Alors qu'en cette mi-2007 le marché immobilier, temporairement calmé mais soumis aux vents contraires de la hausse des taux d'intérêt et des mesures fiscales en cours d'adoption, hésite entre retournement ou rebond, une étude du ministère de l'équipement apporte un éclairage original sur la formation des prix et les facteurs qui, sur un même marché, expliquent leur dispersion. Or celle-ci, si elle a tendance à s'atténuer dans les périodes de forte tension à la hausse - les prix au m2 ayant alors tendance à être tirés par le haut -, se creuse au contraire lorsque l'offre redevient excédentaire, les vendeurs des produits moins attractifs ou moins adaptés à la demande devant lors consentir de plus grands sacrifices sur le prix. Se tromper dans la fixation d'un prix de vente ou l'acceptation d'un prix à l'achat peut par conséquent être plus pénalisant dans les temps à venir que dans les années folles de la décennie écoulée...

Contre la dictature des prix de marché au m2...

La dispersion des prix des logements anciens, ramenés au m2, a des origines multiples : elle tient au type de biens (les maisons sont en moyenne plus chères que les appartements), aux caractéristiques intrinsèques du logement (nombre de pièces, élément de confort, etc.), mais aussi à des déterminants plus complexes, comme le montre une étude très "pointue" du ministère de l’équipement, effectuée sur la base des données des notaires recueillies pour l'année 2004 (1) : ramené au m2, un petit appartement sera relativement plus cher qu'un grand, celui d'une maison varie en fonction du nombre de niveaux, le prix au m2 s'élève avec la surface pour les maisons mais décroît pour les appartements, etc.

La dispersion statistique des prix, telle qu'elle a été observée est considérable, même si les prix les plus fréquents sont contenus dans des intervalles relativement réduits : ainsi, si l'on exclut les prix des 25% des biens les plus chers et ceux des 25% des biens les moins chers, le ratio entre le plus cher et le moins cher ne dépasse pas 2,4 ; il monte par contre rapidement à 6 si l'on n'exclut que les 10% des biens extrêmes et à 38 si l'on n'exclut que les 1% des extrêmes ! Fait remarquable, appartements et maisons montrent des
niveaux de dispersion similaire...


Différences nettes dans la détermination du prix entre maisons et appartements

L'analyse de la dispersion des prix permet d'identifier les facteurs
discriminants, sources de la dispersion. Les caractéristiques intrinsèques du bien sont évidemment en première ligne : surface (du bien et/ou du terrain pour les maisons), nombre de pièces, de salles de bain, présence d'une cave, d'un balcon, d'un garage, de dépendances, etc. Il en ressort rapidement toutefois qu'un appartement et une maison, biens différents par leur finalité, répondent à des critères de valorisation eux-mêmes très différents :

- sauf dans le cas où leur valeur ne tient pour l'essentiel qu'à celle de leur terrain, les maisons (54,5% des transactions des notaires en 2004, soit quasi exactement leur part dans le parc total de logements au 1er janvier 2004) voient par exemple leur prix au m2 s'élever avec la surface habitable, les grandes maisons valant donc plus cher au m2 que les petites, alors que c'est l'inverse pour les appartements ;

- même phénomène, quoique plus complexe, pour le nombre d'étages : pour les maisons, par rapport à la référence (maison de 2 niveaux), avoir une maison de plain-pied augmente le prix d'achat, mais par contre au delà de deux niveaux, l'influence sur le prix est négative ; l'étude note certes qu'il peut s'agir d'un effet d'ancienneté, car le prix est d'autant plus élevé que le bien est récent : or, les maisons hautes sont de construction plus ancienne que celles à 1 ou 2 niveaux, donc moins chères à l'achat (mais pouvant nécessiter plus de travaux ultérieurs) ; pour les appartements, le numéro d'étage a aussi une influence, mais différente sur les prix : être au rez-de-chaussée ou au-dessus du 6ème étage sans ascenseur entraîne une baisse de prix par rapport à un 1er étage. Par contre être au deuxième ou au 3ème étage n'augmente que marginalement le prix, mais la présence d'un ascenseur annule l'effet négatif de la hauteur de l'étage après le 6ème étage...

- influence également complexe pour le nombre de pièces : il a un effet positif et croissant sur les prix au m2 pour les maisons, et il a par contre un effet non-proportionnel pour les appartements ; à partir de trois pièces, le prix au m2 de ces derniers est en effet moins élevé ; outre le phénomène d'économie d'échelle, une autre explication peut être d'ordre géographique : les appartements de une, deux ou trois pièces sont majoritairement situés dans les régions où les prix sont les plus élevés (Ile-de-France et
régions méditerranéennes) tandis que les appartements de plus grande taille sont situés dans des régions à prix plus faibles...


Influence déterminante de la localisation géographique

C'est évidemment le facteur le plus spectaculaire - capable d'occasionner des écarts de 1 à 4, voire plus dans les cas extrêmes -, mais pas forcément le plus facile à expliquer ; l'étude met en effet en évidence des facteurs comme la taille de la population de la région, ainsi que la taille des communes : à de rares exceptions, le prix est croissant avec la population des unités urbaines pour culminer dans les "villes-centres" ; par ailleurs, les prix sont d'autant plus élevés que la région compte relativement moins de communes de 2 500 habitants.

A noter qu'on retrouve les mêmes hiérarchies régionales pour ce qui concerne le niveau des prix au m2 et le niveau des prix totaux. Par ailleurs, les prix d'appartements et les prix des maisons vont dans le même sens, ce qui suggère qu'il existe un effet intrinsèque de la localisation qui dépasse la seule nature des biens : le caractère urbain ou touristique joue en faveur de prix élevés par rapport à des régions plus rurales ou moins attractives.

On observe aussi que, toutes choses égales par ailleurs, que d'autres caractéristiques locales jouent en faveur d'une hausse des prix des biens : une variation de population positive durant les cinq dernières années, une part des moins de 25 ans plus élevée, un taux de chômage plus faible, etc. Ces d'éléments caractérisent une attractivité de la localisation tant sur le plan de l'emploi que de l'urbanisation, qui permet d’attirer des jeunes ménages et par ce dynamisme de population, d'entraîner également une hausse des prix localisée sur le marché immobilier...

Enfin, le caractère touristique de la localisation a également une forte influence sur les prix : le prix des maisons y est partout plus élevé, comme notamment en bordure Méditerranée ou dans les grandes villes moyennes de la zone Auvergne-Rhône-Alpes. Les effets sont par contre plus contrastés sur le prix des appartements, les zones rurales des zones touristiques étant les moins chères, mais les maisons y sont sans doute plus fréquentes et préférées aux appartements. En Méditerranée, les prix des appartements sont au moins 20% plus chers dans les villes de moins de 100.000 habitants ou celles de plus de 200.000 habitants mais pas dans les villes intermédiaires. En revanche, en Rhône-Alpes les prix plus élevés sont l’apanage des villes intermédiaires...


Mais aussi influence déterminante du type d'acquéreurs auxquels le bien s'adresse du fait de sa nature...

C'est probablement l'enseignement le plus original de l'étude : tous les biens ne s'adressent pas à tout le monde, et du coup, lorsque les biens d'une localisation intéressent plus spécialement une population typée, les contraintes et desiderata de cette population influent aussi sur les prix de manière déterminante !

Ainsi, le prix de la transaction diminue quand la distance entre la commune d'origine et la commune d'achat augmente : les auteurs de l'étude supposent que l'acheteur trouve avantage à la distance dans la mesure où elle lui permet de payer moins cher un bien en s'éloignant de sa commune d'origine toutes choses égales par ailleurs. Ce peut être, par exemple, un achat en banlieue, qui sera moins coûteux qu'un achat dans la "ville-centre". Or, note l'étude, la mobilité résidentielle de courte distance est "la résultante d'un arbitrage entre coût du foncier résidentiel et l'accessibilité aux services et aux emplois, sous contrainte des coûts de transport et du revenu"...

Autre phénomène somme toute assez prévisible : les moins de 30 ans acquièrent, toutes choses égales par ailleurs, des biens de prix moins élevés que les 30-50 ans, tandis que les plus âgés achètent, toutes choses égales par ailleurs, des biens de prix plus élevés. La profession influe également dans le sens attendu, à savoir que par rapport aux professions intermédiaires, les cadres, artisans, chefs d'entreprises acquièrent des biens plus chers, tandis qu'ouvriers et employés achètent des biens à valeur plus faible. Les non-résidents acquièrent également des biens de plus haute valeur que les résidents (+18%). Les régions où se concentrent le plus les populations qui achètent cher, pour des raisons économiques, sociologiques, démographiques ou culturelles, vont donc naturellement être celles où les prix vont être plus chers !

Influence également de la situation matrimoniale et du sexe, dans un sens plus subtil, et à ne pas négliger : les couples, et plus vraisemblablement, les familles, achètent des maisons de prix plus élevés que les personnes seules, leur besoin d'espace étant plus grand, le prix des biens acquis est également plus élevé. Pour les appartements, l'étude montre que la situation est plus ambiguë : si les hommes seuls acquièrent des biens de prix moins élevés que les couples, les femmes seules achètent leur appartement à prix plus élevés que les couples, toutes choses égales par ailleurs.

Or les femmes représentent 23% des acquéreurs. Elles acquièrent plus d'appartements que de maisons. La taille des ménages peut être une explication à cette situation : si 63% des acheteurs sont mariés ou pacsés, les acheteuses ne sont que 14 % dans cette situation, la moitié d'entre elles est célibataire, un quart est divorcée, 11 % sont veuves. Leurs achats sont davantage situés dans les régions où les prix des transactions sont les plus élevés (Île-de-France, régions méditerranéennes) ce qui peut expliquer le différentiel de prix. Dans le détail, ce sont surtout les veuves qui achètent des appartements de plus grande valeur...



(1) Compte du logement 2005 et premiers résultats 2006 - "Dispersion des prix des logements anciens : une analyse à partir des bases notariales" - ministère de l'équipement, direction des affaires économiques internationales (DAEI), service économie, statistiques et prospective (SESP) et direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction (DGUHC)

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