La réalité résiste une fois de plus à l'idée qu'on veut s'en faire : si les chiffres présentés ce début avril par les agents immobiliers, les notaires et l'INSEE marquent un net ralentissement de la hausse dans l'ancien, il ne faut pas négliger le fait qu'ils concernent les trimestres d'automne et hiver traditionnellement plus calmes : que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien, les principaux moteurs du dynamisme du marché immobilier sont toujours là : une demande dont la solvabilité se maintient, voire même s'améliore, et des taux d'intérêt dont le frémissement est à peine perceptible !

Hausse des prix : un ralentissement tout relatif...

Si les taux d'augmentation de 2004 et début 2005 ne sont aujourd'hui plus de mise, les chiffres présentés en ce début de printemps ne permettent pas de déceler, ne serait-ce que les prémices d'un retournement : certes, les prix réels présentés par les notaires (1)des ventes signées au 4ème trimestre 2005 marquent le pas (+1% sur 3 mois) mais en grande partie pour des raisons de saison, après un 3ème trimestre particulièrement chaud (+5,5% sur 3 mois) : la hausse sur les 12 mois de 2005 reste forte : +14,3%, tant pour les maisons (+13,4%) que pour appartements (+15,3%) ! Les mêmes niveaux de hausse se constatent, que ce soit pour Paris (+14%), l'Ile de France (+14,8%)et la province (+14%) !

Côté agents immobiliers, des chiffres plus frais présentés le 4 avril par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier (2) - il s'agit des ventes conclues au 1er trimestre 2006, donc en avance de près de 6 mois par rapport aux chiffres des notaires - révèlent un ralentissement plus net mais il ne faut pas s'y tromper : avec 8,3% de hausse sur les 12 derniers mois ce n'est pas encore la crise ! A ce rythme, les prix doubleraient encore en moins de 9 ans...

Les régions de l'Ouest, du Nord et de l'Est, et le Sud-est font même mieux : +12,5% (et même +15,7% pour les appartements) dans l'Ouest, +10,3% pour les deux autres ; le Sud-ouest se calme un peu en se mettant dans la moyenne, de même que le Centre et la région Rhône-Alpes (+7,9%). Seule l'Ile-de-France marque le pas avec +4,9%, en fait surtout à cause des appartements (+2,9%) car les maisons augmentent encore à bon rythme (+10,4%)...

Ne nous trompons pas non plus sur la baisse de l'indice mensuel FNAIM que de nombreux médias ont mis en avant pour annoncer le début de la baisse : certes, il recule de 1,4% en mars, mais ce n'est pas la première fois : il a aussi fait de même en avril, septembre et octobre 2005, en février, septembre et novembre 2004, en janvier, février et septembre 2003, pour toujours remonter ensuite de la façon que l'on sait...

Gageons que si les prix ont augmenté de 2,2% au 1er trimestre, qui n'est pas en principe le plus actif, la prévision de la FNAIM d'une hausse de 6% sur l'année 2006 sera, à moins d'une grosse surprise, largement dépassée !

D'autant que les chiffres moyens cités sont tirés vers le bas par les secteurs les plus ruraux ou les petites agglomérations : toutes les grandes métropoles à l'exception de Paris enregistrent des évolutions de prix supérieurs à la moyenne : de +10% à Marseille à +17% à Orléans, en passant par +16% à Brest, +15% à Caen et Bordeaux, +13% à Nantes et Dijon, +12% à Strasbourg et Nice, ou encore +11% à Lille...


Une activité soutenue pour la saison

Sur ce plan aussi les chiffres doivent être pris avec distance : certes, le nombre de transactions enregistré par les agents immobiliers FNAIM a reculé de 2% par rapport au trimestre précédent ; mais celui-ci était déjà anormalement élevé pour la saison et ce recul ne révèle pas, loin s'en faut, une baisse réelle d'activité : la période d'hiver concerne des vendeurs et acquéreurs qui agissent moins dans un objectif de confort que par contrainte : mutations et changements professionnels, séparations, accidents de la vie, etc. Les autres, et notamment les familles, attendent plutôt le printemps et l'été pour bouger...

Au demeurant, le phénomène concerne surtout l'Ile-de-France et les régions Centre et Rhône-Alpes : les régions du grand Ouest et le Nord n'ont même pas enregistré de ralentissement saisonnier !

En réalité, le taux d'activité dans l'ancien (le nombre de transactions est encore en progression de 4,1% sur un an), rapproché de chiffres comparables dans le neuf (selon le ministère de l’Equipement, les ventes de logements neufs en promotion ont enregistré un record en 2005 avec une progression de 8,3% à 121.500 unités par rapport à 2004), n'a jamais été aussi élevé, et révèle une fluidité exceptionnelle d'un marché qui ne donne encore, quoi qu'on en dise, aucun signe d'essoufflement !


Des acheteurs en pleine forme...

L'explication du paradoxe tient évidemment dans la demande, et plus particulièrement - contre toutes les idées reçues - de la solvabilité retrouvée des acquéreurs : après deux années de recul (-13% entre 2002 et 2004), l'indicateur de solvabilité de la demande, calculé depuis plusieurs années par la FNAIM et synthétisant quatre facteurs déterminants de la solvabilité - évolution du pouvoir d'achat des revenus et situation du marché du travail, évolution du montant des remboursements de prêts (taux d'intérêt et durée), incitations publiques en faveur de l'accession (prêt à taux zéro notamment) et évolution des prix des logements - résiste et se maintient malgré la hausse des prix.

Mieux : corrigé des effets du changement de composition socio-économique des acquéreurs - les titulaires de revenus inférieurs à 3 SMIC passent de 45 à 33% alors que ceux bénéficiant de plus de 4 SMIC passent de 32 à 42% des acquéreurs, l'indice de solvabilité a même progressé de 3,7% au cours des 12 derniers mois, et même de 4,7% en Ile-de-France ! Explication : si le revenu moyen des ménages n'a augmenté que de 3,5% entre 2000 et 2005, le revenu de ceux d'entre eux qui ont réalisé une opération immobilière a augmenté de 6%...

Il y a donc bien deux France, et celle qui alimente la hausse le fait parce qu'elle en a les moyens !

La situation est donc bien préoccupante, mais plus par risques de crise sociale que par celui d'éclatement d'une bulle immobilière qui n'est à ce stade nourrie par aucune réelle spéculation : les notaires parisiens la décrivent bien en s'inquiétant des difficultés persistantes que rencontrent les "franciliens" pour se loger : "57% des Français sont propriétaires de leur logement en France mais ils ne sont que 46% en Ile-de-France", ont expliqué leurs représentants lors de la conférence de presse du 4 avril, rappelant que "la croissance moyenne de la population francilienne a doublé entre 1999 et 2005 par rapport à la période 1990/1999 alors que la production de logements neufs a été divisée par deux en dix ans". En outre, la baisse constante du nombre de personnes par foyer (conséquences de divorces, multiplication de foyers monoparentaux) constitue une pression supplémentaire sur les prix, ont-ils ajouté.



(1) Dossier de presse Chambre des notaires de Paris - conférence de presse du 4 avril 2006

(2) Indices des prix des logements anciens – quatrième trimestre 2005 - INSEE Informations rapides, 4 avril 2006, n°111

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