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nefer
Modérateur

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 61 PostĂ© - 13 juin 2020 :  10:16:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
concernant vos prochains travaux, il serait peut être utile d'augmenter le pourcentage du fonds travaux ALUR pour que les copropriétaire constituent une réserve conséquente et que l'appel de fonds au moment du vote de ces travaux soit moindre

ainsi vous aurez la trésorerie nécessaire


JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 62 PostĂ© - 13 juin 2020 :  10:36:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

L'article 35 plafonne l'avance permanente de trésorerie à 1/6 du budget prévisionnel.
Le montant est le plus souvent fixé à ce plafond à une date donnée.
En général cela a été calculé en 2015 par exemple. On N'y touche plus pendant un certain temps. La pratique de l'accommodation chaque année est contestable.

Vous semblez avoir des débiteurs importants. L'APT est donc particulièrement nécessaire.

Pour les recouvrements ? Tout dépend des montants dus. Pour des sommes importantes il faut prendre le jugement et assouplir l'exécution. Dans certains cas il faut faire inscrire l'hypothèque du syndicat.

Le syndic doit s'opposer Ă  des adoucissements excessifs du CS.

Le CS doit secouer le syndic en léthargie.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

MIBA
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Revenir en haut de la page 63 PostĂ© - 13 juin 2020 :  10:47:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Nefer,

La définition de Paraclitique de ce qu'elle appelle fonds de roulement, cad "la somme minimale que nous avons en permanence sur le compte de la copropriété. 1/10 ? 1/4 ? " n'est semble-t'il la définition de l'avance de trésorerie communément admise.

Pour moi, la réponse à la question de Paraclitique est 0 €. Et pour que le solde du compte séparé de la copro ne soit jamais négatif compte tenu des aléa de dépenses et de recettes, il faut que les copropriétaires versent une avance de trésorerie, qui ne peut légalement dépasser 1/6 du budget annuel.

Contrairement à ce qu'avancent certains syndics, le taux de 1/6 n'est nullement obligatoire. Il doit être fixé en AG en fonction du caractère saisonnier des dépenses ( par exemple le chauffage collectif). Il doit permettre de faire face à des impayés transitoires de charges ( mais pas permanents ou récurrents) ou à des dépenses imprévues ( dépassement du budget courant).

JPM
Modérateur

8598 message(s)
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Revenir en haut de la page 64 PostĂ© - 13 juin 2020 :  12:08:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

MIBA exprime fort bien tous les éléments à prendre en considération pour déterminer le montant du fonds de roulement

Cela conduit immanquablement à retenir le montant du plafond sans le changer chaque année bien entendu

On connait l'histoire des syndicats n'ayant jamais de copropriétaires débiteurs et qui se trouvent soudainement face à une succession difficile : 5000 €, 6500 € etc ....

paraclitique
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 65 PostĂ© - 13 juin 2020 :  19:14:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
1/6 maximum d'une année de budget pour l'avance de trésorerie,
afin que quelque soit les aléas annuels, le compte puisse payer les factures sans avoir besoin d'avoir là encore une somme inactive,
ai je bien compris ?

Édité par - paraclitique le 13 juin 2020 19:25:05

MIBA
Contributeur actif



France
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Revenir en haut de la page 66 PostĂ© - 13 juin 2020 :  19:38:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
oui c'est bien celĂ .
Il y a un point important, c'est que le budget voté en AG pour couvrir les dépenses courantes soit bien ajusté ( pas trop, ni trop peu).

JPM
Modérateur

8598 message(s)
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Revenir en haut de la page 67 PostĂ© - 13 juin 2020 :  19:56:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

N'oubliez pas la ligne des frais de contentieux qui est indispensable

et le financement des travaux ordonnés par le conseil syndical sur délégation de l'assemblée

Signature de JPM 
La copropriété sereine

merlin
Contributeur actif

483 message(s)
Statut: merlin est déconnecté

Revenir en haut de la page 68 PostĂ© - 13 juin 2020 :  20:15:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
pour moi je dirais grande méfiance vis à vis delegation donnée au conseil syndical pour engager des travaux sauf si l'objet des dépenses est bien précisément defini et le montant aussi !
merlin

paraclitique
Contributeur actif

France
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Revenir en haut de la page 69 PostĂ© - 13 juin 2020 :  20:33:41  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
JPM,
les frais de contentieux hélas nous n'en avons pas eu à ma connaissance ces dernières années,
je n'ai donc pas de référence pour établir une ligne,
d'ailleurs quel serait le "code " d'une telle dépense pour que je remonte sur plusieurs années pour en retrouver ?

le seul exploit de notre syndic c'est d'avoir présenté une facture d'un sous-traitant de notre chauffagiste pour des travaux sur des parties communes,
et d'avoir insisté et insisté pour qu'un copropriétaire paye ces travaux, et de lui avoir envoyé un huissier pour présenter cette facture.
Après avoir regardé de près, à ma demande en "conciliation" le syndic admet qu'il n'aurait pas du,
que c'est à la copropriété de payer les travaux sur les parties communes.
Le copropriétaire ciblé n'a toujours pas eu une rectification de ses écritures, et je me doute que je ne vais réussir à pister un éventuel remboursement des frais de huissier à la copropriété. (l'affaire s'étalant sur 3 années civiles bien sur, je suppose que ce serait à pister dans le grand livre ? parce que je me doute que l'huissier lui a été payé dès le départ de l'exploit et que si nous changeons de syndic dans un ou 2 ans pff encore quelques euros qui s'évaporent )

Cela me rend prudente quand je vois la liste des sommes dues par certains copropriétaires :
j'ai du mal à imaginer la mauvaise disposition d'un copropriétaire qui refuserait de payer une somme représentant moins d'un quart de ses frais de copropriété annuels depuis 2 ou 4 ans, mais qui paye depuis tous ses appels sans traîner.


Édité par - paraclitique le 13 juin 2020 20:46:22

JPM
Modérateur

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 70 PostĂ© - 14 juin 2020 :  11:32:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Vous semblez avoir quelques débiteurs importants.

Occupez vous de cela avant tout autre chose.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

merlin
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 71 PostĂ© - 14 juin 2020 :  12:20:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
bonjour
je crains que Paraclitique soit entre les mains d'un très mauvais
syndics et s'épuisent devant une telle situation . on croit rêver , 13 ans pour rembourser un coproprietaire , indûment facturé!!!!!!
merlin
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