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JPM
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 Posté - 12 oct. 2021 : 18:30:50
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Il saute maintenant aux yeux que l'utilisation du fonds travaux pour financer des travaux dont le coût n'est pas réparti au prorata des tantièmes généraux amène à des situations incohérentes.
Il faut certainement garder le fonds travaux pour les travaux dont le coût est réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes généraux.
Pour des travaux sur le chauffage ou les ascenseurs il faut revenir à l'ancien système. Mais pour quelles durées ? On dirait volontiers pour tout le temps si la rémunération des livrets était plus correcte. Il faut trouver une solution à cette question bien précise.!
Dans le même esprit qu'avant ? 5 ans au moins.
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Posté - 13 oct. 2021 : 07:40:15
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OUI, ce serait une bonne chose même aussi pour le fait qu'il est plus facile de faire mettre des sous de côté à certains copros quand ce sont des avances, plutôt que des provisions.
Malheureusement aujourd'hui ce n'est plus possible le numéro comptable ayant disparu pour la forme ancienne de l'article 18.
Maintenant une AG qui déciderait de mettre des sous de côté dans "autres avances" et cela sans motif précis, le pourrait-elle réglementairement ????? thit is the question .... |
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JPM
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Posté - 13 oct. 2021 : 11:26:30
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C'est à une réforme législative que je pense.
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Gédehem
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Posté - 13 oct. 2021 : 16:04:59
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Il saute maintenant aux yeux que l'utilisation du fonds travaux pour financer des travaux dont le coût n'est pas réparti au prorata des tantièmes généraux amène à des situations incohérentes.
Que ce soit pour des tantièmes particuliers ou pour financer des travaux sur parties communes spéciales à certains, où serait donc le problème qui "saurerait aux yeux" !! ? |
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JPM
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Posté - 13 oct. 2021 : 16:17:04
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Après un chantier qui ne concerne que certains copropriétaires, les quotes-parts individuelles de ceux ci sont fortement réduites alors que les quotes-parts des autres sont demeurées intégrales. C'est le fatras.
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andre78fr
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 Posté - 13 oct. 2021 : 16:52:05
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C'est tout à fait gérable... avec un bon logiciel ;-) |
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Gédehem
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Posté - 13 oct. 2021 : 16:54:06
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 Le solde des comptes individuels ne sont jamais identiques !
Pas plus que les versements pour charges, versées en totalité ou non.
Que Pierre se retrouve avec du "+" sur son compte, n'est d'aucun effet sur celui de Pierrette qui serait avec des "-".
Que l'on soit sur un compte travaux perso ou avec la réserve permanente, elle aussi imputée "au lot".
Que cette dernière soit utilisée par certains et pas par d'autres !
Rien ne saute nulle part ......
Ajout, pour confirmer le propos d'André !
Quoi que même avec un logiciel pas terrible, au besoin sous excel, on s'en sort très bien .... |
Édité par - Gédehem le 13 oct. 2021 16:56:40 |
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JPM
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Posté - 13 oct. 2021 : 18:07:35
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Ce n'est pas une question logiciel. L'informatique prend et rend ce qu'on lui a donné.
Dans un immeuble il y a l'ascenseur A et celui B. On a pompé dans le compte travaux pour faire des travaux sur le A.
Six mois après il faut refaire un pan de couverture. Le coût des travaux sera réparti en proportion des tantièmes des parties communes. Les copropriétaires B ont tous 2250 € Les copropriétaires A ont tous 280 €.
Les syndics qui ont été dans cette situation s'en plaignent.
Si les copropriétaires du A avaient eu une provision de l'article 18, la situation serait moins tendue.
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Gédehem
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Posté - 13 oct. 2021 : 18:47:50
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Heuu .... c'est une blague, ou je n'ai pas compris ??
Que les uns ou les autres aient une réserve de 2850, 2225, 1992, 1354, 765, 472 ou 241 n'a rien à voir avec cette histoire de financement de travaux avec utilisation de cette réserve selon telle répartition !
Celui-ci devra payer plus, à où celui-là payera moins : "L'informatique prend et rend ce qu'on lui a donné."
Le syndic qui se plaint de cette situation doit rapidement envisager d'ouvrir un magasin de chaussettes ou se former à la cuisine : la gestion immobilière n'est pas pour lui !
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Édité par - Gédehem le 13 oct. 2021 18:50:50 |
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JPM
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Posté - 13 oct. 2021 : 19:41:38
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Bien sur que oui c'est exact.
Vous tenez l'assemblée. Pour faire de nouveaux travaux les uns qui ont encore une bonne provision s'ont pour. Les autres qui n'ont plus que des clopinettes renâclent.
Les syndics ont raison, il faut remettre de l'ordre dans la maison.
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Gédehem
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Posté - 13 oct. 2021 : 22:01:58
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CQFD : il leur faut un magasin de chaussettes !
S'agissant d'utiliser la réserve travaux (la permanente ou une autre), il faut expliquer aux copropriétaires l'histoire des vases communiquant : ce qui sort d'un coté ne revient pas pour alimenter autre chose.
Ou plus simplement, s'ils sortent 1500 € de leur livret A qui en comptabilise 2000, il ne leur restera demain ou l'année prochaine que 500 pour une autre dépense.
Avec la question : est-ce pertinent de sortir ces 1500 maintenant pour les 1600 € de l'ascenseur, .... alors qu'ils seront certainement plus utiles dans 2 ans pour le ravalement à 4200 € qui est envisagé.
C'est du B A BA, que tous comprennent, à quelques exceptions peut être.
Avec la note explicative, c'est juste de la bonne gestion, en étant épaulé par le CS ......
Rien à voir avec des clés de répartition différentes.
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Édité par - Gédehem le 13 oct. 2021 22:04:39 |
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Posté - 14 oct. 2021 : 06:28:13
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concernant l'exemple de JPM, avec les avances pour travaux futurs, nous avions le même problème entre les avances appelées à tous et l'utilisation par certains.
Ce qu'il faudrait c'est pouvoir avoir des avances par bâtiment quand cette "charge spéciale" existe (idem d'ailleurs pour le fonds travaux actuels). Mais on serait obligé de multiplier car ceux qui paient de travaux ascenseurs ne paient pas de la même façon que ceux du bâtiment dans lequel se trouve l'ascenseur....
Il n'empêche que si certains copros ont un projet très précis programmable à moyen terme, la mise en place et l'utilisation d'avances "spécifiques" à certains seraient le bien venu.... et dans ce cas qu'est ce qui empêcherait d'utiliser "autres avances du bat A" (par exemple).... |
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andre78fr
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Posté - 14 oct. 2021 : 08:08:10
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Il faut surtout arrêter de faire des lois et de réglementer, les autres pays civilisés fonctionnent très bien avec des textes dix fois plus légers que le système français totalement délirant, ce fonds travaux et ses 5 % minimum du budget global appelé sur les tantièmes généraux ; qu'on laisse les gens s'organiser et respecter les grands principes d'équité. |
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JPM
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Posté - 14 oct. 2021 : 08:21:37
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L'observation d'André 78 est la bienvenue.
Il est question de codifier la copropriété.
Une solution est donc de présenter un projet de codification à opposer éventuellement au projet officiel
C'est très facile à faire sur Internet. Au travail !!!
Rien que l'article 18 peut être réduit de 50 %. A noter qua dans un tel projet les textes doit être indiqués par la date et le numéro sans le baratin qui suit après sauf s'il est abrévié en SRU ou autre. Une autre pratique est l'utilisation judicieuse du paragraphe et de ses retraits.
On peut faire ici une démonstration pour l'article 18. Cela vaut bien le sudoku.
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Posté - 14 oct. 2021 : 08:33:39
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Je croyais que le gouvernement avait jeté l’éponge et abandonné la codification.
L’on ne peut que se réjouir que le sujet soit toujours sur la table de travail du ministère de la justice.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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JPM
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Posté - 14 oct. 2021 : 09:06:50
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Au niveau gouvernemental une opération de codification est toujours assez longue.
Il faut d'abord trouver des participants utilisant bien la langue française avec la fameuse devis " ce qui se conçoit bien s'énonce clairement".
Quand la codification est à droit constant il faut vérifier que cette constance a été respectée.
Une difficulté chez nous est qu'il y a des textes concernant la copropriété un peu partout à commencer par le CCH . Il faut les ramener dans le code.
Il faut aussi mettre à part tout ce qui concerne les copropriétés en difficulté.
Même si on souhaite modifier certains articles il faut d'abord faire la codification à droit constant.
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Posté - 14 oct. 2021 : 10:03:56
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Ce n'était pas une question de longueur, mais d’abandon, d’après Jean-François de Montgolfier, directeur des affaires civiles et du Sceau.
https://www.dalloz-actualite.fr/fla....YWfjZi06-hA
L’abandon a été abandonné, et c’est tant mieux.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Sunbird
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Posté - 14 oct. 2021 : 11:07:22
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JB22
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Posté - 19 oct. 2021 : 15:02:44
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Je confirme mes réponses précédentes, Il n' y a pas lieu de prendre en considération la clés d' imputation des travaux, mais si le copropriétaire dispose d 'un fonds suffisant pour couvrir les travaux il utilise son fonds à concurrence du montant des travaux, par contre si le montant n' est pas suffisant il utilise le montant disponible..
Excel et capable de gérer les formules conditionnelles.
Un syndicat peut engager des travaux sans recours au fonds travaux ou par un recours partiel..
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Rétablir les provisions art18 (travaux à 3 ans) 
