Le dernier des anciens avantages qui ont fait le succès des SCI (Sociétés civiles immobilières), la confidentialité de la possession d'un bien, tombe symboliquement ce mois-ci avec, si ce n'est pas déjà fait, l'obligation pour les SCI créées avant le 1er juillet 1978 de s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2002... L'occasion de se reposer la question de l'intérêt des SCI - dont la vogue tient souvent moins d'un réel raisonnement juridique et fiscal que d'une tendance naturelle très répandue à privilégier les montages compliqués au détriment des solutions simples ! Et surtout de souligner leurs contraintes, la plupart du temps nettement sous-estimées...

Autrefois, les SCI étaient prisées, entre autres avantages, notamment fiscaux, pour l'anonymat qu'elles procuraient à leurs associés. Cet avantage n'existe plus pour les nouvelles sociétés créées à compter du 1er juillet 1978, et celles créées antérieurement devront être immatriculées avant le 1er novembre prochain sous peine de perdre leur personnalité morale (article 1842 du Code civil). Cette obligation résulte de la loi n° 2001-420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques...

Ayant aussi perdu nombre de leurs avantages fiscaux, que reste-t-il aux SCI pour séduire de nouveaux adeptes ?

En fait, les SCI ne présentent aujourd'hui de réels avantages que dans trois cas, et elles présentent plusieurs inconvénients, et quelques risques à ne pas sous-estimer...

1er cas d'indication : la SCI en vue d'une donation-partage ou d'une succession

Les biens à transmettre sont apportés à une SCI (pas de droits d'enregistrement mais attention : l'apporteur est taxé sur la plus-value éventuelle entre la valeur d'apport et le coût d'acquisition, et il y a une TVA pour les biens qui y sont encore soumis) ; la donation-partage ou la transmission par héritage porte alors sur les parts de SCI et non sur les biens eux-même.

Dans tous les cas, la transmission est facilité par la "fongibilité" des parts, et le calcul des droits sur la transmission s'effectue sur une valeur décotée de 15 à 30% par rapport à celle des biens eux-même pour tenir compte des contraintes qui s'imposent aux ventes de parts (voir dans les inconvénients...).

En cas de donation-partage, il y a par ailleurs un réel avantage fiscal lorsque les biens sont grévés d'un emprunt encore en cours de remboursement : la valeur des parts objets de la donation est alors calculée pour la valeur nette des biens, capital restant dû sur l'emprunt déduit, alors que dans la donation directe de biens, les droits sont calculés sur la valeur brute du bien sans pouvoir déduire l'emprunt restant dû !


2ème cas d'indication : la SCI pour la détention de la résidence principale

Dans ce cas, la SCI est une bonne alternative à l'indivision, du moins depuis que l'administration fiscale a accepté d'appliquer la même exonération de taxation des plus-values en cas de vente que pour la résidence principale détenue en direct, et ce par les possibilités très supérieures qu'elle offre de régler à l'avance dans les statuts les relations futures entre les associés, au risque cependant de les compliquer...


3ème cas d'indication : la SCI d'investissement à plusieurs

Dans ce cas, la SCI est un "must" par rapport à l'indivision qui offre un cadre légal très insuffisant pour une gestion rigoureuse d'un ou plusieurs biens achetés en vue de leur location sur une longue période...

Elle offre aussi la possibilité de choix entre la transparence fiscale - dans ce cas la fiscalité des revenus fonciers s'exerce au niveau de chaque associé pour sa quote-part dans le capital de la même façon que pour un bien en indivision - ou l'option (attention : elle est définitive...) pour l'imposition de la SCI à l'IS (impôt sur les sociétés).

Attention toutefois au caractère civil de la SCI qui exclut la location en meublé, et aussi de quelques contraintes supplémentaires dans le cadre des contrats de location quand la SCI n'est pas "familiale" (c'est à dire composée de parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus) : contrat de six ans au lieu de trois, impossibilité de donner congé pour reprise au profit d'un des associés, etc.


La constitution : un travail de "pro" !

Fixation du capital, attribution des parts en fonction des apports respectifs, emprunt pour l'acquisition dans la SCI ou en dehors, libération du capital immédiate ou au fur et à mesure du remboursement d'un emprunt éventuel, contraintes imposées à la cession de parts par les associés avec modalités de préemption par les autres, etc. Autant de questions à trancher en fonction de considérations familiales ou personnelles spécifiques et avec un sens aussi fort que possible de l'anticipation des problèmes futurs et de l'imprévisible, avec l'appui de professionnels expérimentés : notaire, conseiller juridique ou avocat ! Les statuts-type et les kits "prêt à déposer" dans le commerce sont à cet égard dangereux pour les non-juristes, et l'improvisation peut s'avérer désastreuse le jour où on est confronté à une difficulté ou un imprévu...

Par ailleurs, comme toute société, elle suppose des formalités pour sa création et son immatriculation au registre du commerce.


La vie de la SCI : des contraintes et des risques...

La vie d'une SCI n'est pas forcément un long fleuve tranquille : plus précise dans ses règles de fonctionnement qu'une indivision, elle peut aussi entraîner plus de contraintes pour les associés, notamment pour en sortir ou pour disposer des biens concernés...

Savoir aussi que les cessions de parts, soumises à l'agrément des autres associés, sont grevées d'un droit d'enregistrement de 4,80%.

De manière plus générale, la SCI, comme toute société demande un minimum de gestion et de juridique : un compte bancaire propre à la SCI, un arrêté de comptes et une assemblée par an. Le ou les gérants ne doivent pas négliger ni leur rôle, ni leurs responsabilités civiles et même pénales (par exemple en cas d'accident par défaut d'entretien...) ! A défaut - combien de SCI ne tiennent ni comptabilité ni assemblées ! - la SCI peut être qualifiée de fictive par le fisc et être dissoute d'office : dans ce cas la propriété des biens immobiliers est transférée aux associés qui se voient alors taxés des plus-values latentes...

Autre risque : celui des pouvoirs du ou des gérants : ils peuvent engager la société alors que les associés restent "indéfiniment responsables" sur leurs biens des dettes de la société au moins pour leur quote-part !

Enfin, comme toute société, une fois son objet disparu par la vente des biens concernés, encore faut-il penser à la dissoudre (encore des formalités et des frais !)...


Y a-t-il encore des amateurs ?

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