****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
Si l'on admet que le projet de décret comptable approuvé par la Commission de réglementation comptable sera publié tel que, on doit considérer que la réforme SRU est parachevée. Il reste certes à paraître une " Instruction comptable " mais les dispositions législatives et règlementaires sont connues.
Il n'y a d'ailleurs, pour le décret comptable, discussion que sur des problèmes importants mais qui relèvent de la présentation des comptes généraux et individuels.
Conclusion à tirer, sous réserve bien entendu d'avis divergents, et avant tout sur le plan pratique ?
Il y a certainement de bonnes choses :
> l'insertion dans le statut du contrat de syndic qui demeurait perdu dans le droit de la consommation > un certain nombre de précisions qui mettent un terme à de vieilles controverses du genre : " le syndic est-il l'employeur du gardien " > la disparition de la demande d'ordre du jour complémentaire et la promotion du droit pour chaque copropriétaire de demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée > des facilités pour l'insetion dans le règlement de copropriété de règles de fonctionnement du conseil syndical > le principe posé par défaut de la gestion des fonds par compte séparé ouvert au nom du syndic > des principes de gestion comptable normalisés et cohérents > une nouvelle avancée vers la gestion technique prévisionnelle > vraisemblablement une tentative vers une meilleure cohérence du classement des charges de copropriété et des charges locatives, lié au projet de réforme en cours pour ces dernières > l'établissement du procès verbal en cours d'assemblée (avec sans doute des difficultés mais on y arrivera) > etc...
Mais il est évident que les auteurs n'ont pas eu connaissance des tentatives de simplification administrative ! Ou bien ils ont voulu reporter sur le privé les lourdeurs abandonnées dans le public !
On peut citer comme exemple :
L'établissement de la note de renseignements avant une mutation de lot dont la complexité est encore aggravée, surtout si l'on tient compte des renseignements non visés dans les textes mais qui seront demandés par le notaire parce qu'ils sont nécessaires.
Le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire qui se présente désormais sous trois ou quatre régimes différents, peut être cinq après le décret. Par exemple pour le recouvrement des " provisions exigibles du budget prévisionnel "il y a deux régimes possibles :
un régime A quand le budget prévisionnel a été voté avant le premier jour de l'exercice : soit devant le juge d'instance, soit devant le juge des référés si le syndicat veut demander la déchéance du terme pour les provisions non encore exigibles de l'exercice
un régime B quand le budget prévisionnel n'a pas été voté avant le premier jour de l'exercice : devant le juge d'instance,sans que le syndicat puisse demander la déchéance du terme
La constitution des dossiers de recouvrement, déjà difficile, mal assurée par beaucoup de syndics, mal contrôlée par beaucoup d'avocats, est encore plus complexe. Tout celà va ouvrir aux procéduriers et contestataires de tout poil des boulevards pour invoquer des nullités, des exceptions, et tout et tout !
Quant aux convocations, il suffit de lire l'article D 11 modifié pour comprendre que les LRAR à 100 grammes et plus vont se multiplier dans les plus modestes immeubles.
Pour la comptabilité, il est évident que, de droit ou de pur fait, il y aura la comptabilité des copropriétés moyennes et grandes, et la comptabilité des petites. Les principes généraux sont excellents, on se perd ensuite dans dans des procédures de classement qui exigent tout à la fois compétence comptable et compétence technique.
Je vous recommande l'article D 45 qui traite des travaux de maintenance. Celle ci est fort bien définie mais on passe snuite aux assimilations. Sont des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.
Il s'agit sans doute des clauses de garantie totale (type P3 en chauffage). Or elles sont liées en fait à des contrats d'exploitation (et non de maintenance ou d'entretien), dans la plupart des cas.
Et la redevance P3 doit être soigneusement isolée dans les comptes puisqu'elle ne peut être récupérée sur les locataires. Je passe sur les règles comptables particulières qui lui sont applicables d'ores et déjà.
Les syndics bénévoles pourront faire plus simple. Mais quid s'ils se font épingler à l'occasion d'un recouvrement de charges ? La comptabilité n'est pas conforme, vous êtes débouté !!!
Il faudra se faire aussi au nouveau langage de la gestion : nos bonnes vieilles charges axceptionnelles deviennent des " charges non comprises dans le budget prévisionnel " Il faudra connaître au minimum une vingtaine d'expressions nouvelles, au mieux une cinquantaine.
Et puis il y a des surprises au détour du chemin : l'article D 35-2 parle de " l'exécution du budget prévisionnel " comme s'il s'agissait du budget d'un ministère !!! Jusqu'à nouvel ordre le budget prévisionnel est un document de gestion qui a pour seule vertu juridique, mais elle est importante, de définir les " appels provisionnels pour gestion courante " pour parler comme avant. Gare à nous ! On croit d'abord que c'est une inadvertance. On s'aperçoit ensuite que c'est une graine semée.
Un bon exercice pour la plage : réécrire l'ensemble en langage simple, sans modifier aucune disposition
N'oubliez pas : on ne parle plus de charges avant l'approbation des comptes de l'exercice par l'assemblée. Jusqu'à ce moment, ce sont des dépenses. C'est simple et vrai, mais l'ennui est qu'en comptabilité on ne parle que de charges et de produits. Comment faire ?
REFORME SRU : Bilan final ?
Forum fermé
Posté - 22 juin 2004 : 15:36:39
