La question :
Puis-je définir librement avec mon locataire, les conditions de la location du fait que je ne dépasse pas le seuil des 4 meublés?

Notre réponse :
Le seuil de 4 meublés n'existe plus depuis la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale (article 115) : désormais seul compte le fait que le logement soit la résidence principale du locataire ou pas. (1)

S'il s'agit d'une résidence secondaire, les conditions sont totalement libres, la location n'étant régie que par le seul code civil.

S'il s'agit de la résidence principale, alors le régime ancien des bailleurs qui louaient habituellement plus de quatre logements meublés, instauré par la loi du 29 juillet 1998, est élargi à tous les bailleurs en meublé : dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale, le locataire de tout logement meublé bénéficie désormais d’un contrat établi par écrit, d’une durée d’un an minimum ; à l’expiration du contrat initial, le bail est tacitement reconduit pour un an, aux conditions antérieures.
Cependant, aux termes de ce régime, le bailleur peut trois mois avant le terme du contrat proposer au locataire des modifications aux conditions de location (montant du loyer, nombre de pièces louées, par exemple). Si le locataire les accepte, le contrat est renouvelé pour un an.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat à son terme, doit en informer le locataire, en respectant le même préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail. Les motifs de non-renouvellement du contrat sont désormais encadrés comme pour les baux de locaux nus : il s’agit de la "décision de reprendre ou de vendre le logement", ou "un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant"...
Rappelons aussi que sous ce régime, qui restreint singulièrement les avantages du meublé pour les bailleurs qui refusent les contraintes des baux d'habitation classiques, le locataire peut résilier son contrat à tout moment sous réserve du respect d’un préavis d’un mois.
Ces dispositions ne concernent que les nouvelles locations conclues à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

Notons aussi qu'une autre loi a introduit la possibilité de réduire la durée d'une location meublée aux étudiants à 9 mois au lieu de douze, durée minimum pour un bail meublé en vue de la résidence principale du preneur depuis la loi de cohésion sociale (articles 32 à 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale ) ; et dans ce cas le locataire n’a plus droit à la reconduction tacite…


(1) (voir notre article du 25/01/2005 Volet logement de la loi de cohésion sociale : les grandes et petites mesures... )

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