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Non, Il ne peut pas vous réclamer plus de 5 ans de rattrappage, mais l'indice de départ pour le calcul sera le dernier indice INSEE pris lors de la dernière révision de loyer. En l'occurrence, si j'ai bien compris Julia, pour chacune des 5 dernières années, votre proprio pourra recalculer le loyer comme suit pour chacune des années de n à n+4 : Loyer n = loyerO x In / Io (loyer0 et Io étant les loyer et indice repris dans le bail d'origine). (Je dis "indice" pour simplifier, mais il s'agit de la moyenne trimestrielle des 4 derniers indices) Loyer n+1 = loyerO x In+1 / Io etc... Ça va faire mal. Négociez un étalement.
Question d'importance : Bluemax : avez vous une clause d'indexation sur votre bail ???? A verifier car si rien n'est indique, alors il ne peut pas faire jouer l'indexation .... Si on avait les indices (trim de ref) ce serait plus simple. Pour moi, on peut y arriver par 2 voies (vous pouvez aussi prendre RV a l'ADIL pour vous faire confirmer le calcul).
Comme il peut pas retourner + de 5 ans, on va prendre l'indice du 2eme trim 99 comme exemple de reference, comme si vous aviez commence votre location a cette date; http://www.universimmo.com/accueil/uniindi007.asp
(exemple): loyer de base 500 euros avec indice de ref 2eme trim 99 soit 1069,00 (le trim de ref doit etre indique sur votre contrat de location)
1er calcul:
2000 : 500 * 1079,25/ 1069 = 504,79 2001 : 504,79 * 1121 / 1079,25 = 524,32 2002 ==> 538,70 2003 ==> 552,74 2004 ==> 574,02 Donc votre loyer maintenant devrait etre de 574,02 euros. Pour le rattrapage, il faut prendre la difference de chaque annee * 12 mais comme il vous a deja demande une reevaluation (erronnee), vous tenez compte de ce montant dans le calcul.
2eme calcul : loyer 500, indice 99: 1069,00, indice 2004: 1227,25 donc 500 * 1227,25 / 1069 = 574,02 euros !!!! idem que methode annee par annee
Il y a 2 aspects a votre probleme : d'une part le nouveau loyer a date (aujourd'hui) et le rattrapage des annees non reclamees. Certains proprio ne reclament pas le rattrapage et se contentent de donner le nouveau montant du loyer. Le fait qu'il ait ete vraiment negligeant pdt toutes ces annees pourraient vous inciter a discuter sur le paiement du rattrapage et de trouver un compromis la-dessus. a vous de voir (c'est dans ce sens qu'il y a jurisprudence recente).
Le calcul à été fait par une agence locale FNAIM. Et malgrès un appel téléphonique vigoureux avec le responsable, celui-ci soutient que son calcul est valable. Il dit que l'aticle 2277 du CC ne s'appliquerait que si on me réclamait la part de loyer non pérçu si il y avait eu augmentation régulière du loyer, et encore il fait son calcul en reprenant comme base l'indice de 1993. par exemple ce qui fait des différences de loyer enormes !! Avec comme exemple 500 euros de loyer ca donne :
2004 : (500*1211)/1009 = 599 euros de loyer
2003 : (500*1172)/1009 = 580 euros de loyer (soit une différence de 80*12 = 960 euros pour l'année)
2002 : (500*1145,75)/1009 = 567 euros de loyer (soit une différence de 67 *12 = 813 euros pour l'année
etc...
Donc j'avais bien raison en lui disant qu'il fallait qu'il fasse son calcul en reprenant comme base l'indice moyen du 1er trimestre 1999. Malheureusement, comment puis je lui prouver qu'il a tort ? Il dit s'être renseigné auprès de FNAIM, et qu'ils pratiquent tous comme ça !! ??
NON je ne suis absolument pas d'accord avec ce raisonnement car cela voudrait dire qu'il applique deja une reevaluation en 1999 (en prenant l'indice de ref de 93). Pour la reevaluation, Il faut considerer comme si vous etiez entré dans l'appart en 99 et partir de cet indice là. La FNAIM n'est pas forcement une ref en la matiere .... C'est un regroupement d'agence, ce ne sont pas des specialistes de recalcul de loyer - Adressez vous à l'ADIL pour la verification, j'ai beaucoup plus confiance.
Pour la petite histoire, en achetant un appart occupé depuis de longue date, j'ai voulu vérifier aupr`ss de la gestionnaire comment recalculer le loyer de ce nouvel appart : eh bien son calcul etait complètement erronné (et moindre que le réel) et elle fait ca pour tous les dosssiers locatifs d'une grosse assurance ... c'est vous dire que tout le monde n'est pas forcément pro (même dans sa partie).
PS: je pense a une chose: si conflit il y a alors proposez de passer par la commission de conciliation qui est compétente pour le recalcul des loyers. Ce sera un avis impartial ...
J'ai téléphoné à l'adil pour expliquer mon problème. Je dois dire que je ne sais plus où j'en suis ! Pour eux le calcul de mon proprio est tout à fait légal. L'article 2277 du CC ne s'applique que pour des "sommes à payer", et n'a rien à voir avec la clause contractuelle d'indexation du loyer.
à forces dinfos contradictoire... ca devient difficile à coprendre !
"Le propriétaire peut réclamer à son locataire sur le fondement de l’article 2277 du Code civil les loyers qu’il n’aurait pas perçus ou qu’il aurait omis de réviser. Les actions en paiement des loyers se prescrivent par cinq ans.
Remarque : En cas de révision, la prescription s’applique à la demande de paiement des différentiels de loyers et non au processus de calcul de la révision du loyer. En effet, si le propriétaire a omis de réviser le loyer, il pourrait procéder à l’indexation depuis la date de prise d’effet du contrat de location, y compris au-delà de cinq ans (Cour d’appel de Paris, 12 mai 1993). L’indexation est imprescriptible.
En revanche, il ne pourra demander à son locataire le rappel des différentiels (sommes correspondant à la différence entre ce que le locataire a réellement payé et ce qu’il aurait du payer si le propriétaire avait révisé le loyer) que dans la limite de la prescription de cinq ans.
Ce délai est applicable en matière de loyers quelque soit le régime juridique de la location."
...indice ???
Forum fermé
Posté - 21 déc. 2004 : 22:07:00
