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La pierre papier a partagé l'euphorie de l'immobilier en 2019

19/2/2020 
Les SCPI (sociétés civiles immobilières de placement) et OPCI grand public (organismes de placement collectif en immobilier) ont collecté 11,4 milliards d'euros en 2019, dépassant le précédent record de 2017 (10,4 milliards), selon les statistiques Aspim-IEIF. Les deux véhicules affichent des performances globales en hausse à fin 2019.

Avec un total de 8,6 milliards d'euros de collecte, les SCPI se taillent la part du lion. Elles ont atteint en 2019 un nouveau record historique depuis la création de ce véhicule d’investissement il y a une quarantaine d’années. Après avoir marqué une pause l’an dernier (-19%), la croissance de la collecte s’établit à +68% par rapport à l’exercice 2018 et +36% par rapport à l’exercice 2017 ! Obligées de réinvestir la quasi-totalité de leur collecte, elles ont réalisé pour 9,2 milliards d’acquisitions en 2019 (+48%), particulièrement actives au dernier trimestre 2019 avec 3,7 milliards d’acquisitions (soit 40% du total annuel). Elles ont même dépassé leur collecte, investissant des reliquats de collecte antérieure. Sur l’année, les acquisitions se sont orientées sur les bureaux (63%), les locaux commerciaux (12%), la santé, es EPHAD et résidences de service pour seniors (10%), l’hôtellerie (4%), ainsi que la logistique et locaux d’activité (6%). Les autres catégories (dont le résidentiel, les crèches/écoles, les locaux mixtes) complètent les investissements à hauteur de 5%.

D’un point de vue géographique, les acquisitions ont concerné d’abord l’Ile-de-France (48%, avec 10% à Paris), puis l’étranger (28%, pour moitié à destination de l’Allemagne et un quart du Benelux) et les régions (24%). Les SCPI ont également arbitré des actifs pour un montant de 1,7 milliards d'euros, soit le double de l’exercice précédent. Plus de 79% des cessions ont concerné des bureaux très majoritairement localisés en Ile-de-France hors de Paris.

Au 31 décembre 2019, la capitalisation des SCPI atteignait au total 65,1 milliards d'euros, soit une augmentation de 17% par rapport à la fin 2018. Avec pour un peu plus de 1 milliard d'euros de parts échangées, le marché secondaire des parts de SCPI connaît en revanche un léger ralentissement (-8,4% par rapport à l’exercice précédent). Le taux de rotation annuel se situe à 1,53% pour l’ensemble des parts de SCPI (hors SCPI résidentiel), ce qui révèle une remarquable stabilité. des investisseurs. Surtout, le marché secondaire des SCPI, qui a été longtemps le point noir de ce type de placements, notamment en temps de crise de l'immobilier, ne connaît pas de tension sur sa liquidité : le cumul des parts en attente de cessions et des retraits non compensés se limite à 0,21% de la capitalisation globale.

En termes de performance, les SCPI Immobilier d’entreprise ont vu leur taux de distribution remonter à 4,4% en 2019 (contre 4,34% en 2018). Le niveau de revenus distribués par les SCPI leur permet de dégager une prime de risque en hausse (480 points de base au-dessus des emprunts d’Etat à 10 ans). En outre, la variation du prix moyen de part (VPM) est également en hausse à +1,2% (contre +0,8% en 2018).

Les 20 OPCI grand public, majoritairement distribués par le biais des contrats d’assurance-vie, suivent avec retard le même chemin : elles ont collecté 2,8 milliards d'euros en 2019, soit une hausse de 30% par rapport à l’exercice précédent. Au cours du dernier exercice, l’actif net cumulé des OPCI est passé de 15,2 milliards d'euros fin 2018 à 18,6 milliards fin 2019, soit une augmentation de près de 23%. Leur performance globale a atteint 5,4%. C’est davantage la valorisation du patrimoine (+4,3% contre - 0,4 % l’année précédente) qui a porté cette performance que le rendement courant (+1,2%, comme en 2018). La volatilité des marchés actions explique une forte fluctuation des performances sur les deux dernières années. Depuis le 31 décembre 2017, la performance annuelle moyenne des OCPI s’établit à +3,1% (dont 1,2% de rendement courant et 1,9% de revalorisation du prix de part).

Les OPCI grand public ont été créés dans les années 2000 au moment où les SCPI venaient de subir des difficultés liées à un marché secondaire jusque-là mal organisé. Les OPCI devaient donc reprendre les éléments suivants : être investi en immobilier direct, être liquide et plus accessible (à l’époque toutes les SCPI étaient à capital fixe). Les OPCI ne sont pas tenues d'investir toute leur collecte en immobilier : elles peuvent en garder une partie liquide, ne serait-ce que pour pouvoir racheter les parts de ceux qui veulent en sortir, car contrairement aux SCPI, elles n'ont pas de marché secondaire, comme les OPCVM...

Les deux véhicules de placement devraient trouver toute leur place dans le nouveau Plan Épargne Retraite (PER) introduit par la loi PACTE.



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