La rénovation d’une VMC en immeuble est impactée par les réseaux de gaines et les extracteurs, surtout lorsque l’immeuble est ventilé « par les ouvrants ». On trouve cependant des solutions adaptées à l’existant : le double-flux, la VMC simple flux (hygro), la VMR. (Dossier réalisé par Michèle Fourret et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°23 Automne 2012)

Dans de nombreuses réhabilitations thermiques d’enveloppes de bâtiments, la qualité du renouvellement d’air est négligée, ce qui conduit à la fois à une dégradation de la qualité de l’air intérieur, mais aussi à des désordres pour le bâtiment lui-même.
La maîtrise des débits de ventilation, soit par la rénovation et l’amélioration des systèmes en place, soit par la mise en place de systèmes spécifiques, peut permettre de sérieuses économies de chauffage en même temps qu’une meilleure qualité d’air intérieur. Des diminutions de l’ordre de 30 % des déperditions par renouvellement d’air peuvent en effet être facilement atteintes ne serait-ce que par l’adaptation des débits d’air aux exigences de 1982, ou encore par passage d’une VMC simple flux autoréglable à une VMC hygroréglable.

Une mise en oeuvre complexe dans l’existant


Dans un immeuble collectif, le réseau de ventilation est généralement commun. Des conduits permettent d’évacuer l’air vicié, chaque appartement étant équipé d’entrées d’air et de bouches d‘extraction. Les immeubles récents sont équipés d’une VMC. L’extracteur général est placé sur le toit. Les appartements disposent de bouches autoréglables ou hygroréglables qu’il convient de maintenir parfaitement propres pour assurer un fonctionnement correct de l’installation.
Si l’immeuble est plus ancien, différents cas se présentent :

- Le bâtiment dispose d’un système de ventilation naturelle collective grâce à un conduit vertical. Des travaux peuvent être entrepris pour convertir cette installation en VMC.
- Le bâtiment ne dispose pas de ventilation collective.
Dans ce cas, chaque appartement dispose d’un système d’aération individuel.
Dans les deux cas, après des travaux d’isolation destinés à rechercher une performance énergétique, tout est à revoir, soit en utilisant et en modernisant le système existant, soit en créant un système neuf.
En rénovation, la mise en place d’un système de VMC s’avère plus complexe encore que dans le neuf car elle pose des questions importantes : comment installer une VMC avec extracteur sur le toit ? Avec quel passage de gaine ? Comment assurer l’accessibilité à ces gaines pour le nettoyage… etc.
Ceci passe forcément par un état des lieux de l’existant et une étude préalable. Cette étude, associée à un diagnostic d’étanchéité des conduits existants, doit être effectuée par un professionnel qualifié, en particulier pour estimer si l’installation est concrètement réalisable et d’appréhender précisément le comportement thermique du projet : quelles déperditions ? Comment chauffer et ventiler ? À quel coût ? Quelles pertes thermiques sont liées à la ventilation ou encore comment se comporte le bâtiment durant les périodes chaudes d’été ? C’est le seul moyen de valider ou non la solution ventilation par rapport à son impact sur les consommations d’énergie. À noter : une ventilation mal dimensionnée avec un débit d’air neuf trop important entraîne des surconsommations d’énergie et ne donnera pas le bon taux de renouvellement de l’air dans le bâtiment.

Comment choisir le système ?


Il ne faut en aucun cas, sous prétexte d’économie d’énergie, minimiser les débits de renouvellement d’air nécessaires à la qualité de l’air intérieur : il s’agit donc de trouver un compromis entre la nécessité incontournable d’hygiène et la maîtrise des consommations d’énergie. La VMC est la solution la plus efficace pour assurer un renouvellement d’air constant (elle est d’ailleurs obligatoire dans tous les logements neufs depuis 1983). Tous les systèmes de VMC pour construction neuve sont envisageables dans le cadre d’une rénovation, Des systèmes de ventilation compacts ont été spécifiquement conçus pour pouvoir prendre place dans les logements existants (conduits et caissons extra-plats). Le choix du système est aussi à effectuer en fonction des contraintes techniques - passage de gaines possible ou pas, local technique ou pas - qu’offre le bâtiment à rénover. Pour parvenir au résultat espéré, quatre solutions sont envisageables : la ventilation mécanique contrôlée (VMC) simple flux, la VMC double flux, la ventilation mécanique répartie (VMR) ou la ventilation naturelle assistée (VNA).

Les systèmes pour ventiler l’existant


La VMC simple flux autoréglable fonctionne par dépression à l’introduction de l’air neuf par les menuiseries des pièces principales, et extraction dans les pièces de services telles cuisines et salles d’eau. Celles-ci sont dotées de bouches d’extraction qui véhiculent l’air par le biais d’un réseau vers les pièces techniques et un extracteur mécanique.

.La VMC simple flux hygroréglable : il est possible de rendre le système de VMC simple flux plus performant en installant des entrées et sorties d’air hygroréglables pour réguler le débit d’air extrait en fonction de l’humidité. Les bouches d’entrée et d’extraction d’air sont munies de bandelettes sensibles capables de détecter le niveau d’humidité dans le logement et de moduler le débit en fonction de ce niveau d’hygrométrie Il y a ici deux options possibles : type A avec entrées d’air autoréglables et sorties hygroréglables, et type B, avec entrées et bouches d’extraction toutes hygroréglables. Ce système est souvent difficile, voire impossible à installer en raison du réseau de gaines car la création de gaines techniques est ici nécessaire. Cette solution, quand elle est possible, offre l’avantage en rénovation d’un coût raisonnable et d’une facilité de pose. Attention néanmoins à la limitation de ce système en qualité d’air intérieur surtout en inoccupation lorsque les débits sont presque nuls : la pollution intérieure qui se trouve encore dans les logements n’est alors plus évacuée.
. La VMC double flux : l’air introduit ainsi que son extraction sont assurés par des dispositifs mécaniques. Avantage principal : l’air entrant est préchauffé par un récupérateur de chaleur sur l’air extrait, d’où des économies sur le poste chauffage.
Ce récupérateur de chaleur peut être individuel ou collectif. Les bouches d’insufflation sont disposées dans les pièces principales et les bouches d’extraction dans les pièces de service.
Principal inconvénient : dans les immeubles anciens, il est généralement impossible d’installer ce type VMC, car la configuration des lieux ne laisse pas assez de place. Des travaux importants pour le passage du double réseau de gaines (création de plénum, de faux planchers…). Cette solution demande également la création d’un local technique. Il s’agit donc d’une solution adaptée aux rénovations lourdes cherchant un niveau de performance BBC. C’est l’option la plus onéreuse mais qui permet l’obtention d’une très bonne qualité de l’air intérieur.
- La VMR (ventilation mécanique répartie) : très développée en Allemagne, cette solution arrive en force en France et apporte une solution adaptée aux contraintes de la rénovation. C’est d’ailleurs de l’avis des professionnels, le système mécanique le plus simple à installer en rénovation de bâtiments complexes lorsqu’il n’existe aucune ventilation. Elle s’assortit en outre, d’un bilan de consommation électrique des plus bas.
Facile à mettre en oeuvre, à très bas niveau de consommation, elle assure une ventilation générale et permanente comme l’exige la réglementation (arrêté du 24 mars 1982). Elle a en effet pour avantage de fonctionner sans gaines avec toujours le principe de balayage de l’air, comme pour la VMC, qui passe des pièces à vivre (service) vers les pièces humides.
Chaque pièce de service est équipée d’un petit extracteur (aérateur). Pour forcer la circulation de l’air, chacun des extracteurs est motorisé et fonctionne en permanence. L’aérateur met en dépression la pièce où il est installé et rejette l’air à l’extérieur. Le rejet s’effectue soit par une traversée de paroi, soit par un conduit débouchant en toiture ou en façade. Comme pour la ventilation mécanique contrôlée, les entrées d’air sont dans les pièces à vivre. Simple à mettre en place, ce procédé permet de s’affranchir des conduits. La VMR offre une bonne qualité d’air dans la maison. Inconvénient : la présence d’un groupe d’extraction dans chaque pièce n’est pas très esthétique et peut générer du bruit (ventilateurs).
- La VNA (ventilation naturelle assistée) : simple, le principe repose sur la circulation de l’air dans le logement sous l’effet du vent et du tirage thermique. Le système est constitué d’une entrée principale et d’une extraction d’air par conduit vertical dans chaque pièce de service. C’est un procédé commun dans les logements collectifs. En rénovation, elle peut être modifiée en installant un procédé de ventilation naturelle assistée (VNA) avec la mise en place, en débouché d’un extracteur stato-mécanique. C’est une solution simple à mettre en place (pas de réseau de gaines) mais qui ne permet pas de maîtriser les débits lesquels, en fonction des conditions climatiques, sont souvent soit trop élevés, soit trop faibles. ■

(Dossier réalisé par Michèle Fourret et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°23 Automne 2012)

La VMR : idéale en rénovation


La VMR dispose de plusieurs modes pour adapter la ventilation au moment et à la pièce concernée.
Le parcours de l’air commence par les entrées d’air (aérateurs) des fenêtres, par lesquelles l’air rentre. Puis l’air est aspiré par les aérateurs (bouches d’extraction) situées dans les pièces humides. L’air y est bloqué grâce à un clapet « anti-retour », avant d’être rejeté dans les conduits d’aération, puis évacué vers l’extérieur. La dernière génération d’aérateurs peut être raccordée à plus de 20 mètres de gaines, permettant une pression statique très élevée. Ceci permet aussi un raccordement vertical sur anciens conduits de cheminée ou conduits shunt dans les bâtiments collectifs, donc idéal pour la rénovation des bâtiments anciens. C’est aussi une très bonne solution pour la ventilation des salles d’eau des immeubles Haussmanniens équipés de conduits individuels (rejet vertical ou rejet dans la cour intérieure). En outre, grâce à l’électronique embarquée, cette solution est très flexible :
- Ventilation permanente : comme une VMC classique, elle fonctionne en petite ou grande vitesse.
- Ventilation temporisée : elle peut, par exemple, fonctionner en permanent en petite vitesse, puis passer à la grande vitesse si l’on actionne l’interrupteur d’éclairage.
- Ventilation hygrométrique pour ventiler la salle d’eau ou la salle de bains, avec passage en grande vitesse quand le seuil d’humidité est atteint.
- Ventilation par minuterie avec une commande classique par minuterie à l’entrée de la pièce.
- Ventilation de pointe : en cas de forte humidité ponctuelle, elle fonctionne jusqu’au débit maxi de pointe.
À noter : comme les immeubles anciens sont dotés de conduits individuels (donc un rejet vertical), ou d’une cour intérieure (donc un rejet horizontal), le boîtier permet d’orienter le piquage de rejet de l’air vicié pour toute adaptation.

La décision en copropriété par www.universimmo.com

Les modalités de décision de travaux sur le système de ventilation sont différentes suivant qu’ils concernent le remplacement ou l’aménagement d’une installation existante, la mise en place de dispositifs rendus obligatoires par la réglementation (tels que la mise en place d’un dispositif de sécurité collective pour une VMC gaz) ou la création d’un système de ventilation dans un contexte où il n’est pas obligatoire. Dans le premier cas, l’essentiel l’emportant sur l’accessoire, ils seront considérés comme partie intégrante de travaux d’entretien et la majorité requise en assemblée des copropriétaires sera celle de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à savoir la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
Dans le deuxième cas, les travaux entrent dans la catégorie des « travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires », prévus au e) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui requiert pour les décisions qui en relèvent la « majorité des voix de tous les copropriétaires », avec toutefois la possibilité prévue par l’article 25-1 : « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote » ; le même article ajoute que « lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24. »
Dans le troisième cas, les travaux relèvent de la majorité requise pour les « travaux comportant transformation, addition ou amélioration », et que l’article 30 définit entre autres comme l’adjonction d’éléments d’équipement nouveaux à l’immeuble. L’article 26 requiert que ces travaux soient adoptés par l’assemblée des copropriétaires avec une règle de majorité contraignante : la « majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix » de tous les copropriétaires, et, à défaut d’avoir été approuvés dans ces conditions de majorité, les travaux d’amélioration « qui ont recueilli l’approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité ».
Toutefois si les travaux envisagés s’insèrent dans un ensemble visant à faire des économies d’énergie, ils peuvent être décidés comme les travaux obligatoires à la majorité de l’article 25 avec le cas échéant mise en oeuvre de l’article 25-1 (voir le 2e cas ci-dessus). Cette dérogation à l’article 26 a été introduite par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 pour tous les « travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre » (article 25 g de la loi du 10 juillet 1965).
Les dépenses d’entretien du dispositif de ventilation font partie intégrante de celles votées dans le cadre du budget prévisionnel de la copropriété.

(Dossier réalisé par Michèle Fourret et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°23 Automne 2012)


-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*

Actualité : Voir tous nos articles
Voir toutes nos fiches pratiques
Voir tous nos dossiers
Des réponses à vos questions !!!

Recevez gratuitement le sommaire de la LA LETTRE D'INFORMATION DU PROFESSIONNEL IMMOBILIER spécialement destinées aux professionnels de l'immobilier résidentiel.

-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-