sont gérées par l'ASL. La gestion de l'ASL a été déléguée par les co-lotis à un cabinet immobilier. Une personne de ce cabinet est pdt de l'ASL... il s'agit de savoir si cela est légal..
L'article 9 auquel on fait référence n'est pas celui des statuts de l'ASL mais celui de l'ordonnance de 2004...
les statuts de l'ASL d'hervé prévoient "Les fonctions de Président peuvent être exercées par tout personne physique ou morale choisie parmi les syndicataires ou en dehors d'eux" il s'agit de savoir si cela est légal...ou contraire aux dispositions de 1865 et 1927 comme le dit géhédem.
CYBELE |
| Signaler un abus |
|
|
c-herve
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 20:45:40
|
Bonsoir à tous,
Encore merci pour vos interventions qui me donnent beaucoup de précisions sur la façon dont devrait fonctionner l'ASL.
Le résumé fait par CYBELLE dans sa dernière intervention est parfaitement juste.
Donc afin d'être sur que chacun comprenne bien ma situation, je vais reprendre les points principaux qui devraient vous éclairer (enfin, je l'espère et si ce n'était toujours pas le cas , n'ayez pas peur de me le dire) :
Initialement, ce lotissement comporte 30 lots « divis ».
Au cours des 20 dernières années, pour un même lot des habitations ont été modifiées et comportent maintenant plusieurs propriétaires "indivis".
Mais les status de l'ASL et le cahier des charges n'ont pas été modifiés afin de prendre en compte ses modifications.
Donc, légalement, aujourd'hui, il n’y a toujours que 30 lots.
Je suis devenu co-lotis en 1992, et depuis voici comment ce sont passées les choses :
Tous les trois ans, au cours d’une AG, un conseil syndical a été nommé. Les membres de ce conseil syndical ont bien été des co-lotis.
Toujours au cours de ces AG, le conseil syndical a élu un Président de l’ASL qui lui n’a jamais été un co-loti ou un des propriétaires mais une personne d’un cabinet de gestion immobilière.
Nous avons bien le cas de figure cité par champagne, à savoir que sur un des 30 lots il a été construit comme un petit immeuble qui a formé une co-propriété avec un syndic.
Mais ce syndic n’est pas le Président de l ‘ASL.
Donc en résumé, nous nous retrouvons bien dans le cas où le Président n’est pas un des propriétaires du lotissement et n’est pas le syndic de cette petite copropriété à l’intérieur du lotissement.
Ce Président perçoit des fonds pour les charges et ses honoraires afin de gérer des équipements collectifs qui n’ont pas été cédés aux co-lotis comme le prévoyait les status de l ‘ASL.
Je vais quand même préciser ceci, je ne sais pas si cela a de l’importance mais on ne sait jamais :
Prenons le cas où il y a deux propriétaires sur un lot, alors afin de se rendre « agréable », lorsque les appels de fonds ont lieu, le cabinet de gestion envoie un courrier à chaque propriétaire de ce même lot en faisant une répartition des charges au prorata des tantièmes de ce lot.
La semaine dernière, ces équipement collectifs ont donc été vendus aux enchères et ont trouvé un acquéreur qui n’est probablement pas un co-loti.
Donc, hormis le pb lié à cette récupération des équipements communs par un tier, il me reste à déterminer aussi de façon certaine, en fonction de ce qui est indiqué dans les status de l’ASL et des dispositions de 1865, 1927 et 2004, si la présidence de l’ASL peut être effectivement et légalement occupée par cette personne du cabinet de gestion.
Désolé c’était un peu long
J’espère avoir été clair.
cordialement
hervé
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
ASL/vente enchères parties communes non cédées?
Forum fermé
