| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
crossfire
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 08 nov. 2005 : 12:25:53
|
Je suis en train de me porter acquereur d'un immeuble de 7 appartements déstinés à la location.
Je voudrais savoir si certains frais d'acquisition sont déductibles des revenus fonciers comme les frais de notaires lors de la vente, les frais d'agences etc etc
merci d'avance
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 09 nov. 2005 : 12:01:29
|
Non malheureusement ...
@bonentendeur. |
Signaler un abus  |
|
|
bk 76
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 10 nov. 2005 : 08:59:13
|
bonjour,
renseignez-vous mais les frais d'hypothèque seraient eux déductibles des revenus fonciers (si hypothèque bien sûr).
cordialement
karine |
| Signaler un abus |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 10 nov. 2005 : 09:05:24
|
Je confirme,
Les frais liés à l'acquisition du bien (agence, notaire pour l'acte d'achat) ne sont pas déductible
Sont déductibles les frais engager pour le financement (frais de dossier de la banque, frais de notaire pour un acte hypothécaire, frais de cautionnement) |
| Signaler un abus |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 10 nov. 2005 : 09:09:14
|
Pour notre information, pouvez-vous nous donner quelques caractéristiques de votre acquisition :
- Potentiel de loyer prévu
- Prix d'achat hors frais d'acquisition
- Y a-t-il un budget de travaux de prévu
- Quelle approche de financement avez-vous choisit (durée, modalités particulières) |
| Signaler un abus |
|
|
crossfire
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 10 nov. 2005 : 13:14:56
|
Merci de vos conseils et informations.
Si j'ai bien compris je pourrais déduire les frais de dossiers bancaires ainsi que les honoraires d'hypothèques.
Pour votre info, il s'agit d'un investissement de 230 000 euros.
5 appartements sont déjà en location pour un total de 20 400 euros (hors charges) de loyers annuels.
Le 6 eme est l'appartement de l'ancien propiétaire qui sera libéré fin décembre et sera proposé à la location pour 4600/an.
Le 7eme est un studio de 18m2 qui necessite qque travaux de rafraichissement plus électricité. Il sera proposé en location meublé pour 2040/an.
Des abris seront reconditionné en 5 garages pour un potentiel de 1500 euros/an.
Un budget travaux de 30 000 euros est prévu pour l'ensemble.
Financement à 100 % (frais de notaire inclus) sur 20 ans par un prêt à taux révisable capé 2 à 2.94% (Lyonnaise de banque)garanti par une hypothèque.
|
Edité par - crossfire le 10 nov. 2005 13:16:32 |
| Signaler un abus |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 10 nov. 2005 : 15:56:18
|
Merci pour vos informations.
L'investissement me semble bon.
Si c'est votre premier investissement, faite attention à anticiper le calcul de l'impôt sur le revenu sur les premières années afin de ne pas être surpris.
Première année pas de problème, deuxième et troisième imputation des travaux, après il faut faire une simulation et pas au dernier moment.
Attention également aux travaux de reconditionnement en garage qui seront des travaux non déductibles. |
| Signaler un abus |
|
|
crossfire
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 10 nov. 2005 : 18:53:08
|
Pourquoi parlez vous d'imputations des travaux pour les années 2 et années 3. Est ce la prise en compte du plafond de déductions sur le revenu imposable de 10 700 euros avec la possibilité de report du déficit non déduit sur l'année suivante ?
En effet, c'est notre premier investissement immobilier. De ce fait, et concernant notre stratégie fiscale, nous envisageons un nouvel investissement d'ici environ 1 an orienté cette fois sur de la défiscalisation "de robbien" (en supposant la législation actuelle toujours en vigueur, bien sûr.)
Qu'en pensez vous ?
|
| Signaler un abus |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 11 nov. 2005 : 10:37:18
|
Je parle année de concrétisation des suites aux déclarations.
En année 1 : il ne se passe rien terme d’impôt sur le revenu. La marge de trésorerie vous revient complètement.
L’année 2 on reçoit les conséquences de la déclaration des revenus de l’année 1. Si déficit imputé et résultat fiscal = 0, pas de souci, la marge reste disponible.
Idem, sans doute l’année 3 (suite déclaration des revenus année 2)
Si pour la déclaration des revenus de l’année 3 vous n’avez plus de déficit à imputer, le résultat deviendra imposable.
Si comme je l’imagine vous avez déjà d’autres revenus, on peut imaginez que vous êtes facilement à un taux marginal d’imposition de 30 % (hypothèse).
Donc suite à la déclaration des revenus de l’année 2 vous aurez, en année 3, une possibilité que votre résultat soit imposé à 30 % + 11% de csg, soit 41 %.
Ce n’est qu’une projection approximative mais il faut l’étudier, j’ai vu trop de cas où les personnes sont surprises le 30/9 de l’année 3 de recevoir une feuille d’imposition conséquente alors que la marge de trésorerie antérieure a déjà été utilisée pour autre chose
Si je fais une simulation approximative avec vos chiffres, vous allez vers un résultat fiscal de l’ordre de 11 à 12000 euros. Donc j’estime grossièrement l’imposition, hors période de déficit imputable à 11.000 x 41 %, soit 4510 euros.
Je me répète, ce n’est qu’une simulation grossière, mais il vaut anticiper.
Concernant le Robien, je ne suis personnellement pas pour. En effet, les prix de vente me semble majoré par la « carotte » fiscale. De plus, le neuf a un rendement trop faible.
Vous parlez d’un nouvel investissement dans un an. Serez-vous fortement imposé à ce moment pour bénéficier de l’effet fiscal important ?
|
| Signaler un abus |
|
|
crossfire
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 11 nov. 2005 : 17:39:00
|
Citation :
Initialement entré par mathieu68
Concernant le Robien, je ne suis personnellement pas pour. En effet, les prix de vente me semble majoré par la « carotte » fiscale. De plus, le neuf a un rendement trop faible.
Vous parlez d’un nouvel investissement dans un an. Serez-vous fortement imposé à ce moment pour bénéficier de l’effet fiscal important ?
Notre tranche marginale d'imposition sur nos revenus actuels (sans les revenus fonciers) étant déjà d'environ 38 %, je pense que la défiscalisation de robien reste attractive nous concernant.
Je partage votre avis sur la qualité des programmes en neuf plus souvent présentés et vendus comme de la défiscalisation plutôt que de l'immobilier.
C'est pour cela que notre choix irait plutôt sur de l'ancien.
- Ancien hors normes d'habitabilité à rénover. Contraignant et dangereux car le fisc a du mal à différencier la réhabilitation et la reconstruction quand les travaux sont importants.
- Changement de destination comme la transformation d'un local à usage professionnel à usage d'habitation (à la condition qu'il ne servait pas à se ...coucher ex : clinique, hôtel, internant de lycée etc etc)
C'est dans cette voie que portent actuellement nos préférences) |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
Fiscalité : déduction lors de l'acquisition ?
Forum fermé
