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sofififi
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 30 sept. 2004 : 13:16:35
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Bonjour,
Il y a 1 mois et demi, le syndic bénévole de ma copropriété nous a remis un note d'information nous avisant de travaux urgent a réaliser : renforcement d'un plancher et d'un mur mitoyen avec l'immeuble d'a côté. Il nous a inviter à venir voir ces murs fortement endommagés. Je recois aujourd'hui l'appel de fond. La somme est lourde (1100 euros) pour une grande copropriété (12 appartements). Aprés avoir lu mon reglement de copro, je comprends que cette somme doit-être réparti malgrés l'emplacement des travaux (boutique au rdc appartenant à la personne qui s'occupe benevolement du syndic). Nous n'avons reçu aucun comparatif de devis (ni même le devis choisi), aucune information préalable sur la somme à payer. Le syndic nous demande aujourd'hui de payer la totalité de la somme. Est-ce légal ? Puis je lui demander un justificatif concernant une recherche du "meilleur prix", étant donné que les travaux sont entrain d'être réalisé, peut-on encore demander à echelonner les paiements ?
ce syndic bénévole est sans doute de bonne foi mais de mauvaise constitution et toutes remarques est prises comme un affront.
Merci de me renseigner.
Sofi
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 14:35:18
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Dans le cas présent, l'immeuble n'allait pas s'écrouler ! Il ne s'agit donc pas de travaux dits URGENTS... Ce sont des travaux à faire rapidement.
La procédure devait être celle-ci, pour des travaux en urgence.
- prendre (syndic) toutes les mesures conservatoires nécessaires à la mise en sécurité des personnes et des biens . Ici, étais, poteaux de renforcement ..etc..
- convoquer sous 8 jours une AG destinée à voter les travaux et le budget correspondant.
- engager les tvx.
Dans votre cas, les tvx sont-ils vraiment urgents ?
Quid de la prise en charge par le voisin en raison de la mitoyenneté ?
Enfin, et cela me semble bien grave, sur quels fonds le syndic a t-il pu passer commande ?
Il faut rappeler que les syndics qui engagent les fonds du syndicat pour des travaux hors budget prévis, et en l'absence d'une réserve ad hoc, ne peuvent passer commande et verser l'acompte qu'une fois la somme globale appelée.
Des arrêts récents l'ont encore dits, des syndics condamnés pour avoir passé commande sans délibération d'AG et sans fonds préalables. Il ne s'agit pas alors d'une commande du Syndicat mais d'une commande personnelle du syndic, qui ne peut se prévaloir d'une décision d'AG. Il doit en assumer totalement les conséquence financières.
Il faut rappeler cela à votre syndic qui, bien que bénévole (vraiment ?, pas d'€€€ ?) me semble un peu-beaucoup léger en l'espèce.
Je n'aborde pas, bien entendu, la pertinence ou non des tvx qui sont sans doute justifiés. Ici, c'est juste la procédure à respecter. |
Edité par - gédehem le 30 sept. 2004 14:38:41 |
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sofififi
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 15:15:15
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Merci pour votre réponse rapide.
- Des étais pour soutenir le plancher étaient déjà posés depuis au moins 2 ans (je les ai alors vu) Un expert mandaté par le syndic a aussi constater que ces poutres de soutien se fissuraient.. Les travaux ont déjà été évoqué à différentes AG mais aucun devis n'a été présenté.
- Le propiétaire de la boutique ou l'on peut voir ce mur défaillant est aussi le syndic bénévole. C'est quand ce propriétaire a fait des travaux de "décorations" qu'il s'est apercu des dégats dans le murs (les jointures entre les pières partaient en sable). Je ne sais pas s'il s'agit de travaux urgents mais en tout cas ils touchaient à la structure de l'immeuble me semblent ils. Ce dont je suis sure c'est qu'il n'a pas convoqué d'AG donc personne en dehors de lui n'a décidé ces travaux concernant le mur mitoyen (propriété de notre immeuble). Pour les fonds, après l'avoir interrogé, il m'a dit que l'entreprise lui faisait confiance et a donc commencé les travaux sans accompte. Il se trouve que c'est la même entreprise qui fait ses travaux de "décoration" et n'avait donc pas demandé des devis d'autres entreprises.
Après lui avoir dit par téléphone que légalement nous ne devrions payer qu'un tiers du devis estimatif. Il m'a dit de lui envoyer à titre personnel un echéancier de paiement ou une demande de convocation de l'AG.
Je ne sais quoi faire : payer ce tiers dans un premier temps puis payer le reste... Ou contester et ne pas payer. Vers quoi cela me menera-t-il ? Des procédures difficiles voires couteuses pour au final payer la somme qu'il demande pour ces travaux justifiés ?
Merci de m'éclairer.
Sofi |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 15:42:51
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- 2 choses :
-le mur, ou il est mitoyen (1/2 pour votre copro -1/2 pour le voisin) ou il est en pleine propriété de votre copropriété.
- Pour le reste, le coup de la confiance et pas d'AG, c'est un truc à se retrouver en chaussettes si ce syndic d'opérette n'a pas de fonds.
Sans apprécier la pertinence des travaux, les étais en place depuis 2 ans m'interpellent ! mis à part la solidité de l'immeuble (depuis 2 ans, il faudrait que les copropriétaires s'en préoccupe !) il est manifeste que votre "syndic" n'engage ces travaux que parce que cela l'arange, lui... maus que la solidité de l'immeuble n'est pas sa préoccupation !
Dans ce cas ( il n'y a manifestement pas urgence, depuis 2 ans !) je serais pour vous conseiller de ne rien payer, ni vous ni les autres copropriétaires qu'il faut contacter.
Il faut imposer la convoc d'une AG qui décidera d'entériner ou non, en tout ou en partie ...
Car, qui vous dit qu'en plus des travaux de consolidation, ce"syndic" ne fait pas réaliser 'en douce' des travaux d'embellissements ou de conforts, sous prétexte de réparation, aux frais du syndicat !!!!!
Je ne vois pas le mal partout, mais des syndics qui agissent comme ça, dans leur local, sans décision d'AG, à l'amiable avec 'son' entreprise, c'est non seulement irrégulier mais pour le moins suspect !
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Edité par - gédehem le 30 sept. 2004 15:43:41 |
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sofififi
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 19:56:18
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Voici la lettre que je compte lui envoyer en RAR :
Merci de vos conseils
Objet : appel de fond pour le renforcement du plancher haut de la boutique gauche, renfort des murs mitoyens avec le 5/7 rue J. L
Paris, le 30 septembre 2004
Monsieur,
Dans l'appel de fond du 4° trimestre 2004 vous mettez ces travaux sous le chapitre "travaux exceptionnels d'urgence, de sécurité et d'hygiène". La situation, contrairement à celle de la fuite du collecteur, ne semblait pas urgente au point d'oublier de consulter les copropriétaires. Nous avons pu voir en août, l'état du plafond et du mur de votre local mais nous n'avons vu aucun devis ou échéancier de paiement pour les travaux à réaliser. Vous nous demandez de payer l'intégralité des travaux le 1er octobre dans l'appel de fond daté du 28 septembre (que j'ai reçu le 30 septembre).
La procédure dans une situation d'urgence est de prendre toutes les mesures conservatoires nécessaires à la mise en sécurité des personnes et des biens (étais, poteaux de renforcement), d'informer les copropriétaires (note d'information que vous avez envoyé : S.04.542 du 11 Août 2004) mais aussi de convoquer sous 8 jours une assemblée générale. A ce moment-là, le syndic peut demander "le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux" (cf plus bas : Décret 67-223 du 17 Mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeuble)
Les travaux étaient à prévoir rapidement mais les mesures de conservation du plancher ont été prises et le mur était dans cet état depuis longtemps, l'immeuble ne menaçait pas de s'écrouler. C'est à l'assemblée générale de prendre des décisions importantes notamment sur le plan financier.
Je regrette que vous n'ayez demandé qu'un devis, de plus à l'entreprise qui rénove le local dont vous êtes propriétaire. Les travaux, que vous avez déjà fait réaliser, vont coûter 12 500 euros au bâtiment A. Vous vous êtes personnellement engagé auprès de cette entreprise au nom du syndic et non de la copropriété puisque vous ne vous êtes pas prévalu d'une décision en assemblée générale. Une commande surtout de cette somme, ne peut-être passée sans délibération de l'assemblé et les fonds de la copropriété ne sauraient être engagé sans cela.
Je conçois que vous aillez agi dans le bien de l'immeuble. Je souhaite aussi que les choses soient transparentes et à faire valoir les droits des copropriétaires. Je vous demande par la présente de me faire parvenir une copie du devis concernant les travaux de renfort et de convoquer une assemblée générale.
Dans l'attente de votre convocation à l'assemblée générale, je vous prie de croire, monsieur en mes sentiments respectueux. |
Edité par - sofififi le 30 sept. 2004 20:13:01 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 21:27:07
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Chacun ses mots : en gras, mes propositions.
Monsieur,
Dans l'appel de fond du 4° trimestre 2004 vous mettez ces travaux (Précisez : les travaux de réfection du ...) sous le chapitre "travaux exceptionnels d'urgence, de sécurité et d'hygiène". La situation, contrairement à celle de la fuite du collecteur, ne semble pas urgente au point d'en oublier de consulter les copropriétaires pour des travaux sur parties communes. Nous avons pu voir en août, l'état du plafond et du mur de votre local mais nous n'avons vu aucun devis ou échéancier de paiement pour les travaux à réaliser. Vous nous demandez de payer l'intégralité des travaux le 1er octobre dans l'appel de fond daté du 28 septembre (que j'ai reçu le 30 septembre).
La procédure dans une situation d'urgence est de prendre toutes les mesures conservatoires nécessaires à la mise en sécurité des personnes et des biens (étais, poteaux de renforcement), d'informer les copropriétaires (note d'information que vous avez envoyé : S.04.542 du 11 Août 2004) mais aussi de convoquer sous 8 jours une assemblée générale. A ce moment-là, le syndic peut demander "le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux" (cf plus bas : Décret 67-223 du 17 Mars 1967 modifié, pris pour l'application de la loi du 10.07.1965 modifiée )
Des travaux sont sans doute à prévoir. Des mesures conservatoires pour le plancher ont été prises. Quant au mur, il est dans cet état depuis longtemps, l'immeuble ne menace pas de s'écrouler. C'est donc bien maintenant à l'assemblée générale de prendre les décisions qui conviennent, tant pout le choix de l'entreprise que pour le budget a consacrer à ces travaux.
Vous n'avez demandé qu'un devis, qui plus est à l'entreprise qui rénove votre local privatif. (Les travaux, que vous avez déjà fait réaliser, vont coûter 12 500 euros au bâtiment A.) (votés en AG ? si non, il faut supprimer cette phrase. ndlr). A l'évidence, vous vous êtes engagé auprès de cette entreprise en votre nom personnel et non en qualité de syndic de la copropriété, ne pouvant vous prévaloir d'une décision du Syndicat prise en assemblée générale. Une telle commande ne peut donc, et en aucun cas, engager le Syndicat, ainsi que le rappelle la jurisprudence. De plus, aucun budget spécifique n'ayant été voté, il ne vous est pas possible de procéder à des appels de fonds, les textes ne le permettent pas.
Je conçois que vous aillez agi dans le bien de l'immeuble. Pour autant, je souhaite (sup.aussi) que les choses soient transparentes dans le respect des droits des copropriétaires. Je vous demande donc de bien vouloir convoquer une assemblée générale qui devra décider de ces travaux, sans oublier de joindre à la convocation des devis, ainsi que l'impose le nouvel article 11 du décret de 1967. Au moins 3 devis serait parfait.
Dans l'attente de cette convocation, je vous prie de croire, monsieur en mes (sentiments respectueux). !!! mes salutations distinguées.
Bon, mais c'est juste mes mots à moi, pas les votres ...
Je crois aussi qu'il faut faire la tournée des autres coproprios pour les informer. Ne pas agir seul. |
Edité par - gédehem le 30 sept. 2004 21:35:18 |
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sofififi
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