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ACTUS
Fins de locations : pourquoi tant de litiges au remboursement du dépôt de garantie ?
Le
12/6/2010
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Peut-on faire retenir sur le dépôt de garantie d'un locataire, voire même lui demander un remboursement complémentaire, pour la peinture d'un mur parce qu'il y avait quelques trous dans une tapisserie, ou pour le remplacement d'une moquette de 10 ans parce qu'il y avait une brûlure ? Beaucoup de propriétaires le croient. Certains pensent même que le locataire doit rendre un logement en aussi bon état qu'il l'a reçu, même après plusieurs années d'occupation, et que la réfection des peintures et papiers peints lui incombent. Les propriétaires louant en direct sont les moins bien informés. Lorsqu'ils ont recours à des gérants professionnels, ces derniers souvent épousent la même approche, ou n'osent pas tenir tête à leur mandant. Pourtant, depuis le Code civil, la réparation des effets de la "vétusté", autrement dit des effets du temps et de l'usage, n'est pas à la charge du locataire.
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Le remboursement du dépôt de garantie, toujours aussi conflictuel
En janvier 2010, une enquête de la CLCV (Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie) à partir d'un échantillon de dossiers communiqués par ses structures régionales, révélait que dans plus d'une location sur trois (37,5%), le dépôt de garantie (2 mois de loyer hors charges jusqu'en début 2008 et un mois depuis) n'était pas du tout restitué par le propriétaire aux locataires sortants, et que dans plus d'un cas sur deux (52,5%), il ne l'était que partiellement (1). Certes, nombre de ces cas peuvent concerner des logements rendus dégradés ou des motifs de retenue autres que les travaux (près de 25% des cas) ; le faible taux de remboursement intégral du dépôt de garantie dans le délai légal (10%) peut s'expliquer aussi par le fait que la régularisation des charges n'est pas toujours possible au départ du locataire, notamment dans les copropriétés (il faut attendre la fin de l'exercice et l'arrêté des charges - c'est également le cas il faut le préciser dans les grands immeubles collectifs), et que dans ce cas le bailleur doit retenir une provision pour apurement, droit reconnu par la jurisprudence...
Mais la part des situations conflictuelles n'est pas négligeable : plus d'un quart des locataires dans ce cas (25,6%) envisageaient un recours contre leur bailleur, ou avait une procédure en cours, qu’elle soit amiable ou judiciaire. Par ailleurs, 14,4% des locataires ont effectué un recours et ont obtenu gain de cause. Enfin, dans 30% des cas où le dépôt de garantie a été intégralement conservé, un recours était envisagé ou était en cours.
Dans les dossiers traités dans l'enquête, le pourcentage moyen finalement restitué au locataire est de 27,9% du montant du dépôt de garantie. Ce taux passe à 35,7% si l’on prend en compte les sommes versées au locataire suite à un recours (saisine de la justice, de la commission départementale de conciliation, etc.). Lorsque le bien est géré par un administrateur de biens, ces taux sont respectivement de 32 et 34%, ce qui permet de déduire que les professionnels font une plus fine appréciation des sommes à prélever sur le dépôt de garantie.
A noter dans l'enquête près de 10% des cas où le locataire n’est pas informé des motifs de retenue sur le dépôt de garantie, et près de 30% d'autres cas où aucune pièce justificative n’est présentée au locataire, ce qui va à l’encontre même de l’obligation pour le bailleur de justifier toute somme conservée...
La principale pièce justificative présentée est le devis, avec 36,5% des cas où un justificatif est fourni. Les factures et assimilées ne sont pas en reste puisqu’elles représentent 30,4%.
Bien que ce ne soit pas en soi illégal, le taux de cas où des retenues pour travaux sont pratiquées sans que ces travaux soient effectivement réalisés est alarmant : tout en reconnaissant que dans 70% des cas le locataire ignore si les réparations pour lesquelles le propriétaire ou son mandataire ont retenu des sommes ont été faits, la CLCV estime par extrapolation des cas où elle dispose de l'information que dans deux tiers des cas ces travaux ne sont pas réalisés !
Par ailleurs, toujours dans la même enquête, le délai moyen de restitution du dépôt de garantie est de 3,38 mois. Compte tenu du délai légal de deux mois, cela fait un retard moyen d’une quarantaine
de jours environ...
La CGL (Confédération générale du Logement - une des grandes associations de défense de locataires) avait lors de la parution de l'enquête confirmé les conclusions de la CLCV : "en 2009, le nombre de propriétaires qui ne restitue pas le dépôt de garantie est supérieur à un tiers d'après les courriers adressés à notre observatoire", avait déclaré à l'AFP son président Michel Fréchet. Selon lui, sur un millier de mails reçus par l'association, le non remboursement du dépôt de garantie était "de loin la principale préoccupation des locataires".
Le principe des réparations locatives toujours pas admis par les propriétaires
Cet état de fait, qui ne surprend pas véritablement, trouve sa cause en grande partie dans la mauvaise connaissance chez les propriétaires privés des réelles obligations des locataires lorsqu'ils quittent un logement, obligations codifiées non pas dans les législations récentes que d'aucuns jugent chez les bailleurs trop favorables aux locataires, mais dans le Code civil de 1804, selon lequel les effets sur le logement d'une occupation normale sans dégradation et notamment ceux de la "vétusté" - effets du temps et d'un usage normal - incombent au propriétaire et non au locataire.
Et même lorsque de véritables dégradations sont relevées lors de l’état des lieux de sortie, l'état de vétusté de l'élément dégradé doit être pris en compte dans le remboursement demandé au locataire : les grilles de vétusté généralement acceptées dans le logement social, et qui font référence en la matière, prévoient par exemple que, pour un composant tel que les peintures, les papiers peints ou les moquettes, dont la durée de vie est estimée à 7 ans (durée pendant laquelle le logement peut être reloué avec ces éléments sans qu'ils soient refaits ou remplacés s'ils n'ont pas été abîmés par un mauvais usage ou dégradés de manière indue), un abattement de 18% par an soit pratiqué sur la facture de réfection à partir de la 3ème année après que l'élément ait été refait à neuf. Ainsi, un locataire qui a brulé une moquette qui a 5 ans au moment de son départ ne doit supporter que 46% de la facture de remplacement. Si elle a 10 ans, il ne doit supporter qu'une valeur résiduelle de 10%, et rien si elle a plus de 12 ans : on estime alors qu'elle doit être remplacée de toutes façons...
Et s'il n'y a aucune dégradation véritable - accroc, brulure, casse - on ne peut rien lui demander, même si le logement doit être refait avant relocation : en effet, s'il doit occuper les lieux "en bon père de famille", le locataire a le droit de marcher sur la moquette ce qui l'usera inévitablement, mettre des meubles contre les murs ce qui laissera des "fantômes", faire des trous pour poser des étagères ou des tableaux, etc. Le chauffage central ne manquera pas de noircir les murs au dessus des radiateurs et les plafonds finiront par jaunir. Le locataire doit certes maintenir le logement en bon état de propreté et faire ce qu'on appelle les "menues réparations", dont une liste indicative a été fixée par décret (2), mais pas refaire les peintures et les sols comme le croient souvent les propriétaires et même certains administrateurs de biens, enclins à penser comme leurs clients. Pire : un locataire présent dans un logement depuis une dizaine d'années est parfaitement en droit de faire valoir la vétusté et demander des travaux de réfection !
Il est vrai que ces règles, qui ont plus de deux siècles (fixées aux articles 1719 à 1756 du Code civil et reprises pratiquement telles quelles aux articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour les logements loués à titre de résidence principale), avaient été quelque peu oubliées pendant les décennies de crise du logement avant et après la seconde Guerre mondiale. Les locataires d'aujourd'hui ne sont pourtant plus ceux des années 50, comme au demeurant le niveau des loyers et des charges !
Force est de constater que les propriétaires n'en n'ont pas encore pris toute la mesure...
(1) CLCV - 20 janvier 2010 - Enquête : Restitution du dépôt de garantie, des locataires malmenés
(2) décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives
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Commentaire posté par
CAROL
, le
18/4/2013 à 12h23
Je suis locataire depuis 23 ans , j'ai toujours maintenue ma maison propre et j'ai même recarrelé les toilettes et la salle de bain . Il y a 23 ans j'avais laissé plus de 8000F et donc je devrais pouvoir récupérer ma caution de 1200euros .
Les propriétaires ont remarqué que la baignoire était fêlée et un radiateur ne marche plus bien, ils ont eu aussi des travaux pour reboucher et refaire l'intérieur des placards et vont nous déduire le montant de leur travaux sur la caution . Dans quelle mesure , je dois accepter leur décision , que dois-je faire , je ne passe pas par une agence , je dois traiter avec le propriétaire qui c'est toujours montré retissant pour faire les travaux qui lui incombait et , maintenant , malgré la vétusté dû au temps , il veut me faire payer une partie des travaux pour remettre en état sa maison .
Voilà, dans l'attente d'un conseil de votre part . Merci
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