L'atterrissage en douceur tant annoncé du marché de l'immobilier est-il en train de se muer en "crash" ? D'aucuns le pensent, au vu des derniers chiffres publiés notamment par la FNAIM - son indice mensuel baisse pour la 4ème fois consécutive - et le site d'annonces en ligne Se Loger - son indice des prix demandés fléchit aussi en septembre - ... Faut-il pour autant oublier les fondamentaux du marché français et en particulier le déséquilibre structurel encore loin d'être résorbé entre une offre insuffisante et une demande dopée par des tendances démographiques et sociologiques de fond ? Toujours est-il qu'un phénomène d'attentisme se dessine, provoqué probablement par les niveaux de prix atteints en de nombreux secteurs, mais aussi de la détérioration des conditions de financement, que les mesures fiscales de l'été ne parviendront plus de toute évidence à compenser totalement...

Une baisse de l'indice FNAIM trois mois consécutifs

C'est une première, l'indice trimestriel des prix de l'ancien établi par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier, qui regroupe près de 10.000 agents immobiliers en France) est en baisse : -0,9% au 3ème trimestre sur l'ensemble des biens, et en fait -1,7% sur les seuls appartements, l'indice des maisons étant resté stable au cours de la période. L'indice mensuel baisse pour le 4ème mois consécutif, et l'indice annuel marque désormais une progression passée pour la première fois sous la barre des 5%, à +4,6% ; à ce rythme, l'année 2007 pourrait se terminer avec une hausse moyenne des prix de 3,5%, du jamais vu depuis une décennie ! Rappelons qu'elle était de plus de 8% il y a un an...

Certes, tout cela n'est pas forcément homogène : Paris se situe désormais dans la moyenne de hausse annuelle, des métropoles comme Nantes, Lyon, Rennes et même, quoique dans une moindre mesure, Marseille, ont des taux de progression se rapprochant du taux de l'inflation ; par contre, il reste encore de nombreuses métropoles, et pas seulement les moins chères, affichant des taux de progression vigoureux, proches ou même dépassant 8% : Lille, Brest, Bordeaux, Dijon, Grenoble, Nice, Cannes, Biarritz, Strasbourg, etc. Limoges caracole même en tête avec +11% !


Vers une baisse plus significative ?

C'est la thèse du cabinet Precepta, division du groupe Xerfi, qui demande jusqu’où le repli va aller et jusqu’à quand ? Réfutant l'analyse de la FNAIM qui ne voit dans les chiffres présentés qu'une "absence de tension sur les prix" et un marché "en quête d’ajustement", Precepta estime au contraire que toutes les conditions paraissent réunies pour un "ajustement fortement baissier du marché pour les trois années à venir". "Car une fois la marche arrière enclenchée, difficile de pronostiquer un atterrissage en douceur", ajoute cet organisme, rappelant que ce qui se passe est dans la droite ligne de ce qu'il prévoyait en début d’année, époque à laquelle il insistait déjà sur la mondialisation des cycles immobiliers et les risques de contamination des marchés européens via le système financier international !

Or, dit-il, les informations en provenance des Etats-Unis ont de quoi effrayer même si le marché français n’est pas le marché américain et qu’il existe une différence de taille notamment en matière de financement de l'acquisition par les particuliers. Néanmoins, l’immobilier français devra bien recoller, un jour ou l’autre, à une réalité économique : depuis 10 ans le PIB a augmenté de 26%, le pouvoir d’achat des ménages de 29% et les prix réels des logements de plus de 100%. "Il faut désormais une vie de salarié pour acheter son logement" rappelle Precepta ; "les acheteurs
n’en peuvent plus et le système est à bout de souffle", le marché du financement ayant épuisé les marges de manoeuvre qu'avaient procuré la baisse des taux d'intérêt et l'allongement de la durée des crédits.


Enclenchement d'un cycle "baisse des transactions - baisse des prix” ?

Si la FNAIM curieusement ne communique plus depuis plusieurs trimestres sur le volume des transactions (problème de fiabilité des données ou rétention volontaire ?), d'autres acteurs vendent la mèche : il y a indéniablement une baisse du rythme des ventes, un allongement des délais et un attentisme de la part des acquéreurs potentiels ! En témoignent aussi bien les agents immobiliers individuellement, les sites d'annonces tels Se Loger qui voient l'âge moyen des annonces augmenter - +14% en septembre 2007 par rapport à septembre 2006, en Ile-de-France comme en Province -, et même les notaires, en tous cas ceux d'Ile-de-France, qui mesurent pourtant les mouvements qu'avec retard puisqu'ils interviennent au stade de la signature de l'acte authentique et non au moment de la conclusion de la vente...

Le courtier en crédits Meilleurtaux.com constate chez ses clients "le sentiment que la baisse des prix n’a pas réellement commencé et qu’il convient d’être plus exigeant", ajoutant que pour la première fois, les agences Meilleurtaux voient "des particuliers qui font une étude de financement avec un projet précis et se proposent d’attendre quelques temps pour continuer de négocier"...

Mais Precepta voit aussi dans ce ralentissement l’impact psychologique de la crise américaine du "subprime" et ses conséquences sur la distribution de crédit : durcissement des critères de sélection et hausse de la prime de risque (voir ci-dessous). D'où la présentation lors d'une conférence le 2 octobre 2007 d'un scénario, non pas d'un krach, mais néanmoins d’une baisse des prix immobiliers de l'ordre de 18% entre 2007 et 2010 largement rapporté par la presse.

Contre les tenants de l'étanchéité des marchés immobiliers et des spécificités de la France qui la mettrait à l'abri des tourmentes mondiales, comme du nuage de Tchernobyl, Precepta cite une étude de l’OCDE révélant la tendance à la mondialisation des cycles dans le résidentiel : sur 17 pays étudiés au cours des deux derniers cycles, 9 étaient concernés par le premier et 12 par le second. En outre, l’étude souligne la "démesure" des hausses des prix réels : en Australie, au Danemark, aux États-Unis, en France, en Irlande, en Norvège, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni et en Suède, les augmentations cumulées enregistrées au cours du dernier cycle sont largement supérieures aux précédents. Plus frappant encore, cite toujours Precepta, dans les pays où les prix ont augmenté, ils dépassent les sommets qu’ils avaient précédemment atteints. "Or ici, comme souvent, ce sont les Etats-Unis qui donnent le tempo et qui annoncent en premier les changements de cap", précise Precepta.


Accalmie dans la remontée des taux d'intérêt

Selon le courtier en crédit Meilleurtaux.com, la remontée des taux constatée entre l’année 2006 et l’année 2007 marque la fin d'une "période historique de taux d’intérêt bas", commencée en juin 2003 lorsque le taux des prêts à 15 ans était descendu pour la première fois en dessous de 4% ; depuis un an, les mensualités ont progressé de 6% pour un même montant emprunté, et même de 8% ou
plus pour certaines durées de prêt !

Par contre, s'il n'est plus question de connaître à nouveau des taux aussi bas que dans les années 2005 et début 2006, Meilleurtaux table plutôt sur une stabilisation que sur une poursuite de la hausse : l’OAT 10 ans (Obligation assimilable du Trésor, qui constitue l’indicateur de référence pour les prêts immobiliers à taux fixe), passé de 3,95% en janvier 2007 à 4,70% en juillet, se situerait à 4,60 % en fin d’année 2007 et environ au même niveau en fin d’année 2008. L’euribor 1 an, actuellement à 4,70% devrait également converger à 4,60%. Ce ne sont cependant que des prévisions, le passé récent ayant montré la limite des extrapolations lorsque des évènements inattendus interviennent : une hausse des taux à long terme comme celle qui s'est produite était encore exclue par les prévisionnistes il y a un an...

Par rapport à ces taux auxquels elles se refinancent, les banques ont marqué un retard dans la répercussion dans leur grille tarifaire : le prêt immobilier constituant un moyen privilégié pour conquérir de nouveaux clients, les banques commerciales acceptent de perdre de l’argent en contrepartie des sources de revenus complémentaires lors du fonctionnement du compte des clients gagnés (dépôt à vue, assurance, placements, mouvements de carte bleue…), d'où l'apparition, notamment en 2006 et 2007, d'un différentiel négatif entre le taux du prêt à 15 ans et celui de l’OAT, jusqu'à -0,23% en 2006 et -0,21% sur les 9 premiers mois de 2007 ! Ce qui fait dire que les banques prêtent au particulier à meilleur taux qu'à l'Etat français...

Conscientes que cette situation ne pouvait pas durer, les banques ont entamé début juin 2007 un mouvement de rattrapage significatif, de 0,60 point d'intérêt entre juin et octobre 2007, mouvement qu'elles essaient de compenser par une augmentation de la durée des prêts : quasi inexistants en 2003 et 2004, la part des prêts à 30 ans franchit la barre de 17 % des prêts pour la première fois en août 2007. Meilleurtaux relève qu'une majorité de banques généralistes (52%) ont mis en place une offre de prêt à taux fixe de 30 ans ce qui n’était pas le cas en début d’année 2006, il est probable que la presque totalité d’entre elles auront mis en place ces solutions d’ici la fin de l’année 2008. Des prêts encore plus longs, de 35 et même 40 ans commencent à apparaître de manière significative, les prêts à 50 ans restant pour le moment anecdotiques...

A noter que les prêts à taux révisables, autre solution pour effacer au moins au début la hausse des taux, resteraient minoritaires en France : selon Meilleurtaux.com, après être montée jusqu’à 17,3% des prêts en 2004, leur part est descendue à moins de 10 % des prêts, et ne serait pas appelée dans le contexte actuel à progresser à nouveau. La crise américaine des "subprime" a fait mauvaise presse à ce type de crédits, même si en France ils sont systématiquement assortis d'un plafonnement, et par ailleurs les taux de ces crédits ont rattrapé ceux des crédits à taux fixe, les rendant moins attractifs.


Attention à la politique d'octroi des prêts des banques

Dans l'impossibilité en raison de la forte concurrence qu'elles se font entre elles d'appliquer à leurs clients une prime de risque suffisante, les banques risquent de réagir à la crise financière déclenchée cet été par une rigueur accrue dans l'application de leurs règles d'octroi des prêts, déjà parmi les plus sévères pratiquées dans les pays occidentaux : Meilleurtaux note déjà dans le traitement des dossiers que ses agences leur soumettent une application plus stricte de la règle d’endettement (33%), un refus plus systématique de prendre en compte des revenus dont le montant peut évoluer (même à 50%) ou non prouvés (13ème mois non encore perçu), un refus de tout dossier dont le fonctionnement de compte n’est pas sans faille (même un rejet de prélèvement peut entraîner un refus !) ! Les prêts relais font également l’objet d’une attention particulière : la quotité financée passe de 80% à 70% et progressivement à 60%, et une hypothèque est souvent demandée sur le bien en vente. A rappeler également que les banques ne prennent pas en compte le futur crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt dans le calcul de la capacité d’endettement...



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