Citation :

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Initialement entré par DU31

Bonsoir yaume,

Je vous cite LE PARTICULIER Spécial Copropriétés, Juin 2002, p.40 à 43 :

1° Il faut évaluer la portion de parties communes :
Avant toute chose, il est nécessaire d'évaluer le prix du palier ou du couloir en vue de la proposition d'achat que l'intéressé va devoir soumettre à la copropriété. Combien vaut un m² de parties communes ? Si l'achat vise à agrandir un appartement, on peut prendre pour base le prix du m² du logement auquel on applique une décote. Consulter un agent immobilier. Le prix dépendra aussi de la bonne volonté des autres copropriétaires.... Ils ont parfois tendance alors à en surévaluer le prix.

2° Le syndic joue un rôle clé dans l'opération :
Si le syndic n'a aucun pouvoir pour autoriser -ou rejeter- l'offre, il doit néanmoins devenir un interlocuteur privilégié dès le début de l'opération, car de lui dépend souvent son issue favorable. Il est primordial de lui expliquer clairement le projet, de lui faire une proposition d'achat chiffrée et de s'engager à prendre en charge tous les frais liés à l'opération, tels que l'intervention du géomètre, du notaire et les honoraires supplémentaires du syndic. En effet, la diligence et le sens de la diplomatie du syndic peuvent faire beaucoup pour débloquer la situation. Un syndic attentif doit conseiller au mieux le candidat acheteur afin que son offre convainque les autres copropriétaires. Il doit également s'efforcer de tempérer les exigences de ces derniers lorsqu'elles lui paraissent irréalistes.

3° Un nouveau lot privatif doit être créé :
En vue de l'assemblée générale, dont dépendra la décision finale, il est nécessaire d'individualiser la portion de parties communes intéressées. En clair, il faut la transformer en un lot privatif comportant, à l'instar des autres, une quote-part de parties communes représentée par des tantièmes. Cette tâche complexe est du ressort du géomètre expert qui va établir, à la demande de l'acheteur, un projet de modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété. Pour déterminer le nombre de tantièmes affectés au nouveau lot, le géomètre va devoir calculer la valeur relative de ce lot. Il ne s'agit pas de sa valeur vénale, mais d'une notion qui tient compte de la consistance du lot (un palier, un couloir...), de sa superficie et de la situation dans l'immeuble. En revanche, il n'est pas nécessaire de modifier les tantièmes des autres lots. Le géomètre ajoute simplement au nombre total des tantièmes, celui des tantièmes créés.

Exemple : supposons que la copropriété comporte à l'origine 1000/1000èmes et que le lot créé soit affecté de 20/1000èmes par le géomètre expert. Il suffit de passer la base originale à 1020/1000èmes. Ainsi, chaque lot comporte n/1020èmes au lieu de n/1000èmes. Lorsqu'il sera propriétaire du lot créé, l'acheteur disposera d'un peu plus de voix en assemblée, mais devra aussi payer un peu plus de charges. En pratique, toutefois, lorsque l'achat porte sur quelques mètres carrés, il n'est pas toujours indispensable de revoir les charges d'ascenseur car la modification obtenue serait minime.

4° L'assemblée doit autoriser l'opération :
L'assemblée va avoir à se prononcer à la fois sur la vente de la partie commune, la modification du règlement de copropriété, et l'autorisation de réaliser les travaux de fermeture du palier, le tout aux frais du copropriétaire acheteur. Il est préférable que l'ordre du jour précise que le prix proposé est un minimum. L'acheteur pourra ainsi, si besoin est, renchérir lors de l'assemblée pour emporter la décision.
Afin de permettre à l'assemblée de se prononcer en pleine connaissance de cause, les projets de décison et de modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges doivent impérativement être notifiés aux copropriétaires au plus tard en même temps que la convocation (art. 11 du décret de 1967).
L'accord de l'assemblée générale doit être donné à la double majorité de l'article 26 de la loi de 1965.
C'est aussi à cette majorité que l'assemblée doit approuver la modification de la répartition des charges entraînée parla vente des parties communes.
Sachez toutefois que l'unanimité des voix de tous les copropriétaires s'impose lorsque la vente porte sur des parties communes nécessaires au respect de la destination de l'immeuble ou si elle lèse les droits d'un autre copropriétaire sur ses parties privatives. Mais ce n'est pas le cas, en principe, lorsque la portion de couloir ou de palier n'a d'utilité que pour le seul acheteur (cass.civ. 3è, du 23.11.94, pourvoi n° 92-21367).
Si l'assemblée refuse d'autoriser la vente, l'intéressé peut tenter d'attaquer cette décision en justice, en invoquant l'abus de majorité. Il faut alors prouver que la décision n'a pas été prise dans l'intérêt de la copropriété, mais pour d'autres motifs, par exemple, par pure animosité à son encontre. En pratique, il faudra de très solides arguments car les juges n'admettent pas facilement ce type de réclamations.

5° La vente ne peut pas être signée immédiatement :

Si le projet est approuvé à la majorité requise, la décision est mentionnée dans le procès verbal de l'assemblée générale dressé par le syndic et notifié aux copropriétaires absents non représentés et opposants. Pendant les 2 mois suivant la réception du procès verbal, l'un d'entre eux peut, en effet attaquer la décision en justice en invoquant une irrégularité.
Passé ce délai de 2 mois sans que la décision d'assemblée ait été contestée, l'acte notarié d'achat peut intervenir. C'est le syndic qui doit signer l'acte de vente et répartir ensuite le prix de vente entre les copropriétaires -y compris l'acheteur- proportionnellement à leurs tantièmes de copropriété (art. 16-1 de la loi de 1965). Ainsi, plus le copropriétaire acheteur possède de tantièmes, moins l'achat lui revient cher puisqu'il récupère une partie du prix.
Le notaire devra également revoir le règlement de copropriété, sur la base des documents élaborés par le géomètre et approuvés par les copropriétaires. Il fera publier ce modificatif au bureau des hypothèques, afin qu'il soit dorénavant opposable à tous.
L'acheteur pourra alors procéder aux travaux de fermeture du palier.

Prix indiqués par LE PARTICULIER juin 2002 :

Honoères géomètre : ils sont libres. Tout dépend de l'importance de l'opération. Pour l'annexion de 3m² ou 4m² de couloir, compter 445 € à 550 € TTC environ.
Frais de notaire pour la modification du règlement de copropriété : ils sont calculés selon un barème assez complexe. Prévoir entre 305 € et 1600 €.
Frais de notaire pour l'achet du nouveau lot :
leur montant dépend du prix. Pour un prix de 7600 € par exemple, les frais s'élèvent à 1380 € environ. Si l'acheteur a recours à un prêt constaté dans l'acte notarié, des frais supplémentaires sont à prévoir : compter 400 € pour un prêt de 4600 €.

Voilà ! J'espère que ça pourra vous aider.
A bientôt.........

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Citation :

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Initialement entré par gédehem

C'est peut-être trop tard, mais vs permettez que je vienne mettre mon grain de sel ?
De quoi s'agit-il ? de retirer un petit morceau de partie commune, pour l'affecter à Yaume ? Ne cherchez pas des trucs compliqués ! ! !

Rien de plus simple : il suffit, mais il faut, créer un lot privatif correspondant à la partie commune retirée ..des choses communes.
Cette procédure est valable et obligatoire préalablement à la 'vente' d'une partie commune (idiote ici, on ne vend pas une partie commune de 6m² !).
En AG LA question est la suivante :
- CREATION D'UN LOT PRIVATIF PAR RETRAIT SUR LES PARTIES COMMUNES.
- ADOPTION DU NOUVEL ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION.

Il faudra reprendre l'EDD initiale, vérifier les n° des lots (vérifier au fichier immobilier/cadastre), et créer un lot nouveau portant le n° suivant des lots existants.
Le tableau récapitulatif reprendra ce nouveau lot, avec mention "Nouveau lot par retrait sur les parties communes".
Ce nouvel EDD devra être publié, d'où intervention d'un notaire.
Je signale que le nouvel EDD peut être rédigé par Yaume et/ou une personne ayant un bon coup de crayon (schéma ou plan d'ensemble) et/ou un bon micro (rédaction de l'EDD et du tableau récapitulatif.
Nouvel EDD et plan annexé seront adoptés par l'AG comme dit plus haut.

Pour ce qui concerne l'attribution de nouveau tantièmes, inutile de se casser la tête : faire une péréquation par rapport aux millièmes du lot 'Yaume', et ces 8/10.000 en plus... vous les comptez en plus :
Pourquoi se casser la tête à vouloir TOUT RECALCULER ! ! ! !
Pour reprendre mon exemple ci-dessus, au lieu de prendre 10.000 millièmes, le bâtiment ou la copropriété comptera 10.008 millième : OU EST LE PROBLEME !!!!!

Je résume :
-établir un schéma ou un plan de masse du palier retiré des parties commune, plan annexé à l'EDD qui suit..
-modifier (reprendre) l'ancien EDD et intéger le nouveau lot, y compris dans le tableau récap annéexé à l'EDD.
- voter les 2 questions indiquées plus haut (maj.art.26)
-prendre un notaire pour procéder à l'inscription de ce nouveau lot au fichizer immobilier et son attribution à Yaume.

Je déconseille vivement de l'envisager par une transaction financière, le Syndicat n'ayant rien à gagner sur cette vente de 6 m², sauf des embettement (fisc, participation obligatoire aux frais d'inscription, etc ....)
Car, s'agissant de la création d'un nouveau lot, les frais devront en être en totalité supportés par YAUME, le syndicat n'ayant rien à faire de cette aliénation ( sauf s'il y a transaction financière cqfd).

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