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Tout syndic doit établir et tenir à jour une liste "officielle" des copropriétaires. Une société civile immobilière peut être propriétaire d'un lot. La loi du 4 juillet 1978 a rendu obligatoire l'immatriculation au Régistre du commerce des SCI nouvelles. Les SCI anciennes bénéficiaient d'une dérogation. L'article 44 de la loi NRE du 15 mai 2001 a supprimé cette dérogation. Les SCI non immatriculées devaient se faire immatriculer avant le 1er novembre 2002. La sanction est la perte de la personnalité morale.
Les syndics doivent se préoccuper du sort des SCI figurant dans leurs fichiers sans indication d'immatriculation RCS. Le problème est de savoir quel est ce sort, non fixé par la loi.
Les notaires ont indiqué que les associés devenaient propriétaires indivis du lot. Le Ministère de la Justice (Rep. mini. du 21/10/2002) s'est prononcé pour le passage en société de fait (ce qui ne veut pas dire grand chose) ou en société en participation, si les conditions sont remplies.
Qui a eu l'occasion de voir tel cas depuis le 1er novembre 2002, à l'occasion d'un recouvrement de charges par exemple, ou d'une vente du lot ?
Les syndics "sérieux" auraient du envoyer un courrier à toutes les SCI copropriétaires dans leurs immeubles en gestion: j'en connais qui l'ont fait.
Quant à assurer le retour d'information pour la mise à jour de leur fichier, c'est autre chose.
Il y a tellement de syndics qui se contentent de reprendre la liste des copropriétaires fournie par l'ancien syndic et qui ne demandent pas la fiche immeuble, comment voulez vous qu'ils réagissent en demandant le numéro de RC.
De plus, SCI ou indivision, ce qui compte pour un syndic c'est d'avoir un représentant pour lui envoyer les charges et les documents d'assemblée générale.
Oui Nefer, mais si le syndic procède à un recouvrement judiciaire, il est bon qu'il connaisse la nature juridique du propriétaire du lot et au'il puisse justifier au Juge de la qualité du "représentant légal" présumé. Or une indivision n'a pas par nature de représentant légal et une société de fait non plus.
Ces SCI qui n'auront pas été mises en conformité seront aussi celles qui ne paieront pas leurs charges. Il faudra envisager une inscription hypothécaire, la mise en jeu du privilège spécial, une saisie immobilière. Ces procédures ne se font pas à l'aveuglette !
Honneur aux syndics que vous connaissez, et qui ont pris l'initiative d'un questionnaire de mise à kour ?
C’est une vraie question et nous sommes d'accord avec JPM : le syndic ne peut pas estimer que ce n'est pas son problème !
Une SCI non immatriculée peut être dissoute à l’initiative de tout intéressé et en tous cas de quiconque a intérêt à agir : le syndic est incontestablement dans cette situation, et en tant que responsable de la tenue du fichier des copropriétaires (article 32 du décret du 17 mars 1967), il ne peut maintenir dans son fichier un copropriétaire qui n’existe plus puisqu’il n’a plus la personnalité morale : il est théoriquement en devoir d’exiger la justification de l’immatriculation de la SCI et à défaut d’entreprendre sans tarder une action en vue de sa dissolution en faisant nommer un administrateur par le tribunal… On objectera que rien ne presse, mais en cas d’impayé par exemple, nécessitant un recouvrement judiciaire, les conséquences des complications entraînées par la necessité de dissoudre préalablement la SCI et retrouver ses associés peuvent être imputées au syndic qui n’a pas fait le nécessaire en temps utile ! Nous reviendrons certainement sur cette question…
Oui, reparlons en car les problèmes pratiques se multiplient.
Et d'abord sur le message Universimmo
Citation :Une SCI non immatriculée peut être dissoute à l’initiative de tout intéressé et en tous cas de quiconque a intérêt à agir : le syndic est incontestablement dans cette situation, et en tant que responsable de la tenue du fichier des copropriétaires (article 32 du décret du 17 mars 1967), il ne peut maintenir dans son fichier un copropriétaire qui n’existe plus puisqu’il n’a plus la personnalité morale
Un groupement qui n'a plus la personnalité morale existe toujours ! Il n'a plus la personnalité morale, c'est tout ! C'est important, certes, mais c'est tout !
Dans notre cas, il semble admis maintenant que les SCI non immatriculées deviennent des sociétés en participation lorsqu'elles remplissent les conditions nécessaires et des indivisions dans les autres cas.
Du point de vue pratique :
Le numéro d'immatriculation d'une SCI copropriétaire doit figurer dans le fichier du syndicat.
Les syndics devaient donc vérifier, le moment venu, la situation des SCI pour lesquelles ils ne disposaient pas de cette information et, faute d'obtenir des précisions satisfaisantes, demander la désignation d'un administrateur provisoire du lot et/ou de la SCI (question à affiner).
Les syndics qui ne l'ont pas fait ont commis une faute. Il n'est que temps de la réparer.
L'action, à mon avis, ne doit pas tendre à la dissolution de la société, mais à la constatation du nouveau statut juridique du groupement constitué par les anciens associés.
On touche ici aussi (voir le sujet sur la position du concierge préposé ou non du syndic), toute la spécificité de la copropriété, de règles de droit qui sont à adapter à cette spécificité.
Sur l'art.32 de D.: s'il revient bien au syndic d'établir et de tenir à jour la liste des copropriétaires, il n'a pas obligation de prendre l'initiative de l'information. Il revient aux copropriétaires d'informer le syndic des changements intervenus, quels qu'ils soient. Il revient à une indivision de préciser au syndic son représentant légal. Les copropriétaire résidant hors de France doivent indiquer au syndic une adresse en France. De nombreux arrêts rappellent ces points.
Je ne vois donc pas très bien où peut être engagée la responsabilité du syndic, en l'état des textes, en présence d'une SCI non immatriculée.
Il est vrai que devant un papier d'une SCI (comme de toute ste intervenant dans ou pour le syndicat) sur lequel n'est pas mentionné le RCS, il peut s'interroger. Doit-il pour autant intervenir ? Par sécurité, sans doute .... Par obligation ?
Sur d'autres points : est-ce au syndic de vérifier le régime matrimonial des époux ? En particulier, si l'un d'eux est candidat au CS, doit-il vérifier qu'il (elle) est bien "co"-copropriétaire ?. Est-il toujours informé en cas de donation ?
Ces points seraient sans doute secondaires s'il n'y avait celui relevé par Universimmo : les impayés, ici d'une SCI non immatriculée. Je rejoins JPM, ce n'est plus une personne morale mais c'est tout. D'une façon générale, quid des convocations aux AG, des votes, ... des appels de fonds .....!
Je n'apporte pas de réponse sur ce point, mais il y a là aussi des sentiers spécifiques à la copropriété qui sont à défricher.
Indépendamment des obligations faite au syndic paz la loi et éventuellement par le contrat de syndic, le syndic (professionnel ou non) doit faire d'emblée tout ce qui est nécessaire dans l'intérêt du syndicat.
C'est le cas pour la désignation du mandataire commun en présence d'un démembrement de propriété, et tout autant en présence d'une SCI dont la situation n'est apparemment pas régulière.
Tout milite en faveur de ces initiatives et les remarques d'Universimmo vont dans le même sens pour les recouvrements.
En revanche ce ne sont pas des prestations de gestion courante et Gedehem le dit bien en faisant remarquer qu'il appartient aux copropriétaires de s'occuper de leurs affaires. Donc le syndic a droit à une rémunération. Si le montant est correct, il ne faut pas aller lui chercher des noises
Syndic et SCI non immatriculée
Forum fermé
Posté - 09 févr. 2003 : 17:58:54
