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* Je suis locataire d'un étage entier dans un immeuble qui a un seul propriétaire (donc pas de règlement de copropriété, pas de division en millièmes).
* Dans les délais légaux (plus de six mois avant l'échéance du bail) un congé pour vendre m'a été notifié.
* Ce congé contenait offre de vente sans AUCUNE description de l'appartement et il n'était pas fait mention de la cave qui a été mise à ma disposition postérieurement au bail d'origine (mais je dispose d'attestations du propriétaire A pour le prouver.)
* Considérant que le congé était nul parceque l'offre trop imprécise (jurisprudence des caves ...) je n'ai pas déménagé.
* Le propriétaire de l'immeuble (appelons le A) après m'avoir rencontré pour lui exposer les raisons de mon maintien dans les lieux et après que je lui ai écrit en ce sens m'a remis deux quittances de loyer ](janvier et février 2004)
* puis A a vendu l'immeuble à B nouveau propriétaire de l'immeuble en entier.
* B n'a encaissé aucun loyer malgré la mise en demeure que je lui ai fait parvenir en LRAR.
* B n'a pas plus fait valider le congé délivré par * .
* B a vendu l'immeuble en entier à C.
* C m'a assigné en validation de congé !
mes questions :
C est il subrogé dans les droits de A? en supposant même que les actes de vente de l'immeuble prévoient une subrogation conventionnelle celle ci m'est elle opposable? (Il me semble que le droit à m'expulser de A n'était pas établi puisqu'aucune action en validation de congé n'était entamée...
Il me semble que les quittances que A m'a délivrées dans ce contexte : réponse à une demande de ma part, non validation de congé de sa part valent au moins commencement de preuve par écrit que e bail à été renouvellé postérieurement à la délivrance du congé.)
je ne saisis pas tout. pourriez vous donner les dates du congé pour vendre. de votre bail. de la vente de A à B (puisque B a dû vous notifier sa qualité de nouveau proprio et de la vente de B à C. dans votre congé pour vendre : immeuble complet ou votre appartement exclusivement ?
* date du bail : janvier 1992... renouvellé tacitement depuis... VENAIT à terme le 31/12/2003
* date du congé 16/04/2003 donc délivréplus de - mois avant l'échéance du bail ..
* date de vente de A à B 07/02/04
* date de vente de B à C 10/07/04
* date assignation en validité du congé (par c donc) JUILLET 2004
* la (et les) vente (s) projetée(s) portai(en)t sur l'immeuble entier mais l'offre contenue dans le congé visait textuellement : "le logement" sans aucune autre précision.
en fait je me demande par quel mécanisme juridique B peut tenir ses droits de A, et C ses droits de B : s'agit_il d'une subrogation conventionnelle? est elle valable pour céder des droits non validés? (pas d'expusion possible sans validation préalable par un tribunal..) ... c'est une question un peu technique... merci d'éclairer... ma lanterne !
au moment de la vente, il y a subrogation de l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur. et là, c'est en cascade. ca ne change rien au problème, d'ailleurs. quelque soit l'interlocuteur, il faut démontrer que le congé est nul. il y a de grandes chances que dans l'acte de vente de A à B puis B à C, il ait été fait état de ce congé pour vendre, le tout vous mentionnant comme occupant sans titre.
La description détaillé du bien à vendre n'est pas une obligation. En effet, à plusieurs reprise, la cour de cassation a éstimé à juste raison que le locataire connait suffisament bien les lieux et qu'il ne soit nul obligation de les décrire plus amplement Arrêt du 22/03/2003 de la 3è chambre civile de la cour de cassation. de même, le defaut d'indication de la superficie du logement objet de l'offre de vente, n'entraime pas la nullité du congé ; arrêt de la 3 è chambre civile de la cour de cassation en date du 13/03/2002, De même en ce qui concerne l'erreur de superficie, cour d'appel de Paris en date du 17/09/2002. dans le cas d'espèce, je pense que le congé que vous avez reçu est donc parfaitement valide sur le fond et la forme !!
" Un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile 21 juin 2000), en annulant un congé au motif qu’une cave, louée avec l’appartement, n’y était pas mentionnée, rappelle la nécessité d’une extrême rigueur et exhaustivité dans la désignation des locaux concernés par l’offre de vente " c'est du moins l'avis d'univers immo ... sur la question nullité du congé pour vendre...
Dans mon cas aussi une cave est louée avec l'appartement et il n'en est pas fait mention dans l'offre...
La jurisprudence a-t-elle évolué depuis?
Désigner le bien et le décrire (sans m^me mentionner l'étage) par le seul terme '"le logement " est-ce suffisant?
Dans la mesure où c'est l'immeuble entier qui est vendu (4 appartement+ des combles des caves et une cour), le locataire que je suis peut il apprécier la portée de son engagement au cas où il accepterait l'offre de vente aors qu'il ignore tout du poids des millièmes de copropriété et des parties communes rattachées à l'appartement? IL ne peut ignorer cette consitance si l'immeuble est déjà en copropriété, mais sinon? connaissez vous des jusrtiprudences sur la question?
congé pour vendre
Forum fermé
Posté - 24 sept. 2004 : 17:07:48
