Quand les promoteurs lèvent le pied, faute d'acquéreurs...
Pas de doute : 2007 aura été pour la construction à la fois l'année record de la décennie, sinon plus, et son point haut : 420.000 logements de tous types, dont 127.000 pour la seule promotion privée, 200.000 maisons individuelles en "diffus" (hors lotissements), et près de 90.000 logements locatifs, dont 65 à 70.000 sociaux ! Déjà la décrue s'amorce, commencée au 3ème trimestre : la baisse des ventes entraîne mécaniquement l'augmentation des stocks : les promoteurs privés en comptent déjà 102.600 unités, soit l'équivalent de 10 mois de ventes des dernières périodes ; pas encore de quoi s'affoler mais tout de même un record en volume depuis 40 ou 50 ans !
Les logements terminés, ceux qui brûlent les doigts, sont encore peu nombreux : 2.600 unités ; les autres sont soit en cours de construction (46.700), soit en projet (53.300). Ces derniers peuvent ne jamais voir le jour : les grands groupes de promotion, dont les dirigeants ont déjà connu une crise, sont devenus prudents, et souples : nombre des programmes annoncés seront modifiés, pour s'adapter aux nouvelles conditions du marché, voire abandonnés au profit d'autres réalisations, ailleurs ou plus loin des centres-ville. D'autres encore seront recyclés : vendus aux HLM, ou à la Foncière Logement par exemple...
La cause n'est pas une baisse de la demande - les besoins, alimentés par la démographie, les évolutions sociologiques et les migrations interrégionales, n'ont pas disparu -, mais la désolvabilisation des acquéreurs : baisse du pouvoir d'achat, incertitudes du climat économique, une petite hausse des taux, qui aura eu raison du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, et ne peut plus être compensée par l'allongement des durées des prêts, longtemps principal amortisseur de la hausse des prix et arrivée à présent "au taquet" !
Des calculs du CAPEM (Centre d'analyses et de prévisions immobilières) montrent qu'un ménage moyen (2 fois 2 SMIC) aura dû s'endetter 10 ans de plus pour acheter le même 58 m2 en 2007 qu'en 1998-99 (25 ans au lieu de 15) ! Difficile d'aller plus loin, d'autant que les banques - autre cause importante du ralentissement des ventes, crise des "subprime" oblige - font preuve d'un regain de prudence, qu'elles rechignent à avouer, mais qui se traduit dans les chiffres des promoteurs, comme des grands réseaux d'agents immobiliers : 14 à 15% de refus de crédits, et taux de désistement sur réservations qui passent de 15% habituellement à 25 ou 30%, voire en certains endroits 40% !
Des rendements locatifs en baisse
Autre conséquence de la baisse du pouvoir d'achat et des niveaux de prix atteints : la désaffection des investisseurs. Sensible dans le neuf (-40% en Ile-de-France, -10% sur France entière), elle doit être imputée en grande partie à la baisse des rendements, perçus ou potentiels. Le rendement locatif pur, grignoté par un effet de "ciseaux" entre une hausse des loyers de "seulement" 30 à 40% dans la dernière décennie quand les prix augmentaient de 130%, était jusqu'à présent complété par la valorisation du capital, et l'espoir qu'elle continuerait sans interruption !
Les chiffres d'IPD France (Investment Property Databank), institut spécialisé dans l'étude des marchés immobiliers mondiaux montrent le rendement locatif pur, hors effet de levier lié au crédit, en baisse à 3,5% contre 4,1% en 2005. Mais avec un gain en capital, qui s'était maintenu autour de 10% ces trois dernières années, le rendement de l'immobilier locatif restait plus qu'honorable (13,6% en 2007) ! Le ralentissement de la hausse des prix, voire même une baisse pendant quelque temps, changent radicalement la donne et risquent d'accentuer le repli qui s'amorce. Même les incitations fiscales - il est vrai de moins en moins attractives, et ce n'est peut-être pas fini à voir les projets de réforme du régime "Robien", déjà "recentré", qui circulent dans certains milieux gouvernementaux - n'arrivent plus à enrayer l'effacement des investisseurs, sensible dans le neuf parce que mesuré, mais probablement aussi important dans l'ancien, malgré une fiscalité de droit commun devenue plus favorable...
Vers un scénario de type "stagflation" ?
La désolvabilisation des accédants combinée à l'attentisme des investisseurs réussiront-elles à faire plier les prix ? Si cela paraît inévitable sur le papier - des instituts de prévision comme Precepta, du groupe Xerfi, annoncent -17% en moyenne d'ici 2010 -, aucune baisse générale n'est à ce jour réellement confirmée. Mais ses prémices sont déjà là, sous la forme d'un ralentissement sensible du rythme des ventes dans le neuf, et plus spectaculaire encore dans l'ancien malgré le peu de chiffres fiables disponibles : parmi ceux-ci citons ceux du groupe d'administration de biens Foncia, qui fort de ses 285 agences constate une baisse de 20,8% de son volume de ventes au 1er trimestre 2008 par rapport au 1er trimestre 2007 ! Et encore n'est-ce qu'une moyenne : Paris s'en tire avec -22%, L'Ile-de-France avec -36%, l'Est avec -25%, etc. Pire : des marchés urbains comme Lyon, Montpellier, Marseille ou Bordeaux seraient presqu'à l'arrêt...
Si ce ralentissement d'activité, dont tout montre qu'il traduit un assèchement de la demande solvable et non une diminution des besoins de logement, ne se traduit pas par une baisse prononcée et rapide des prix, propre à faire repartir la machine, on pourrait assister à une situation paradoxale : celle d'un blocage du marché, avec les conséquences qu'on imagine sur la mobilité, à un moment où l'on a tendance à se convaincre qu'elle est un ingrédient essentiel de la "libération de la croissance" !
Une sortie de crise après 2010 ?
C'est le scénario envisagé par les experts économiques et les experts métiers de l’assureur-crédit Euler Hermes SFAC : examinant dans une étude intitulée "Immobilier, construction : à quand la sortie de crise ?" les perspectives du secteur au niveau international et plus particulièrement en France, ils anticipent de surcroît une forte croissance des défaillances d'entreprises dans le secteur du bâtiment et de la construction. En fait, contrairement à ce qui avait été affirmé par les tenants d'une dynamique purement nationale, fondée sur le seul rapport d'une offre déficitaire, face à une demande survitaminée, il s'avère que l'immobilier français est bel est bien dans un cycle mondial, comme l'explique très bien le CAPEM : celui qui, dans la majorité des pays occidentaux a vu, grâce à une abondance de liquidités, à des taux d'intérêt historiquement bas et une créativité peut-être excessive des banquiers, l'immobilier résidentiel constituer un des principaux moteurs de la croissance, et qui aujourd'hui, suite au grain de sable de la remontée des taux d'intérêt et la sortie de route des banquiers américains avec les "subprime" met ces mêmes pays au bord du "krach" !
La France s'en sortira juste un peu moins mal que d'autres, comme le prédit l'agence de notation internationale Standard and Poor's (S&P) dans une étude parue le 2 avril : le marché de l'immobilier en France fait preuve d'une "bonne résistance" : l'endettement des ménages, modéré par rapport aux autres pays européens, et les déductions fiscales sur les emprunts ou les droits de succession sont des facteurs qui "ne sont pas négligeables" pour soutenir le marché, indique l'étude, qui prévoit par contre dans le secteur de l'immobilier ailleurs en Europe des "corrections sévères et douloureuses", particulièrement en Grande-Bretagne, en Espagne et en Irlande !
Reste à savoir l'ampleur de la "résistance" : si la machine ne repart pas d'elle-même, alors seule une baisse importante des prix, faisant revenir la hausse tendancielle sur une longue période à un rythme proche de celui de la hausse du revenu moyen disponible, sera de nature à resolvabiliser la demande et redonner au marché la fluidité nécessaire...
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