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 Sujet  |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
 Posté - 19 mai 2004 : 09:15:04
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Je constate dans ce forum (et ailleurs !) qu'il y a de nombreux problèmes de vices cachés, plus ou moins volontairement, difficile de le savoir. Il y a souvent manque d'information de la part du vendeur, professionnel ou non. Et une fois le compromis ou l'acte authentique signés, la situation est très délicate.
Un moyen pour éviter ou résoudre facilement 95 % de ce genre de problèmes est de demander au vendeur de certifier l'état de son bien, sur un document à l'exemple de celui-ci :
http://www.edpref.com/docs/285A.pdf
Ce document a été conçu pour être utilisé par des professionnels mais rien n'empêche également de l'utiliser, tel quel, ou de s'en inspirer, entre particuliers.
En gros, en cas de problème :
-soit le vendeur l'avait signalé sur ce document et l'acheteur avait donc acheté en connaissance de cause ;
-soit il ne l'avait pas signalé et l'acquéreur détient la preuve de la mauvaise foi du vendeur si le vice ne pouvait qu'être connu de lui ;
-l'agence qui utilise un tel document apporte la preuve qu'elle a bien rempli son devoir d'information (selon la cour de cassation, c'est au professionnel de prouver qu'il a bien rempli ce devoir d'information, comment le faire autrement que par des écrits ? )
jcm
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FORBAN
Pilier de forums
354 réponses |
Posté - 19 mai 2004 : 13:44:59
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merci JMC pour ce document, je vais désormé le joindre à mes compromis de vente.
bonne journée
NB |
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vivibatavia
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 08:40:44
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Boujour JCM
Je n'arrive pas a imprimer le document que vous citez comme reference, document a remplir par le vendeur. Ce document me serait bien utile je vais acheter une maison en aout.
Pouvez vous m'indiquer comment faire? ou me le faire parvenir par mail.
Merci |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 09:12:36
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Il y a probablement une protection. Vous pouvez vous en inspirer ou prendre contact avec l'éditeur : 04 76 84 52 22
jcm |
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 12:45:08
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Bof il y a toujours moyen de contourner la protection par la petite touche imp écr syst, propriété intellectuelle et pillage de ressources mon..., comme dirait Zazie. Si on ne veut pas être copié on ne publie pas sur Internet.
Ce qui n'engage que moi. De plus ce document n'est pas top secret.
Maryne |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 20:37:49
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Bonjour,
Je ne suis pas du tout d'accord avec une telle démarche !
Certes, le Droit immobilier connait une véritable révolution dans le souci louable de vouloir éviter les conflits entre vendeurs et acquéreurs; les notaires ont d'ailleurs généralisé dans leurs formules de vente une absence de garantie des vices de l'immeuble vendu, considérant que les acheteurs se sont entourés de tous les conseils leur permettant un consentement libre et éclairé. ...
Mais ce n'est plus possible aujourd'hui, ni tenable demain si nous voulons atteindre le niveau de transparence utile et nécessaire...! Le Législateur a très clairement privilégié l'acquéreur par rapport au vendeur (Loi Carrez, le prix n'est pas réévalué si la superficie est plus importante qu'indiquée, Loi SRU qui ne bénéficie qu'à l'acquéreur...)
C'est comme si la liberté contractuelle et le consensualisme étaient devenues des notions désuètes, au nom de la protection du consommateur Le vendeur est tenu chaque jour de délivrer des nouvelles informations sur le bien immobilier, la plupart du temps lors de l'échange des consentements, même si la jurisprudence tend à définir une obligation pré-contractuelle d'information.
Le vendeur et son mandataire doivent faire preuve de la plus grande vigilance car ils sont exposés aux sanctions prévues par le législateur pour ne pas avoir délivré des informations sur certaines caractéristiques de l'immeuble. Mais de là à ce que cela soit contractuel, je ne suis pas d'accord ! Un compromis de vente c'est un échange des consentements... et rien d'autre !
Car ainsi le VICE est devenu totalement objectif, extérieur à la volonté des parties; des nouvelles obligations de pure forme consistent à porter une mention dans l'acte à peine de nullité de l'acte, on privilégie ainsi l'existence d'information sur son exactitude...et vous en rajoutez !
Mais est-ce que cela profite réellement à l'acquéreur ? L'acquéreur est-il vraiment plus protégé... Oui, il est informé... la belle affaire ! En plus il est lié par ce pseudo contrat, et le vendeur peut couler des jours heureux même si le logement s'effondre !
Pour ma part, c'est dans le maintien du principe du consensualisme ou de son abandon au profit d'un système formaliste, de ne pas se servir du contrat de vente à des fins d'intérêt général (amiante, plomb, le gaz, le radon, etc...), dans le rééquilibrage des engagements lors d'un contrat de vente, (donner une information à l'acheteur revient pour le vendeur à se dédommager des vices cachés !Et il y a beaucoup trop d'informations à donner !), de ne pas déplacer la garantie due par le vendeur sur d'autres (agents immobiliers, notaires, architectes,...) le devoir de conseil ne saurait être une assurances tous risques ! qu'il faut travailler.
Si le document que vous proposez au téléchargement est bien, il ne saurait être contractuel et annexé à un compromis de vente... je trouve cette dérive, dans l'esprit de bien faire, à la longue dangereuse pour toutes les parties, et au premier rang l'acquéreur, car trop d'informations tue l'information claire...
Et puis c'est oublier que la loi prévoit déjà très correctement tout cela :
Le Code Civil oblige bien l'acquéreur à être clairvoyant et curieux...
jmkdb |
Edité par - jmkdb le 05 sept. 2004 20:44:37 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 06 sept. 2004 : 21:29:17
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Je ne comprends pas bien votre raisonnement. Vous prônez la transparence : comment être plus transparent qu'avec un tel document ? L'acquéreur ne serait pas capable de lire une page de renseignements fournis par le vendeur ? Soyons sérieux ! La signature d'un tel document sécurise la transaction pour tout le monde !
En ce qui me concerne j'ai été assigné par un vendeur qui m'avait menti : il avait déclaré sur cette fiche que sa maison était reliée à l'égout. C'était vrai, mais avec une pompe de relevage (il avait caché la trappe avec du bois de chauffage). L'acquéreur a fait un procès au vendeur - il l'a gagné - lequel s'est retourné contre l'agence. Sans fiche descriptive contractuelle, l'agence était condamnée. Avec, on a eu les félicitations du juge...
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 06 sept. 2004 : 22:23:02
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Bonsoir,
Je me suis peut-être mal expliqué. Ce n'est pas tant l'audit technique d'un bien (d'ailleurs, il n'y aurait pas que du point de vue technique, mais aussi fiscal, patrimonial, ...) qui me gêne, bien au contraire !
C'est le fait que cet intitulé soit "contractuel". et annexé au contrat de vente !
Ou bien l'on se dit que le cadre de la vente reste consensuel, ce qui est, on peut le regretter, abandonné au profit du consumérisme, ou bien le cadre de la vente obéit à un système purement formaliste; mais vous ne pouvez pas vous arrêter à mi-chemin, sans l'appui de textes !
Dois-je vous rappeler qu'à la question posée le 18 juin 2001 "qu'est-il envisagé pour éviter que l'acquéreur d'un bien soit mis en position d'infériorité par rapport au vendeur ?" le gouvernement avait répondu que l'ensemble des mesures actuelles paraît suffisant et qu'il n'est pas prévu d'en ajouter, le vendeur étant tenu à l'obligation générale de renseignements envers son acquéreur, suivant en cela l'article 1602 du Code Civil.
Que ce document serve à démontrer le devoir de conseil du mandataire, oui, mais ce n'est pas au compromis de vente qu'il faut l'annexer, mais au mandat.
je suis partisan, pour tout vous dire, d'un véritable audit du bien, dès le mandat, constituant un véritable dossier de "vente", signé par le mandant et son mandataire, plutôt que d'alourdir l'acte de vente, l'avant-contrat, déjà pesant avec tous les diagnostics obligatoires dus par le vendeur, et préalables au recueillement de la volonté des parties.
Je pense que l'on parle de la même chose, mais pas de la même manière, et surtout pas au même moment d'une transaction immobilière réalisée par un intermédiaire.
En clair, oui à votre document en annexe du mandat; mais je ne suis pas d'accord que ce document soit contractuel et annexé au compromis de vente...
Bien cordialement,
Jean-Michel
jmkdb |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 06 sept. 2004 : 22:31:12
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Pour ma part, je l'annexe aux deux.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 06 sept. 2004 : 23:31:41
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Je comprends bien votre souci et votre décision, il n'est effectivement pas aisé de déterminer, face aux textes récents s'ils dérogent au droit commun par application de la règle selon laquelle le texte spécial déroge au texte général, s'ils se superposent au droit commun ou s'ils ouvrent des actions concurrentes.
Il y aurait cependant une solution aisée et simple qui consisterait à compléter le Code Civil d'un simple artcile donnant l'obligation d'information à charge du vendeur...
et je suis partisan de cette solution...
Rendez vous compte, et je les ai comptés, que nous nous devons de posséder 16 codes juridiques qui concernent notre sujet (je vous laisse le soin de les compter aussi), et cet ensemble hétérogène, unique en droit, complique singulièrement la tâche des intermédiaires et des consommateurs de services immobiliers...
Bien à vous, et ravi de cette discussion !
Jean-Michel
jmkdb |
Edité par - jmkdb le 06 sept. 2004 23:33:41 |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 00:33:27
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Pour ma part je suis ravi que cette discussion ait eu lieu, elle permet d'éclairer certains points et non des moindres.
Merci donc aux dialoguistes qui n'ont pas pour autant suivi "Audiard"... |
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Steve050480
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 17:46:39
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 NE TENEZ PAS COMPTE DE CETTE FICHE...CELA NE PEUX QU'ENGENDRER DES COMPLICATIONS POUR LA VENTE...
LA LOI EST BIEN FAITE EN REGLE GENERALE...
ELLE PROTEGE UN MAXIMUM LES PARTIES DU MOMENT QU'IL Y A UN ECRIT...
LES PAROLES S'ENVOLENT, LES ECRITS RESTENT...
Steve |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 19:30:37
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Justement, cette fiche est bien un écrit...
De quelles complications parlez-vous ?
jcm |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 12 févr. 2005 : 10:28:33
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Responsabilisation du vendeur, sécurisation de l'acquéreur, ce document participe d'une démarche transparente qui met sur la table toute l'info disponible. L'intérêt du document en tant que preuve par rapport aux vices cachés vient en prime.
Merci jcm de nous l'avoir fait connaître, je m'en inspirerai pour toute nouvelle transaction. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 12:13:08
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Voici l'extrait du jugement concernant la fiche descriptive (TGI Grenoble, 00/03698):
"3) La responsabilité de l'agence C...
Si l'agent immobilier a un devoir de diligence en devant s'enquérir des caractéristiques du bien à vendre, et d'information des candidats acquéreurs, cette obligation est de moyens et non de résultat. En l'espèce, l'agence C... a, au moment où un mandat de vente lui a été confié, établi une fiche signalétique complète de la maison, et y a indiqué tout ce que le vendeur a porté à sa connaissance. Il n'était pas possible à l'agence, au cours d'une visite, sauf investigations approfondies qui n'entraient pas dans sa mission, de s'apercevoir que le raccordement n'était pas gravitaire, et surtout, qu'il n'était pas conforme. L'agent immobilier n'a ainsi pas commis de faute dans l'accomplissement de son mandat et sera mis hors de cause."
jcm |
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poussinet1
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 14:55:18
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je constate dans ce forum (et ailleurs !) qu'il y a de nombreux problèmes de vices cachés, plus ou moins volontairement, difficile de le savoir. Il y a souvent manque d'information de la part du vendeur, professionnel ou non. Et une fois le compromis ou l'acte authentique signés, la situation est très délicate.
Un moyen pour éviter ou résoudre facilement 95 % de ce genre de problèmes est de demander au vendeur de certifier l'état de son bien, sur un document à l'exemple de celui-ci :
http://www.edpref.com/docs/285A.pdf
Ce document a été conçu pour être utilisé par des professionnels mais rien n'empêche également de l'utiliser, tel quel, ou de s'en inspirer, entre particuliers.
En gros, en cas de problème :
-soit le vendeur l'avait signalé sur ce document et l'acheteur avait donc acheté en connaissance de cause ;
-soit il ne l'avait pas signalé et l'acquéreur détient la preuve de la mauvaise foi du vendeur si le vice ne pouvait qu'être connu de lui ;
-l'agence qui utilise un tel document apporte la preuve qu'elle a bien rempli son devoir d'information (selon la cour de cassation, c'est au professionnel de prouver qu'il a bien rempli ce devoir d'information, comment le faire autrement que par des écrits ? )
jcm
C'est encore moi. Excusez moi mais je n 'arrive pas à imprimer le document que vous m'avez envoyé. Pourriez vous me dire ou je pourrai me le procurer pour pouvoir le montrer à l'agence qui n'a pas fait son travail.
Merci pour tout.
I.VERROENS |
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poussinet1
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 14:58:22
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je constate dans ce forum (et ailleurs !) qu'il y a de nombreux problèmes de vices cachés, plus ou moins volontairement, difficile de le savoir. Il y a souvent manque d'information de la part du vendeur, professionnel ou non. Et une fois le compromis ou l'acte authentique signés, la situation est très délicate.
Un moyen pour éviter ou résoudre facilement 95 % de ce genre de problèmes est de demander au vendeur de certifier l'état de son bien, sur un document à l'exemple de celui-ci :
http://www.edpref.com/docs/285A.pdf
Ce document a été conçu pour être utilisé par des professionnels mais rien n'empêche également de l'utiliser, tel quel, ou de s'en inspirer, entre particuliers.
En gros, en cas de problème :
-soit le vendeur l'avait signalé sur ce document et l'acheteur avait donc acheté en connaissance de cause ;
-soit il ne l'avait pas signalé et l'acquéreur détient la preuve de la mauvaise foi du vendeur si le vice ne pouvait qu'être connu de lui ;
-l'agence qui utilise un tel document apporte la preuve qu'elle a bien rempli son devoir d'information (selon la cour de cassation, c'est au professionnel de prouver qu'il a bien rempli ce devoir d'information, comment le faire autrement que par des écrits ? )
jcm
C'est encore moi. Excusez moi mais je n 'arrive pas à imprimer le document que vous m'avez envoyé. Pourriez vous me dire ou je pourrai me le procurer pour pouvoir le montrer à l'agence qui n'a pas fait son travail.
Merci pour tout.
I.VERROENS |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 15:01:07
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Vous pouvez demander à l'éditeur (tél.04 76 84 52 22) de vous en faxer un exemplaire, ou de vous envoyer par mail un exemplaire imprimable, en expliquant la situation je ne pense pas que cela pose un problème. Sinon faites moi passer votre adresse par mail, je vous en enverrai un exemplaire.
Et de l'agence (qui doit être reliée à Internet) vous avez accès à ce document en allant sur www.edpref.com puis sur "catalogue" et "transactions"
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 19:30:47
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Citation :
Initialement entré par vivibatavia
Boujour JCM
Je n'arrive pas a imprimer le document que vous citez comme reference, document a remplir par le vendeur. Ce document me serait bien utile je vais acheter une maison en aout.
Pouvez vous m'indiquer comment faire? ou me le faire parvenir par mail.
Merci
Demandez à un ami informaticien de faire sauter tout cela. Je prend les PDF protégés sous Linux, je fais une conversion PDF vers PostScript, puis PostScript vers PDF. Ca redonne un PDF sans protection pour Windows. |
Edité par - LeNabot le 05 janv. 2006 19:31:14 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 20:05:25
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Si vous en voulez un exemplaire papier, envoyez moi simplement un mail avec votre adresse...
jcm |
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isidore
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 14:14:55
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| Une chose me semble pourtant bien claire, l'acheteur n'a rien à cacher, pour le vendeur ça peut-être autre chose quand je dis le vendeur, je pense aussi à son mandataire qui théoriquement serait là pour apporter la qualité dans la transaction. L'objectif est de Vendre!vendre!vendre... peut importe les dégâts. Oui je pense qu'il faut finir par créer un vrais dossier de vente avec des vrais responsables et même si malgré tout, tout ne sera pas révelé on évitera le pire........Il ne me semble pas avoir vu sur ce site des vendeurs grugés par des acheteurs...Il ne faut pas perdre de vu que l'acquisition notamment d'une résidence principale est chargée du sympole de la famille, de la sereinité qui doit l'accompagner, de l'effort financier engageant les personnes sur de longues périodes etc... Certe nous ne sommes pas des anges... Mais un peu plus de moralité sur ce type de transaction ferait du bien et que les agents immobiliers arrête de se targuer de leur responsabilité. En fait il n'en ont aucune... l'obtention de leur carte professionnelle et des garantie qu'elle est sensée apporter, ne leur sert que de numérus closus pour décourager les concurrents... et il y en aurait bien d'autre à dire.... |
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Fiche descriptive contractuelle, vices cachés
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