Placement vedette des français depuis des lustres, 'ringardisé' dans les années 90 et réhabilité depuis peu, l'immobilier possède au moins une qualité, qui en fait peut-être son succès, au moins aux époques récentes : celle de pouvoir être grâce aux prêts hypothécaires - opérations aujourd'hui faciles à ficeler - effectué à crédit ! Ce n'est évidemment pas le cas, sauf montages compliqués, pour d'autre types de placements...

L'immobilier est le seul type d'actifs sur lequel un banquier accepte d'accorder un prêt en fonction de la seule valeur du bien donné en garantie, et donc le seul avec lequel on puisse se constituer un patrimoine à crédit !

Certes, comme tous les placements à composante spéculative, il faut se donner le temps de laisser passer un creux, faute de quoi on se retrouve - la pire situation pour un investisseur à découvert - avec un endettement supérieur à la valeur du placement ! On ne le dira jamais assez : l'immobilier est un placement de longue durée qu'il vaut mieux ne pas être obligé de débloquer en catastrophe...

Moyennant quoi, et en supposant qu'un bien acheté ne donne lieu à aucune plus-value pendant la période de détention égale au moins à la durée du financement de ce type d'opérations, c'est à dire quinze ans, hypothèse pessimiste si l'on considère que cela ne s'est en fait pas produit depuis longtemps, faisons un rapide calcul : un logement acheté 1 million de francs avec un apport de 200.000 francs coûtera avec un crédit aux taux actuels (autour de 6%) sur quinze ans apport compris 1.400.000 francs (mensualités de 6.800 francs). Loué 5.000 francs aujourd'hui et avec une hypothèse d'augmentation de 2% l'an, il rapportera brut 1.037.000 francs, et net de "frais de notaire", charges propriétaire, frais de gestion et de relocation, taxe foncière, d'une réfection et de quelques mois de vacance, mais avant impôt sur le revenu, environ 750.000 francs.

Il aura donc coûté 650.000 francs, soit les 200.000 francs de départ et 30.000 francs par an, plus un peu d'impôt sur le revenu après les premières années de déficit fiscal obtenu grâce aux intérêts d'emprunt ; la fiscalité peut évidemment être optimisée, soit avec du neuf en loi Besson, soit avec de l'ancien avec travaux...

A la revente sans plus-value il rapportera 350.000 francs avant impôt sur le revenu, soit une rentabilité sur les fonds investis de 4,5 à 5,5 % ce qui n'est pas si mal ! Car avec une plus-value de 5% l'an et une progression du loyer dans les mêmes proportions, le coût de l'investissement tombe à 400.000 et le rapport total s'élève à 1.550.000 francs avant impôt sur le revenu et la plus-value, soit un rendement sur les fonds investis de près de ...35 % l'an, illustration parfaite de l'effet de levier du crédit ! Situation extrême ? Voire. En tous cas, ces deux calculs donnent la valeur de la fourchette du rendement auquel peut prétendre un investissement à crédit...

Avec en plus un avantage psychologique déterminant par rapport à d'autres plans d'investissement : celui de l'astreinte à épargner qu'impose un crédit immobilier.

Et n'oublions pas que l'immobilier offre une possibilité de rendement encore meilleur : celui de l'investissement dans sa résidence principale (voir un article récent à ce sujet)...

Un détail cependant à ne pas oublier : le rendement et la valeur de revente d'un bien immobilier sont tout sauf automatiques : ils dépendent de la qualité du bien, du prix qu'on l'a payé et aussi de la qualité de sa gestion...

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