Le scénario est classique : le locataire signe le bail pour un montant de loyer et une provision pour charges. A l'issue de la première année, le propriétaire adresse une régularisation de charges locatives révélant un fort dépassement des charges réelles par rapport aux provisions versées, et donc un rappel conséquent ; par la même occasion, en le justifiant par un relevé de charges réelles ne comportant pas de dépenses exceptionnelles, il demande une augmentation des provisions pour les périodes à venir !
Dans tout cela, le bailleur est, sous réserve de mettre à la disposition du locataire les justificatifs nécessaires, dans son droit !
Il n'empêche que si la sous-estimation est importante et entraîne par exemple une augmentation du coût global de la location de plus de 10% par rapport au coût annoncé, il y a potentiellement tromperie, et même si le propriétaire proteste de sa bonne foi, il y a matière à réclamer une réduction du loyer en proportion !
Le fondement de l'action est le vice du consentement tel que défini dans les articles 1109 et suivants du Code civil : est en effet constitutive d'un vice du consentement toute circonstance qui, si elle avait été connue du locataire aurait changé sa décision de contracter...
Et si la réclamation n'est pas acceptée amiablement, une saisine du tribunal d'instance du lieu de l'immeuble par la voie dite de la "déclaration au greffe" permet d'obtenir une convocation rapide du propriétaire et un jugement contradictoire exécutable simplement par voie d'huissier, sans avocat ni frais. (s'adresser pour cela au greffe du tribunal) !
Qui a dit que les propriétaires étaient en droit de faire n'importe quoi ?...
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Commentaire posté par
Rosello
, le
13/6/2017 à 08h06
Que dit la loi ?
art 23 alinéa 1 loi du 6 juillet 1989 qui n' a pas été modifiée sur ce point en 2015 .
Il PEUT y avoir provision de charges ce qui sous entend que cette provision est facultative .
Le locataire pet demander par LRLA les justificatifs de l' exercice précédant ;
Et " éventuellement " le calcul de cette provision est " en fonction " de l' exercice précédant sans préciser le % de ce en fonction . Et ce n' est qu'une simple interprétation de la loi
Donc avec tout ça difficile de confondre un bailleur indélicat ( il y a aussi des locataires volontairement naïfs ).
De quel texte tirez vous ces fameux " 10%" qui semblent être un seuil pour réclamer ?
Merci et salutations .
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Commentaire posté par
MARINE
, le
13/1/2016 à 11h03
bonjour tout le monde
voila mon conjoint et moi même occupons un logement ou les charges par mois sont de 150€(déjà) ce qui est une certaine somme en plus du loyer, au mois de septembre nous avons eu notre première régularisation des charges. Et la surprise notre propriétaire nous demande 1260€ et li nous envois les justificatifs qui sont cohérents évidement.
Nous nous sommes renseignés au prés de la copropriété sur les années précédentes tout correspond donc conclusion il a sous estimé les charges volontairement pour louer son appartement c'est honteux. nous avons donc décider de partir car après avoir payer cette régul le prix du logement et la prestation n'est plus la même. Nous ne voulons pas payer la nouvelle régul a notre départ , j'aimerai savoir si j'ai un recours afin de partis sereinement de l'appartement et récupérer la caution
merci de vos réponses
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Commentaire posté par
Damien F
, le
7/12/2014 à 15h01
Bonjour tout le monde,
Pour information, j'ai été condamné il a à peine un mois au paiement de mes charges récupérables, qui n'avait pas été remis à jour pendant 3 ans.
Même si le montant ne dépasse pas un coût globale de 10% par rapport au coût annoncé, ceci était croyait le bien, fort préjudiciable pour moi, en effet cette sous évaluation a terme me fait rembourser la somme totale d'un peu plus de 1900€.
Même en ayant prouvé que la propriétaire connaissait le montant des charges avant mon arrivé, la justice ne m'a pas donné raison.
C'est pourquoi j'invite les locataires à réclamer systématiquement le montant des charges annuelles, de leur appartement ou maison dés l'entrée dans celui-ci afin de prévenir toute éventualité.
Car la "justice" ne fait pas toujours son travail.
Cordialement.
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Commentaire posté par
HpzY
, le
26/3/2014 à 04h10
A quelle loi ou jurisprudence faite vous référence svp ??? pr "si la sous-estimation est importante et entraîne par exemple une augmentation du coût global de la location de plus de 10% par rapport au coût annoncé, il y a potentiellement tromperie, et même si le propriétaire proteste de sa bonne foi, il y a matière à réclamer une réduction du loyer en proportion ! "
Merci..
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Commentaire posté par
Richard
, le
21/9/2012 à 20h20
Je suis dans le même cas qu'Angelique.
Pour ne pas cité l'agence immobilière avec laquelle j'ai signé ce bail, j'ai cru comprendre qu'ils en jouait pour pratiquement tous les locataires...
Je dois leur donner 1600 euros...
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Commentaire posté par
Angélique
, le
27/2/2012 à 11h36
Et bien sans vouloir faire la chasse aux propriétaires, je me retrouve dans une situation délicate car mes provisions pour charges ont été largement sous évaluées!
De 120e de provision je passe à 210e réel par mois. Une régularisation à faire sur 19 mois, imaginez les conséquences.
J'ai demandé les justificatifs, et il s'avère que le poste de chauffage (collectif) représente plus de 60% de cette somme, le bâtiment n'étant pas neuf, ça n'aurait pas dû être une surprise pour le propriétaire...
Bref, me voilà à devoir 1700euros, si j'avais eu connaissance du montant réel des charges à la signature du bail, il est évident que je n'aurais pas pris cette location. C'est scandaleux!
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Commentaire posté par
Guerrier
, le
4/1/2012 à 18h38
Certains propriétaires, heureusement pas tous! sont malhonnêtes. A la lecture de l'article ci-dessus ainsi que les constats des ADIL, il résulte que des propriétaires sous-estiment volontairement les charges!!! honte à eux!!!
personnellement, je suis en procédure contre ce type d'escroc, car depuis les 15 ans de location, je suis tombé l'année dernière sur un escroc...qui a sous-estimé les charges pour que je signe dans son appart, pour les augmenter de 100% par la suite! honte à lui!
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Commentaire posté par
junta
, le
13/12/2011 à 10h44
Bonjour BONTEMPS,
Vous parlez d'une régularisation des charges de 145 euros pour un an alors que la provision de charge inscrite au bail est de 45 euros par mois. Cela fait une 12 aines euros par mois de moins perçu, non ?
Je ne vois pas ou est le vice ?
Faut peut être arrêter de faire la chasse aux propriétaires ou alors arrêter de s'étonner que ces même propriétaires refuse de mettre leur bien en location.
Faut arrêter de vouloir le beurre, l'argent du beurre,et pourquoi pas la crémière.
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Commentaire posté par
BONTEMPS
, le
19/1/2011 à 10h51
Bonjour,
Il est utile de rappeler que la sous-évaluation des charges peut constituer un vice de consentement au sens du code civil, avec action possible en justice pour obtenir réparation du préjudice.
Je vous indique à ce titre la réponse ministérielle n°15278 (réponse à M. Jacques DOMERGUE) qui cite la jurisprudence (cour d'appel de Paris, 6e chambre section C, 29 octobre 2003, Bensimon c/Cocherie et autres).
Mon conseiller juridique m'a aussi cité une décision récente de la Cour d'Appel de Paris du 26 juin 2008 confirmant cette analyse, à savoir que le locataire peut se retourner contre le bailleur en cas de sous-évaluation manifeste des charges locatives.
A titre personnel, mon bailleur a régularisé les charges en 2009, amenant ainsi les charges réelles à 145 euros en moyenne par an, alors que la provision inscrite au bail est de 45 euros par mois.
C'est l'exemple typique d'une sous-évaluation manifeste des charges.
Merci à UniversImmo pour cet article en ligne.
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