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jpopal
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 Posté - 21 févr. 2021 : 22:06:56
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Bonjour,
Désolé j'ai encore une question.
Lors de notre AG par correspondance de 2020, des travaux ont été votés. Les appels de fonds ont été adressés il y a peu aux copropriétaires par le Syndic.
J'essaie de comprendre les montants réclamés et en particulier les honoraires du Syndic.
Je me suis reporté au PV d'AG pour vérifier le montant TTC prévu pour les honoraires est bien celui figurant sur l'appel de fonds.
Et j'ai trouvé le texte qui suit :
« 15k : Honoraires syndic sur travaux votĂ©s Ă la rĂ©solution prĂ©cĂ©dente
Conformément à l'article 18-1 A de la loi du 10/07/1965, l'Assemblée Générale ayant pris connaissance du barème
d'honoraires du syndic pour le suivi administratif, comptable et financier du dossier, ci-dessous rappelé
Montant HT de l'opération ...........Taux HT
de 0 à 10 000,00 € .................... Forfait 225,00 € HT
de 10 000,00 € à 50 000,00 € ..... 2,50 % HT
supérieur à 50 000,00 € ............. 2,00 % HT
...
En cas d'acceptation de la résolution de travaux précédente, l'assemblée générale prend acte que les honoraires du Syndic
s'élèvent à euros T.T.C.
Ces honoraires seront inclus dans les appels de fonds prévus pour la réalisation desdits travaux.
VOTENT POUR 8201 / 8671 tantièmes exprimés (Total tantièmes : 10000) (8201 tantièmes votants par correspondance)
VOTENT CONTRE 560 / 8671 tantièmes exprimés (Total tantièmes : 10000) (560 tantièmes votants par correspondance)
M XXX
ABSTENTION 627 (Total tantièmes : 10000) (627 tantièmes votants par correspondance)
Mme YYY
Mise aux voix, cette rĂ©solution est adoptĂ©e Ă la majoritĂ© des voix exprimĂ©es. »
Effectivement, une série malheureuse d'erreurs à conduit à laisser en blanc le montant TTC ! Je sais, c'est une boulette mais c'est ainsi.
Dans ce cas, je ne sais pas si il faut considérer qu'il n'y a pas de TVA à ajouter au calcul : montant HT x 2,50% qui serait son TTC ou bien si il faut y ajouter 20% de TVA.
Question annexe : Le Syndic peut-il inclure les honoraires HT du MO sur les travaux dans la base de calcul HT de ses honoraires ?
Qu'en pensez vous ?
J'ai essayé toute les combinaisons (avec ou sans TVA, avec ou sans MO) mais je ne suis pas parvenu au montant demandé par le Syndic.
Merci d'avance pour votre aide.
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JPM
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Posté - 21 févr. 2021 : 23:01:28
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La base de calcul est le montant HT des travaux
L'application du taux Ă la base donne un montant d'honoraire HT
Il faut y ajouter la TVA
La base de calcul ne peut comporter que les travaux
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jpopal
Contributeur débutant
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Posté - 22 févr. 2021 : 09:12:10
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Merci JPM, c'est en effet ce qui semble le plus logique.
Donc si je comprend bien, pour ne pas ajouter de la TVA il aurait fallu que soit Ă©crit par exemple : « de 10 000,00 € Ă 50 000,00 € ............. 2,50 % TTC »
avec 2,50 % TTC Ă la place de 2,50 % HT.
Mais je suppose que dans cas, le Syndic aurait négocié 3%TTC au lieu de 2,50% HT.
Je passe sur le fait que il ne devrait pas y avoir une tranche de tarif au forfait. Ce qui semble bien illégal selon l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR. Mais je ne suis pas juriste.
Corrigez moi si je me trompe.
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Posté - 22 févr. 2021 : 09:25:19
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je confirme que les honoraires du syndic se votent au coup par coup et qu'ils s'expriment en % HT du HT des Tx.
Donc les tranches de % (ainsi qu'une tranche forfaitaire) n'ont pas cours. Un juge pourrait y voir des conditions d'annulation de la résolution.
Je rappelle (mais ce n'est qu'un avis personnel) qu'il serait bon que dans une telle résolution soient listées plus précisément les différentes prestations dues pour les honoraires car "suivi administratif, comptable et financier du dossier", c'est un peu vague : exemple ; dans cette prestation, y-a-il la participation à des réunions de chantiers (je parle pas d'assurer/mener le suivi), mais une simple participation pour "défendre" les intérêts du syndicat. autre exemple : la réception des travaux, est-elle incluse ?..... |
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 Posté - 22 févr. 2021 : 09:27:39
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Oui en effet, les honoraires de ce syndic sont illégaux dans la mesure où ils ne respectent pas le contrat type.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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JPM
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Posté - 22 févr. 2021 : 09:46:45
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Rambouillet : j citation: e confirme que les honoraires du syndic se votent au coup par coup et qu'ils s'expriment en % HT du HT des Tx.
Donc les tranches de % (ainsi qu'une tranche forfaitaire) n'ont pas cours. Un juge pourrait y voir des conditions d'annulation de la résolution.
Les tranches sont obligatoires mais rarement appliquées
"suivi administratif, comptable et financier du dossier", c'est très clair
Dans l'autre cas les obligations du syndic sont celles de tout maitre d'oeuvre, ce qui est également très précis.
Il faut en finir avec l'inclusion dans la loi, voire le décret, un mode d'emploi de chaque phrase.
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Posté - 22 févr. 2021 : 14:03:20
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citation: "suivi administratif, comptable et financier du dossier", c'est très clair
pour vous peut-être, mais pas pour moi .....  exemple : la réception des travaux ? est ce compris ou non ? ou cela fera-t-il partie d'une prestation spéciale ? or pour faire cette prestation, il faut aller sur le terrain et pas forcément qu'à la fin.... |
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JPM
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7
Posté - 22 févr. 2021 : 14:18:46
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Evidemment que c'est compris.
Mais c'est l'architecte qui fait le controle. Il dicte au syndic
Le syndic signe |
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jpopal
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Posté - 22 févr. 2021 : 15:38:35
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Merci pour vos remarques.
Pour alléger la transcription de la résolution que j'ai citée, j'avais exclus une partie du texte qui mentionne que des vacations étaient prévues au titre du suivi à l'ouverture et à la réception du chantier avec le MO et que toute visite supplémentaire durant le chantier serait facturée à la vacation.
Cela ne changeait rien au sens de ma question ni à la pertinence des réponses.
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JPM
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Posté - 22 févr. 2021 : 17:00:29
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Votre solution est illégale car elle revient à facturer au temps passé
L'assemblée doit adopter une rémunération forfaitaire par pourcentage du montant HT des seuls travaux.
Bien entendu certains travaux exigent un maître d'oeuvre architecte ou similaire et les travaux exigeant une assurance DO.
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Posté - 22 févr. 2021 : 17:11:31
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citation: Mais c'est l'architecte qui fait le controle. Il dicte au syndic
oui, Ă condition qu'il y ait un archi (ou un MO) dans la boucle....
Pour vous c'est compris, mais pour le syndic ?...... je suis toujours très surpris de la capacité d'innovation de nos amis les syndics.... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 22 févr. 2021 : 17:31:49
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Bien sur que c'est compris pour le syndic.
Il y a des milliers de chantiers qui ne présentent aucun problème pour la rémunération du syndic. Dans le forum il y en a quelques dizaines dont certaines, seules, font apparaître des anormalités.
Dans bien des cas les contestations viennent de copropriétaires largement minoritaires qui veulent nous prouver que les autres copropriétaires sont des ânes menés par le syndic avec la complicité du président du CS.
Quelques fois on a la surprise de retrouver le dossier dans autre enceinte , avec un autre leader. Sur l'Ă©cran, on voit au loin les premiers contestataires au pied d'un gibet.
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jpopal
Contributeur débutant
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Posté - 22 févr. 2021 : 18:03:00
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Pour info, il y a bien un MO qui suivra le chantier et il y a une DO souscrite.
citation: Votre solution est illégale car elle revient à facturer au temps passé
Merci JPM pour la remarque sur les Ă©ventuelles vacations (si j'ai bien compris). Je me souviens que j'avais lu quelque chose dans ce sens mais je ne sais plus oĂą. Je retiens ce point.
NĂ©anmoins je suis un peu surpris par le ton votre dernier post.
Je rappelle que je cherchais juste Ă comprendre ce que facture le Syndic.
Ce n'est pas parce que mes calculs n'aboutissent pas aux mêmes montants que je conteste la compétence de qui que ce soit.
Je ne suis pas spécialiste de ces choses, je cherche juste à comprendre.
Je vais donc m'arrĂŞter ici. J'ai les renseignements que je souhaitais
Merci à tous pour vos réponses
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Calcul des honoraires du Syndic sur travaux 
